Türk Medeni Kanunu’nda Önalım Hakkına İlişkin Düzenlemelerin 11. Yargı Paketi Kapsamında Değerlendirilmesi

Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve devamı maddelerinde düzenlenen önalım hakkı, paylı mülkiyet rejiminde paydaşlar arasında mülkiyet dengesini ve ortaklığın istikrarını korumaya yönelik, kanundan doğan sınırlı ayni nitelikte bir haktır. Bu hak, paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma imkânı tanımak suretiyle, ortaklık yapısına yabancı kişilerin dahil olmasını engellemeyi amaçlar.

Önalım hakkının hukuki niteliği, yenilik doğuran, dava yoluyla ileri sürülebilen ve sıkı şekil ve süre şartlarına tabi bir hak olarak tezahür eder. Bu bağlamda önalım hakkı, mutlak nitelikte bir mülkiyet hakkı olmayıp, kanun koyucu tarafından belirli sınırlamalarla çevrelenmiş, istisnai bir müdahale mekanizmasıdır. Bu nedenle önalım hakkının kapsamı, kullanılma şartları ve sınırları, mülkiyet hakkının korunması ilkesi ile hukuk güvenliği ilkesi arasında hassas bir denge gözetilerek belirlenmektedir.

Uygulamada özellikle devlet ihaleleri, cebrî artırma yoluyla yapılan satışlar ve icra hukukundan kaynaklanan mülkiyet devirlerinde önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı hususu uzun yıllar boyunca öğretide ve yargı içtihatlarında tartışma konusu olmuştur. Yargıtay kararlarında zaman zaman farklı yaklaşımların benimsenmesi, önalım davalarının öngörülebilirliğini zayıflatmış; mülkiyet devrinin kesinliği ilkesini ve üçüncü kişilerin hukuki güvenliğini olumsuz etkilemiştir.

11. Yargı Paketi ile Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yapılan değişiklikler, bu tartışmaları sona erdirmeyi ve önalım hakkının uygulanma alanını açık, sınırları belirli ve yeknesak bir çerçeveye oturtmayı amaçlamaktadır. Kanun koyucu bu düzenlemelerle, bir yandan önalım hakkının amacına uygun kullanılmasını temin ederken, diğer yandan cebrî satışlar ve kamu gücüne dayalı mülkiyet devirlerinde hukuk güvenliği ilkesini güçlendirmeyi hedeflemiştir.

Bu çalışma kapsamında, önalım hakkına ilişkin yapılan değişiklikler; kapsam, uygulama şartları, geçiş hükümleri ve yargısal denetime etkileri bakımından ayrıntılı şekilde ele alınacak; yeni düzenlemenin mülkiyet hakkı, hukuki belirlilik ve yargılamanın etkinliği ilkeleriyle ilişkisi doktrinel ve uygulamaya dönük bir perspektifle değerlendirilecektir.

TMK m. 733’te Yapılan Değişikliğin Normatif İçeriği ve Kapsam Daraltılması

11. Yargı Paketi kapsamında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yapılan değişikliklerin merkezinde, önalım hakkının uygulanabileceği satış türlerinin açık biçimde sınırlandırılması yer almaktadır. Değişiklik öncesinde, cebrî artırma yoluyla gerçekleştirilen satışlar ile kamu gücüne dayalı ihale süreçlerinde önalım hakkının kullanılabilirliği konusunda kanun metninde açık bir yasak bulunmamakta; bu durum öğretide ve yargı içtihatlarında farklı değerlendirmelere yol açmaktaydı.

7571 sayılı Kanun ile TMK m. 733’e eklenen açık hüküm uyarınca, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırma yoluyla gerçekleştirilen satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça düzenlenmiştir. Böylece kanun koyucu, önalım hakkının kapsamını daraltmak suretiyle belirli satış türlerini bu hakkın tamamen dışında bırakmıştır.

