İSTANBUL’DA KİRA UYUŞMAZLIKLARI VE HUKUKİ ÇÖZÜM YOLLARI
İstanbul, Türkiye’nin en kalabalık şehri ve en hareketli gayrimenkul piyasasına sahip metropolüdür. Bu dinamizm, beraberinde kiracı ve mal sahipleri arasında artan sayıda uyuşmazlığı da getirmektedir. Son yıllarda özellikle konut ve işyeri kiralarındaki fahiş artışlar, ekonomik dalgalanmalar, yüksek enflasyon oranları ve arz-talep dengesizliği; kira sözleşmelerinde ciddi anlaşmazlıklara yol açmıştır. Kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan ihtilaflar, çoğu zaman taraflardan birinin hukuki desteğe başvurmadan çözüm bulamamasına neden olmaktadır.
Kira hukuku, hem kiraya verenin mülkiyet hakkını hem de kiracının barınma hakkını güvence altına alan bir dizi düzenleme içerir. Ancak bu hakların kullanılabilmesi için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerine hâkim olunması gerekir. Özellikle kira artışı, kira tespiti, tahliye davaları, tahliye taahhütnameleri, yeni malikin tahliye hakkı, ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi uyuşmazlık türleri; yalnızca bilgiye değil aynı zamanda uzmanlık gerektiren teknik süreçlere tabidir.
İstanbul’da Sıkça Karşılaşılan Kira Uyuşmazlıkları Nelerdir?
Rayiç değerin altında kalan kira bedelleri nedeniyle açılan kira tespit davaları,
Kiracının sözleşmeye aykırı davranması veya ödeme yüküllülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle başvurulan tahliye davaları,
Yeni malik tarafından kiracıya yöneltilen tahliye talepleri,
Geçersiz kira artışı maddeleri veya sözlü anlaşmalar nedeniyle ortaya çıkan hukuki belirsizlikler
Bu makale, İstanbul'da kira hukuku alanında çözüm arayan kiracılar ve mal sahipleri için detaylı bir hukuk rehberi niteliği taşımakta; hem yasal düzenlemelere hem de güncel Yargıtay içtihatlarına dayanmaktadır.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR? | İSTANBUL’DA KİRA ARTIŞI VE GÜNCELLEME SÜRECİ
Kira tespit davaları, kiraya verenin mevcut kira bedelinin emsal piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep ettiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na dayanan özel hukuki dava türü olup, özellikle İstanbul gibi gayrimenkul değerlerinin hızla değiştiği büyükşehirlerde sıklıkla gündeme gelmektedir.
TBK m.344 ve m.345 Uyarınca Kira Tespiti Şartları
Sözleşmede kira artış oranı yer almamışsa, artış üst sınırı bir önceki yılın 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır.
Ancak kira ilişkisi 5 yılını doldurmuşsa, kiraya veren mahkemeye başvurarak rayiç değer üzerinden kira tespiti talep edebilir. Bu durumda TÜFE sınırlaması ortadan kalkar.
TBK m.345 uyarınca dava, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalı veya aynı süre içinde ihtar çekilmelidir. Aksi halde karar bir sonraki kira dönemine yansır.
Bilirkişi Raporları ve Emsal Değer Analizi
Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kiraları dikkate alarak bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi, konutun büyüklüğü, konumu, manzarası, katı, sosyal imkanlara yakınlığı gibi ölçütleri esas alarak detaylı rapor sunar. İstanbul gibi çeşitli semt yapısına sahip şehirlerde her mahallede farklı rayiçler olabileceğinden bu analiz hayati önem taşır.
Yargıtay İçtihadı – E. 2022/8276, K. 2023/1154, T. 12.04.2023
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu kararıyla kira tespit davalarında dikkate alınacak emsal kiraların objektif ve güncel verilere dayanması gerektiğini vurgulamıştır. Ayrıca, mevcut kiracının uzun süreli kullanımından kaynaklı olarak %10–20 aralığında "hakkaniyet indirimi" uygulanabileceği belirtilmiştir.
İstanbul’da Kira Tespiti Davalarına Yönelik Uygulama
Kadıköy, Beşiktaş, Şişli gibi merkezi semtlerdeki rayiç ile Eyüp, Esenyurt gibi semtler arasında ciddi farklar vardır. İstanbul’da kira tespiti yapılırken, sadece semt değil, apartman yaşı, bina aidatı, ulaşım imkanları dahi değerlendirme kapsamına alınmalıdır.
Profesyonel Hukuki Destek Zorunluluğu
Kira tespit davaları, teknik ve usule ilişkin ayrıntılar nedeniyle çoğu zaman deneyimli bir kira hukuku avukatı tarafından takip edilmelidir. Eksik emsal sunumu, geçersiz ihtarname ya da zamanında açılmayan dava, ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Eğer siz de İstanbul’da kira artışı veya kira bedelinin rayiç değere uyarlanması konularında hukuki destek arıyorsanız, alanında uzman bir kira tespit davası avukatı ile görüşmeniz haklarınızın korunması için çok önemlidir.
TAHLİYE DAVALARI NEDİR? | KİRACININ ÇIKARILMASI SÜRECİNDE HUKUKİ YOLLAR
Kira ilişkilerinde en sık başvurulan ve aynı zamanda en çok hukuki tartışmaya konu olan süreçlerden biri tahliye davalarıdır. Özellikle İstanbul gibi gayrimenkul piyasasının hızlı şekilde değiştiği büyükşehirlerde, hem konut hem de işyeri kiralarında yaşanan uyuşmazlıklar tahliye taleplerini her geçen gün artırmaktadır. Ancak tahliye süreci, yalnızca kiracının çıkarılmasını istemekle gerçekleşmez; süreç, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatlarıyla belirlenmiş olan sıkı usul ve şekil kurallarına tabidir.
Mal sahibinin keyfi olarak kira ilişkisini sonlandırması mümkün değildir. Tahliye davası açılabilmesi için kanunda açıkça sayılan nedenlerden birinin bulunması ve bu nedenin somut, belgeli ve ispatlanabilir şekilde ortaya konması zorunludur. Aksi takdirde dava reddedilmekte ve kötü niyetli tahliye girişimleri, mal sahibi aleyhine tazminat sonuçları doğurabilmektedir.
