Noterde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapuya Şerhi
Özet
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin belirli bir taşınmazı ileride satmayı, diğer tarafın ise satın almayı taahhüt ettiği; mülkiyeti devretmeyen, buna karşılık taraflar arasında borçlandırıcı nitelikte kişisel hak doğuran bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadinin geçerliliği, Türk Borçlar Kanunu m. 237 ile Türk Medeni Kanunu m. 706 çerçevesinde resmî şekle bağlıdır; uygulamada bu resmî şekil, kural olarak noterde düzenleme şeklinde resmî senet ile sağlanır. Satış vaadinden doğan kişisel hak, tapu kütüğüne şerh verilmek suretiyle kuvvetlendirilir; şerhin hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu m. 1009 olup, şerh sayesinde satış vaadi alacaklısı, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı kişisel hakkını ileri sürebilir hâle gelir. Bu makalede, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliği, resmî şekil rejimi, tapuya şerhin koşulları ve etkileri ile şerhin süre ve terkin rejimi, uygulamada karşılaşılan tipik uyuşmazlıklar üzerinden sistematik ve akademik bir yöntemle incelenmektedir.
1. Kavramsal Çerçeve ve Hukuki Tanım
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; taraflardan birinin, belirli bir taşınmazı ileride satmayı; diğerinin ise aynı taşınmazı belirlenen veya belirlenebilir koşullarla satın almayı taahhüt ettiği, borçlandırıcı nitelikte bir sözleşmedir. Bu sözleşme, tek başına taşınmaz mülkiyetini devretmez ve tapu sicilinde mülkiyetin intikalini sağlayan “tescil” işleminin yerine geçmez. Zira taşınmaz mülkiyetinin devri, kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşir; satış vaadi, mülkiyeti doğrudan kazandıran ayni bir işlem değil, ileride kurulacak satış ve tescil işlemine yönelik edim yükümlülüğü doğuran nispi (kişisel) hak kaynağıdır.
Sözleşmenin pratik fonksiyonu, tarafların ileride yapılacak satışın esaslı unsurlarında (özellikle taşınmazın belirlenmesi, bedel, ifa zamanı ve şartları) bağlanmalarını sağlayarak, satış anına kadar geçen süreçte hukuki güven üretmektir. Bu yönüyle taşınmaz satış vaadi, uygulamada çoğu zaman henüz tapuda satış yapılmasına elverişli bir durum bulunmadığı veya tarafların belirli koşulların gerçekleşmesini beklediği hâllerde kullanılmaktadır. Bununla birlikte, satış vaadinin geçerliliği bakımından resmî şekil zorunluluğu ve tapu siciliyle ilişkisi, sözleşmenin kuruluşundan itibaren teknik doğrulukla ele alınmasını gerektirir; zira şekle aykırılık hâlinde sözleşme geçersiz olacak, buna bağlı olarak şerh mekanizmasının da hukuki koruma üretme kabiliyeti ortadan kalkacaktır.
Bu çerçevede taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; (i) mülkiyeti devretmeyen, (ii) taraflar arasında kişisel hak doğuran, (iii) geçerliliği resmî şekle bağlı bir borçlandırıcı işlem olarak tanımlanabilir. Sözleşmeden doğan talep hakkı, kural olarak yalnızca sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir. Ancak bu kişisel hak, tapu kütüğüne şerh edilmek suretiyle kuvvetlendirilir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik bakımından hukuken önemli sonuçlar doğurur. Bu nedenle “satış vaadi” ile “satış” kavramlarının birbirinden ayrılması, hem sözleşmenin hukuki niteliğinin doğru anlaşılması hem de uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuki koruma yollarının doğru seçilebilmesi açısından belirleyicidir.
2. Şekil Şartı ve Geçerlilik Rejimi
2.1. Resmî Şeklin Dayanağı: TBK m. 237 ve TMK m. 706
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bakımından geçerlilik şartlarının başında “resmî şekil” zorunluluğu gelir. Türk Borçlar Kanunu m. 237 hükmü, taşınmaz satışının resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını düzenlediği gibi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini de aynı şekil rejimine tâbi kılmıştır. Bununla bağlantılı olarak Türk Medeni Kanunu m. 706, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekle bağlamak suretiyle sistematik bütünlüğü sağlar. Bu çerçevede, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin “adi yazılı” şekilde yapılması, kural olarak geçerli bir borç ilişkisi doğurmaz; şekil şartı, sözleşmenin kurulmasına ilişkin kurucu nitelikte bir geçerlilik unsurudur.
Resmî şekil zorunluluğunun temel amacı, taşınmazlar gibi ekonomik değeri yüksek ve toplumsal açıdan önem taşıyan malvarlığı unsurları üzerinde gerçekleştirilen tasarrufların güvenliğini sağlamak; irade beyanlarını ciddi, denetlenebilir ve kamu güvencesi altında oluşturmak; uyuşmazlıkları daha başlangıçta önleyerek tapu siciline duyulan güveni korumaktır. Bu nedenle, resmî şekle uyulmaksızın yapılan “satış vaadi” içerikli belgeler bakımından, taraf iradeleri gerçekte satış vaadi yönünde olsa dahi, şekle aykırılık nedeniyle geçersizlik sonucunun doğması mümkündür. Şekle aykırılık, çoğu kez tarafların “kapora”, “ön protokol”, “taahhütname” veya “adi sözleşme” başlıklı metinler imzalaması suretiyle ortaya çıkmakta; bu metinler, ancak somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki nitelendirmelere (örneğin sebepsiz zenginleşme veya haksız fiil kapsamında iade/tazminat taleplerine) konu olabilmektedir. Bununla birlikte, taşınmaz satış vaadinin doğrudan ifası anlamına gelecek şekilde “tescile zorlama” talebinin dayanağını oluşturabilmesi için, geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin varlığı zorunludur.
2.2. Noterlik Kanunu m. 89 ve “Düzenleme Şeklinde” Noter Senedi
Resmî şeklin nasıl gerçekleştirileceği, noterlik uygulaması ve tapu sicil sistemi bakımından ayrıca önem taşır. Noterlik Kanunu m. 89 ve ilgili mevzuat çerçevesinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri uygulamada kural olarak noterde “düzenleme şeklinde” yapılır. Düzenleme şeklindeki noter işlemi, noterin metni kurucu biçimde düzenlediği, taraf iradelerini resmî senetle tespit ettiği ve şekil şartının resmî senet düzeyinde karşılandığı bir işlemdir. Bu yönüyle, yalnızca imzaların onaylanması (tasdik) veya “imza sirküleri” benzeri işlemler, taşınmaz satış vaadinde aranan resmî şekli kendiliğinden sağlamaz; resmî şekil, içerik ve kuruluş bakımından resmî senet karakteri taşıyan düzenleme işlemiyle tamamlanır.
Uygulamada “noterden yaptık” ifadesi, her zaman resmî şeklin gerçekleştiği anlamına gelmez. Zira noterlik işlemi, düzenleme değil yalnızca onay (tasdik) şeklinde yapılmışsa, taşınmaz satış vaadi bakımından aranan resmî şeklin sağlanmadığı ileri sürülebilir. Bu nedenle, sözleşmenin hukuki niteliği ve geçerliliği değerlendirilirken; noterin düzenlediği belgenin türü, işlem yevmiye kaydı, düzenleme ibaresi ve resmî senet vasfı, teknik olarak incelenmelidir. Şekle aykırılık iddiası, çoğu durumda yargılamada re’sen gözetilebilen bir geçersizlik sebebi niteliği taşıyabileceğinden, baştan doğru şekil ile kurulmuş bir sözleşme, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların kapsamını belirgin ölçüde daraltır.
2.3. Geçerli Sözleşmenin Asgari İçeriği
Resmî şekle uygun biçimde kurulmuş bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, hukuki güvenlik ve belirlilik ilkeleri gereğince belirli asgari unsurları içermesi beklenir. Öncelikle sözleşmeye konu taşınmazın kimliği, tapu kayıtlarına uygun biçimde açıkça belirlenmelidir. İl, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, nitelik ve pay oranı gibi bilgiler, tereddüde yer vermeyecek açıklıkta yer almalıdır. İkinci olarak tarafların kimlikleri, hukuki ehliyetleri ve temsil durumları netleştirilmelidir. Temsil söz konusu ise, vekâletname veya temsil yetkisini gösteren belge, satış vaadi yapmaya ve gerekiyorsa tapu şerh işlemlerini yürütmeye elverişli yetkileri içermelidir.
Sözleşmede bedelin açıkça gösterilmesi, bedelin ödeme yönteminin ve ödeme zamanının belirlenmesi, ileride doğacak uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından özellikle önemlidir. Bedelin hiç yazılmadığı veya belirsiz bırakıldığı sözleşmelerde, iradenin esaslı unsurlar yönünden tamamlanıp tamamlanmadığı tartışması gündeme gelebilir. Bunun yanında, ifa zamanı veya tescilin hangi şartlarda talep edileceği hususu (örneğin belirli tarih, belirli koşulun gerçekleşmesi, ruhsat/iskan, kredi temini gibi) düzenlenmemişse; muacceliyet ve temerrüt rejimi, genel hükümlere göre belirlenmek zorunda kalır ve bu durum uyuşmazlık riskini artırır. Son olarak, tarafların edimlerini ihlal etmeleri hâlinde uygulanacak yaptırımların (cezai şart, cayma hakkı, masraf ve harçların paylaşımı, şerh ve terkin süreçlerinde iş birliği yükümlülüğü gibi) öngörülmesi, sözleşmenin ifa kabiliyetini güçlendiren tamamlayıcı unsurlardır.