Söz konusu düzenleme, önalım hakkının kanundan doğan istisnai niteliğiyle uyumlu bir yaklaşımı yansıtmaktadır. Zira önalım hakkı, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşıyan bir mekanizma olup, ancak kanunun açıkça izin verdiği hâllerde ve belirlenen sınırlar içerisinde kullanılabilir. Bu çerçevede, cebrî icra ve kamu ihalesi gibi kamu gücünün yoğun şekilde devreye girdiği satışlarda, mülkiyet devrinin süratli ve kesin biçimde sonuçlandırılması kamu yararı gereği öncelik taşımaktadır.

Özellikle cebrî artırma yoluyla yapılan satışlar bakımından, önalım hakkının kullanılabilirliğinin kabul edilmesi; icra hukukunun temel ilkeleri olan alacaklının tatmini, satışın süratle sonuçlandırılması ve ihale kesinliği ilkeleriyle bağdaşmayan sonuçlar doğurmaktaydı. İhale alıcısının, satışın kesinleşmesinden sonra dahi önalım davası tehdidiyle karşı karşıya kalması, icra satışlarına olan ilgiyi azaltmakta ve satış bedellerinin düşmesine neden olmaktaydı.

Benzer şekilde Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da, önalım hakkının varlığı; kamu idaresi tarafından gerçekleştirilen satış işlemlerinin öngörülebilirliğini ve hukuki güvenliğini zedeleyen bir unsur olarak ortaya çıkmaktaydı. Kanun koyucu bu nedenle, kamu yararı ile bireysel mülkiyet menfaatleri arasındaki dengeyi gözeterek, bu tür satışları önalım hakkının uygulama alanı dışında bırakmayı tercih etmiştir.

Bu noktada önemle belirtilmelidir ki, getirilen düzenleme önalım hakkını tamamen ortadan kaldırmamakta; yalnızca belirli satış türleri bakımından uygulanmasını yasaklamaktadır. Paylı mülkiyette, tarafların serbest iradeleriyle gerçekleştirilen özel hukuk satışları bakımından önalım hakkı varlığını sürdürmekte; ancak kamu gücüne dayalı ve cebrî nitelik taşıyan satışlarda bu hakkın ileri sürülmesi mümkün olmamaktadır.

Sonuç olarak TMK m. 733’te yapılan bu değişiklik, önalım hakkının istisnai karakterini güçlendiren, mülkiyet devrinde hukuki belirliliği ve işlem güvenliğini artıran normatif bir tercihi ifade etmektedir. Düzenleme ile birlikte, önalım hakkının uygulanma alanı açık ve tartışmaya yer bırakmayacak biçimde sınırlandırılmış; böylece uygulamada uzun süredir devam eden yorum farklılıklarının önüne geçilmiştir.

Cebrî Artırma ve Devlet İhalesi Yoluyla Yapılan Satışların Hukuki Niteliği ve Önalım Hakkı Bakımından Değerlendirilmesi

Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yapılan değişikliğin doğru biçimde anlaşılabilmesi için, öncelikle cebrî artırma ve Devlet İhale Kanunu kapsamında gerçekleştirilen satışların hukuki niteliğinin ortaya konulması gerekmektedir. Zira kanun koyucunun önalım hakkını bu satış türleri bakımından tamamen dışlaması, söz konusu satışların özel hukuk satışlarından yapısal olarak farklı niteliklere sahip olmasından kaynaklanmaktadır.

Cebrî artırma yoluyla yapılan satışlar, alacaklının tatminini sağlamak amacıyla devletin cebir gücünün kullanıldığı ve borçlunun rızasına dayanmayan mülkiyet devirleridir. Bu satışlar, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde, kamu otoritesinin gözetim ve denetimi altında gerçekleştirilir. Cebrî artırmada taraf iradesi yerine, kanunun öngördüğü usul ve şartlar belirleyici olup, satış işlemi klasik anlamda bir özel hukuk sözleşmesi niteliği taşımaz.

Önalım hakkının varlığı ise esasen taraf iradesine dayanan bir satış ilişkisini ve bu satışın üçüncü kişiyle kurulmasını esas alır. Bu yönüyle önalım hakkı, paydaşlardan birinin serbest iradesiyle yaptığı tasarruf işleminin, diğer paydaşlar lehine sınırlandırılması anlamına gelir. Oysa cebrî artırmada satış, borçlunun iradesi dışında ve kamu gücüne dayanarak gerçekleştirildiğinden, önalım hakkının dayandığı irade temelli varsayım burada karşılığını bulmamaktadır.

Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar da benzer şekilde, kamu idaresinin kamu yararı amacıyla ve kanunda öngörülen sıkı şekil ve usul kurallarına bağlı olarak gerçekleştirdiği satışlardır. Bu tür satışlarda idare, özel hukuk kişisi gibi serbestçe tasarruf eden bir taraf konumunda olmayıp; şeffaflık, rekabet, eşitlik ve kamu yararı ilkeleriyle bağlıdır. İhale sürecinin temel amacı, kamuya ait malvarlığının en uygun bedelle ve hukuki güvenlik içerisinde elden çıkarılmasıdır.

Bu bağlamda, ihale yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılabilirliğinin kabul edilmesi; ihale sürecinin sonuçlarını belirsiz hâle getirmekte ve ihaleye katılan üçüncü kişilerin hukuki güvenliğini zedelemektedir. Zira ihale sonucunda taşınmazı edinen kişi, satış bedelini ödemesine ve tescil işleminin yapılmasına rağmen, sonradan açılacak bir önalım davası ile mülkiyetini kaybetme riskiyle karşı karşıya kalmaktadır. Bu durum, ihale hukukunun temelini oluşturan kesinlik ve öngörülebilirlik ilkeleriyle bağdaşmamaktadır.

Öğretide ve yargı kararlarında, cebrî artırma ve kamu ihalesi yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılabilirliği konusunda uzun süre devam eden görüş ayrılıklarının temelinde de bu yapısal farklılıklar yatmaktadır. Bir görüş, önalım hakkının mutlak nitelikte olduğu ve satış türüne bakılmaksızın ileri sürülebileceği kanaatini taşırken; diğer görüş, cebrî satışlarda önalım hakkının amacına aykırı sonuçlar doğurduğunu ve bu nedenle uygulanmaması gerektiğini savunmuştur.

11. Yargı Paketi ile getirilen düzenleme, bu tartışmayı kanun düzeyinde sona erdirmiştir. Kanun koyucu, cebrî artırma ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları açıkça önalım hakkının dışında bırakarak, mülkiyet devrinde kamu gücünün belirleyici olduğu hâllerde özel hukuk kaynaklı sınırlamaların uygulanamayacağını kabul etmiştir. Bu tercih, icra ve ihale hukukunun kendine özgü ilkeleriyle uyumlu olup, mülkiyet devrinin kesinliği ve işlem güvenliği bakımından sistematik bir bütünlük sağlamaktadır.

Dolayısıyla yeni düzenleme, önalım hakkının yalnızca paydaşın serbest iradesine dayalı özel hukuk satışlarında uygulanabileceğini teyit etmekte; kamu gücüne dayalı satışları bu rejimin dışında tutmak suretiyle normatif bir ayrım getirmektedir. Bu ayrım, hem önalım hakkının fonksiyonel sınırlarını netleştirmekte hem de mülkiyet hukukunda öngörülebilirliği artırmaktadır.

Önalım Hakkının Kullanılmasında Süre Rejimi: Bir Yıllık Mutlak Süre Düzenlemesinin Hukuki Niteliği ve Sonuçları

11. Yargı Paketi ile Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yapılan önemli değişikliklerden biri, önalım hakkının kullanılmasına ilişkin süre rejiminin yeniden düzenlenmesidir. Bu kapsamda, madde metninde yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” olarak değiştirilmiş ve böylece önalım hakkının kullanılabileceği azami süre yarıya indirilmiştir. Söz konusu süre, niteliği itibarıyla hak düşürücü süre olup, mahkeme tarafından re’sen gözetilmesi gereken kesin bir süredir.

Hak düşürücü sürelerin temel özelliği, sürenin dolmasıyla birlikte hakkın kendiliğinden sona ermesi ve ileri sürülmesinin artık mümkün olmamasıdır. Bu nedenle önalım hakkına ilişkin bir yıllık sürenin dolması, taraflarca ileri sürülmese dahi mahkemece resen dikkate alınacak; süre geçtikten sonra açılan önalım davaları esastan incelenmeksizin reddedilecektir. Bu yönüyle yeni düzenleme, önalım hakkının kullanımını zamansal açıdan daha sıkı kurallara bağlamaktadır.