En Sık Görülen Tahliye Sebepleri Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracının tahliyesi aşağıdaki hukuki sebeplerle mümkündür:
Tahliye taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı ve imzalı şekilde taahhüt etmesi (TBK m.352/1).
İki haklı ihtar: Kiracının bir kira yılı içinde en az iki kez kira bedelini zamanında ödememesi (TBK m.352/2).
İhtiyaç nedeniyle tahliye: Mal sahibinin veya birinci derece yakınının taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının doğması (TBK m.350).
Yeni malikin tahliye hakkı: Taşınmazı sonradan edinen kişinin kendisi veya yakınları için taşınmazı kullanma ihtiyacına dayanarak tahliye talebinde bulunması (TBK m.351).
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye
Kira sözleşmesinin süresinin bitmesiyle tahliye
10 yıllık uzama süresi: Belirsiz süreli hale gelen kira sözleşmelerinde onuncu yılın sonunda bildirim yoluyla tahliye hakkının kullanılması.
Bu nedenlerin dışında herhangi bir gerekçe ile tahliye mümkün değildir. Mal sahibinin, tahliye talebinde bulunurken dürüstlük kuralına ve kanundaki şekil şartlarına tam uyum göstermesi gerekir.
Uzman Avukatla Tahliye Süreci Yürütmenin Önemi
Tahliye davaları, uygulamada en fazla hata yapılan dava türlerinden biridir. Sürelerin kaçırılması, eksik belge sunumu, geçersiz ihtar veya taahhüt nedeniyle birçok haklı mal sahibi davasını kaybetmektedir. İstanbul gibi karmaşık gayrimenkul yapısına sahip büyük şehirlerde, bu davaların gayrimenkul hukuku ve kira ilişkileri konusunda uzmanlaşmış avukatlar aracılığıyla yürütülmesi, hem sürecin hızlanmasını hem de hak kayıplarının önlenmesini sağlar.
Sonuç olarak, tahliye davalarında başarı şansa değil; doğru hukuki planlama ve uzman temsil desteğine bağlıdır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜYLE KİRACININ ÇIKARILMASI | GEÇERLİLİK ŞARTLARI VE YARGITAY UYGULAMASI
Kiracıların tahliyesine ilişkin hukuki yollar arasında en pratik ve en sık başvurulan yollardan biri tahliye taahhüdüdür. Bu yöntem, hem mal sahibi hem de kiracı açısından başlangıçta barışçıl bir çözüm sunmakta, ancak uygulamada yapılan şekil hataları nedeniyle geçerlilik sorunu doğurabilmektedir. Bu bölümde, tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için gereken tüm şartlar ve Yargıtay uygulamaları incelenecektir.
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarih itibarıyla taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak kabul ettiği bir irade beyanıdır. Bu taahhüt, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Uygulamada, noter huzurunda ya da el yazısıyla düzenlenen bu belgeler, tahliye sürecini dava açmadan çözebilmek adına önem taşır. Ancak yalnızca varlığı değil, şekil ve zamanlama yönünden hukuka uygunluğu da esas alınır.
Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Şartları
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasının açılabilmesi için aşağıdaki koşulların eksiksiz şekilde sağlanması gerekir:
Taahhüdün Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenmiş Olması: Taahhüt belgesi, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ve baskı altında olmadan, serbest iradeyle düzenlenmelidir. Aynı tarihli ya da önceden imzalanmış taahhütler geçersiz sayılır.
Taahhüdün Yazılı Olması ve Kiracı Tarafından Bizzat İmzalanması: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı şekilde hazırlanmalı ve doğrudan kiracı tarafından ıslak imzalı olarak sunulmalıdır. Vekil tarafından imzalanan taahhütler geçerli değildir.
Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Taahhütte “belirli bir tarih” net şekilde yer almalıdır. “Sözleşme sona erdiğinde” gibi belirsiz ifadeler içeren taahhütler hukuken geçersizdir.
Noter Onayı Şart Değildir Ancak Tercih Edilir: Noter tasdiki kanunen zorunlu olmasa da ispat kolaylığı açısından noter huzurunda düzenlenmesi önerilir.
Yargıtay Uygulamaları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2021/3256 E. – 2021/4573 K., T. 28.06.2021 tarihli kararı, uygulamada sık karşılaşılan bir yanlışı net biçimde ortaya koymuştur:
“Kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhüdü, kiracı üzerinde baskı oluşturma ihtimali taşıdığı için geçersizdir.”
Bu içtihat, yalnızca şeklen var olan değil, aynı zamanda özgür iradeyle verilmiş tahliye taahhütlerinin geçerli olabileceğini göstermektedir. Mahkemeler, özellikle taahhüdün baskı altında alınıp alınmadığını ve serbest iradeye dayalı olup olmadığını sorgular.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Dava Açma Süresi
Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılarak dava açılabilmesi için;
Taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde icra takibi yapılmalı veya dava açılmalıdır (TBK m.352/1).
Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, geçirilmesi halinde dava açma hakkı kaybedilir.
Geçersiz Taahhütlerin Doğurabileceği Sonuçlar
Mahkemeler, geçerli olmayan taahhütlere dayanılarak açılan tahliye davalarını kesin olarak reddeder.
Mal sahibinin kötü niyetli davrandığı ispatlanırsa, kiracı lehine tazminat yükümlülüğü doğabilir.
Geçersiz taahhütle tahliye talep edilmesi, kiracı ile olan güven ilişkisini zedeleyebilir ve yeni hukuki sorunlara yol açabilir.
Hukuki Değerlendirme ve Avukatın Rolü
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyeler, usul yönünden son derece hassastır. Belgenin hangi tarihte ve nasıl imzalandığı, imzalayan kişinin sıfatı, belgedeki ifadelerin açıklığı gibi tüm hususlar, davanın akıbetini doğrudan belirler. Bu nedenle, tahliye taahhüdüne dayalı dava açmadan önce kira hukuku alanında uzman bir avukata başvurulması hem geçersiz işlem riskini ortadan kaldırır hem de hızlı sonuç alınmasını sağlar.
