İçindekiler

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir? Şartları, Süresi ve Tüm Hukuki Detaylar

1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir? Hukuki Dayanak ve Genel Çerçeve

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiraya verenin kira ilişkisini sonlandırarak kiralanan taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanımı için geri almak istemesi durumunda başvurduğu bir hukuki yoldur. Bu dava, kira sözleşmesinin belirli şartlar altında sona erdirilmesini ve taşınmazın tahliyesini amaçlamaktadır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında sıklıkla gündeme gelen bu dava türü, kiraya verenin barınma veya iş ihtiyacına dayalı olarak açılmaktadır.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının temel dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesidir. İlgili maddeye göre:

“Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu doğmuşsa, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.”

Bu düzenleme ile kiraya verenin gerçek ve samimi bir ihtiyaca dayanarak kiralananı geri alabilmesine hukuki zemin sağlanmıştır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, ihtiyaç iddiasının keyfi değil, zorunlu ve dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmesidir.

İhtiyaç Tahliyesinin Hukuki Niteliği

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kira sözleşmesinin süresine bağlı olarak sözleşmenin yenilenmesini engelleyen bir tahliye türüdür. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira süresi sona erdikten sonra; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildiriminden sonra bir aylık yasal sürede dava açılabilir. Aksi takdirde kiraya verenin bu hakka dayalı dava açma imkanı bir sonraki dönem sonuna kadar ortadan kalkar.

Bu dava türü, özellikle ekonomik konjonktürde kira artışlarının sınırlı olduğu veya taşınmaz arzının kısıtlı olduğu bölgelerde önem kazanmaktadır. Kiraya verenler, taşınmazı kendileri kullanmak istediklerinde çoğu zaman ihtiyaç sebebiyle tahliye yoluna başvurmaktadır.

İhtiyacın Öznel ve Nesnel Unsurları

İhtiyaç iddiası, hem öznel hem de nesnel yönleriyle değerlendirilen bir hukuki olgudur. Öznel unsur, kiraya verenin gerçekten ve içtenlikle taşınmazı kullanmak istemesidir. Nesnel unsur ise bu kullanımın mantıklı, tutarlı ve hayatın olağan akışına uygun bir gereklilik taşımasıdır.

Örneğin, başka bir konutta oturmasına rağmen o konutun sağlık nedenleriyle uygun olmaması, mevcut konutun küçük olması, yeni evlenen bir çocuğun konut ihtiyacı gibi durumlar gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilir. Ancak salt yatırım amacı, daha yüksek kira geliri elde etme arzusu veya kötü niyetli fesih gerekçeleri geçerli sayılmaz.

Konut ve İşyeri İhtiyacında Ayrım

İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları, konut kiraları ve işyeri kiraları açısından benzerlik taşısa da, bazı farklılıklar içerir:

Konut kiralarında, barınma zorunluluğu (örneğin evlenme, boşanma sonrası ayrı yaşama, çocuk için konut sağlama) ihtiyacın temelini oluşturur.
İşyeri kiralarında ise şahsi veya ailevi ticari faaliyetlerin sürdürülmesi amacı taşınmalıdır. Örneğin kiraya verenin çocuğu için bir hukuk bürosu ya da diş muayenehanesi açma ihtiyacı geçerli sayılabilir.

Bu iki kategoride de mahkemeler, mevcut yaşam koşullarını ve mülk sahiplerinin başka taşınmazlara sahip olup olmadığını, bu taşınmazların kullanıma uygunluğunu ve ihtiyaçla bağlantısını dikkatle değerlendirir.

Davanın Amacı ve Kapsamı

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmasının temel amacı, kiraya verenin meşru ve zorunlu ihtiyaçlarının karşılanabilmesini sağlamaktır. Bu kapsamda dava yalnızca taşınmazın tahliyesini değil, kira sözleşmesinin sona erdiğinin tespitini de içerir. Mahkeme, ihtiyacın varlığını ve davacının bu ihtiyacı başka yollarla karşılayıp karşılayamayacağını değerlendirerek karar verir.

Dava sonucunda ihtiyaç ispatlanırsa, mahkeme tahliye kararı verir ve bu karar kesinleştikten sonra kiracıya icra takibi yoluyla çıkış yaptırılabilir. Aksi takdirde dava reddedilir ve kiracı mevcut sözleşme kapsamında taşınmazda kalmaya devam eder.

Sonuç

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacına dayalı olarak başvurabileceği hukuki bir mekanizmadır. Bu dava türünde başarı sağlanabilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun somut delillerle ispatlanması gerekir. Ayrıca dava süresine, usul kurallarına ve yargı kararlarına uygun hareket edilmesi büyük önem taşır.

2. Gerçek ve Samimi İhtiyacın Tanımı ve Yargıtay Kriterleri

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının kabul edilmesi için sadece “ihtiyaç var” demek yeterli değildir. Bu ihtiyacın hukuken geçerli olabilmesi için aşağıdaki üç niteliğe sahip olması gerekir:

Gerçeklik: İddia edilen ihtiyaç fiilen mevcuttur.
Samimiyet: İddia kötü niyet veya ekonomik kazanç amacıyla ileri sürülmemiştir.
Zorunluluk: İhtiyaç rastlantısal ya da geçici değil, kalıcı bir gereklilik taşımaktadır.