Sürenin kısaltılmasına ilişkin bu normatif tercih, mülkiyet devrinde belirlilik ve istikrarın sağlanmasına yönelik bir yaklaşımı yansıtmaktadır. Zira önalım hakkının uzun süre boyunca kullanılabilir durumda kalması, üçüncü kişi alıcı bakımından mülkiyet hakkının sürekli bir dava tehdidi altında bulunmasına neden olmakta; taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini fiilen sınırlandırmaktadır. Bir yıllık mutlak süre, bu belirsizlik hâlini makul bir zaman dilimiyle sınırlamayı amaçlamaktadır.

Önalım hakkının kullanılması bakımından TMK m. 733’te öngörülen süre rejimi iki aşamalı bir yapıya sahiptir. Buna göre, satışın hak sahibine usulüne uygun şekilde bildirilmesi hâlinde, önalım hakkı bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır. Bununla birlikte, satışın bildirilmemesi veya geç bildirilmesi hâllerinde dahi, her hâlükârda satış tarihinden itibaren bir yılın geçmesiyle önalım hakkı düşmektedir. Bu ikinci süre, bildirime bağlı olmaksızın işleyen ve mutlak nitelik taşıyan üst sınırı ifade etmektedir.

Yeni düzenleme ile birlikte bu mutlak sürenin bir yıla indirilmesi, uygulamada özellikle bildirim yapılmayan satışlar bakımından önemli sonuçlar doğurmaktadır. Önceki düzenlemede iki yıl boyunca devam eden belirsizlik hâli, artık bir yıl ile sınırlanmış; paylı mülkiyette üçüncü kişi alıcının hukuki durumunun daha kısa sürede kesinleşmesi sağlanmıştır. Bu durum, mülkiyet hakkının etkin kullanımı ve ekonomik değerinin korunması bakımından önemli bir kazanım olarak değerlendirilebilir.

Öte yandan, sürelerin kısaltılması önalım hakkı sahibi paydaşlar bakımından daha dikkatli ve hızlı hareket edilmesini zorunlu kılmaktadır. Özellikle satıştan haberdar olunmayan hâllerde, fiilî öğrenme tarihi önemini korumakla birlikte, artık bu tarihin bir yıllık mutlak süreyi aşması hâlinde önalım hakkının ileri sürülmesi mümkün olmayacaktır. Bu yönüyle düzenleme, paydaşlar arasında daha aktif bir takip ve özen yükümlülüğünü de beraberinde getirmektedir.

Sonuç itibarıyla, TMK m. 733’te öngörülen bir yıllık mutlak süre, önalım hakkının kullanımını daha öngörülebilir ve sınırlı bir zaman dilimi içerisine çekmekte; mülkiyet devrinin uzun süre askıda kalmasının önüne geçmektedir. Bu düzenleme, hukuki belirlilik ve mülkiyet hakkının korunması ilkeleriyle uyumlu olup, önalım hakkının istisnai niteliğini güçlendiren bir süre rejimi ortaya koymaktadır.

TMK m. 734 Kapsamında Rayiç Bedel Esası ve Bedelin Kesin Süre İçinde Nakden Depo Edilmesi

11. Yargı Paketi ile Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, önalım hakkının kullanılmasında bedelin belirlenmesi ve depo edilmesine ilişkin rejimi köklü biçimde yeniden yapılandırmıştır. Bu düzenleme ile birlikte, önalım davasının en tartışmalı unsurlarından biri olan satış bedelinin esas alınması meselesi, kanun metninde açık ve bağlayıcı kurallara kavuşturulmuştur.

Değişiklik öncesi dönemde, önalım hakkının kullanılması hâlinde hangi bedelin esas alınacağı konusunda uygulamada ciddi tereddütler yaşanmakta; tapu sicilinde gösterilen satış bedeli ile taşınmazın gerçek piyasa değeri arasındaki fark, uyuşmazlıkların temelini oluşturmaktaydı. Özellikle satış bedelinin tapuda gerçeğe aykırı biçimde düşük gösterildiği hâllerde, önalım hakkı alıcı bakımından ağır sonuçlar doğurmakta ve hakkaniyet ilkesini zedeleyen durumlar ortaya çıkmaktaydı.

