Ataşehir Kira Tespit Davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, ekonomik dalgalanmalar ve piyasa koşullarındaki hızlı değişim nedeniyle, kira bedelinin sözleşme başlangıcında öngörülen seviyede kalması çoğu zaman taraflar bakımından sürdürülebilir olmaktan çıkabilmektedir. Bu noktada, tarafların serbest iradesi ile belirlenen kira bedelinin, belirli koşullar altında mahkeme tarafından güncellenmesi ve yeni dönem için hukuken geçerli bir kira bedelinin tespiti gündeme gelir. Uygulamada bu yol, kira bedelinin tespiti (kira tespit) davası olarak adlandırılmaktadır.

Ataşehir özelinde, site yerleşimleri, rezidanslar ve plaza tipi işyerlerinin yoğunluğu; kira uyuşmazlıklarının hem konut hem işyeri kiralarında sıklıkla doğmasına neden olabilmektedir. Bu yazıda, Ataşehir kira tespit davası bakımından hukuki çerçeve; dava açma zamanlaması, zorunlu arabuluculuk, mahkemenin belirleme ölçütleri, emsal kira incelemesi ve uygulamada yapılan hatalar üzerinden sistematik biçimde ele alınacaktır.

1. Kira Tespit Davası Nedir? Hukuki Niteliği ve Amacı

Kira tespit davası, kira ilişkisi devam ederken, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini konu alan bir davadır. Bu dava, kira sözleşmesini sona erdirme amacı taşımaz; aksine kira ilişkisinin devamı esas alınarak bedelin güncellenmesine hizmet eder. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu sistematiği içinde yer almaktadır. Özellikle TBK m. 344 hükmü, kira bedelinin belirlenme kriterlerini; TBK m. 345 hükmü ise bu davanın hangi zamanlamada açılmasının yeni dönem bakımından sonuç doğuracağını düzenler.

Kira tespit davası, şeklen “tespit” görünümünde olsa da, hükmedilen kira bedeli taraflar arasındaki kira borcunun miktarını belirlediğinden, pratikte kira ilişkisinin finansal temelini yeniden kuran bir fonksiyona sahiptir. Bu nedenle dilekçede talep edilen kira bedelinin, dava stratejisi ve delil kurgusu bakımından özenle planlanması gerekir.

2. Zorunlu Arabuluculuk (Dava Şartı) ve Uygulamadaki Önemi

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 01.09.2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvuru, kural olarak dava şartı hâline getirilmiştir. Bu kapsam, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları kapsar. Dolayısıyla kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi ve son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi, usul bakımından belirleyicidir.

Arabuluculuk süreci, yalnızca şekli bir ön aşama olarak görülmemelidir. Uygun kurgulandığında; emsal kira araştırmasının, kira artış parametrelerinin ve bedel uyarlamasının karşılıklı müzakere edilerek çözülmesine imkân tanır. Buna karşın, süreç yürütülmeden dava açılması hâlinde mahkeme, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden ret kararı verebilir; bu da zaman kaybına ve yeni dönem için istenen hukuki sonucun gecikmesine yol açabilir.

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın değer ve miktarından bağımsız şekilde Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu husus, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğuna ilişkin düzenleme ile uyumludur.

Yetki bakımından uygulamada genel kabul, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğudur. Bu yaklaşım, özellikle taşınmazla doğrudan bağlantılı uyuşmazlıklarda “bulunduğu yer” kriterinin pratikte isabetli sonuç vermesinden kaynaklanır. Ataşehir’de bulunan bir kiralanan bakımından kira tespit davasının Ataşehir’in yargı çevresine giren sulh hukuk mahkemelerinde görülmesi, usul ekonomisi ve delil toplama bakımından çoğu durumda en sağlıklı yoldur.

4. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? (30 Gün Kuralı ve Yeni Döneme Etkisi)

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın açılış zamanı, belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını belirler. TBK m. 345 hükmü uyarınca, davanın yeni döneme etkisi bakımından kritik eşik şudur: Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalı ya da kiraya veren, bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olmalıdır.

Bu düzenlemenin amacı, kiracının yeni döneme hangi kira bedeliyle gireceğini öngörebilmesini sağlamaktır. Bu nedenle kira tespit davası, yalnızca “dava açmak” şeklinde ele alınmamalı; zamanlama ve tebligat yönetimi de sürecin ayrılmaz parçası olarak görülmelidir.

Uygulamada en sık hata, dava açılmasına rağmen 30 günlük süre koşulu kaçırıldığı için, mahkemenin belirlediği bedelin istenen dönem yerine bir sonraki dönemden itibaren geçerli olmasıdır. Bu durum, özellikle hızlı piyasa değişimlerinin yaşandığı dönemlerde taraflardan biri bakımından ciddi ekonomik farklar doğurabilmektedir.