3. Taşınmaz Satış Vaadinin Hukuki Niteliği
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, niteliği itibarıyla “borçlandırıcı işlem” karakteri taşır. Bu sözleşme ile taraflar arasında, ileride tapuda yapılacak satış işleminin kurulmasına ve/veya taşınmazın alıcı adına tesciline yönelik bir edim yükümlülüğü doğar. Bunun doğal sonucu olarak satış vaadi, tek başına mülkiyet hakkını (ayni hakkı) doğurmaz; vaad alacaklısına sağladığı hukuki koruma, öncelikle sözleşmenin karşı tarafına yöneltilebilen kişisel talep hakkı düzeyinde ortaya çıkar. Diğer bir ifadeyle satış vaadinden doğan hak, kural olarak yalnızca sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilen nispi bir haktır.
Bu hukuki niteliğin doğru anlaşılması, satış vaadinin uygulamadaki işlevini ve sınırlarını belirler. Zira taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında kurucu unsur, tapu siciline tescildir; satış vaadi ise tescile götüren sürecin hukuki temelini teşkil eden bir “taahhüt” ilişkisidir. Bu nedenle, satış vaadi alacaklısının temel talebi, sözleşmeye uygun ifanın sağlanması (tapuda satış yapılması ve/veya tescil işleminin gerçekleştirilmesi) yönündedir. Karşı tarafın ifadan kaçınması halinde ise, borçlar hukuku temelli yaptırımlar ve somut olayın şartlarına göre ayni sonuç doğurmaya elverişli dava talepleri gündeme gelebilir. Ancak bu noktada, her uyuşmazlığın otomatik olarak “tapu iptali ve tescil” sonucuna bağlanabileceği düşüncesi isabetli değildir; talep sonucunun hukuki dayanakları, sözleşmenin geçerliliği, ifa koşulları ve üçüncü kişilerin durumuna göre şekillenir.
Öğretide ve uygulamada satış vaadi sözleşmesinin en kritik yönlerinden biri, kişisel hakkın tapu siciline şerh edilmesi suretiyle “kuvvetlendirilmesi”dir. Zira şerh verilmediği takdirde, satış vaadi alacaklısının hakkı, kural olarak yalnızca borçluya karşı ileri sürülebilir; borçlunun taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi, vaad alacaklısının ifa beklentisini fiilen zayıflatabilir. Şerh ise, satış vaadinden doğan kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini sağlayan ve bu suretle kişisel hakkın etkinliğini artıran bir kurumdur. Bu bağlamda, satış vaadinin hukuki niteliği bakımından yapılması gereken temel ayrım şudur: Şerh, kişisel hakkı ayni hakka dönüştürmez; ancak tapu sicilinin aleniyet fonksiyonu aracılığıyla, sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan kişilere karşı kişisel hakkın ileri sürülmesine imkân tanır. Bu nedenle şerhli satış vaadi, “aynîleşmiş” bir hak olarak değil, “kuvvetlendirilmiş kişisel hak” olarak nitelendirilmelidir.
Taşınmaz satış vaadinin borçlandırıcı işlem niteliği, ayrıca tarafların sorumluluk rejimini de belirler. Vaad borçlusunun edimini yerine getirmemesi hâlinde temerrüt hükümleri ve sözleşmeye aykırılığa bağlanan sonuçlar (ifa, ifaya zorlama niteliğinde talepler, tazminat, cezai şart, sözleşmenin sona erdirilmesi ve iade ilişkileri) gündeme gelebilir. Buna karşılık vaad alacaklısının bedeli ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi veya ifa için gerekli koşulları yerine getirmemesi hâlinde, borçlunun ifadan kaçınma hakkı ve alacaklının temerrüdü hükümleri söz konusu olabilir. Bu yönüyle satış vaadi sözleşmesi, sırf tapu siciline ilişkin bir işlem olarak değil, borçlar hukuku sistematiği içinde karşılıklı edim yükleyen bir sözleşme olarak ele alınmalıdır.
4. Tapuya Şerhin Hukuki Dayanağı ve Kurucu Mantığı
4.1. TMK m. 1009: Şerh Edilebilir Kişisel Haklar
Tapu siciline şerh kurumu, taşınmazlar üzerinde doğrudan ayni hak tesis etmeyen; ancak belirli kişisel hakların, tapu sicilinin aleniyet ve güven fonksiyonundan yararlandırılarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle getirilmesini amaçlayan, kendine özgü bir mekanizmadır. Türk Medeni Kanunu m. 1009, kanunda öngörülen kişisel hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini; şerh verilmekle bu hakların taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle geldiğini düzenlemektedir. Bu hükmün sistematik işlevi, kişisel hak–ayni hak ayrımını koruyarak; ancak belirli kişisel hakları, taşınmaz üzerinde “sonradan kazanım” sahiplerine karşı etkili kılmaktır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, TMK m. 1009 kapsamında şerh edilebilir kişisel haklardan biridir. Bu nedenle satış vaadi alacaklısının, sözleşmenin geçerliliğini sağlayan resmî şekil koşulları yerine getirildikten sonra, kişisel hakkını tapu siciline şerh ettirmek suretiyle kuvvetlendirmesi mümkündür. Şerhin bu bağlamdaki temel fonksiyonu, satış vaadinin yalnızca taraflar arasında etkili bir talep hakkı olmasının ötesine geçerek, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir bir görünüm ve etki kazanmasını sağlamaktır.
Şerhin ileri sürülebilirlik etkisi, çoğu zaman yanlış biçimde “aynî hak doğurma” şeklinde yorumlanmaktadır. Oysa TMK m. 1009 sistematiğinde şerh, kişisel hakkın niteliğini değiştirmez; kişisel hak, kişisel hak olmaya devam eder. Şerhin sağladığı sonuç, tapu siciline güvenerek taşınmaz üzerinde hak iktisap eden veya iktisap etmeyi planlayan üçüncü kişilerin, şerh sayesinde söz konusu kişisel haktan haberdar olabilmesi ve bu kişisel hakkın, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesidir. Bu noktada şerhin “kurucu mantığı”, tapu sicilinin aleniyet ilkesinin, kişisel hakkın etkinliğini artıracak şekilde işletilmesidir.
4.2. Tapu Kanunu m. 26: Şerh İşlemi ve Süre Rejimi
Taşınmaz satış vaadinin tapuya şerhi bakımından yalnızca TMK m. 1009’un ileri sürülebilirlik hükmü yeterli değildir. Uygulamada şerh işlemi, tapu sicilinin tutulmasına ilişkin özel mevzuat çerçevesinde gerçekleştirilir ve bu çerçevede Tapu Kanunu m. 26, satış vaadi şerhine ilişkin önemli bir süre rejimi öngörmektedir. Tapu Kanunu m. 26, noterlikçe düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilebileceğini; ayrıca şerhin belirli bir süre sonunda terkinine ilişkin düzenlemeler içerdiğini ortaya koyar. Bu hüküm, satış vaadi şerhinin süresiz biçimde sicilde kalmasının, tapu sicilinin açıklık ve işlem güvenliği fonksiyonunu zedelemesini önlemeye yönelik olarak değerlendirilmelidir.
Bu süre rejimi, satış vaadi alacaklısı bakımından iki temel hukuki sonuç doğurur. Birincisi, şerhin sağladığı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik gücü, süre rejimi dikkate alınmaksızın “süresiz bir koruma” olarak görülemez; şerh tarihinin ve sürenin yönetimi, hakkın etkinliğini doğrudan etkiler. İkincisi, şerh süresinin dolması veya terkin tartışmaları, yalnızca tapu sicili bakımından bir kayıt meselesi değil; aynı zamanda uyuşmazlık halinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik imkanının sınırları açısından da önem taşır. Bu nedenle Tapu Kanunu m. 26’daki düzenleme, TMK m. 1009 ile birlikte değerlendirilerek, satış vaadi şerhinin hem maddi hukuk hem de sicil hukuku boyutu bütüncül biçimde ele alınmalıdır.
4.3. Kurucu Mantık: Kişisel Hakkın Kuvvetlendirilmesi ve Sicil Güvenliği Dengesi
Satış vaadi şerhinin kurucu mantığı, iki ayrı menfaat alanını dengeler: Bir yanda satış vaadi alacaklısının, ileride mülkiyeti devralma beklentisini ve sözleşmeye dayalı talep hakkını etkin biçimde koruma ihtiyacı; diğer yanda tapu sicilinin güven, açıklık ve işlem kolaylığı fonksiyonunun korunması. Şerh, bu dengeyi “kuvvetlendirilmiş kişisel hak” modeliyle sağlar. Alacaklı, şerh sayesinde, borçlunun taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi riskine karşı sicil üzerinden görünürlük ve ileri sürülebilirlik kazanır; üçüncü kişiler ise tapu kütüğünü incelediklerinde satış vaadi şerhinden haberdar olarak işlem yaparlar ve buna göre hukuki risklerini yönetmek durumunda kalırlar.