Gerçek ve samimi ihtiyaç nasıl ispatlanır?

Yargıtay kararlarına göre, ihtiyaç:

“Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz." (Y6HD, E:2014/3336, K:2014/4259)
“Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez."

Yargıtay ayrıca, nişanlılık gibi soyut evlilik hazırlıklarını yetersiz bulmuş, somut delil gerekliliği vurgulanmıştır: > “Nişanlanma mutlaka evlilikle sonuçlanmadığı için soyut... yeterli delil sayılamaz.”

İhtiyacın sürekliliği ve zorunluluğu

Kararlara göre ihtiyaç, dava açıldığı anda mevcut olmalı ve yargılama süresince devam etmelidir. Örneğin,

“Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”
“Kiralananın, ihtiyaçlı tarafından satılması nazara alındığında ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez.”

Yargıtay’a göre kabul edilen ihtiyaç türleri – somut örnekler

Torunun işyeri başlatmak üzere kahvehane açma ihtiyacı somut delillerle ispat edilirse, tahliye mümkün olabilir. (Y6HD, E:2015/7043, K:2015/7734)
Kiraya verenin yaşlı olması ve yeni taşınmazın daha elverişli yapıdaki olması durumunda, konut ihtiyacına dayalı tahliye kabul edilmiştir. (örneğin asansörlü yapı, yakın akrabaların yanına taşınmak)

Yargıtay'ın red örnekleri

Gerçek kişinin ortağı olduğu şirket ihtiyacı için tahliye talebi → reddedildi. (Y3HD, E:2017/2358, K:2020/973)
Yurtdışından gelecek akraba için soyut ihtimal üzerine ihtiyaç kabul edilmedi.
Yazlık konutta oturma geçici ihtiyaç kabul edilmedi.
Daha fazla gelir elde etmek amacıyla ihtiyaç kılıfında tahliye isteği → samimi değil → reddedildi.

Özet ve uygulama için öneriler

Yargıtay kararlarından çıkarılabilecek genel ilkeler şunlardır:

İhtiyaç, dava açıldığında ve yargılamada açık olmalıdır.
İstenecek taşınmaz, kullanım amacına uygun fiziksel yapıda olmalı; aksi halde bilirkişi ile karşılaştırma yapılır.
İhtiyacın samimiyeti, evlilik hazırlıkları, sağlık, iş durumu, taşınmazın fiziki durumu gibi somut belgelerle desteklenmelidir.

Sonuç olarak, bu davalarda başarı için yalnızca ihtiyaç iddiası değil, bu iddianın Yargıtay’ın somut kriterleriyle örtüşen delillerle desteklenmesi şarttır.

3. Tahliye Davası Açma Şartları ve Süreç

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açacak kiraya verenin, hem esasa hem usule ilişkin bir dizi şartı yerine getirmesi gerekir. Aksi takdirde dava usul yönünden reddedilebilir ya da esastan kaybedilebilir. Bu nedenle sürecin doğru yürütülmesi kritik önem taşır.

Kira Sözleşmesinin Süresine Göre Şartlar

Belirli Süreli Sözleşmeler: Başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça belirlenmiş sözleşmelerdir. Bu durumda, kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmalıdır.

Belirsiz Süreli Sözleşmeler: Süresi belli olan sözleşme, sürenin bitiminden sonra tarafların devam iradesiyle pasif hale gelmişse belirsiz süreli sayılır. Bu durumda kiraya verenin öncelikle sözleşmeyi feshetmesi, ardından fesih süresinin tümesinden sonra bir ay içinde dava açması zorunludur.

İhtiyaca Dayalı Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?

Belirli süreli sözleşmede, sürenin bitiminden itibaren 30 günlük hak düşürücü süre başlar.
Belirsiz süreli sözleşmede, fesih bildiriminin süresi tamamlandıktan sonra 30 gün içinde dava açılmalıdır.
30 günlük süre kaçırılırsa dava hakkı, ancak sonraki kira döneminin bitimine kadar kaybedilebilir.

Yazılı Bildirim (Fesih İhtarnamesi) Gerekli mi?

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, hukuka uygun fesih bildirimi yapılması zorunludur. Bu bildirim en güvenli şekilde noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmelidir. Fesih tarihi, bu bildirimin ulaştığı tarih dikkate alınarak hesaplanır. Belirli süreli sözleşmelerde fesih bildirimine gerek yoktur.

Dava Açma Süresi (Bir Ay Kuralı)

TBK 350/1 uyarınca, ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davası açma süresi kira süresinin bitiminden ya da fesih bildirimi süresinin tamamlanmasından itibaren 1 aydır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve aşılması halinde dava hakkı kaybedilir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Dava, taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Bu mahkeme hem yetkili hem de görevli mahkeme olarak kabul edilir. Farklı bir mahkemede dava açılırsa yetki itirazı ile karşılaşılması olasıdır.

Süreç Aşamaları ve Dikkat Edilecek Hususlar

Dava dilekçesi hazırlanması: Davacının kimliği, ihtiyacın dayanağı, kullanım amacı ve deliller açıkça yazılmalıdır.
Delil dosyasının eksiksiz sunulması: Tapu fotokopisi, sağlık raporu, evlilik belgesi, işyeri ruhsatı gibi belgeler eklenmelidir.
Duruşma süreci: İlk duruşmada kimlik, deliller ve ihtiyacın samimiyeti açıklanır; savunma ve deliller değerlendirilir.
İtiraz ve karar: Sulh hukuk mahkemesi kararı sonrası taraflar 2 hafta içinde itiraz edebilir. İstinaf edilirse dosya bölge adliye mahkemesine gider.
Tahliye kararı: Kesinleşmiş karar durumu icraya konu olur ve borçlu hakkında tahliye işlemi uygulanabilir.