5. “5 Yıl Kuralı” ve Mahkemenin Kira Bedelini Belirleme Ölçütleri

Kira tespit davalarının en teknik yönlerinden biri, mahkemenin kira bedelini hangi ölçütlerle belirleyeceğidir. TBK m. 344 sistemi, kira döneminin kaçıncı yıl olduğuna göre farklı bir yaklaşım öngörür.

5.1. İlk Beş Yıl İçinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren ilk beş yıl içinde, sözleşmede artış şartı bulunsa da bulunmasa da, hâkimin belirleyeceği kira bedeli kural olarak TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacak şekilde şekillenir. Bu sınır, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu nitelikte kabul edilmektedir.

Bu dönemde açılan bir davada mahkemenin esasen yaptığı, “piyasa rayici” üzerinden serbest biçimde bir kira bedeli kurmak değil; kanunun çizdiği sınırlar içinde kira artışını hukuken geçerli bir hale getirmektir.

5.2. Beş Yıldan Sonra (ve Sonraki Her Beş Yılın Sonunda) Kira Bedelinin Belirlenmesi

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, hâkim; TÜFE on iki aylık ortalama, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gibi unsurları birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.

Bu aşamada emsal incelemesi ve taşınmazın niteliğinin doğru tespiti davanın sonucunu doğrudan etkiler. Ataşehir gibi piyasası dinamik olan bölgelerde; blok içi konum, site/rezidans donatıları, otopark/ güvenlik/ sosyal alanlar, ulaşım hatlarına yakınlık gibi değişkenler emsal değerlendirmesinde belirgin rol oynayabilir.

6. Emsal Kira Araştırması: Mahkeme Ne Arar, Bilirkişi Ne İnceler?

Kira tespit davasında en güçlü delil omurgası, emsal kira bedelleridir. TBK m. 344/3 hükmü, emsal bedellerin dikkate alınmasını açıkça öngörmektedir.

Mahkeme ve bilirkişi incelemesi, “ilan fiyatı”ndan ziyade “gerçekleşmiş kira bedeli”ne yaklaşmaya çalışır. Bu nedenle emsal olarak sunulan verinin şu kriterlere yakın olması beklenir:

• Kiralananın bulunduğu semt/mahalle ve çevre özellikleri bakımından benzerlik,
• Kullanım amacı (konut mu, ofis mi, mağaza mı) bakımından benzerlik,
• Metrekare, oda sayısı, bina yaşı, site/rezidans hizmetleri gibi unsurların karşılaştırılabilirliği,
• Aynı döneme yakın tarihte kurulmuş kira ilişkileri (zaman uyumu),
• İmkan varsa benzer taşınmazların fiili kira bedellerine ilişkin yazılı veri.

Yargıtay uygulamasında da, emsal bedellerin ve kiralananın niteliklerinin birlikte değerlendirilerek bilirkişi incelemesi yaptırılması suretiyle hakkaniyete uygun bedel belirlenmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

Uygulamada, “emsal” sunumu zayıf kalırsa mahkeme, bilirkişiden yeniden inceleme isteyebilir; bu da yargılamayı uzatır. Bu nedenle dava açılmadan önce emsal kurgusunun hazırlanması, süreci hızlandıran temel faktördür.

7. Deliller, Bilirkişi İncelemesi ve Keşif Süreci

Kira tespit davalarında delil yönetimi, sadece kira sözleşmesini dosyaya koymakla sınırlı değildir. Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde, taşınmazın fiziki nitelikleri ve emsallere göre konum avantaj/dezavantajları belirleyici hâle gelir. Bu bağlamda dosyada bulunması gereken başlıca unsurlar şunlardır:

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller,
• Ödeme kayıtları (banka dekontları, hesap dökümleri),
• Taşınmazın özelliklerini gösteren bilgiler (site/rezidans imkanları, otopark, güvenlik, aidat kalemleri),
• Metrekare, plan, kullanım amacı ve iç niteliklere ilişkin veriler,
• Emsal kira ilişkilerine dair belgeler veya güvenilir veri kaynakları,
• Gerekli hâllerde keşif ve bilirkişi incelemesine elverişli açıklamalar.

Bilirkişi raporunun denetlenebilir olması esastır. Raporda, hangi emsallerin seçildiği, bu emsallerin neden uygun görüldüğü ve kiralananın hangi özellikleri sebebiyle hangi seviyede değerlendirme yapıldığı açık biçimde gösterilmelidir. Aksi hâlde rapor, soyut ve denetime elverişsiz kalabilir.

8. Dava Dilekçesinde Talep Edilecek Kira Bedeli “Net” Olmalıdır

Kira tespit davalarında, dava dilekçesinde talep edilen kira bedelinin açık ve net bir rakam olarak belirtilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu davanın kısmi veya belirsiz alacak davası gibi kurgulanmasının, uygulamada ciddi riskler doğurduğu; sonuç talebinin net yazılması gerektiği vurgulanmaktadır.