Bu bağlamda şerh, ne satış vaadi alacaklısına doğrudan bir mülkiyet kazandırır ne de üçüncü kişilerin her türlü kazanımını kategorik biçimde hükümsüz kılar. Şerhin etkisi, kanunun çizdiği sınırlar içinde, “sonradan hak kazanan” kişilere karşı ileri sürülebilirlik üzerinden işler. Bu sınırlar, şerhin süresi, şerhin kapsamı ve şerhe dayanak sözleşmenin geçerliliği gibi unsurlarla belirginleşir. Dolayısıyla satış vaadi şerhinin kurucu mantığı, hem borçlandırıcı işlemler hukukuna hem de tapu sicili hukukuna ilişkin ilkelerin, somut uyuşmazlıklarda birlikte işletilmesini gerektirir.
5. Şerh İşleminin Usulü: Tapu Müdürlüğü Süreci ve Belgeler
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi, tapu siciline ilişkin bir “tescil” işlemi olmayıp, tapu kütüğünde taşınmazın beyanlar veya şerhler hanesinde gerçekleştirilen, kişisel hakkın görünür kılınmasına hizmet eden bir sicil işlemidir. Bu yönüyle şerh, taşınmaz üzerinde ayni hak kurulmasına ilişkin işlemlerden farklı bir hukuki mahiyet taşır; ancak her hâlükârda tapu siciline yönelik bir işlem olması nedeniyle, Tapu Kanunu, Tapu Sicili Tüzüğü ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün uygulama esasları doğrultusunda yapılır. Şerh işleminin hukuki geçerliliği ve fiilî etkinliği, yalnızca satış vaadi sözleşmesinin resmî şekle uygun kurulmuş olmasına değil, aynı zamanda tapu müdürlüğünde yapılan işlemin usule uygun yürütülmesine de bağlıdır.
5.1. Başvurunun Niteliği ve Yetkili Makam
Şerh talebi, taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne yapılır. Şerh işlemi, talep üzerine gerçekleştirilen bir sicil işlemidir; dolayısıyla satış vaadi alacaklısının veya yetkili temsilcisinin, tapu müdürlüğüne başvuruda bulunarak şerh talebini açık ve anlaşılır biçimde ortaya koyması gerekir. Başvurunun bizzat yapılması mümkün olduğu gibi, temsil yoluyla da yapılabilir; temsil halinde, ibraz edilen vekâletnamenin şerh istemine elverişli yetkiler içermesi, uygulamada tartışmasızlık açısından önem taşır. Bu noktada tapu sicili işlemlerinde “yetki” ve “temsil” denetimi, sicil güvenliğinin doğal bir sonucudur ve tapu müdürlüğü, başvuruyu şekli denetim kapsamında incelemekle yükümlüdür.
5.2. İbraz Edilecek Belgeler: Çekirdek Liste ve Hukuki İşlevi
Şerh işleminde talep edilen belgeler, tapu müdürlüğünün hem başvurucunun kimliğini ve yetkisini doğrulaması hem de şerhin dayanağını oluşturan satış vaadi sözleşmesinin resmî şekil koşullarını taşıyıp taşımadığını şekli olarak denetlemesi amacıyla istenir. Uygulamada, asgari olarak şu belgeler ibraz edilir:
- Kimlik belgesi: Başvurucunun kimliğinin tespiti ve sicil işleminin güvenli yürütülmesi amacıyla.
- Temsil varsa vekâletname / yetki belgesi: Şerh talebinin temsil yoluyla yapılması halinde, temsil yetkisinin kapsamının ve geçerliliğinin tespiti amacıyla.
- Noterde düzenleme şeklinde yapılmış satış vaadi sözleşmesi (resmî senet): Şerhin dayanağını oluşturan kişisel hakkın resmî şekle uygun biçimde doğduğunu gösteren temel belge olarak.
- İşleme ilişkin başvuru belgeleri ve harç/bedel kalemleri: Tapu sicili işlem harcı ve döner sermaye gibi idari mali yükümlülüklerin yerine getirilmesi amacıyla.
Belge setinin işlevi, şerh kaydının “dayanaksız” veya “hukuken geçersiz bir sözleşmeye” dayanarak sicile yansıtılmasını engellemektir. Tapu müdürlüğü, şerh talebinde esas itibarıyla şekli denetim yapar; satış vaadi sözleşmesinin maddi geçerliliğine dair (örneğin irade sakatlığı iddiaları) ileri sürülebilecek tartışmalar ise çoğu durumda yargısal inceleme alanında kalır. Bununla birlikte, resmî şekle açıkça aykırılık gibi bariz hususlarda, tapu müdürlüğünün sicil güvenliği gereği talebi karşılamaması mümkündür.
5.3. Şerh Metni ve Kapsamın Belirlenmesi
Şerh işleminin en kritik teknik noktalarından biri, sicile geçirilecek şerh kaydının kapsamının tereddütsüz biçimde belirlenmesidir. Şerh, satış vaadinden doğan kişisel hakkın “hangi taşınmaza”, “hangi taraflar arasında” ve “hangi sözleşmeye” dayanarak ileri sürüldüğünü açıkça göstermelidir. Bu nedenle şerh kaydında, satış vaadi sözleşmesinin tarihi, yevmiye numarası, taraflar ve taşınmaz bilgileri, uygulamada standardize edilmiş bir içerikle yer alır. Şerhin kapsamının doğru belirlenmesi, ileride üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğin tartışıldığı uyuşmazlıklarda sicil kaydının yorumlanması bakımından belirleyici olacaktır.
Özellikle çok paylı taşınmazlarda veya birden fazla bağımsız bölümü kapsayan satış vaadi sözleşmelerinde, şerhin hangi paya veya hangi bağımsız bölüme ilişkin olduğunun açık yazılması, uygulamada sık karşılaşılan tereddütleri azaltır. Ayrıca şerh, taşınmazın bütününe ilişkin genel bir risk kaydı gibi algılanmamalı; satış vaadinin kapsamı ile sınırlı, belirli ve somut bir kişisel hak kaydı olarak değerlendirilmelidir. Sicilde belirlilik, hem satış vaadi alacaklısının hakkını etkin kılar hem de üçüncü kişilerin tapu sicilinden güvenli biçimde yararlanmasını sağlar.
5.4. Şerhin Kuruluş Anı ve Tarihin Önemi
Şerhin tapu siciline işlendiği an, yalnızca idari bir tarih kaydı değil; şerhin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik etkisi bakımından “zaman sırası”nı belirleyen kritik bir unsurdur. Zira şerhin etkisi, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilirlik şeklinde ortaya çıktığından, “sonradan hak kazanma” olgusunun tespitinde şerh tarihi ile sonraki tasarrufların tarihi arasında kronolojik ilişki önem kazanır. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin kurulmasıyla yetinilmeyip, şerh işleminin gecikmeksizin gerçekleştirilmesi, hakkın etkin korunması bakımından teknik bir zorunluluk niteliği taşır.
6. Şerhin Hukuki Sonuçları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesi, bir yandan tapu sicilinin aleniyet fonksiyonu aracılığıyla üçüncü kişileri bilgilendirirken, diğer yandan satış vaadi alacaklısının hakkını “kuvvetlendirilmiş kişisel hak” niteliğine kavuşturur. Şerhin sonuçları, esasen TMK m. 1009’un öngördüğü ileri sürülebilirlik mekanizması çerçevesinde belirlenir. Bununla birlikte şerhin etkileri, somut olayda taşınmaz üzerinde sonradan tesis edilen hakların türü, kapsamı ve kazanım anı dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Bu bölümde şerhin temel sonuçları, sistematik biçimde incelenmektedir.
6.1. Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürme Etkisi
TMK m. 1009 uyarınca şerhin en karakteristik sonucu, satış vaadinden doğan kişisel hakkın, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelmesidir. Bu ileri sürülebilirlik, doktrinde ve uygulamada “şerhin kuvvetlendirme etkisi” olarak ifade edilir. Şerh, tapu sicilinde görünür hâle geldiği için, şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak iktisap eden üçüncü kişiler, satış vaadi hakkının varlığını bilerek (veya bilmesi beklenerek) işlem yapmış sayılır. Böylece satış vaadi alacaklısı, yalnızca borçluya karşı değil, belirli sınırlar içinde üçüncü kişilere karşı da talep ve savunma imkânına kavuşur.
İleri sürülebilirlik etkisinin kapsamı, “şerhin kişisel hakkı ayni hakka dönüştürmediği” temel prensibi ile birlikte okunmalıdır. Şerh, her üçüncü kişiyi otomatik olarak borç altına sokan bir mekanizma değildir; etkisini, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanma olgusu üzerinden ve kanunun çizdiği sınırlar çerçevesinde doğurur. Bu nedenle, üçüncü kişinin iyi niyetinin varlığı veya yokluğu, çoğu kez TMK m. 1023 gibi “tapuya güven” hükümleri bağlamında tartışılmak istense de; satış vaadi şerhinde esas belirleyici unsur, üçüncü kişinin hak kazanım anının şerhten sonra olup olmadığı ve hak kazanımının hangi tür işlemle gerçekleştiğidir. Şerh, tam da bu noktada üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilirliği sağlayan “sicil görünürlüğü” işlevini yerine getirir.