7571 sayılı Kanun ile TMK m. 734/2 hükmü yeniden düzenlenmiş ve önalım hakkının kullanılabilmesi için dava konusu payın rayiç bedelinin esas alınacağı açıkça hükme bağlanmıştır. Buna göre mahkeme, önalım davasında öncelikle taşınmaz payının rayiç bedelini belirleyecek; bu bedel üzerinden önalım hakkının kullanılmasına ilişkin değerlendirme yapılacaktır. Böylece tapuda gösterilen bedelin tek başına belirleyici olduğu anlayış terk edilmiştir.

Rayiç bedelin belirlenmesi, kural olarak bilirkişi incelemesini gerektiren teknik bir değerlendirme olup, taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, kullanım amacı, emsal satışlar ve ekonomik koşullar gibi objektif ölçütler esas alınarak yapılacaktır. Bu yaklaşım, önalım hakkının kullanılmasında objektiflik ve hakkaniyetin sağlanmasına hizmet etmektedir.

Yeni düzenlemenin ikinci ve en önemli unsuru, belirlenen rayiç bedelin ve alıcıya düşen tapu giderlerinin, hâkim tarafından verilecek kesin süre içerisinde nakden depo edilmesi zorunluluğudur. Bu yükümlülük, önalım hakkının fiilen kullanılmasının ön koşulu hâline getirilmiştir. Kanun koyucu, depo yükümlülüğünü tescil kararının verilebilmesi için vazgeçilmez bir şart olarak düzenlemiştir.

Kesin süre kavramı, usul hukuku bakımından sürenin uzatılamayacağı ve sürenin kaçırılması hâlinde telafisinin mümkün olmadığı anlamına gelmektedir. Bu nedenle, önalım hakkı sahibi tarafından rayiç bedelin ve giderlerin süresi içinde yatırılmaması durumunda, dava kabul edilse dahi tescil kararı verilemeyecek; önalım hakkı sonuç doğurmayacaktır. Bu yönüyle yeni düzenleme, önalım davasını salt teorik bir hak olmaktan çıkararak, ekonomik karşılığı bulunan fiilî bir edimle sıkı şekilde ilişkilendirmiştir.

Düzenlemede ayrıca, depo edilen bedelin hüküm kesinleşinceye kadar nemalandırılacağı ve kesinleşme üzerine nemasıyla birlikte hak sahibine ödeneceği öngörülmüştür. Bu hüküm, yargılama süresince depo edilen paranın değer kaybına uğramasının önüne geçmeyi ve taraflar arasında menfaat dengesini korumayı amaçlamaktadır. Böylece önalım hakkı sahibi, uzun yargılama süreçleri nedeniyle ekonomik zarara uğramadan hakkını kullanabilme imkânına kavuşmaktadır.

Sonuç olarak TMK m. 734’te yapılan bu değişiklikler, önalım hakkının kullanımını daha ciddi, ölçülü ve öngörülebilir bir çerçeveye oturtmuştur. Rayiç bedel esası ve kesin süre içinde nakden depo zorunluluğu, hem kötü niyetli uygulamaların önüne geçmekte hem de önalım davalarının ekonomik gerçeklikten kopuk biçimde yürütülmesini engellemektedir. Bu yönüyle düzenleme, mülkiyet hakkı ile önalım hakkı arasındaki dengeyi yeniden kuran önemli bir normatif müdahale niteliği taşımaktadır.

Geçiş Hükümleri ve Derdest Davalara Uygulanma Meselesi

11. Yargı Paketi ile Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerinde yapılan değişiklikler bakımından en önemli tartışma başlıklarından biri, bu düzenlemelerin zaman bakımından uygulanma alanıdır. Kanun koyucu, söz konusu belirsizliği bertaraf etmek amacıyla 7571 sayılı Kanun’a özel bir geçiş hükmü eklemiş ve değişikliklerin hangi hâllerde geçmişe etkili olacağını açık biçimde düzenlemiştir.