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE | KİRACININ ÖDEME DÜZENSİZLİĞİNE DAYALI FESİH
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kira ilişkilerinde en sık rastlanan uyuşmazlıklardan biridir. Türk Borçlar Kanunu, bu durumu tek başına tahliye sebebi olarak görmemekle birlikte, belirli koşullarda tekrar eden ödeme aksaklıklarının tahliye sonucunu doğurabileceğini düzenlemiştir. Bu bağlamda “iki haklı ihtar” uygulaması, hem konut hem de işyeri kiralarında kiraya verenin başvurabileceği etkili ve yasal bir tahliye yöntemidir.
İki Haklı İhtar Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasına göre; kiracı, kira süresi içinde kira bedelini ödemekte temerrüde düşer ve bu nedenle aynı kira yılı içinde kiraya veren tarafından iki haklı ihtarla uyarılırsa, kiraya veren bu ihtarlara dayanarak kira süresinin bitiminden itibaren tahliye davası açabilir.
Uygulama Şartları ve Süreç
İki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilmesi için şu şartların sağlanması gerekir:
İhtarlar Yazılı Olmalı ve Tebliğe Uygun Gönderilmeli İhtarlar noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmelidir. Sözlü uyarılar veya e-posta yoluyla yapılan bildirimler hukuki sonuç doğurmaz.
İhtarlar Aynı Kira Yılı İçinde Olmalı İhtarların gönderildiği tarih değil, kira dönemine ait olduğu aylar esas alınır. Örneğin Temmuz 2025 ve Aralık 2025'e ait ödemeler için yapılan ihtarlar aynı kira yılı içinde sayılır.
İhtarlar Farklı Aylara Ait Olmalı ve Bağımsız Olmalıdır Aynı aya ilişkin birden fazla ihtar veya birbirine bağlı içerikler geçersizdir. Her ihtar, farklı aylarda doğan ayrı temerrütlere dayanmalıdır.
Kira Ödense Bile İhtar Etkisini Yitirmaz Kiracının ihtar sonrası kira borcunu ödemesi, ihtarın “haklılık” niteliğini ortadan kaldırmaz. Ödeme yapılsa dahi ihtar geçerliliğini korur.
Tahliye Davası Kira Yılı Bitiminden İtibaren Açılır İki haklı ihtar şartı gerçekleştiğinde, mal sahibi kira yılı sonunda tahliye talebiyle dava açabilir. Dava, ihtarların hemen ardından açılamaz; ilgili kira döneminin sonunda açılması gerekir.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2019/3490 E. – 2020/2178 K., T. 13.02.2020 tarihli kararında:
“Kiraya verenin bir kira yılı içinde, farklı aylara ilişkin iki haklı ihtar göndermesi ve bu ihtarların kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi hâlinde, tahliye davası açma hakkı doğar. İhtar sonrası ödeme yapılmış olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.”
şeklinde hüküm kurularak uygulamanın çerçevesi açıkça çizilmiştir.
Dava Açılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
İhtarların örnekleri, tebliğ belgeleri ve ödeme dekontları dosyaya eksiksiz sunulmalıdır.
İhtar metinlerinde geçerli tarih, borç ayı ve yasal dayanak net belirtilmelidir.
İhtarlar arasında mantıksal ve hukuki bağımsızlık olmalıdır; aksi hâlde mahkemeler talepleri reddetmektedir.
Kira ilişkisinin hangi tarihte başladığı ve süresinin ne zaman dolduğu belgelerle ispat edilmelidir.
Avukat Desteğinin Önemi
İki haklı ihtara dayalı tahliye davaları, görünürde basit gibi görünse de, usul kuralları açısından oldukça teknik ve detaylıdır. Özellikle ihtarların hangi aylara ait olduğu, tebliğ tarihleri, ihtarların hukuki içerikleri gibi unsurlar titizlikle hazırlanmazsa, dava haklı olmasına rağmen reddedilebilir.
Bu nedenle İstanbul gibi kira hukukunun yoğun uygulandığı bölgelerde, bu davaların mutlaka kira hukuku alanında uzman bir avukat eşliğinde yürütülmesi gerekir. Böylece tahliye süreci yasal zemine oturtulmuş olur ve zaman kaybı yaşanmaz.
YENİ MALİKİN TAHLİYE HAKKI | SATILAN TAŞINMAZDA KİRACI DURUMU
Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi, kiracının sözleşmesel haklarını doğrudan sona erdirmez. Ancak Türk Borçlar Kanunu, taşınmazı sonradan devralan yeni maliklere belirli şartlarla tahliye hakkı tanımıştır. Özellikle İstanbul gibi gayrimenkul satışlarının sık yaşandığı bir şehirde, “ev satıldı, kiracıyı çıkarabilir miyim?” sorusu hem alıcı hem kiracı açısından sıkça gündeme gelmektedir.
Bu bölümde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında yeni malikin tahliye hakkı, uygulama esasları ve Yargıtay kararları ışığında detaylı şekilde açıklanacaktır.
TBK m.351 Uyarınca Yeni Malikin Tahliye Hakkı
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, şu hükmü içermektedir:
“Kiralananı sonradan edinen kişi, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirip, edinmeden itibaren bir ay içinde ihtarda bulunarak, en erken edinme tarihinden altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.”
Bu hüküm çerçevesinde yeni malik, bazı sıkı usul ve şekil şartlarına uymak kaydıyla kiracıyı tahliye ettirebilir.
Yeni Malikin Tahliye Hakkı İçin Gereken Şartlar
Taşınmazın Sonradan Edinilmiş Olması Malik, satış, bağış, miras veya mahkeme kararıyla taşınmazı devralmış olmalıdır. Önceden malik olan kişiler bu maddeye dayanarak tahliye isteyemez.
Edinmeden İtibaren 1 Ay İçinde Yazılı İhtar Yeni malik, tapuya tescil tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermelidir. Bu ihtar noter kanalıyla yapılmalı, gereksinimin varlığı açıkça belirtilmelidir.