6.2. Şerh “Ayni Hak” Değildir; Mülkiyeti Kendiliğinden Kazandırmaz
Şerhin en sık yanlış anlaşılan yönü, şerhin taşınmaz üzerinde bir ayni hak tesis ettiği veya satış vaadi alacaklısına doğrudan mülkiyet kazandırdığı düşüncesidir. Oysa şerh, satış vaadinden doğan kişisel hakkın niteliğini değiştirmez; kişisel hak, şerhten sonra da kişisel hak olarak kalır. Şerhin sağladığı koruma, mülkiyetin kendiliğinden intikali değil; kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik gücünün artırılmasıdır. Mülkiyetin kazanılması, kural olarak tapuda satış işlemi ve tescil ile gerçekleşir; satış vaadi şerhi, yalnızca bu sonuca giden yolda alacaklının hukuki pozisyonunu güçlendirir.
Bu nedenle, şerhin varlığı, her uyuşmazlıkta otomatik olarak “tapu iptali ve tescil” sonucunu doğurmaz. Satış vaadi alacaklısının, sözleşmenin ifası yönünde talepte bulunabilmesi, sözleşmenin geçerli olması, ifa koşullarının gerçekleşmesi, borçlunun temerrüdü ve somut olayda üçüncü kişilerin hukuki durumunun değerlendirilmesi gibi unsurlara bağlıdır. Şerh, bu değerlendirmede önemli bir unsur olmakla birlikte, tek başına sonuç doğuran mutlak bir mekanizma niteliği taşımaz.
6.3. Taşınmaz Üzerindeki Sonraki Tasarruflarla İlişki: Satış, İpotek, Haciz ve Benzeri Kayıtlar
Şerhli satış vaadinin pratik öneminin en yoğun biçimde ortaya çıktığı alan, taşınmaz üzerinde şerhten sonra gerçekleştirilen tasarruf ve sicil işlemleridir. Uygulamada taşınmazın üçüncü kişiye satılması, ipotek tesis edilmesi veya haciz uygulanması gibi işlemler, satış vaadi alacaklısının ifa beklentisini doğrudan etkileyebilir. Şerh, bu tür sonraki işlemlerin tapu sicilinde, satış vaadi şerhinin varlığı bilinerek gerçekleştirilmesini sağlar; bu da alacaklının, somut olayda üçüncü kişiye karşı ileri sürebileceği iddiaların hukuki temelini güçlendirir.
Bununla birlikte, sonraki tasarrufların satış vaadi alacaklısının hakkını hangi ölçüde etkileyebileceği, tek bir soyut kuralla açıklanabilecek kadar basit değildir. Örneğin ipotek gibi sınırlı ayni hakların tesisinde, şerhin aleniyet fonksiyonu ile rehin hakkı sahibinin hukuki konumu arasındaki ilişki; hacizde ise cebrî icra sürecinin kendine özgü kuralları ve taşınmazın ihale yoluyla devrinin sonuçları gündeme gelir. Dolayısıyla şerhin etkisi, her bir sonraki hak kazanım türü bakımından ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Bu çalışma bakımından önemle vurgulanması gereken husus şudur: Satış vaadi şerhi, sonraki tasarrufları “kendiliğinden hükümsüz” kılan bir kayıt değildir; ancak satış vaadi alacaklısının, üçüncü kişilerin hak kazanımlarına karşı kişisel hakkını ileri sürme imkânını hukuken güçlendiren ve uyuşmazlığın çözümünde belirleyici rol oynayabilen bir sicil kaydıdır.
6.4. Şerhin Ekonomik ve İşlemsel Etkileri
Şerhin yalnızca maddi hukuk açısından değil, taşınmaz piyasası ve işlem güvenliği bakımından da önemli yansımaları vardır. Şerhli bir taşınmazın satışı veya rehnedilmesi, alıcılar ve finans kuruluşları bakımından ilave hukuki risk değerlendirmesi gerektirir. Bankalar, şerhli taşınmazlarda ipotek tesisine ilişkin kararlarında daha ihtiyatlı davranabilmekte; alıcılar, şerhin kaldırılmasını (terkinini) bir “ön koşul” olarak ileri sürebilmektedir. Bu nedenle satış vaadi şerhi, çoğu zaman fiilen taşınmazın serbestçe devredilebilirliğini sınırlayan bir “işlem engeli” gibi etki doğurur. Ancak bu fiilî etki, şerhin hukuki niteliğini değiştirmez; şerh, yine de kişisel hakkı kuvvetlendiren bir sicil işlemidir.
Bu bağlamda şerh, satış vaadi alacaklısı açısından güçlü bir koruma aracı olmakla birlikte, aynı zamanda borçlu açısından taşınmaz üzerinde tasarruf serbestisini sınırlayan bir sonuç doğurur. Hukuk düzeni, bu sonucu, tapu sicilinin aleniyeti ve işlem güvenliği ilkeleriyle uyumlu şekilde kabul etmiş; buna karşılık şerhin süre ve terkin rejimi yoluyla sicilin “kalıcı biçimde yüklenmesini” engelleyen bir denge mekanizması da öngörmüştür. Şerhin sonuçları bu iki yönlü denge içinde değerlendirilmelidir.
7. Şerhin Süresi ve Terkin Rejimi
Taşınmaz satış vaadinden doğan kişisel hakkın tapuya şerh edilmesi, satış vaadi alacaklısına üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik yönünden güçlü bir koruma sağlamakla birlikte, bu korumanın tapu sicilinde “süresiz” biçimde devam etmesi kural olarak öngörülmemiştir. Tapu sicilinin işlem güvenliği ve açıklık (aleniyet) fonksiyonunun korunması amacıyla, satış vaadi şerhinin belirli bir süre sonunda terkinine ilişkin bir süre rejimi benimsenmiştir. Bu rejim, bir yandan Tapu Kanunu’ndaki açık hükümle; diğer yandan Tapu Sicili Tüzüğü’nün terkin usulüne dair genel yaklaşımıyla birlikte değerlendirilmelidir.
7.1. Normatif Çerçeve: Tapu Kanunu m. 26 ve Tapu Sicili Tüzüğü’nün Terkin Usulü
Satış vaadi şerhinin süre ve terkin rejimi bakımından temel dayanak, Tapu Kanunu m. 26’daki düzenlemedir. Öğretide ve yargı uygulamasında, anılan maddede satış vaadinden doğan hakkın şerhinin “beş yıllık” bir süreyle ilişkilendirildiği; bu süre içinde satış yapılmaması hâlinde şerhin terkinine ilişkin sonuç bağlandığı belirtilmektedir.
Buna karşılık, terkin işleminin sicil tekniği bakımından nasıl yapılacağı (re’sen mi, talep üzerine mi, hangi koşullarla) meselesi, Tapu Sicili Tüzüğü’nün terkin usulünü düzenleyen genel hükümleriyle birlikte ele alınmaktadır. Tapu Sicili bakımından “terkin”, kural olarak tescilin kendisine hak sağladığı kişinin istemine veya yetkili makam/mahkeme kararına dayanılarak yapılır; bu yaklaşım, idarenin yayımladığı uygulama metinlerinde de terkinin genel ilkesi olarak vurgulanmaktadır.
7.2. Beş Yıllık Süre: Sürenin Başlangıcı, Konusu ve Hukuki Anlamı
Satış vaadi şerhinde süre hesabı bakımından kritik olan nokta, sürenin “sözleşme tarihinden” değil, kural olarak “şerh tarihinden” itibaren işletilmesidir. Tapu Kanunu m. 26 çerçevesinde süre, şerhin tapu kütüğüne işlendiği tarihten itibaren başlar; bu tarihten itibaren beş yıl içinde satış işleminin yapılmaması (veya maddede sayılan ilgili işlem türlerinin gerçekleşmemesi) hâlinde, şerhin sicilden kaldırılması (terkini) gündeme gelir.
Sürenin hukuki anlamı, şerhin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik etkisinin sicil üzerinde “devam edebilirliği” ile ilgilidir. Şerh, satış vaadi alacaklısının kişisel hakkını kuvvetlendirdiğinden, şerhin sicilde varlığı, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik bakımından belirleyicidir. Bu nedenle şerh süresinin yönetimi, yalnızca idari bir kayıt meselesi değil; satış vaadine dayanarak ileride ileri sürülecek taleplerin (özellikle üçüncü kişilere yöneltilecek iddiaların) etkinliği bakımından da stratejik nitelik taşır.