Alternatif Yollar ve Pratik Tavsiyeler

Avukat ile çalışmak delil ve usul yönünden riski azaltır.
Delil eksikleri giderilmeli, özellikle tanık beyanları dosyaya eklenmelidir.
Sürelerin kaçırılmaması için (30 günlük hak düşürücü süre), tarih hesaplamaları usulüne göre yapılmalıdır.

Sonuç

3. bölümde ele alınan şartlar, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının temel verisini oluşturur. Usule aykırı yollarla veya süre atlanarak açılan davalar şekil yönünden reddedilir. Davanın başarı şansı, sadece ihtiyacın varlığına değil, sürecin eksiksiz ve hukuka uygun biçimde yürütülmesine de bağlıdır.

4. Davacının Yükümlülükleri ve İspat Yükü

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açan kiraya veren, yalnızca “ihtiyacım var” demekle yetinemez. Davacının, iddiasını kanuni çerçevede ispatlaması gerekir. Bu kapsamda kiraya verenin üzerine düşen yükümlülükler oldukça ağırdır. Zira Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, ihtiyaç iddiası soyut beyanlarla değil; somut, objektif ve inandırıcı delillerle desteklenmelidir. Aksi halde dava reddedilir. Bu nedenle davacının hukuki yükümlülükleri ve ispat araçları dikkatle değerlendirilmelidir.

İspat Yükü Davacıya Aittir

Türk Medeni Usul Hukuku'na göre, iddia eden ispatla yükümlüdür. Bu bağlamda, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında davacı kiraya veren, ihtiyaç iddiasını ispat etmek zorundadır. TBK m. 350’ye göre ihtiyaç; konut veya işyeri ihtiyacına dayanabilir ve bu ihtiyacın “gerçek” ve “samimi” olması gerekir. Dolayısıyla dava dilekçesinde yalnızca ihtiyaç iddiasında bulunmak yeterli değildir. İddianın inandırıcı ve objektif şekilde kanıtlanması gerekir.

İspat Araçları: Hangi Belgeler Gerekir?

Davacının ihtiyaç iddiasını desteklemek için kullanabileceği başlıca ispat araçları şunlardır:

Nüfus kayıt örneği: Kiraya verenin veya ihtiyaç sahibinin aile bireyleriyle olan ilişkisini ortaya koymak için kullanılır.
İkametgah belgesi: Mevcut oturulan yerin yetersizliğini veya başka bir taşınmazın kullanımda olmadığını göstermek amacıyla sunulur.
Tapu kayıtları: Kiraya verenin başka taşınmazı olup olmadığının tespiti açısından önemlidir.
Sağlık raporu: Özellikle yaşlılık, engellilik gibi özel ihtiyaç durumlarında ihtiyaç gerekçesini güçlendirir.
Boşanma kararı, evlilik belgesi, askerlik celbi gibi özel belgeler: Oğlunun evleneceğini, kızının şehir dışından taşınacağını iddia eden kiraya veren bu iddiaları belgelendirmelidir.
Tanık beyanları: Samimi ihtiyacın doğrulanması açısından önemlidir. Örneğin, kiraya verenin kızının evliliği nedeniyle taşınacağını bilen yakın çevre tanıklık edebilir.
Bilirkişi raporu: Başka taşınmazların kullanılabilir durumda olup olmadığı konusunda teknik görüş gerekebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/6257 E., 2021/3456 K. sayılı kararında, yalnızca ihtiyacın beyan edilmesinin yeterli olmayacağını, bu ihtiyacın belge ve delillerle kanıtlanması gerektiğini açıkça vurgulamıştır.

Davacının Başka Taşınmazının Olması

Kiraya verenin aynı şehirde, ihtiyaca uygun nitelikte başka bir konutu veya işyerinin bulunması, ihtiyaç iddiasını zayıflatır. Bu nedenle davacının taşınmaz mal varlığının açıkça beyan edilmesi ve neden o taşınmazların kullanılmadığının somut gerekçelerle açıklanması gerekir. Örneğin kiraya verenin başka bir dairesi varsa ancak o daire kiraya verilmişse, kira sözleşmesinin devam ettiği, boşaltılmasının mümkün olmadığı gibi gerekçeler belge ile ortaya konmalıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/4523 E., 2017/1745 K. sayılı kararında, davacının aynı ilçede benzer nitelikte başka bir taşınmazı varken ihtiyaç iddiasında bulunmasının samimi olmadığını belirterek davayı reddetmiştir.

Tanıklar ve Delillerin Uyumlu Olması

İhtiyaç iddiasını destekleyen tanık beyanları, yazılı delillerle çelişmemelidir. Örneğin davacı, oğlunun şehir dışından taşınacağını iddia ederken tanık “zaten İstanbul’da yaşıyor” diyorsa, bu tür çelişkiler davanın zayıflamasına neden olur. Bu nedenle tanıklar dikkatle seçilmeli, beyanları delillerle desteklenmelidir.