Edinmeden En Az 6 Ay Sonra Dava Açılabilir Yazılı ihtarın ardından yeni malik, taşınmazı devraldıktan sonra 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Bu süre içinde dava açılması halinde dava reddedilir.
Gereksinimin Gerçek, Samimi ve Sürekli Olması Yargıtay’a göre yeni malikin ileri sürdüğü kullanım ihtiyacı objektif, samimi ve uzun süreli olmalıdır. Ticari kazanç amacıyla, boşaltıp başkasına kiralamak için yapılan tahliye talepleri kötü niyetli sayılır.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/4567 E. – 2023/1823 K., T. 22.03.2023 tarihli kararında şu tespit yapılmıştır:
“Yeni malik, taşınmazı edinmesini takiben bir ay içinde gereksinimini kiracıya yazılı olarak bildirmemişse, altı aylık dava süresi sona erse dahi tahliye davası açamaz. İhtar, gereksinimi açık şekilde belirtmeli ve kiracının makul sürede tahliyesini talep etmelidir.”
Bu karar, usule uygun ihtarın tahliye davasının ön şartı olduğunu ve süresinde yapılmaması hâlinde dava hakkının ortadan kalkacağını vurgulamaktadır.
İstanbul’da Yeni Malik Tahliye Davaları Uygulaması
İstanbul'da yatırım amacıyla alınan konutların büyük kısmı hâlihazırda kiracılıdır. Bu nedenle taşınmazı devralan yeni malikler, kiracıyı tahliye etmek istediklerinde çoğu zaman bu hükme dayanırlar. Ancak uygulamada en çok yapılan hatalar şunlardır:
Tapudan itibaren 1 aylık sürede ihtar çekilmemesi,
İhtarnamenin içeriğinin eksik veya belirsiz olması,
6 aylık sürenin dolmadan dava açılması,
Gereksinimin belgelerle desteklenmemesi.
Bu hatalar, davanın tamamen reddine neden olmakta ve yeni maliki yıllarca süren bir kiracı ilişkisinin içine sokmaktadır.
Dava Öncesi ve Sonrası Stratejik Değerlendirme
İhtarın içeriği, tarihsel süreci ve dayanağı doğru biçimde kurgulanmalıdır.
Gereksinim samimiyetini destekleyen belgeler (ikametgah, işyeri belgesi, aile bireylerinin barınma ihtiyacı vb.) dava dosyasına eklenmelidir.
Kiracıya karşı baskı oluşturmayan, hukuk çerçevesinde yürütülen bir tahliye süreci tercih edilmelidir.
Özellikle noter ihtarı çekilmeden dava açılmamalıdır.
Hukuki Destekle Yürütülen Tahliye Sürecinin Önemi
Yeni malik tarafından açılan tahliye davaları, şekil şartlarının sıkı olduğu, sürelere dayalı ve ispat yükü ağır olan davalardır. Bir ihtarın zamanında gönderilmemesi ya da gereksinimin inandırıcı biçimde ortaya konamaması, davayı baştan geçersiz kılar.
Bu nedenle, taşınmaz satın aldıktan sonra kiracıya karşı tahliye süreci yürütmek isteyen mal sahiplerinin, alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından danışmanlık alması, hem davayı hızlandırır hem de kayıp riskini ortadan kaldırır.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI | MAL SAHİBİNİN BARINMA VE KULLANIM GEREKSİNİMİ
Kiracının tahliyesi, yalnızca kira ödememesi veya taahhüt vermesi durumunda değil; mal sahibinin kendisinin ya da yakınlarının taşınmaza gerçek ve samimi şekilde ihtiyaç duyması hâlinde de mümkündür. Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi kapsamında düzenlenen “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası”, kiraya verenin taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanmak zorunda olduğu durumlarda başvurduğu hukuki bir yoldur.
Özellikle İstanbul gibi konut ve işyeri ihtiyacının yoğun olduğu şehirlerde bu dava türü sıkça görülmekte, ancak süreçte yapılan şekli ve maddi hatalar nedeniyle pek çok dava reddedilmektedir.
TBK m.350 Uyarınca Tahliye Sebebi
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre;
“Kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa, kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Bu maddeye göre mal sahibi, taşınmaza bireysel kullanım amacıyla ihtiyaç duyduğunu ispatladığı takdirde, kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu ihtiyaç salt beyana değil, gerçek, samimi ve sürekli bir gereksinime dayanmalıdır.
İhtiyaç Sebebinin Geçerli Sayılması İçin Aranan Kriterler
Kapsamlı Yakınlık Kullanım ihtiyacına konu olan kişi, yalnızca mal sahibinin kendisi değil; eşi, çocukları, anne-babası ya da bakmakla yükümlü olduğu diğer bireyler olabilir.
Gerçek ve Samimi Gereksinim Gereksinim, sırf kiracıyı tahliye etmek için öne sürülmemelidir. Örneğin taşınmazın satılacağı, başkasına kiraya verileceği ya da uzun süredir boş bekletildiği durumlar “ihtiyaç” olarak kabul edilmez.
Kullanımın Zorunlu Olması Mal sahibinin, aynı semtte, kullanabileceği başka bir taşınmazı varsa; bu durumda ihtiyaç samimi kabul edilmeyebilir.
Süreli Sözleşmelerde Süre Sonunu Beklemek Kira sözleşmesi belirli süreliyse, mal sahibi sözleşme sonunda ihtiyaca dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimiyle bu hak kullanılabilir.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarına göre, ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davalarında gösterilen gerekçenin gerçekliği kadar, bu ihtiyacın davalı kiracıya özgü olup olmadığı da dikkate alınır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/2346 E. – 2022/1572 K., T. 15.03.2022 tarihli kararı:
“Taşınmazın davacının ihtiyacını karşılayacağı ispatlanmışsa ve başka alternatif bir konutu bulunmadığı anlaşılıyorsa, tahliye kararı verilmesinde hukuka aykırılık yoktur.”
Yani ihtiyaç soyut ve keyfi değil, somut ve belgelerle desteklenmiş olmalıdır.