7.3. Terkinin Şekli: “Re’sen Terkin” İfadesi ve Uygulamadaki Tartışma
Tapu Kanunu m. 26’da yer alan “re’sen terkin” ifadesinin uygulamada nasıl anlaşılması gerektiği, öğretide tartışmalıdır. Bir görüşe göre, kanun açıkça re’sen terkini öngördüğünden, süre dolduğunda tapu sicil görevlisinin kendiliğinden terkin yapabilmesi gerekir. Diğer bir yaklaşıma göre ise, Tapu Sicili Tüzüğü’nün terkin usulüne ilişkin hükümleri dikkate alındığında, süre dolmuş olsa dahi terkin işleminin, kural olarak malikin istemi veya yetkili makam/mahkeme kararına dayanması gerektiği; “re’sen terkin” ifadesinin sicil tekniği bakımından mutlak ve koşulsuz bir yetki olarak yorumlanmasının isabetli olmadığı ileri sürülmektedir. Bu çatışma, akademik çalışmalarda Tapu Kanunu m. 26 ile Tapu Sicili Tüzüğü terkin usulü arasındaki normatif gerilim olarak ele alınmaktadır.
Bu noktada uygulama bakımından dikkat edilmesi gereken husus şudur: Sürenin dolmuş olması, “şerhin sicildeki varlığı” ile “şerhin hukuki etkisi” arasındaki ilişkinin, somut olaya göre ayrıca değerlendirilmesini gerektirebilir. Nitekim uygulamada kimi dosyalarda süre dolmasına rağmen şerhin sicilden fiilen terkin edilmediği; şerhin sicilde varlığını sürdürdüğü müddetçe tapu sicilinin aleniyet fonksiyonu nedeniyle üçüncü kişilere karşı görünürlük sağladığı ve bu durumun uyuşmazlık çözümünde önem kazandığı görülmektedir. Bu nedenle, sadece süre hesabıyla yetinilmeyip, tapu kaydının güncel durumu ve terkin işleminin fiilen gerçekleşip gerçekleşmediği mutlaka tespit edilmelidir.
7.4. Sürenin Sona Ermesinin Maddi Hukuka Etkisi: Şerh Kalkarsa Ne Olur?
Beş yıllık sürenin sona ermesi, teknik olarak satış vaadinden doğan kişisel hakkı “kendiliğinden” ortadan kaldıran bir sonuç olarak anlaşılmamalıdır. Satış vaadi sözleşmesi, geçerli biçimde kurulmuşsa, taraflar arasındaki borç ilişkisi devam edebilir; buna karşılık şerhin terkin edilmesi (veya şerhin hukuki etkisini yitirmesi), satış vaadi alacaklısının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik bakımından elde ettiği kuvvetlendirme etkisini zayıflatır. Başka bir ifadeyle, süre rejimi esasen şerhin sicil üzerindeki devamlılığı ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik boyutunda sonuç üretir; taraflar arasındaki temel borç ilişkisinin akıbeti ise, sözleşmenin içeriği, ifa koşulları ve genel hükümler çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.
Bu nedenle, satış vaadi alacaklısı bakımından hukuki risk iki katmanlıdır: (i) Sözleşmesel talep hakkının (ifa/tescil talebi ve benzeri) varlığı ve kullanılabilirliği; (ii) bu talebin üçüncü kişilere yöneltilebilmesi için şerhin sağladığı ileri sürülebilirlik zeminini koruması. Şerh süresinin dolmasına yaklaşırken, alacaklının hakkını hangi yolla somutlaştıracağı (örneğin satışın yapılması, dava yoluna başvuru ve hak arama stratejisinin belirlenmesi) bu açıdan önem taşır.
7.5. Terkinin Uygulama Boyutu: Talep, İrade ve Mahkeme Kararı İhtimali
Şerhin terkininin uygulamada hangi yolla yapılacağı (malikin talebi, lehdarın muvafakati, mahkeme kararı) somut olayın özelliklerine göre değişebilir. Terkin, kural olarak tapu sicili işlemi olduğundan, tapu müdürlüğü terkin talebini şekli denetim kapsamında değerlendirir. İdarenin terkin konusunda genel yaklaşımında, tapu sicilindeki bir kaydın terkini bakımından istem veya yetkili makam/mahkeme kararının esas alındığı belirtilmektedir.
Bu çerçevede, “süre doldu” olgusunun tek başına terkin için yeterli olup olmadığı, yukarıda açıklanan normatif tartışmanın da etkisiyle her zaman tek bir uygulama sonucuna bağlanamayabilir. Uygulamada, terkinin talep üzerine yapılması veya mahkeme kararının aranması senaryoları gündeme gelebileceğinden, somut olayda izlenecek yol; tapu kaydının mevcut durumu, taraflar arasındaki ihtilafın seviyesi, şerhin dayanağı sözleşmenin geçerlilik tartışması ve üçüncü kişilerin hak kazanım ihtimali birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir. Bu yaklaşım, satış vaadi şerhinin süre–terkin rejiminin, yalnızca “sicil kaydının silinmesi” meselesi değil, satış vaadinin pratik koruma gücünü belirleyen kritik bir unsur olduğu gerçeğiyle uyumludur.
8. Uyuşmazlıklar ve Dava Yolları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde uyuşmazlıkların odağı, çoğu kez borcun ifası (tapuda satış/tescil işleminin gerçekleştirilmesi), sözleşmenin geçerliliği (özellikle resmî şekil ve temsil), şerhin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik etkisi (TMK m. 1009) ve taşınmaz üzerinde sonradan kurulan hakların satış vaadi ilişkisindeki yansımalarıdır. Bu çerçevede izlenecek hukuki yol; sözleşmenin içeriği, ifa koşullarının gerçekleşmesi, tarafların edim durumları, tapu sicilindeki kayıtların kronolojisi ve üçüncü kişilerin kazanımlarının niteliği dikkate alınarak belirlenir. Aşağıda, uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık tipleri ve bunlara karşı öngörülen hukuki koruma araçları sistematik olarak ele alınmaktadır.
8.1. Vaadin İfa Edilmemesi: İfanın Talebi, Tescile Yönelik Talepler ve Tapu İptali–Tescil
Satış vaadi borçlusunun, geçerli satış vaadi sözleşmesine rağmen tapuda satış işlemini yapmaktan kaçınması hâlinde, satış vaadi alacaklısının temel hukuki korunma talebi “ifa”ya yönelir. Taşınmaz satış vaadinde ifa, tapuda satışın yapılması ve mülkiyetin alıcı adına tescili için gerekli irade beyanının ortaya konulması suretiyle somutlaşır. Bu tür uyuşmazlıklarda, yargısal talebin hukuki niteliği, salt edimin ifası istemi ile mahkeme hükmüyle tescile elverişli sonuç doğurmaya yönelik talepler arasında, somut olayın özelliklerine göre şekillenir. Bununla birlikte, burada belirleyici olan, mahkemenin hükmünün, tapu sicil işlemi bakımından hangi koşullarda tescile dayanak teşkil edebileceği ve bunun için aranan maddi hukuk koşullarının (geçerli sözleşme, muacceliyet, temerrüt, alacaklının edimini ifa etmiş veya ifaya hazır olması) ortaya konulup konulmadığıdır.
Satış vaadi sözleşmesinin karşılıklı edim yükleyen niteliği gereği, alacaklının kendi edimini (bedelin ödenmesi veya ödeme şartlarının gerçekleşmesi gibi) yerine getirmiş olması ya da ifaya hazır bulunduğunu usulüne uygun biçimde ortaya koyması, ifaya yönelik taleplerin hukuki kaderini doğrudan etkiler. Bu nedenle “muacceliyet–temerrüt” incelemesi, soyut bir borçlar hukuku tartışması olmaktan ziyade, dava konusu talebin hukuki sebebinin kurulması bakımından zorunlu bir analiz alanıdır.
8.2. Taşınmazın Üçüncü Kişiye Devri: Şerhin Etkisi ve Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürme
Satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kural olarak kişisel hak niteliğini haiz olduğundan, şerh verilmediği durumda bu hak, esas itibarıyla yalnızca sözleşmenin tarafları arasında ileri sürülebilir. Buna karşılık, satış vaadinden doğan kişisel hak tapu kütüğüne şerh edildiğinde, TMK m. 1009 uyarınca, şerh sayesinde bu kişisel hakkın taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilirliği gündeme gelir. Bu ileri sürülebilirlik, şerhin tapu sicilinde aleniyet kazanması ve üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde hak iktisap ederken sicil kayıtlarını dikkate almak durumunda olmaları ile ilişkilidir.
Üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik değerlendirmesinde, soyut genellemelerden ziyade sicil kayıtlarının kronolojik analizi belirleyici rol oynar. Bu kapsamda; (i) satış vaadi şerhinin tapu kütüğüne işlendiği tarih, (ii) üçüncü kişinin hak iktisap ettiği işlem ve tescil tarihi, (iii) şerhin süre rejimi bakımından durumu ve (iv) şerhin dayanağı olan satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, birlikte değerlendirilmelidir. Zira şerhin sağladığı etki, “sonradan hak kazanma” olgusuna bağlandığından, şerh tarihi ile üçüncü kişinin hak iktisap tarihi arasındaki sıralama, uyuşmazlığın çözümünde temel veriyi oluşturur.