Kiracının Savunmaları ve Karşı Deliller

Kiracı taraf da ihtiyacın samimi olmadığını ispat etmeye çalışabilir. Bu kapsamda sunulabilecek karşı deliller şunlardır:

Davacının başka bir taşınmazı olduğunu ve bu taşınmazın kullanılabilir olduğunu gösteren belgeler,
İhtiyacın yapay veya geçici olduğunu ortaya koyan sağlık belgeleri, nüfus kayıtları, tapular,
Tanık beyanları ve geçmiş kira tahliye davaları (kötü niyetin ispatı),
Kiralananın fiilen ihtiyaç için kullanılmadığını gösteren fotoğraf, video gibi materyaller.

Kiracı, bu savunmalarla ihtiyaç iddiasını çürütebilir. Dolayısıyla davacı tarafın dosyasını çok yönlü hazırlaması büyük önem taşır.

Davacı Tarafından Yapılan Tipik Hatalar

İhtiyaç gerekçesini ispatlama yükümlülüğü altında olan davacılar aşağıdaki hatalara sıkça düşmektedir:

İhtiyaç iddiasının yalnızca sözle beyan edilmesi, belge sunulmaması,
Başka taşınmazların varlığının gizlenmesi veya açıklanmaması,
Tanıkların hazırlıksız olması veya çelişkili beyanlarda bulunması,
Yargıtay kararlarına uygun somutlukta delil hazırlanmaması,
Kiracının savunma yapabileceği alanların küçümsenmesi.

Sonuç

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, sadece dava dilekçesinin içeriğiyle değil, delil bütünlüğü ve stratejik belge sunumu ile kazanılır. Bu nedenle davacının yükümlülükleri çok net ve ağırdır. Özellikle başka taşınmazların açıklanması, ihtiyaç sahibinin durumu, aile bağları ve diğer belgeler eksiksiz şekilde sunulmalıdır. Aksi takdirde haklı bir neden dahi olsa dava reddedilebilir. Bu tür stratejik davalarda deneyimli bir avukatla çalışmak, süreci başarıyla sonuçlandırmanın en güvenilir yoludur.

5. Kiracının Hakları, Savunmaları ve Dava Sürecinde Korunması

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında kiracı, davanın tarafı olarak çeşitli haklara sahip olup, savunma yapabilir ve süreç içinde korunur. Mahkeme süreci, yalnızca kiraya verenin değil, kiracının da yasal haklarını dengede tutacak şekilde ilerler.

Kiracının Ana Hakları

Savunma Hakkı: Kiracı, tahliye iddiasına karşı gerekçelerini, delillerini ve hukuki savunmasını sunabilir.
Delil Sunma Hakkı: Kiracı, delillerle ihtiyacın samimiyetinin zedelenebileceğini gösterebilir; örneğin davalının başka taşınmazlarının varlığı gibi.
Karşı Temyiz ve İtiraz Hakkı: Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kararına karşı 2 hafta içinde itiraz edilerek, dosyanın Bölge Adliye Mahkemesi’ne götürülmesi sağlanabilir.
Kötü Niyetli Tahliye Savunması: Kiracı, davacının ekonomik kazanç veya başka amaçlarla ihtiyaç iddiası öne sürdüğünü ileri sürebilir.

Kiracının Savunma Stratejileri

Başka Taşınmaz Vurgusu: Davalının daha kullanışlı ya da yakın başka bir taşınmazını mevcut olduğu kanıtlanırsa, ihtiyaç iddiasının samimiyeti zayıflatılabilir.
Geçicilik ve Zamanlama Savunması: Kiraya verenin ihtiyaç gerekçesiyle taşınmazı boş bırakarak, kısa süre sonra başka amaçlarla kiraya vermesi samimiyetsiz olarak değerlendirilebilir.
Usul Hataları İtirazı: Sürelerin aşılması, fesih bildirim eksikliği veya yanlış mahkemede dava açılması gibi usul hataları ileri sürülebilir.
Maddi ve Fiziki Uygunluk İtirazı: Taşınmazın ihtiyaç sahibinin kullanımına uygun olmadığını savunabilir; örneğin asansörsüz bir dairenin engelli için uygun olmadığını ileri sürebilir.

Dava Süreci Sırasında Koruma Mekanizmaları

Sulh Hukuk Mahkemeleri ihtiyaç davası süresince kiracıyı koruma amacı güder:

Süreç Dondurma: Davanın sonuçlanmasına kadar kiracı tahliye edilmez.
Geçici Tedbir Talebi: Her iki taraf da olası zararların önlenmesi için geçici tedbir talebinde bulunabilir; örneğin masrafların belirlenmesi veya kiralamanın devamı gibi.
İcra Takibine Karşı Koruma: Mahkeme kararı kesinleşmeden icra takibi başlatılamaz. Bu durum kiracı için zaman ve barınma güvenliği sağlar.

Tahliye Sonrası Hak İhlalleri ve Tazminat Hakkı

Kiracının tahliyesi, mahkeme kararı ile gerçekleştirildiğinde hukuka uygundur. Ancak karara rağmen:

Davacı, taşınmazı tahliye sonrası üç ay içinde başka bir kişiye kiraya verirse, kiracı **hukuken koruma mekanizmalarına** başvurabilir.
Kiracı, kötü niyetli tahliye nedeniyle maddi ve manevi tazminat davası açma hakkına sahiptir.
Kiracının yeniden kiralama talebi, 3 yıllık süre kapsamında dava konusu edilebilir.