Bu nedenle dava açılmadan önce, talep edilecek kira bedelinin “emsal + taşınmaz durumu + hakkaniyet” ekseninde hesaplanması ve mahkemeyi ikna edebilecek veri seti ile desteklenmesi gerekir.

9. Kararın Etkisi, Yeni Döneme Uygulanması ve Ödeme Disiplini

Kira tespit davasında verilen karar, kural olarak “yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli”ni belirler. Bu bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, yukarıda açıklanan TBK m. 345 kapsamında dava açma zamanlaması ve yazılı bildirim şartları ile doğrudan ilişkilidir.

Dava devam ederken kiracının kira ödeme yükümlülüğü sürer. Taraflar arasında kira bedeli konusunda ihtilaf bulunması, kendi başına “kira ödememe” hakkı doğurmaz. Bu nedenle, uyuşmazlığın tahliyeye dönüşmesini önlemek amacıyla ödeme disiplininin korunması; dava stratejisi açısından da kritik önemdedir.

10. Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

• Zorunlu arabuluculuk süreci işletilmeden dava açılması (dava şartı yokluğu riski),
• 30 günlük süre yönetiminin kaçırılması ve kararın istenen dönem yerine sonraki döneme kalması,
• Talep edilen kira bedelinin net yazılmaması veya dava sonunda artırılabileceği varsayımı,
• Emsal veri setinin zayıf olması; ilan fiyatlarının doğrudan “emsal” sanılması,
• Taşınmazın niteliklerinin (site/rezidans donatıları, otopark, aidat kalemleri) dosyada doğru anlatılmaması,
• Eksik delil sunumu nedeniyle bilirkişi raporuna itiraz zemininin daralması,
• Kira tespit davası ile kira uyarlama davasının kavramsal olarak karıştırılması.

11. Ataşehir’de Kira Tespit Davası Açılırken Dikkat Edilmesi Gereken Pratik Noktalar

Ataşehir’de kira uyuşmazlıkları, sıklıkla site/rezidans konutları ile plaza/ofis kiraları üzerinde yoğunlaşmaktadır. Bu taşınmazlarda emsal belirlemenin temel zorluğu, yüzeysel benzerliğe rağmen, kira bedelini etkileyen çok sayıda “gizli” parametrenin bulunmasıdır. Örneğin aynı metrekarede iki daire, birinde kapalı otopark/güvenlik/sosyal tesis imkânı mevcutken diğerinde bu imkanlar sınırlı olabilir; bu fark, emsal karşılaştırmasını doğrudan etkiler.

Bu nedenle, dava kurgusu hazırlanırken taşınmazın “piyasa içinde nerede konumlandığı” yalnızca semt ismiyle değil; nitelik ve donatı parametreleri ile birlikte ele alınmalıdır. Mahkeme bakımından ikna edici olan, soyut piyasa iddiaları değil; somutlaştırılmış karşılaştırma verisidir.

12. Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası sadece ev sahibi tarafından mı açılır?

Hayır. Kira bedelinin tespiti davası, koşulları varsa kiracı tarafından da kiraya veren tarafından da açılabilir. Uygulamada daha sık kiraya verenler tarafından açıldığı görülse de, hukuken taraf sıfatı bakımından tek taraflı bir sınırlama bulunmaz.

Kira tespit davası için mutlaka 5 yıl geçmesi gerekir mi?

Her durumda değil. İlk beş yıl içinde de kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava gündeme gelebilir; ancak bu dönemde hâkimin belirleme alanı TBK m. 344 çerçevesinde sınırlandırılmıştır. Beş yıldan sonra ise emsal ve hakkaniyet ekseninde daha kapsamlı bir değerlendirme yapılır.

Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açabilir miyim?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, 01.09.2023 itibarıyla arabuluculuk kural olarak dava şartıdır. Bu nedenle arabuluculuk süreci işletilmeden açılan davalarda usulden ret riski doğabilir.

Dava açınca yeni kira bedeli hemen uygulanır mı?

Hayır. Mahkemenin belirlediği kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, TBK m. 345 kapsamında dava açma zamanlamasına ve yazılı bildirim şartlarına bağlıdır.

Kira tespit davasında talep edeceğim kira bedelini sonradan artırabilir miyim?

Uygulamada, kira tespit davasında sonuç talebinin net bir rakamla kurulması gerektiği kabul edilir. Bu nedenle dilekçedeki talebin stratejik biçimde belirlenmesi önemlidir.

İletişim

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu
Adres: Barbaros Mahallesi Mor Menekşe Sokak Deluxia Suites Sitesi No: 3A Kat:12 Daire:155 Ataşehir / İSTANBUL
Telefon: 0 (216) 514 74 04
WhatsApp: 0 (532) 245 74 66
Google Maps: Konumu Gör