Bu çerçevede, şerhin varlığı, üçüncü kişinin kazanımını otomatik olarak ortadan kaldıran veya geçersiz kılan bir mekanizma olarak değerlendirilmemelidir. Şerh, kişisel hakkın niteliğini değiştirmeksizin, kişisel hakkın ileri sürülebilirlik alanını genişletir; somut uyuşmazlıkta hangi hukuki sonucun doğacağı ise, üçüncü kişinin hak iktisabının türü, sicil kayıtlarının niteliği ve satış vaadi ilişkisinin ifa koşulları gözetilerek saptanır.
8.3. Şerh Sonrası Haciz, İpotek ve Cebrî İcra İşlemleriyle İlişki
Taşınmaz üzerinde şerhten sonra haciz uygulanması, ipotek tesis edilmesi veya cebrî icra kapsamında satış sürecinin işletilmesi hâllerinde, satış vaadi şerhinin sonuçları, ilgili kurumların kendi normatif yapısı içinde değerlendirilir. İpotek, sınırlı ayni hak niteliği taşıdığından, şerh ile ipoteğin etkileşimi, sicil kayıtlarının sıralaması ve tarafların hukuki konumları dikkate alınarak ele alınmalıdır. Benzer şekilde haciz ve cebrî satış, icra hukukunun kendine özgü kuralları çerçevesinde yürütüldüğünden, satış vaadi şerhinin bu süreçlere etkisi, yalnızca borçlar hukuku ilkeleriyle değil, icra hukukuna ilişkin düzenlemelerle birlikte değerlendirilmelidir.
Bu tür uyuşmazlıklarda yöntemsel olarak şu yaklaşım benimsenmelidir: Öncelikle tapu sicilindeki şerh, haciz, ipotek ve benzeri kayıtların tarih sıralaması tespit edilir; ardından her bir kaydın hukuki niteliği ve sağladığı koruma alanı belirlenir; nihayet satış vaadi alacaklısının talebinin (ifa/tescil, tazminat, terkinin önlenmesi, tedbir vb.) hangi hukuki zeminde ileri sürülebileceği saptanır. Bu aşamada, satış vaadi şerhinin “kuvvetlendirilmiş kişisel hak” niteliği, değerlendirmede esas alınmalıdır; zira şerh, taşınmaz üzerinde ayni hak kurmadığından, şerhin etkisi, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik sınırları içinde incelenmelidir.
8.4. Geçersizlik İddiaları: Resmî Şekil, Temsil Yetkisi ve İrade Sakatlıkları
Satış vaadi uyuşmazlıklarında, sözleşmenin geçerliliğine ilişkin itirazlar sıklıkla gündeme gelir. Resmî şekle aykırılık (TBK m. 237 ve TMK m. 706 kapsamında), satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği bakımından kurucu bir şarttır. Ayrıca temsil yetkisinin bulunmaması veya temsil yetkisinin kapsamının satış vaadi kurmaya elverişli olmaması, sözleşmenin kurulması bakımından sonuç doğurabilir. İrade sakatlığı iddiaları (hata, hile, korkutma) veya ehliyet tartışmaları da, sözleşmenin geçerliliğini veya bağlayıcılığını etkileyebilecek nitelikte olup, somut olayın delil yapısına göre değerlendirilir.
Şerhin varlığı, sözleşmenin geçerliliğine ilişkin incelemeyi bertaraf etmez. Şerh, ancak geçerli bir kişisel hakka dayanıyorsa hukuki koruma üretir. Bu nedenle, satış vaadi alacaklısının dava stratejisinde, yalnızca şerhin mevcudiyetine dayanmak yerine, satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşullarını ve ifa rejimini, delilleriyle birlikte ortaya koyması; buna karşılık borçlunun veya üçüncü kişilerin ileri sürebileceği geçersizlik itirazlarını, normatif zeminde karşılaması gerekir.
9. Zamanaşımı ve Muacceliyet
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan istem haklarının zamanaşımına tâbi olup olmadığı, tâbi ise sürenin ne olduğu ve hangi anda işlemeye başladığı, uyuşmazlıkların çözümlenmesinde belirleyici niteliktedir. Bu inceleme, bir yandan satış vaadinin borçlandırıcı işlem niteliğine; diğer yandan sözleşmede ifa zamanının/koşullarının nasıl düzenlendiğine bağlı olarak yürütülmelidir. Zira zamanaşımının başlangıcı, genel olarak alacağın muaccel olmasına bağlanmış olup, muacceliyetin saptanması, satış vaadi sözleşmesinin içeriğiyle doğrudan ilişkilidir.
9.1. Zamanaşımı Süresi: Genel Kuralın Uygulanması
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan istem hakları bakımından, özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediği ölçüde, Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel zamanaşımı kuralı uygulanır. Bu çerçevede, borç ilişkisinden doğan alacak hakları bakımından genel zamanaşımı süresi on yıldır. Bu süre, satış vaadi alacaklısının ifaya yönelik talep hakkını (tapuda satışın yapılması ve/veya tescile yönelik istemlerin dayandığı alacak hakkını) zamanaşımı bakımından değerlendirmede esas alınır.
Bununla birlikte, zamanaşımı kavramının, satış vaadinden doğan talebin türüne göre farklı yansımaları olabileceği gözden uzak tutulmamalıdır. Satış vaadi alacaklısının talebi, kimi olaylarda doğrudan ifaya (tescile elverişli sonuca) yönelirken, kimi olaylarda sözleşmeye aykırılıktan doğan tazminat veya iade istemleri şeklinde ortaya çıkabilir. Her bir talep türünün hukuki sebebi ve alacak niteliği, zamanaşımı değerlendirmesinde somutlaştırılmalıdır.
9.2. Zamanaşımının Başlangıcı: Muacceliyet İlkesi
Türk Borçlar Kanunu’nun genel sistematiği uyarınca zamanaşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde “muacceliyet”in hangi anda gerçekleştiğinin belirlenmesi zorunludur. Muacceliyet, alacaklının edimi talep edebilir hâle geldiği zamanı ifade eder; satış vaadinde ise bu, çoğu kez satışın tapuda yapılmasının veya tescile ilişkin edimin yerine getirilmesinin talep edilebilir hâle geldiği anı temsil eder.
Muacceliyetin tespiti öncelikle sözleşme hükümlerine göre yapılır. Sözleşmede ifa zamanı belirli bir tarihe bağlanmışsa, kural olarak o tarihte alacak muaccel hâle gelir. Sözleşmede ifa, bir koşulun gerçekleşmesine bağlanmışsa (örneğin ruhsat/iskan alınması, kredi temini, belirli bir belgenin ibrazı gibi), muacceliyet, koşulun gerçekleşmesiyle doğar. Sözleşmede ifa zamanı veya koşulu belirlenmemişse, muacceliyetin belirlenmesinde borçlar hukukunun genel hükümleri ve somut olayın özellikleri dikkate alınır; bu durumda alacaklının ifa istemi yöneltmesiyle birlikte temerrüt rejimi de gündeme gelebilir.
9.3. Şerh Süresi ile Zamanaşımı İlişkisinin Ayrıştırılması
Satış vaadi şerhine ilişkin Tapu Kanunu m. 26’daki süre rejimi ile satış vaadinden doğan istem hakkının zamanaşımı rejimi, hukuki nitelik itibarıyla farklı alanlara aittir ve birbirine indirgenmemelidir. Şerh süresi, esasen tapu sicilinde şerhin varlığının ve bu yolla üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğin devamlılığını etkileyen bir sicil hukuku müessesesidir. Zamanaşımı ise borç ilişkisinden doğan talep hakkının belirli bir süre içinde kullanılmaması hâlinde, borçlunun ileri sürebileceği bir def’i niteliğindedir. Bu nedenle şerh süresinin dolması, satış vaadi sözleşmesinden doğan talep hakkının zamanaşımına uğradığı anlamına gelmez; aynı şekilde zamanaşımının dolması da, tek başına sicildeki şerhin idari akıbetini otomatik olarak belirlemez.
Buna rağmen uygulamada, şerh süresi ve zamanaşımı kavramlarının karıştırılması, ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Satış vaadi alacaklısı bakımından yöntemsel olarak doğru yaklaşım, iki ayrı zaman rejimini ayrı ayrı yönetmektir: (i) Şerhin süre–terkin rejimi bakımından sicildeki koruma görünürlüğünün sürdürülmesi; (ii) borç ilişkisinden doğan ifa/tescil veya tazminat taleplerinin zamanaşımı bakımından korunması. Bu ayrım, özellikle taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali bulunan dosyalarda, hukuki stratejinin kurucu unsurunu teşkil eder.
9.4. Muacceliyet–Temerrüt–İspat İlişkisi
Satış vaadi sözleşmesinden doğan taleplerde muacceliyetin tespiti, temerrüt hükümlerinin uygulanması ve ispat yükünün belirlenmesi bakımından da önem taşır. Muaccel olmayan bir alacak bakımından temerrütten söz edilemeyeceği gibi, muacceliyetin hangi anda gerçekleştiği tartışması, çoğu kez davanın esasını doğrudan etkiler. Bu nedenle yargılamada, sözleşmenin ifa zamanı/koşulu ve tarafların edimlerine ilişkin deliller (bedel ödemeleri, ihtarnameler, tapuda hazır bulunma, randevu kayıtları, yazışmalar, banka kayıtları) sistematik olarak ortaya konulmalı; muacceliyet ve temerrüt, bu delil seti üzerinden normatif bir değerlendirmeye tabi tutulmalıdır.