Sonuç

Kiracıların ihtiyaç davaları karşısında yalnızca pasif kullanıcılar olmadıkları unutulmamalıdır. Hukuki savunma, delil sunma, itiraz hakları ve süreç koruması gibi mekanizmalar sayesinde, kendilerini aktif bir şekilde savunmaları mümkündür. Bu güvence, tahliye davalarının iki taraflı olarak adil yürütülmesini sağlar.

6. İhtiyaç Gerçekleşmezse veya Tahliye Sonrası Kiraya Verilirse Ne Olur?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiraya verenin taşınmaza olan zorunlu kullanım ihtiyacına dayanır. Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşılan sorunlardan biri, tahliye edilen taşınmazın, kiraya veren tarafından iddia edilen amaç doğrultusunda kullanılmaması ya da çok kısa süre içinde bir başkasına yeniden kiraya verilmesidir. Bu durum, özellikle kiracılar açısından ciddi mağduriyetlere neden olmakta ve hukuki yaptırımları beraberinde getirmektedir. Türk Borçlar Kanunu, bu gibi kötüye kullanım ihtimallerine karşı kiracıyı korumayı amaçlayan açık hükümler içermektedir.

İhtiyacın Gerçekleşmemesi ve Bunun Hukuki Sonuçları

Kiraya veren tarafından ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davası sonucu kiracının taşınmazdan çıkarılmasına rağmen, kiraya verenin bu ihtiyacını gerçekleştirmemesi veya beyan ettiği kişi tarafından taşınmazın kullanılmaması halinde, artık davanın dayanağı olan “gerçek, samimi ve zorunlu” ihtiyaç unsurunun gerçekte mevcut olmadığı ortaya çıkar. Bu, davacının kötü niyetli hareket ettiğine dair ciddi bir karine doğurur.

Yargıtay, bu tür durumlarda ihtiyacın samimi olmadığı, tahliyenin yalnızca kira bedelini artırmak ya da kiracıyı keyfi şekilde çıkarmak amacıyla yapıldığı sonucuna varabilmekte ve davacının tazminat yükümlülüğü doğabileceğini kabul etmektedir. İhtiyacın gerçekleşmemesi, kiracı açısından haksız bir tahliye sonucunu doğurur ve bu durumda kiracının başvurabileceği yasal yollar mevcuttur.

Türk Borçlar Kanunu'nda Düzenlenen 3 Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen bir taşınmaz, tahliye tarihinden itibaren üç yıl boyunca başka bir kiracıya kiraya verilemez. Bu hüküm, ihtiyaç iddiasının samimi olarak kullanılmasını sağlamak ve kiracının keyfi olarak tahliye edilmesini engellemek amacıyla getirilmiştir.

Bu yasağa rağmen taşınmazın üçüncü kişilere kiralanması, açıkça yasa ihlalidir ve doğrudan tazminat sorumluluğu doğurabilir. Ayrıca, yeniden kiralama yasağının ihlali durumunda, eski kiracı mahkemeye başvurarak taşınmazın yeniden kendisine kiraya verilmesini talep edebilir. Bu hakkın kullanılabilmesi için önemli olan, davacının kötü niyetli olarak tahliye gerçekleştirmesi ve iddia ettiği ihtiyacı fiilen yerine getirmemiş olmasıdır.

Yargıtay İçtihatlarına Göre Yeniden Kiralama Yasağı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/2431 E. ve 2016/4836 K. sayılı kararında, kiraya verenin, tahliye edilen taşınmazı tahliyeden kısa bir süre sonra başka bir kişiye kiraya verdiği, buna ilişkin kira sözleşmesinin dosyaya sunulduğu ve tahliyenin gerçek bir ihtiyaçtan kaynaklanmadığı kanaatine varılarak eski kiracının tazminat talebinin kabul edilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Bir başka kararında ise Yargıtay, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmazın yaklaşık 2 ay sonra üçüncü bir şahsa kiraya verilmesini “açıkça samimiyetsizlik göstergesi” olarak kabul etmiş ve kiracının tazminat davasını haklı bulmuştur. Bu tür kararlar, üç yıl kuralının ihlalinin yalnızca şekli değil, aynı zamanda maddi sonuçlar doğuran bir ihlal olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

Kiracının Yeniden Kiralama Talebi

Türk Borçlar Kanunu’nun koruyucu hükümleri kapsamında, eski kiracının yeniden kiralama hakkı vardır. Bu hak, taşınmazın iddia edilen ihtiyaç için kullanılmadığı ve başka bir kişiye kiraya verildiği durumlarda kullanılabilir. Kiracı, bu durumda sulh hukuk mahkemesine başvurarak taşınmazın yeniden kendisine kiralanmasını talep edebilir. Bu davada aranan şartlar:

Tahliye edilen taşınmazın, 3 yıl dolmadan başka birine kiraya verilmiş olması,
Yeni kiralama fiilinin belgelenebilir olması (yeni kira sözleşmesi, fatura kaydı vb.),
Kiracının bu yeni durumu öğrendikten itibaren makul sürede dava açması.

Mahkeme, şartların varlığı halinde eski kiracının yeniden kiralama talebini kabul edebilir. Ancak kiracının tekrar taşınmazdan yararlanabilmesi için hâlâ kullanım ihtiyacının bulunması da önemlidir. Aksi halde bu hak somutlaştırılamaz.