Uygulamada En Sık Görülen Hatalar
İhtiyaç gerekçesinin soyut beyanlara dayanması
Aynı zamanda başka kiracıya teklif yapılması veya ilan verilmesi
Taşınmazın kısa süre sonra 3. kişilere kiraya verilmesi
Mal sahibinin aynı şehirde başka boş taşınmaza sahip olması
Yazılı fesih bildiriminin süresinde yapılmaması
Bu hatalar, ihtiyaç nedenine dayalı tahliye taleplerinin reddedilmesine neden olur. Üstelik davayı haksız yere açan mal sahipleri, kötü niyetli işlem nedeniyle kiracı lehine tazminatla karşı karşıya kalabilir.
İstanbul Örneğinde Değerlendirme
İstanbul’da aile büyümesi, çalışma yeri değişikliği veya yeni evlilik nedeniyle barınma ihtiyacı gibi nedenlerle mal sahipleri tarafından açılan ihtiyaç davaları oldukça fazladır. Ancak bu talepler, özellikle merkezi ilçelerdeki yüksek kira bedelleri nedeniyle mahkemeler tarafından daha dikkatli incelenmektedir. “Yüksek kira geliri elde etme amacı” gizlenmişse, bu durum ihtiyacın samimi olmadığını gösterebilir.
Dava Stratejisi ve Avukatla İlerlemenin Önemi
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava dilekçesinin hazırlanmasından delillerin toplanmasına kadar her aşama özen gerektirir. Belirtilen ihtiyacın belgelerle desteklenmesi (ikametgah belgesi, kira kontratları, tapu kayıtları vb.) ve dava sürecinin usule uygun yürütülmesi çok önemlidir.
Bu nedenle bu davalarda kira hukuku ve gayrimenkul davaları alanında uzman bir avukatla çalışılması; sürecin doğru yönetilmesini, hak kayıplarının önlenmesini ve davanın başarıyla sonuçlanmasını sağlar.
KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE | TEMERRÜT VE İCRA TAKİBİ SÜRECİ
Kira hukukunda en sık karşılaşılan ve uygulamada en çok dava açılan konulardan biri, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle tahliyesidir. Özellikle İstanbul gibi yüksek kiraların söz konusu olduğu büyükşehirlerde, mal sahiplerinin kira tahsilinde karşılaştığı güçlükler, tahliye taleplerini artırmaktadır. Ancak kira borcunun ödenmemesi durumunda da doğrudan tahliye kararı verilmesi mümkün değildir. Bu süreç, hem Türk Borçlar Kanunu’na hem de İcra ve İflas Kanunu’na uygun şekilde yürütülmelidir.
TBK m.315 ve İcra Takibi Yoluyla Tahliye Süreci
Türk Borçlar Kanunu m.315’e göre:
“Kiracı, kendisine yazılı olarak verilen uygun bir süre içinde kira bedelini ödemezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.”
Bu hüküm doğrultusunda, tahliye için kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmesi ve kira borcunun ödenmesi için en az 30 gün süre tanınması gerekir. Eğer bu süre içinde ödeme yapılmazsa, mal sahibi kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Ancak uygulamada, çoğu zaman doğrudan ilamsız tahliye talepli icra takibi başlatılır. Bu yol daha etkili ve sonuç odaklı bir yöntemdir.
İcra Takibi ile Tahliye: Adım Adım Süreç
İcra takibi başlatılır. Mal sahibi, kiralananın bulunduğu yerdeki icra müdürlüğüne başvurarak hem kira alacağının tahsilini hem de tahliye talebini içeren bir takip başlatır.
7 gün içinde itiraz hakkı vardır. Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca itiraz edebilir. Aksi halde takip kesinleşir.
30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılır. Kiracı 30 gün içinde borcunu ödemezse, tahliye davası açılır veya icra mahkemesinden tahliye talep edilir.
İtiraz varsa itirazın iptali veya kaldırılması istenir. Kiracı borca itiraz etmişse, alacaklı bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurabilir.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
İhtar veya ödeme emrinde 30 günlük süre açıkça belirtilmelidir. Aksi halde süreç geçersiz sayılır.
Kira bedeli belirli ve ispat edilebilir olmalıdır. Banka dekontları, kira sözleşmesi ve geçmiş ödemeler buna delildir.
Aynı zamanda hem tahliye hem de alacak talebinde bulunulabilir.
Kiracı, borcu süresi içinde öderse tahliye engellenir; ancak bu ödeme ileriye dönük tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2020/1863 E. – 2021/2691 K., T. 12.05.2021 sayılı kararında:
“Kiracıya gönderilen ödeme emrinde 30 gün süre verilmiş ve bu süre içerisinde ödeme yapılmamışsa, kiraya verenin tahliye isteme hakkı doğar.”
Bu karar doğrultusunda tahliye taleplerinin geçerli olabilmesi için sürelerin doğru işletilmesi, ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmesi ve takip işlemlerinin eksiksiz yürütülmesi büyük önem taşır.
İstanbul’da Uygulama Pratikleri
İstanbul gibi büyükşehirlerde, kiracıların ödeme zorluğu çekmesi nedeniyle icra takibine konu olan kira alacakları sıklıkla artmaktadır. Ancak mahkemeler, tahliye taleplerinde kiracının iyi niyetini, önceki ödeme düzenini ve diğer objektif şartları da değerlendirmeye almaktadır. Bu nedenle hukuki sürecin doğru kurgulanması, ispat yükünün titizlikle yerine getirilmesi gerekir.
Profesyonel Hukuki Destekle Sürecin Yönetilmesi
Kira bedelinin ödenmemesi halinde açılacak tahliye davalarında en sık yapılan hatalar:
Eksik ödeme emri düzenlenmesi
Sürelerin yanlış hesaplanması
Dava açma süresinin kaçırılması
Eksik veya hatalı belge sunumu
Tüm bu nedenlerle kira hukukunda uzman bir avukatın desteği, davanın olumlu sonuçlanması açısından belirleyici rol oynar.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİNİN BİTMESİYLE TAHLİYE | SÜRELİ SÖZLEŞMELERDE FESİH VE UZAMA
Kira sözleşmeleri, belirli ya da belirsiz süreli olarak yapılabilir. Ancak süresi sona eren bir kira sözleşmesi, çoğu zaman kendiliğinden sona ermez. Özellikle kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi ve mal sahibinin sessiz kalması durumunda, sözleşme uzamış sayılır. Bu husus, tahliye sürecini doğrudan etkileyen temel hukuki detaylardan biridir.