Geçici madde uyarınca, TMK m. 733’te yapılan değişiklikler, yani önalım hakkının Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırma yoluyla yapılan satışlarda kullanılamayacağına ilişkin hüküm, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce gerçekleştirilen satışlara uygulanmamaktadır. Bu durumda, yürürlük tarihinden önce yapılmış bir satış işlemine dayanılarak açılmış veya açılacak önalım davaları bakımından, satış tarihinde yürürlükte bulunan eski hükümlerin uygulanması gerekecektir.

Bu yaklaşım, kazanılmış hakların korunması ve hukuki güvenlik ilkesi ile uyumludur. Zira satış tarihinde önalım hakkının kullanılabilir olduğu varsayımıyla hareket eden paydaşların, sonradan yürürlüğe giren bir kanunla bu haktan tamamen yoksun bırakılması, hukuk devleti ilkesine aykırı sonuçlar doğurabilecektir. Kanun koyucu bu riski bertaraf etmek amacıyla, satış tarihi esasına dayalı bir zaman bakımından uygulama kuralı benimsemiştir.

Buna karşılık, TMK m. 734’te yapılan değişiklikler bakımından farklı bir yaklaşım benimsenmiştir. Rayiç bedel esasının getirilmesi, bedelin kesin süre içinde nakden depo edilmesi zorunluluğu ve depo edilen bedelin nemalandırılmasına ilişkin hükümler, kanunun yürürlüğe girdiği tarihte derdest olan davalara da uygulanacaktır. Bu düzenleme ile kanun koyucu, usule ve yargılamanın yürütülüşüne ilişkin nitelik taşıyan hükümlerin derhal uygulanması ilkesini esas almıştır.

Bu noktada, TMK m. 734’teki değişikliklerin maddi hukuka mı yoksa usul hukukuna mı ilişkin olduğu sorusu önem kazanmaktadır. Her ne kadar önalım hakkının kendisi maddi hukuka ilişkin bir kurum olsa da, bedelin belirlenmesi ve depo edilmesine ilişkin düzenlemelerin, önalım davasının yürütülüş biçimini doğrudan etkileyen ve yargılama sürecine yön veren hükümler olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle, söz konusu düzenlemelerin derdest davalara uygulanması, usul hukukunda derhal uygulama ilkesine uygun düşmektedir.

Ancak bu durum, uygulamada bazı hassasiyetleri de beraberinde getirmektedir. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış bir önalım davasında, davacı tarafın yeni düzenleme uyarınca belirlenen rayiç bedeli ve giderleri kesin süre içinde depo etmemesi hâlinde, tescil talebinin reddedilmesi söz konusu olabilecektir. Bu sonuç, davanın açıldığı tarihte geçerli olmayan bir yükümlülüğün sonradan davacıya yüklenmesi anlamına gelmekteyse de, kanun koyucunun açık iradesi bu yöndedir.

Bu çerçevede mahkemelerin, derdest davalarda taraflara yeni düzenleme hakkında açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde usulî ihtarat yapması; rayiç bedelin tespiti ve depo yükümlülüğü bakımından taraflara makul ve kesin süreler tanıması büyük önem taşımaktadır. Aksi hâlde, tarafların kanun değişikliğinden haberdar olmaksızın hak kaybına uğraması ihtimali ortaya çıkabilecektir.

Sonuç olarak geçiş hükümleri, TMK m. 733 ve 734’te yapılan değişikliklerin zaman bakımından uygulanma alanını netleştirerek, uygulamada doğabilecek karmaşayı büyük ölçüde gidermektedir. Satış tarihine bağlı olarak eski ve yeni rejimin ayrılması, kazanılmış hakların korunmasını sağlarken; yargılama sürecine ilişkin düzenlemelerin derhal uygulanması ise önalım davalarında yeknesak ve güncel bir uygulama zemini oluşturmayı hedeflemektedir.