Tazminat Hakkı ve Maddi Manevi Zararlar

İhtiyaç sebebiyle haksız yere tahliye edilen kiracı, taşınmazdan zorla çıkarıldığı ve yerine başka birinin yerleştirildiği durumlarda, maddi ve manevi zararlarının giderilmesini talep edebilir. Bu zararlar arasında:

Yeni taşınma giderleri,
Yüksek kira ödemek zorunda kalınan yeni konut/işyeri,
İşyerlerinde müşteri kaybı ve ticari itibar zararı,
Psikolojik yıkım ve düzen kaybı gibi manevi zararlar,
Dava ve takip masrafları, vekalet ücreti gibi adli giderler yer alır.

Mahkeme, bu zararların belgelenebilir olması şartıyla, davacıdan tazminat ödenmesine karar verebilir. Özellikle kötü niyetin açıkça sabit olduğu durumlarda, manevi tazminat talepleri de kabul görebilmektedir.

Kiraya Verenin Savunmaları ve Yükümlülüğü

Kiraya veren, savunmasında ihtiyaç planlarının değiştiğini, hukuki veya sağlık nedenlerle taşınmazı kullanmaktan vazgeçtiğini ileri sürebilir. Ancak bu iddiaların da geçerli sayılabilmesi için mahkeme nezdinde ispatı gerekir. Aksi durumda kiraya verenin kusuru sabit kabul edilir.

Özellikle kiraya verenin taşınmazı daha yüksek bedelle başka birine kiralaması, planlı ve kötü niyetli davranış olarak değerlendirilir. Bu durumlar yalnızca tazminatla sınırlı kalmayıp, bazı örneklerde savcılıklara suç duyurusuna da konu olabilmektedir.

Sonuç

İhtiyaç iddiası ile tahliye edilen taşınmazın gerçekten iddia edildiği amaçla kullanılması zorunludur. Aksi halde hem yeniden kiralama yasağı ihlal edilir, hem de eski kiracının tazminat ve yeniden kiralama hakları doğar. Uygulamada bu durum, ciddi hukuki riskler doğurmakta ve davacılar açısından ağır mali sonuçlar doğurabilmektedir. Bu nedenle, ihtiyaç iddiasıyla dava açmadan önce planlama ve niyetin samimiyeti titizlikle değerlendirilmelidir.

7. Tahliye Davasının Zamanı, Masrafları ve Süresi

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, şekil ve süre yönünden sıkı usule tabi olan dava türlerinden biridir. Bu dava, yalnızca esas bakımından değil, zamanlama ve usulî süreçlerin eksiksiz işletilmesi bakımından da yüksek hassasiyet gerektirir. Bu nedenle dava açmadan önce doğru zamanda hareket etmek, tüm yasal süreleri kaçırmadan işlemleri başlatmak, masraf kalemlerini öngörmek ve süreci doğru planlamak önemlidir. Aksi halde davanın usulden reddi, masraf kaybı ve hak kaybı yaşanması kaçınılmazdır.

Davanın Açılma Zamanı ve Hak Düşürücü Süre

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, TBK m. 350 kapsamında, belirli bir takvime bağlı olarak açılmalıdır. Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise, sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya verenin fesih bildirimi yapması gerekir. Bildirim süresi sonunda, yine bir ay içinde dava açılması zorunludur. Bu bir aylık süre, hak düşürücü süredir ve kaçırıldığında telafisi mümkün değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/4756 E. ve 2022/1239 K. sayılı kararında, kira süresinin bitiminden sonra bir ay içinde açılmayan ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davasının süre yönünden reddedilmesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Bu nedenle, sözleşmenin süresi ve tebliğ tarihi dikkatle tespit edilmeli; noter veya taahhütlü mektup gibi yasal yollarla yapılan bildirimlerin tebliğ tarihi doğru hesaplanmalıdır.

Davanın Süresi: Ortalama Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, teorik olarak hızlı sonuçlanması beklenen bir dava türü olmakla birlikte, ülkemizdeki adli takvim yoğunluğu nedeniyle bu süreç genellikle 6 ila 18 ay arasında değişmektedir. Dava süresini etkileyen başlıca faktörler şunlardır:

Mahkemenin bulunduğu ilin iş yükü ve dosya yoğunluğu,
Tarafların delil sunma ve usule uygunluk durumu,
Tanıkların ve bilirkişilerin dinlenme süresi,
Taraflar arasında sulh olup olmayacağı,
Kararın istinaf edilip edilmeyeceği.

Davalar genellikle şu şekilde zaman çizelgesine oturur:

1–3 ay: Dava dilekçesi, ilk inceleme, tensip zaptı ve tebligat süreci.
3–6 ay: Delillerin toplanması, tanıklar ve bilirkişiler.
6–12 ay: Karar duruşması, gerekçeli karar yazımı.
+6 ay: İstinaf başvurusu ve Bölge Adliye Mahkemesi süreci.