Türk Borçlar Kanunu, hem belirli süreli kira sözleşmelerinin sona ermesi hem de uzama durumlarına dair açık hükümler içermektedir. Bu kapsamda sözleşme süresinin dolmuş olması, her zaman doğrudan tahliye hakkı doğurmaz.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Uzaması (TBK m.347)
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre:
“Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez. Kiracı, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı sürece, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır.”
Bu maddeye göre:
Kiracı sözleşmeyi feshetmek istemiyorsa, bildirimde bulunması gerekmez.
Kiraya verenin ise, yalnızca belirli yasal sebeplerle sözleşmeyi sona erdirme hakkı vardır.
Bu düzenleme, kiracıyı zayıf taraf olarak korumaya yöneliktir.
10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Fesih Hakkı
TBK m.347/2 uyarınca:
“On yıllık uzama süresinin bitiminden itibaren, kiraya veren her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.”
Burada dikkat edilmesi gereken noktalar:
Sözleşmenin ilk yapıldığı tarihten itibaren 10 yılı aşkın süre geçmiş olmalıdır.
Mal sahibi, gerekçe göstermeksizin ve sadece bildirim şartına uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bildirim, her yılın uzama tarihinden en az üç ay önce yapılmalıdır.
Yargıtay Kararları ve Uygulama
Yargıtay 3. HD, 2022/5863 E. – 2022/7654 K., T. 05.10.2022 sayılı kararında:
“Kiraya verenin on yıllık uzama süresi sonunda, yasal sürelere uygun olarak yapacağı fesih bildirimi geçerli olup, ayrıca başka bir gerekçe sunması aranmaz.”
Bu kararla birlikte, uzun yıllardır kiracılığın devam ettiği durumlarda mal sahibine, sözleşmeyi gerekçesiz sonlandırma hakkı tanınmaktadır. Ancak bildirim süresi kaçırılırsa, sözleşme bir yıl daha uzar.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Sözleşme başlangıç tarihinin net belirlenmemesi, 10 yıl hesabının doğru yapılmasını engeller.
Bildirim süresinin kaçırılması, tahliye hakkının kaybına yol açar.
Kiraya verenin, “süre doldu” gerekçesiyle dava açması, yasal dayanak olmadan reddedilebilir.
Bu nedenle tahliye sürecinin başlatılmadan önce kira sözleşmesinin tüm süre ve tarih ayrıntıları net şekilde incelenmelidir.
İstanbul’da Uygulama Pratikleri
İstanbul’da uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde mal sahipleri, on yılın dolmasını tahliye için bir fırsat olarak değerlendirmektedir. Ancak bu durumun kötüye kullanımı, örneğin kiracıyı kısa sürede çıkarıp yüksek fiyattan yeniden kiralama planları, mahkemeler tarafından kötü niyetli davranış olarak yorumlanabilir.
Mahkemeler; gerekçe olmaksızın yapılan fesihlerde, kira ilişkisinin uzunluğu, kiracının durumu ve toplumsal dengeler gibi unsurları da dikkate alabilmektedir.
Hukuki Danışmanlık ile Doğru Yönlendirme
Kira sözleşmesinin süresinin bitmiş olması, hukuken doğrudan tahliye hakkı yaratmaz. Hangi durumda fesih bildirimi yapılabileceği, sürenin nasıl hesaplanacağı ve bildirimin hangi yöntemle yapılacağı gibi birçok teknik detay mevcuttur.
Bu nedenle, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye süreci, mutlaka kira hukuku konusunda deneyimli bir avukat rehberliğinde yürütülmelidir. Aksi halde, usul hataları sebebiyle tahliye talebiniz reddedilebilir ve hak kaybı yaşanabilir.
YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ OLMADAN KİRACI – MAL SAHİBİ ARASINDA ORTAYA ÇIKAN HUKUKİ UYUŞMAZLIKLAR
Gayrimenkul kiralamalarında yazılı sözleşme, taraflar arasındaki borç ve yükümlülükleri açık bir şekilde ortaya koyan en temel belgedir. Ancak özellikle İstanbul’da taşınmazların yoğun şekilde el değiştirmesi ve kayıt dışı kira ilişkilerinin varlığı nedeniyle birçok kiracılık ilişkisi yazılı sözleşme olmaksızın başlamaktadır. Bu durum, taraflar arasında ciddi hukuki belirsizliklere yol açmakta ve uyuşmazlık halinde ispat güçlüğü doğurmaktadır.
Yazılı Sözleşme Olmadan Kiracılık Mümkün mü?
Evet, Türk Borçlar Kanunu’na göre bir kira ilişkisi sözlü olarak da kurulabilir. Ancak bu durumda taraflar arasındaki kira bedeli, süresi, artış oranı ve tahliye koşulları gibi temel hükümler hukuki güvenceye kavuşmamış olur. Taraflardan biri uyuşmazlık yaşadığında, yazılı belge bulunmadığından mahkemeler delil yetersizliği nedeniyle karar vermekte zorlanabilir.
Uyuşmazlık Türleri ve Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar
Yazılı sözleşmenin bulunmaması halinde en sık karşılaşılan problemler şunlardır:
Kira bedelinin miktarına ilişkin uyuşmazlıklar Kiraya veren, güncel piyasa koşullarına göre daha yüksek bedel talep edebilirken; kiracı daha düşük ödeme yaptığını iddia edebilir. Banka dekontları yoksa bu durum ispatı zorlaştırır.
Sözleşme süresine dair belirsizlik Kiracının ne kadar süredir oturduğu, uzama döneminin hangi yıl olduğu, on yıllık sürenin dolup dolmadığı gibi konular netleşmez.