10. Sözleşme Tasarımında Asgari Teknik Standartlar ve Uygulama Ölçütleri
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmî şekil zorunluluğu, tapu siciliyle kurduğu ilişki ve şerh aracılığıyla üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik sonuçları nedeniyle, kuruluş anından itibaren yüksek düzeyde teknik doğruluk gerektirir. Bu bölümde amaç; sözleşmenin geçerliliğini teminat altına alan, yorum ve ispat risklerini azaltan ve şerh işleminin sicil tekniği bakımından sağlıklı yürütülmesini kolaylaştıran asgari standartları, normatif gerekçeleriyle birlikte ortaya koymaktır. Aşağıdaki ölçütler, “uyuşmazlık önleyici sözleşme kurgusu” perspektifiyle, hem sicil uygulamasında hem de yargılama pratiğinde karşılığı bulunan temel unsurları sistematik biçimde göstermektedir.
10.1. Şekil ve Kuruluş: Noterde Düzenleme Şeklinde Resmî Senet
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde resmî şekil, geçerlilik bakımından kurucu niteliktedir. Bu nedenle sözleşmenin, noterde “düzenleme şeklinde” resmî senet olarak yapılması, şekil eksikliğine dayalı geçersizlik riskini asgari düzeye indirir. Uygulamada “noter onayı” veya “imza tasdiki” gibi işlemlerle yetinilmesi, resmî şeklin sağlanıp sağlanmadığına ilişkin tartışmaları doğurabildiğinden, işlem türünün (düzenleme) açık biçimde tesis edilmesi ve resmî senedin usulüne uygun düzenlenmesi esastır. Bu çerçevede, noter yevmiye kaydı, düzenleme ibaresi ve resmî senedin ekleri (taraf/temsil belgeleri) bakımından şekli bütünlük sağlanmalıdır.
10.2. Belirlilik ve Konu Unsuru: Taşınmazın Tapu Siciline Uygun Tanımlanması
Sözleşmeye konu taşınmazın, tapu siciline uygun ve tereddüde yer vermeyecek şekilde tanımlanması, belirlilik ilkesinin bir gereğidir. İl, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, nitelik ve pay oranı gibi kayıt unsurları tam ve doğru biçimde yer almalıdır. Paylı mülkiyette hangi payın vaade konu olduğu; kat mülkiyetinde hangi bağımsız bölümün ve varsa eklentilerin kapsamda bulunduğu açıkça belirtilmelidir. Belirlilik eksikliği, sözleşmenin yorumunu güçleştirmekle kalmayıp, ifaya yönelik taleplerde tescilin hangi taşınmaza ilişkin olduğunun tespiti bakımından da uyuşmazlık doğurabilir.
10.3. Taraf ve Temsil Denetimi: Ehliyet, Yetki ve Tasarruf Yetkisinin İncelenmesi
Satış vaadi sözleşmesinin taraflarının kimlik ve ehliyetlerinin tespiti ile temsil halinde temsil yetkisinin kapsamının doğru belirlenmesi zorunludur. Temsil söz konusu ise, vekâletnamenin satış vaadi yapmaya ve gerektiğinde tapu sicilinde şerh/terkin gibi işlemleri yürütmeye elverişli yetkileri içerip içermediği denetlenmelidir. Tüzel kişiler bakımından ise yetkili organ kararları, temsil ilzam belgeleri ve imza sirküleri, sözleşmenin kuruluşunda şekli güvenliğin temel bileşenleridir. Ayrıca taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin (mülkiyet/pay sahipliği) tapu kayıtları üzerinden kontrol edilmesi, geçerlilik ve ifa kabiliyeti bakımından ihmal edilemeyecek bir ön koşuldur.
10.4. Bedel ve Ödeme Mimarisinin Kurulması: Belirlenebilirlik, İspatlanabilirlik ve İfa Dengesi
Bedel, satış vaadi ilişkisinin esaslı unsurlarından biridir. Bedelin açıkça belirlenmesi veya en azından objektif ölçütlerle belirlenebilir kılınması; ödeme planının, ödeme zamanlarının ve ödeme araçlarının (banka kanalı, dekont, açıklama metni) ispatlanabilir biçimde kurgulanması gerekir. Uygulamada, elden ödeme iddiaları ve belgesiz transferler, uyuşmazlıkların merkezinde yer alabildiğinden, ödeme mimarisinin ispat riskini minimize edecek biçimde yapılandırılması, sözleşmenin “uygulanabilirlik” niteliğini artırır. Ayrıca bedelin ifası ile tescil ediminin hangi anda karşılıklı olarak yerine getirileceği (eş zamanlı ifa, bloke/emanet, belirli koşul gerçekleşince ödeme gibi) açıkça düzenlenmelidir.
10.5. İfa Zamanı, Muacceliyet ve Temerrüt Kurgusu
Sözleşmede ifa zamanı veya ifaya ilişkin koşulların açıkça düzenlenmesi, muacceliyet ve temerrüt tartışmalarını önemli ölçüde azaltır. Belirli tarihli ifa, koşula bağlı ifa veya aşamalı ifa modelleri bakımından; koşulun nasıl ispatlanacağı, tarafların hangi belgeleri sunacağı, tapuda hangi tarihte hazır bulunacağı ve çağrı/ihbar usulü netleştirilmelidir. Bu düzenleme, zamanaşımı başlangıcı ve temerrüde dayalı taleplerin hukuki temellendirilmesi bakımından da kurucu rol oynar.
10.6. Tapuya Şerh ve Terkin Yönetimi: Sicil Kayıtlarının Süre ve İşlem Disiplini
Satış vaadinden doğan hakkın tapuya şerhi, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik bakımından temel bir koruma aracıdır. Bu nedenle, şerh başvurusunun geciktirilmemesi; şerh kaydının kapsamının sözleşme ile uyumlu ve belirlilik sağlayacak şekilde oluşturulması; Tapu Kanunu m. 26’daki süre rejiminin dikkate alınarak şerhin devamlılığının yönetilmesi gerekir. Aynı şekilde, sözleşmenin sona ermesi veya ifanın tamamlanması halinde terkin sürecinin hangi belgelerle ve hangi usulle yürütüleceği düzenlenerek, ileride sicil kayıtlarının “işlem engeli” doğurmasının önüne geçilmelidir.
10.7. Yaptırım ve Uyuşmazlık Yönetimi: Cezai Şart, Masraflar, Yetki ve Delil Kurgusu
Sözleşmeye aykırılık halinde uygulanacak yaptırımların (cezai şart, dönme/sona erdirme, masraf ve harçların paylaşımı) açıkça belirlenmesi, uyuşmazlıkların sınırlarını belirginleştirir. Ayrıca uyuşmazlık halinde kullanılacak delillerin (banka kayıtları, yazışmalar, ihtarnameler, tapuda hazır bulunma tutanakları) sistematik şekilde oluşturulması; yetki/görev tartışmalarını azaltacak uygun düzenlemelerin yapılması, sözleşmenin yargılama pratiğindeki etkinliğini artırır. Bu tür kayıt ve delil mimarisi, satış vaadi ilişkisinin yalnızca hukuken geçerli olmasını değil, aynı zamanda ispat edilebilir ve icra edilebilir olmasını da temin eder.
11. Sonuç
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz hukukunda mülkiyetin devrine ilişkin işlemler ile borçlar hukukuna özgü borçlandırıcı ilişkiler arasındaki kesişim alanında yer alan, yüksek ekonomik değer taşıyan uyuşmazlıklara konu olabilen bir sözleşme tipidir. Sözleşmenin hukuki niteliği, mülkiyetin devrini kendiliğinden sağlamaması; buna karşılık taraflar arasında tapuda satışın yapılmasına ve tescile yönelik edim yükümlülüğü doğurmasıyla belirlenir. Bu nedenle, satış vaadi sözleşmesi, mülkiyeti doğrudan kazandıran bir tasarruf işlemi olarak değil, ileride kurulacak satış ve tescil işlemlerine yönelik borçlandırıcı bir işlem olarak ele alınmalıdır.
Satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, resmî şekle tâbidir. Resmî şekil zorunluluğu, TBK m. 237 ve TMK m. 706 sistematiği içinde kurucu geçerlilik şartı niteliği taşır. Uygulamada bu resmî şekil, kural olarak noterde düzenleme şeklinde resmî senetle sağlanmakta; şekle aykırılık hâllerinde sözleşmenin geçersizliği gündeme gelmektedir. Şekil şartının kamu güvenliği ve tapu sicilinin işleviyle bağlantısı, satış vaadi sözleşmelerinde teknik doğruluğu, yalnızca teorik bir gereklilik değil, hak kayıplarını önleyen bir zorunluluk hâline getirmektedir.