Masraflar: Dava Açma Maliyeti Nedir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılırken katlanılması gereken birtakım yasal giderler mevcuttur. Bu masraflar genel olarak şu kalemlerden oluşur:

Başvuru harcı: 2025 yılı itibarıyla ortalama 400–600 TL'dir.
Peşin harç (nispi harç): Kira bedelinin yıllık tutarı üzerinden %2,27 oranında hesaplanır.
Vekâlet ücreti: Avukatla temsil halinde, Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi’ne göre değişmekle birlikte 10.000–20.000 TL arasında değişir.
Bilirkişi ücreti: Taşınmazın değeri veya fiziki özellikleri araştırılacaksa 1.000–3.000 TL eklenebilir.
Tanık ve tebligat masrafları: Ortalama 300–600 TL arası.
Noter ihtarname gideri: Belirsiz süreli sözleşmelerde zorunlu olabilir. Ortalama 300–500 TL.

Toplamda ortalama bir ihtiyaç tahliye davası, avukatla birlikte yürütülüyorsa 15.000–30.000 TL arasında bir maliyete ulaşabilir. Kaybedilen davalarda, karşı tarafın vekâlet ücretini de ödeme yükümlülüğü doğar.

İcra Takibi ve Tahliye Uygulaması

Mahkemenin tahliye kararı vermesi, kiracının hemen taşınmazı boşaltacağı anlamına gelmez. Kararın icra dairesine götürülerek infaz edilmesi gerekir. Bu süreç şu şekilde işler:

Mahkeme kararı kesinleştikten sonra icra dairesine başvurulur.
İcra memuru, kiracıya tahliye emri tebliğ eder.
Kiracı 15 gün içinde taşınmazı boşaltmazsa zorla tahliye işlemi başlatılır.
Taşınmazın fiziki boşaltılması için icra müdürlüğü, emniyet eşliğinde işlem yapar.

Bu süreçte çıkacak yeni masraflar (tahliye ücreti, polis eşliği, çilingir gibi) da kiraya veren tarafından karşılanır. Bu giderler, icra dosyasına dahil edilerek daha sonra kiracıdan talep edilebilir.

İstinaf Süreci: Dava Gerçekten Bitiyor mu?

Sulh Hukuk Mahkemesi kararı sonrası taraflar, kararın kendilerine tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf başvurusu yapabilir. İstinaf mahkemesi (Bölge Adliye Mahkemesi), dosyayı yeniden inceler, eksik görürse bilirkişi atayabilir, duruşma açabilir veya kararı onaylayabilir. Bu süreç ortalama 3–6 ay arasında tamamlanır.

Stratejik Tavsiyeler

Fesih bildirimi ve süre hesapları: Mutlaka profesyonel destek alınmalı, bir gün dahi gecikme yaşanmamalı.
Masraf planlaması: Dava başında vekil ücreti, harç ve diğer masraflar için bütçe ayrılmalı.
Delil eksiklikleri: Özellikle ihtiyaç ispatı yönünden eksik kalan dosyalar davanın reddine neden olabilir.
Karar sonrası takip: İcra işlemleri için kararın kesinleşmesini beklemeden hazırlık yapılmalı.

Sonuç

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası; doğru zamanda açılmazsa düşer, eksik harçla açılırsa reddedilir, zamanında takibe alınmazsa tahliye imkânsız hale gelir. Tüm bu riskleri ortadan kaldırmak için sürecin her aşaması dikkatle planlanmalı, mümkünse avukat yardımıyla yürütülmeli ve belge, süre, harç takibi titizlikle yapılmalıdır.

8. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları, doğru zamanda, usulüne uygun ve somut delillerle desteklenerek açıldığında kiraya veren için etkili bir hak arama yoludur. Ancak uygulamada bu davalarda çok sayıda hata yapılmakta ve bu hatalar davanın kaybedilmesine veya ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır. Bu bölümde, en sık karşılaşılan hatalar ve dikkat edilmesi gereken noktalar ayrıntılı şekilde ele alınacaktır.

1. Dava Açma Süresinin Kaçırılması

En yaygın ve geri dönüşü olmayan hatalardan biri, tahliye davasının yasal süre içinde açılmamasıdır. Belirli süreli sözleşmelerde, kira süresi sona erdikten sonra bir ay içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildiriminin süresinin dolmasından itibaren bir ay içinde dava açılmazsa hak kaybı yaşanır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve geçtikten sonra dava açılması mümkün değildir. Uygulamada birçok kiraya veren, bu süreleri karıştırmakta veya yanlış hesaplayarak davayı zamansal olarak geç açmaktadır.

2. Fesih Bildiriminin Usulsüz Yapılması

Belirsiz süreli sözleşmelerde dava öncesi fesih bildirimi zorunludur. Ancak bu bildirim noter yoluyla yapılmalı veya yazılı olarak ve ispatlanabilir şekilde kiracıya ulaştırılmalıdır. Sözlü yapılan veya e-posta/WhatsApp gibi resmi olmayan yollardan gönderilen bildirimler mahkeme nezdinde geçerli sayılmaz. Ayrıca bildirimin içeriğinde sözleşmenin hangi tarihte sona ereceği ve hangi gerekçeyle sona erdirildiği açıkça yazılmalıdır. Eksik veya geçerli olmayan bildirimler dava sürecinde ciddi sorunlara yol açmaktadır.