Tahliye davalarında belirsizlik Sözleşmesiz kiracılar hakkında tahliye davası açıldığında, mahkeme önce kira ilişkisinin varlığını ve başlangıcını tespit etmek zorunda kalır. Bu da davayı uzatır.
Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklar Yazılı artış şartı olmadığı için, mal sahibi enflasyon oranının üstünde artış yapmak isteyebilir, ancak kiracı bu artışı kabul etmez. Mahkeme, geçmiş ödemelere ve tanık beyanlarına göre karar vermeye çalışır.
Bu tür belgeler sayesinde kira ilişkisinin varlığı ve koşulları ispat edilebilir.
Hukuki Tavsiye
Yazılı sözleşmesi bulunmayan bir kira ilişkisine taraf olan kiracı veya mal sahibi, olası uyuşmazlıkları önlemek ve haklarını korumak amacıyla bir an önce yazılı bir sözleşme düzenlemelidir. Ayrıca, ödeme işlemlerinin mutlaka banka üzerinden yapılması ve belgeli olarak yürütülmesi, gelecekteki hukuki süreçlerde büyük avantaj sağlar.
İstanbul gibi kira uyuşmazlıklarının yoğun yaşandığı şehirlerde, yazılı sözleşmesi bulunmayan ilişkilerin tahliye, alacak veya tespit davalarına dönüşme ihtimali oldukça yüksektir. Bu nedenle, sürecin başından itibaren alanında uzman bir kira hukuku avukatıyla çalışmak önem arz eder.
Komşu veya apartman yöneticisi gibi üçüncü kişilerin tanıklığı
WhatsApp, SMS, e-posta yazışmaları
İhtarnameye verilen yanıtlar
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/4696, K. 2019/9095, T. 16.09.2019 tarihli kararı:
“Kiraya ilişkin yazılı sözleşme bulunmaması, taraflar arasında kira ilişkisi kurulmadığı anlamına gelmez. Ancak kira bedelinin tespiti ve sözleşme koşullarının yorumlanması bakımından tanık beyanları ve ödeme belgeleri büyük önem arz eder.”
Bu karar, uygulamada sözleşmesiz kira ilişkilerinin hukuken tanındığını, ancak ispat yükünün davacı tarafta olduğunu net şekilde ortaya koymaktadır.
Sözleşmesiz Kira İlişkisinde Delil ve İspat
Yazılı sözleşme olmasa dahi, aşağıdaki belgeler mahkemede delil olarak değerlendirilebilir:
Banka hesap hareketleri (düzenli kira ödemeleri)
Elektrik, su, doğalgaz faturalarının kiracı adına kayıtlı olması vb.
KİRA ÖDEMELERİNİN BANKA ÜZERİNDEN YAPILMASI ZORUNLULUĞU – HUKUKİ RİSKLER VE YARGI UYGULAMASI
2025 yılı itibariyle, Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiralarında kira ödemelerinin banka veya PTT üzerinden yapılması yasal bir zorunluluk haline gelmiştir. Bu uygulama, hem kira ilişkisinin ispatını kolaylaştırmak hem de kayıt dışılığın önüne geçmek amacıyla yürürlüğe konulmuştur.
Yasal Zemin: Vergi Usul Kanunu Geçici 34. Madde ve 7417 Sayılı Kanun
7417 sayılı Kanun’un 4. maddesiyle, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na eklenen geçici 34. madde uyarınca:
“Konutlarda ve çatılı işyerlerinde kira ödemeleri, banka veya PTT gibi finansal kurumlar aracılığıyla yapılmak zorundadır.”
Bu hüküm, 1 Temmuz 2022 itibarıyla yürürlüğe girmiştir ve 2025 yılı itibarıyla da yürürlüktedir.
Hangi Kira İlişkilerini Kapsar?
Konut kiraları
Çatılı işyeri kiraları
Sonuç
İstanbul’da kira uyuşmazlıkları sıklıkla ödeme anlaşmazlıklarından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin kira ödemelerini yasal çerçevede ve ispatlanabilir biçimde gerçekleştirmesi zorunludur. 2025 yılı itibarıyla artık elden kira ödemesi ciddi riskler barındırmakta olup, her iki taraf için de dava ve ceza riski doğurmaktadır.
Avukat Görüşü: Kira Ödemesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira ödemelerini yalnızca banka veya PTT üzerinden gerçekleştirin.
Açıklama kısmına “Temmuz 2025 kira bedeli” gibi net ifadeler yazın.
Elden ödeme yapmışsanız, mutlaka tarihli ve imzalı makbuz alın. Ancak bu yine de banka dekontu kadar güçlü bir delil sayılmaz.
Mal sahipleri açısından, banka dışında tahsil edilen kira gelirleri vergi cezası riski taşır.
Yargı Uygulaması: Yargıtay Ne Diyor?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2021/4416 K., 2020/11097 E., T. 25.03.2021:
“Kira ödemeleri banka aracılığıyla yapılmamış ve yazılı belgeyle ispatlanamamışsa, kiracının ödeme yaptığı iddiası dinlenemez; borcun varlığı kabul edilir.”
Bu karar, özellikle yeni düzenlemeyle birlikte elden ödemelerin güvence sağlamadığını ve ispat yükünün artık daha sıkı şekilde değerlendirildiğini ortaya koymaktadır.
Arsa, tarla, açık depo, açık otopark gibi çatısız taşınmazlar bu kapsama dahil değildir.
Elden Kira Ödemesi Geçersiz midir?
Yasal düzenlemeye göre, banka kanalı dışında yapılan kira ödemeleri geçersiz sayılmaz, ancak usulsüzlük teşkil eder ve hem kiracı hem de kiraya veren için Vergi Usul Kanunu uyarınca idari para cezası riskini doğurur.
Hukuki Riskler Nelerdir?
İspat sorunu doğar: Elden yapılan ödemeler, makbuzla dahi belgeye bağlansa; banka dekontu kadar güvenilir kabul edilmez. Mahkemede ispat yükü güçleşir.
Tahliye davasında dezavantaj: Kiracının ödeme yaptığı ispatlanamazsa, ödenmemiş kira nedeniyle tahliyeye karar verilebilir.