Yeni Düzenlemenin Mülkiyet Hakkı, Hukuki Belirlilik ve Ölçülülük İlkeleri Açısından Değerlendirilmesi

Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerinde 11. Yargı Paketi kapsamında yapılan değişikliklerin anayasal ilkeler ve medeni hukukun temel prensipleri ışığında değerlendirilmesi, düzenlemenin sistematik konumunun doğru biçimde anlaşılması bakımından önem taşımaktadır. Özellikle mülkiyet hakkının korunması, hukuki belirlilik ve ölçülülük ilkeleri, önalım hakkına getirilen sınırlamaların meşruiyetinin değerlendirilmesinde temel referans noktalarını oluşturmaktadır.

Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, mutlak nitelikte olmayıp kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir bir haktır. Önalım hakkı ise, doğrudan mülkiyet hakkının kullanılmasına müdahale eden, üçüncü kişinin mülkiyet edinimini sınırlayan bir mekanizma niteliği taşımaktadır. Bu nedenle önalım hakkının kapsamı ve sınırları belirlenirken, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçülü, öngörülebilir ve meşru bir amaca yönelik olması zorunludur.

11. Yargı Paketi ile cebrî artırma ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışların önalım hakkı dışında bırakılması, mülkiyet devrinde kamu gücünün belirleyici olduğu hâllerde üçüncü kişilerin mülkiyet edinimlerinin korunmasına öncelik tanımaktadır. Bu tercih, özellikle icra ve ihale hukukunda satışın kesinliği ve güvenilirliği ilkeleriyle uyumlu olup, mülkiyet hakkına yapılan müdahaleyi daraltıcı bir etki doğurmaktadır. Dolayısıyla söz konusu düzenleme, mülkiyet hakkı bakımından sınırlayıcı değil; aksine koruyucu bir işlev üstlenmektedir.

Hukuki belirlilik ilkesi, bireylerin hukuki durumlarını önceden öngörebilmelerini ve davranışlarını buna göre düzenleyebilmelerini gerektirir. Önceki düzenlemede cebrî satışlarda önalım hakkının kullanılabilirliği konusunda açık bir kanuni çerçevenin bulunmaması, bu ilkeyi zedeleyen sonuçlar doğurmaktaydı. Yeni düzenleme ile bu alanın açıkça tanımlanması, hem paydaşlar hem de üçüncü kişi alıcılar bakımından öngörülebilirliği artırmış ve uygulamada yeknesaklık sağlamıştır.

Ölçülülük ilkesi bakımından da yapılan değişikliklerin dengeli bir yapı sunduğu görülmektedir. Kanun koyucu, önalım hakkını tamamen ortadan kaldırmamış; yalnızca kamu gücüne dayalı satışlar bakımından sınırlamış ve özel hukuk satışlarında bu hakkın varlığını sürdürmüştür. Aynı şekilde, rayiç bedel esası ve kesin süre içinde depo yükümlülüğü getirilmek suretiyle, önalım hakkının keyfî veya ekonomik gerçeklikten kopuk biçimde kullanılmasının önüne geçilmiştir.

Bu düzenlemeler, önalım hakkının kullanılmasını fiilen imkânsız hâle getirmemekte; aksine, hakkın ciddi, ölçülü ve hakkaniyete uygun biçimde kullanılmasını temin etmektedir. Özellikle rayiç bedel üzerinden ve kesin süreye bağlı olarak depo zorunluluğu getirilmesi, önalım hakkını salt bir baskı veya geciktirme aracı olmaktan çıkararak, gerçek bir satın alma iradesine dayalı hâle getirmektedir.

Sonuç itibarıyla 11. Yargı Paketi ile getirilen düzenlemeler, önalım hakkı ile mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi yeniden kuran; hukuki belirlilik ve ölçülülük ilkeleriyle uyumlu bir normatif çerçeve ortaya koymaktadır. Bu yönüyle değişiklikler, medeni hukuk sistematiği içerisinde istisnai nitelikteki önalım hakkının sınırlarını netleştiren ve uygulamadaki belirsizlikleri azaltan önemli bir müdahale olarak değerlendirilmektedir.

Sonuç ve Genel Değerlendirme

11. Yargı Paketi kapsamında Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerinde yapılan değişiklikler, önalım hakkının uygulanma alanı ve kullanım şartları bakımından köklü bir yeniden yapılandırmayı ifade etmektedir. Kanun koyucu bu düzenlemelerle, uzun süredir uygulamada tartışma konusu olan hususları açık ve bağlayıcı normlarla çözümlemiş; önalım hakkının sınırlarını belirginleştirerek mülkiyet devrinde hukuki belirliliği güçlendirmeyi amaçlamıştır.