Satış vaadinden doğan kişisel hak, tapu siciline şerh verilmek suretiyle kuvvetlendirilir. TMK m. 1009 çerçevesinde şerh, kişisel hakkı ayni hakka dönüştürmeksizin, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik sağlar. Şerh, tapu sicilinin aleniyet fonksiyonunu, kişisel hak lehine işletmekte; böylece satış vaadi alacaklısının ifa beklentisini, üçüncü kişilere devre ilişkin riskler karşısında hukuk tekniği bakımından daha korunaklı hâle getirmektedir. Bununla birlikte şerhin sağladığı etki, sınırsız ve süresiz bir koruma olarak değerlendirilmemeli; Tapu Kanunu m. 26’da öngörülen süre–terkin rejimi, sicil güvenliği ile kişisel hakkın korunması arasında kurulan denge mekanizması olarak kabul edilmelidir.
Uyuşmazlıkların çözümünde yöntemsel yaklaşım, sözleşmenin geçerlilik koşullarının (özellikle resmî şekil ve temsil) ortaya konulması; muacceliyet ve temerrüt rejiminin sözleşme hükümleri ve delil seti üzerinden belirlenmesi; tapu sicilindeki kayıtların kronolojik analiziyle üçüncü kişilerin hak kazanımlarının tespiti; nihayet şerhin ileri sürülebilirlik etkisinin TMK m. 1009 sınırları içinde değerlendirilmesi şeklinde kurulmalıdır. Bu metodoloji, satış vaadi ilişkisini, yalnızca sözleşmesel bir taahhüt olarak değil, tapu sicilinin normatif yapısıyla birlikte işleyen bir “sicil–borç ilişkisi” olarak ele almayı mümkün kılar.
Sonuç itibarıyla, noterde düzenleme şeklinde kurulan satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi; bir yandan sözleşmenin ifa edilebilirliğini artıran, diğer yandan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği temin eden temel bir koruma aracıdır. Buna karşılık, şerhin süre ve terkin rejimi ile zamanaşımı–muacceliyet kavramlarının birbirinden ayrıştırılması; sözleşmenin belirlilik, ödeme ve ifa mimarisinin ispatlanabilir biçimde kurgulanması; sicil işlemlerinin usule uygun yürütülmesi, satış vaadi kurumunun hukuk güvenliği üretme fonksiyonunun gereğidir. Bu çerçevede satış vaadi sözleşmeleri, biçimsel bir “noter belgesi” olarak değil; maddi hukuk ve sicil hukuku ilkeleriyle uyumlu, teknik doğruluğu yüksek bir hukuki enstrüman olarak ele alınmalıdır.
12. Sık Sorulan Soruların Normatif Çerçevede Yanıtlanması
Bu bölüm, uygulamada en sık yöneltilen soruları, kavramsal tutarlılık ve normatif sistematik gözetilerek yanıtlamayı amaçlar. Soruların seçimi, tartışmanın odağını “tanım–şekil–şerh etkisi–süre–uyuşmazlık çözüm yolu” ekseninde toplamaya yöneliktir. Her bir yanıt, satış vaadi sözleşmesinin borçlandırıcı niteliği, tapu siciliyle kurduğu ilişki ve şerhin ileri sürülebilirlik etkisi dikkate alınarak oluşturulmuştur.
12.1. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mülkiyetin devrini sağlar mı?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, mülkiyeti doğrudan devreden bir tasarruf işlemi değildir. Sözleşme, taraflar arasında ileride tapuda yapılacak satış işlemine ilişkin edim yükümlülüğü doğuran borçlandırıcı nitelikte bir ön sözleşmedir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşir; satış vaadi sözleşmesi ise tescili amaçlayan ifa sürecinin sözleşmesel temelini oluşturur.
12.2. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği hangi şekle tâbidir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmî şekle tâbidir. Resmî şekil, geçerlilik bakımından kurucu bir koşuldur ve resmî şekle uyulmaksızın yapılan satış vaadi sözleşmesi kural olarak geçersiz olur. Uygulamada resmî şekil, çoğu durumda noterde düzenleme şeklinde resmî senetle gerçekleştirilir. Bu nedenle, sözleşmenin “adi yazılı” biçimde yapılması veya yalnızca imzaların onaylanması suretiyle düzenlenmesi, resmî şeklin sağlanıp sağlanmadığı bakımından ayrıca değerlendirme gerektirir.
12.3. Satış vaadi hakkının tapuya şerh edilmemesi hâlinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği mümkün müdür?
Satış vaadinden doğan hak, kural olarak kişisel hak niteliğinde olduğundan, şerh verilmediği durumda bu hak esas itibarıyla yalnızca sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir. Tapuya şerh, kişisel hakkı kuvvetlendiren ve TMK m. 1009 çerçevesinde taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilirlik sağlayan bir kurumdur. Bu nedenle, şerhin yokluğu, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik alanını daraltır ve uyuşmazlık halinde alacaklının koruma araçlarını sınırlayabilir.
12.4. Tapuya şerh, satış vaadinden doğan kişisel hakkı ayni hakka dönüştürür mü?
Hayır. Şerh, kişisel hakkın niteliğini değiştirmez; satış vaadinden doğan hak, şerhten sonra da kişisel hak olarak kalır. Şerhin fonksiyonu, kişisel hakkı tapu sicilinde görünür kılmak ve kanunun öngördüğü sınırlar içinde, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilirliği temin etmektir. Bu nedenle şerh, mülkiyeti kendiliğinden kazandıran bir mekanizma olarak değerlendirilemez.
12.5. Satış vaadi şerhi süreye tâbi midir; süre dolduğunda şerh kendiliğinden kalkar mı?
Satış vaadi şerhi, Tapu Kanunu m. 26 çerçevesinde süre rejimi ile ilişkilendirilmiştir ve uygulamada “beş yıllık” süre tartışması bu hükme dayanır. Sürenin dolmasının, şerhin sicildeki akıbetine nasıl yansıyacağı (re’sen terkin veya istem/karar üzerine terkin) konusu, terkin usulüne ilişkin genel ilkelerle birlikte değerlendirilir. Bu nedenle, süre dolduğunda şerhin mutlaka ve kendiliğinden kalktığı yönünde kategorik bir sonuca varmak yerine, somut olayda tapu kaydının güncel durumu ve terkinin fiilen gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca tespit edilmelidir.
12.6. Şerh mevcutken taşınmaz üçüncü kişiye devredilirse hukuki değerlendirme nasıl yapılır?
Şerh verilmiş olması, üçüncü kişiye yapılan devri otomatik olarak hükümsüz kılan bir sonuç doğurmaz. Bununla birlikte, TMK m. 1009 uyarınca şerh, satış vaadinden doğan kişisel hakkın taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilirliğini sağlar. Bu değerlendirmede esas yöntem, tapu sicilindeki kayıtların kronolojik analizi (şerh tarihi ile üçüncü kişinin hak kazanım tarihi arasındaki sıralama) ve üçüncü kişinin hak kazanım türünün belirlenmesidir.
12.7. Satış vaadi sözleşmesinden doğan talep hakkı zamanaşımına tâbi midir?
Satış vaadi sözleşmesinden doğan istem hakları, kural olarak borç ilişkisinden doğan alacak niteliği taşıdığından, özel bir düzenleme bulunmadığı ölçüde genel zamanaşımı rejimi kapsamında değerlendirilir. Zamanaşımının başlangıcı ise alacağın muaccel olmasıyla ilişkilidir. Bu nedenle zamanaşımı incelemesi, sözleşmede ifa zamanının/koşullarının nasıl düzenlendiği ve muacceliyetin hangi anda gerçekleştiği tespit edilerek yapılmalıdır.
12.8. Satış vaadinin ifası sağlanamazsa alacaklının başvurabileceği hukuki talepler nelerdir?
Satış vaadi borçlusunun ifadan kaçınması hâlinde, alacaklının başvurabileceği talepler; sözleşmenin içeriği, edimlerin ifa durumu, muacceliyet–temerrüt rejimi ve somut uyuşmazlığın yapısına göre belirlenir. Uygulamada bu talepler, ifaya yönelen istemler ve sözleşmeye aykırılıktan doğan tazminat/iade istemleri şeklinde ortaya çıkabilir. Hangi talebin ileri sürülebileceği, sözleşmenin geçerliliği ve delil seti gözetilerek normatif bir değerlendirmeye tâbi tutulmalıdır.
İletişim
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve tapuya şerh uygulamaları; sözleşmenin resmî şekle uygun kurulması, tapu sicili kayıtlarının kronolojik analizi, şerhin süre–terkin rejimi ve uyuşmazlık halinde doğru talep kurgusunun yapılması bakımından teknik değerlendirme gerektirebilen bir alandır. Somut olayın niteliğine göre, tapu kaydı, noter senedi ve taraflar arasındaki ödeme/ifa belgeleri birlikte incelenerek hukuki yol haritası belirlenmelidir.
Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu
Telefon: 0216 514 74 04
WhatsApp: 0532 245 74 66
E-posta: info@inanceker.av.tr
Adres: Barbaros Mahallesi Mor Menekşe Sokak Deluxia Suites Sitesi No: 3A Kat: 12 Daire: 155 Ataşehir / İstanbul
Google Maps: Haritada Görüntüle