Vergisel yaptırım riski: Kiraya veren, elden aldığı kiranın vergisini beyan etmezse, hem gelir vergisi cezaları hem de usulsüzlük cezaları gündeme gelir.
İki haklı ihtar sebebi yaratabilir: Banka kaydı olmaksızın yapılan ödemeler, “ödeme yapılmadı” gerekçesiyle mal sahibinin ihtar göndermesine ve “iki haklı ihtar” gerekçesiyle tahliye davası açmasına neden olabilir.
İSTANBUL’DA KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA DAVA AÇMA SÜRECİ VE STRATEJİK HUKUKİ ÖNERİLER
İstanbul gibi büyük ve karmaşık bir şehirde, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar hızla artmakta, dava yükü yoğunlaşmaktadır. Kiraya veren ya da kiracı olarak hak aramak isteyen kişiler için, süreci doğru başlatmak ve usule uygun şekilde yürütmek hayati öneme sahiptir. Yanlış adımlar, yıllarca sürecek davalarda hak kaybına sebep olabilir.
Hangi Durumlarda Dava Açılmalıdır?
Aşağıdaki durumlarda mahkemeye başvuru kaçınılmaz hale gelir:
Kira artışında anlaşmazlık: Taraflar, TÜFE veya emsal değeri üzerinden anlaşamazsa.
Tahliye ihtiyacı: Kiracı, sözleşme sona erdiği hâlde çıkmazsa.
Geçersiz kira artışı maddesi: Sözleşmede yer alan artış oranı kanuna aykırıysa.
Kira ödememesi: Kiracı kira bedelini zamanında ve tam ödemezse.
Yeni malik tahliyesi: Taşınmaz el değiştirirse ve yeni malik tahliye talep ederse.
Sonuç
Kira hukuku, her ne kadar gündelik bir alan gibi görünse de, özellikle İstanbul gibi taşınmaz değerlerinin hızla arttığı metropollerde oldukça teknik, riskli ve stratejik bilgi gerektiren bir alandır. Gerek kiracılar gerekse ev sahipleri için doğru zamanda doğru adımı atmak; hem zaman hem de maliyet açısından kritik önem taşır.
İstanbul’da kira uyuşmazlıklarıyla karşılaştığınızda, uzman bir avukat desteğiyle hareket etmek, haklarınızın korunması ve en etkili sonuca ulaşmanız açısından en güvenli yoldur.
İstanbul’da Profesyonel Avukatla Çalışmanın Önemi
İstanbul’da kira uyuşmazlıkları yalnızca mevzuata değil, yerel emsal değerlere, Yargıtay içtihatlarına, mahkemelerin karar eğilimlerine ve dava yüklerine göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle:
Dava türüne göre uzman bir kira hukuku avukatı ile çalışmak,
Delil toplama sürecini en baştan doğru yürütmek,
Usul kurallarına sıkı sıkıya uymak gerekir.
Arabuluculuk Süreci ve Kira Davaları
Zorunlu arabuluculuk, davaya gitmeden önce çözüm aramak için getirilen bir süreçtir. Kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılırsa, dava usulden reddedilir.
Başvuru UYAP ya da Arabuluculuk Büroları aracılığıyla yapılabilir.
Taraflar anlaşamazsa, nihai arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenir.
Stratejik Avukat Tavsiyesi – Uygulamada En Çok Yapılan Hatalar
Geçersiz Tahliye Taahhüdü: Sözleşmeyle aynı tarihte düzenlenen taahhütler geçersizdir.
Eksik Emsal Gösterimi: Kira tespitinde bilirkişi raporuna zayıf veri sunmak.
Yanlış Dava Zamanlaması: Örneğin, 10 yıllık uzama süresi dolmadan tahliye talebi.
Arabuluculuk Başvurusunu Atlamak: 2023 itibarıyla konut ve işyeri kira davalarında zorunlu arabuluculuk şarttır (6325 sayılı Kanun m.18/A).
Dava Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler
İhtar Gönderimi: Özellikle tahliye ve iki haklı ihtar süreçlerinde yazılı ve noter kanalıyla ihtar zorunludur.
Banka Dekontları ve Belgeler: Kira ödemeleri, dekontlarla ispat edilecek şekilde yapılmalıdır. Eksik belgeyle dava açmak, delil yetersizliği doğurur.
Sözleşme İncelemesi: Kira sözleşmesi detaylı incelenmeden dava açılmamalıdır. Geçersiz ya da tarih açısından hatalı maddeler risk yaratır.
Hangi Mahkemede, Hangi Sürelerde Dava Açılır?
Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m.6).
Tahliye davası, genellikle kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Kira tespit davası, yeni kira döneminden en az 30 gün önce ihtarla ya da dava açarak başlatılmalıdır.
Bizimle İletişime Geçin
Kira sözleşmelerinden doğan hukuki uyuşmazlıklar; kira tespiti davaları, tahliye süreçleri, kiracının çıkarılması, yeni malik tarafından tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve ödeme düzensizlikleri gibi pek çok sorunu kapsamaktadır. Bu süreçlerin etkin ve doğru şekilde yürütülmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından uzman bir hukuk bürosu desteği gerektirir.
Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu, İstanbul’da kira hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış kadrosuyla, hem mülk sahiplerine hem de kiracılara kapsamlı ve profesyonel danışmanlık ve dava hizmeti sunmaktadır.
Kira artışı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, sözleşmesiz kullanım, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve 10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye gibi tüm hukuki süreçlerde, alanında uzman ekibimizle güvenilir çözümler sunuyoruz.
Adres: Teknik Yapı Concord, Dumlupınar Mah. Yumurtacı Abdi Bey Cad. Sitesi 2. Etap, C Blok, Kat: 19, Daire: 178, 34720 Kadıköy / İstanbul
Telefon: (0216) 514 74 04
E-posta: info@inanceker.av.tr
WhatsApp ile Hemen İletişime Geçin
İstanbul’da kira hukuku konusunda doğru adım atmak, hak kaybı yaşamamak ve hukuki süreci etkili biçimde yönetmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