3. İhtiyaç Gerekçesinin Yetersiz ve Belgesiz Olması

İhtiyaç iddiası yalnızca sözlü beyanla değil, somut ve inandırıcı belgelerle ispatlanmalıdır. Kiraya verenin başka taşınmazları varsa bunların neden kullanılmadığı açıklanmalı; ihtiyaç duyulan taşınmazın gerçekten gerekli olduğu sağlık raporu, evlilik belgesi, işyeri ruhsatı gibi belgelerle desteklenmelidir. Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri, yalnızca “kızım evlenecek”, “oğlum İstanbul’a taşınıyor” gibi soyut gerekçelerle dava açılması ve bu iddiaların belgelenmemesidir.

4. Başka Taşınmazların Varlığının Açıklanmaması

Kiraya verenin başka mülkleri varsa, bunların olup olmadığı mahkeme tarafından araştırılır. Kiraya verenin başka bir taşınmazı olup olmadığını gizlemesi veya bu taşınmazlar hakkında eksik bilgi vermesi, davanın reddine yol açabilir. Yargıtay, kiraya verenin daha uygun veya kullanılabilir başka bir mülkü varsa, ihtiyaç iddiasının samimi kabul edilemeyeceğini açıkça ifade etmektedir.

5. Kiracının Korunma Hakkının Göz Ardı Edilmesi

Davacılar çoğu zaman yalnızca kendi ihtiyaçlarına odaklanmakta, ancak kiracının mağduriyetini göz önünde bulundurmamaktadır. Mahkemeler, kiracının uzun süredir aynı taşınmazda yaşaması, yaşı, engeli, ekonomik durumu gibi kriterleri değerlendirerek tahliye kararını verirken hakkaniyet ölçütlerine göre hareket eder. Bu nedenle dava dosyasının içeriğinde hem davacının ihtiyacının samimiyeti hem de kiracının durumu dikkate alınmalıdır.

6. Bilirkişi ve Tanık Delillerinin Eksikliği

Davada yalnızca yazılı belgeler değil, tanık ve bilirkişi beyanları da önemlidir. Özellikle taşınmazın ihtiyaca uygun olup olmadığı, başka taşınmazların kullanılamaz durumda olup olmadığı bilirkişi raporları ile ortaya konabilir. Tanık beyanları ise ihtiyaç iddiasının samimiyetini destekleyebilir. Bu delillerin dava dosyasına eksiksiz şekilde sunulmaması davanın zayıf kalmasına neden olur.

7. Davadan Sonra Taşınmazın Başkasına Kiraya Verilmesi

Dava sonunda tahliye edilen taşınmaz, Türk Borçlar Kanunu m. 355 gereği 3 yıl boyunca başka bir kiracıya kiralanamaz. Bu kural, kiracının haklarını koruma amacı taşır. Ancak kiraya verenler bazen daha yüksek bedelle veya farklı amaçlarla taşınmazı üçüncü kişilere kiralamaktadır. Bu durumda eski kiracı yeniden kiralama hakkını kullanabilir veya tazminat davası açabilir. Bu tür ihlaller Yargıtay nezdinde kötü niyetli davranış olarak değerlendirilir ve ağır hukuki sonuçlar doğurur.

8. Duruşmalara Katılım ve Usul Hataları

Tarafların veya vekillerin duruşmalara zamanında katılmaması, süreli işlemlerin kaçırılması, mahkemece verilen sürelerde delil sunulmaması gibi usul hataları da davanın reddine yol açabilir. Özellikle ilk duruşma sonrası verilen kesin sürelerde delillerin sunulmaması, davacının iddialarını ispat edememesiyle sonuçlanır. Bu nedenle sürecin sıkı şekilde takibi büyük önem taşır.

9. Avukatla Çalışılmaması

İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları teknik bilgi, süre takibi ve belge yönetimi açısından karmaşık süreçlerdir. Avukatla çalışılmaması, yukarıda sayılan tüm hataların birlikte yapılmasına yol açabilir. Özellikle hak düşürücü sürelerin hesaplanması, ihtarname düzenlenmesi, dava dilekçesinin hazırlanması gibi kritik noktalar hukuki destekle yürütülmelidir. Profesyonel destek alınmaması halinde davanın tüm masrafları boşa gidebilir.

Sonuç

İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları, ilk bakışta basit görünse de teknik ve hukuki anlamda son derece detaylı bir hazırlık gerektirir. Bu davalarda başarıya ulaşmak isteyen kiraya verenlerin, yalnızca ihtiyaç iddiasına güvenmemesi; delil, süre, usul ve savunma stratejilerine de önem vermesi gerekir. Her aşaması dikkatle kurgulanmış bir dava dosyası, haklı olan tarafın lehine sonuç alınmasını sağlar. Yukarıda özetlenen hatalardan kaçınmak, davanın kazanılması için temel şartlardan biridir. Kira hukukundan kaynaklanan her türlü uyuşmazlıkta, özellikle ihtiyaç sebebiyle tahliye davası uyuşmazlıklarında tecrübeli Av. İnanç Eker Hukuk Bürosu'na aşağıdaki iletişim bilgilerinden ulaşabilirsiniz.

Av. İnanç EKER ile İletişime Geçin

Avukat & Uzman Arabulucu İnanç EKER

Adres: Barbaros Mahallesi Mor Menekşe Sokak Deluxia Suites Sitesi No: 3A Kat:12 Daire:155 Ataşehir / İSTANBUL

Telefon: 0216 514 74 04

WhatsApp: 0532 245 74 66

E-posta: info@inanceker.av.tr

Web Sitesi: https://inanceker.av.tr