Özellikle cebrî artırma ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışların önalım hakkı dışında bırakılması, kamu gücüne dayalı mülkiyet devirlerinde satışın kesinliği ve üçüncü kişi alıcıların hukuki güvenliğini önceleyen bir yaklaşımı yansıtmaktadır. Bu düzenleme ile birlikte, icra ve ihale hukukunun kendine özgü ilkeleri ile medeni hukuktaki önalım rejimi arasındaki normatif çatışma büyük ölçüde giderilmiştir.

Bunun yanında, önalım hakkının kullanılmasına ilişkin süre rejiminin yeniden düzenlenmesi ve bir yıllık mutlak hak düşürücü sürenin kabul edilmesi, mülkiyet ilişkilerinin uzun süre belirsizlik içinde kalmasının önüne geçmektedir. Sürelerin kısaltılması, paydaşlar bakımından daha dikkatli ve özenli bir takip yükümlülüğü doğurmakla birlikte, üçüncü kişiler açısından mülkiyet ediniminin daha kısa sürede kesinleşmesini sağlamaktadır.

TMK m. 734’te yapılan değişikliklerle rayiç bedel esasının benimsenmesi ve bedelin kesin süre içinde nakden depo edilmesinin zorunlu hâle getirilmesi ise, önalım hakkının kullanımını ekonomik gerçeklik ve hakkaniyet ilkeleriyle uyumlu hâle getirmiştir. Bu düzenleme, önalım davasını yalnızca şekli bir hak olmaktan çıkararak, gerçek bir satın alma iradesine ve finansal karşılığa bağlamış; kötü niyetli veya spekülatif kullanımların önüne geçmeyi hedeflemiştir.

Geçiş hükümleri bakımından benimsenen yaklaşım da, hukuki güvenlik ve kazanılmış hakların korunması ilkeleriyle uyumlu bir denge ortaya koymaktadır. Satış tarihi esas alınarak eski ve yeni rejimin ayrıştırılması, geçmişte tesis edilmiş hukuki durumların korunmasını sağlarken; yargılama sürecine ilişkin düzenlemelerin derhal uygulanması, önalım davalarında güncel ve yeknesak bir uygulama zemini oluşturmuştur.

Genel olarak değerlendirildiğinde, 11. Yargı Paketi ile önalım hakkına ilişkin getirilen düzenlemelerin, mülkiyet hakkı ile önalım hakkı arasındaki hassas dengeyi daha rasyonel ve öngörülebilir bir çerçeveye oturttuğu söylenebilir. Bu değişiklikler, önalım hakkının istisnai karakterini vurgulayan; hukuki belirlilik, ölçülülük ve işlem güvenliği ilkeleriyle uyumlu bir normatif yapı tesis etmektedir.

Sonuç itibarıyla, Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerinde yapılan bu değişiklikler, hem uygulayıcılar hem de paydaşlar açısından önalım hakkının sınırlarını netleştiren, uyuşmazlık potansiyelini azaltan ve mülkiyet devrinde öngörülebilirliği artıran önemli bir kanuni müdahale olarak değerlendirilmelidir.

İletişim

Türk Medeni Kanunu’nda önalım hakkına ilişkin yapılan yasal değişiklikler, somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle cebrî satışlar, ihale yoluyla yapılan devirler, sürelerin hesaplanması, rayiç bedelin tespiti ve bedelin depo edilmesi gibi hususlarda hak kaybı yaşanmaması için her olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi önem arz etmektedir.

Bu konularda hukuki değerlendirme ve danışmanlık ihtiyacı bulunan kişiler, aşağıda yer alan iletişim kanalları aracılığıyla hukuk büromuza ulaşabilirler.

Telefon: 0216 514 74 04
WhatsApp: 0532 245 74 66
E-posta: info@inanceker.av.tr
Adres: Barbaros Mahallesi Mor Menekşe Sokak Deluxia Suites Sitesi No: 3A Kat:12 Daire:155 Ataşehir / İSTANBUL