Tescil Davalarında Mülkiyetin Kazandırıcı Zamanaşımıyla Kazanılması

Kazandırıcı Zamanaşımı Nedir?

Kazandırıcı zamanaşımı, tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazın, uzun yıllar boyunca malik sıfatıyla zilyetlik altında bulundurulması sonucu, mülkiyet hakkının hukuken kazanılmasını sağlayan önemli bir mülkiyet edinim yöntemidir. Türk Medeni Kanunu, bu süreci belirli koşullara bağlamış ve kişilerin mahkeme yoluyla tescil talebinde bulunabilmesini mümkün kılmıştır. Özellikle kırsal bölgelerde tapusuz arazilerle ilgili uyuşmazlıklarda sıkça başvurulan bu yöntem, taşınmazın hukuki statüsünü netleştirmekte kritik rol oynar.

Kazandırıcı Zamanaşımının Hukuki Temeli

Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi, bu kurumu ayrıntılı olarak düzenler. Buna göre; tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde, kesintisiz olarak 20 yıl malik sıfatıyla zilyetlik eden kişi, tescil davası açarak taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir. Bu süreç, zilyetliğin başlangıcından itibaren çekişmesiz, fiili ve açık olması şartına bağlıdır.

Tapuda Kayıtlı Olmama Şartı

Kazandırıcı zamanaşımı sadece tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için geçerlidir. Tapulu taşınmazlarda bu yolla mülkiyet kazanılması mümkün değildir. Bu nedenle, davadan önce taşınmazın kadastro ve tapu kayıtlarının titizlikle incelenmesi gerekir.

Zilyetliğin Malik Sıfatıyla Olması

Davacının, taşınmazı sıradan bir kullanıcı gibi değil, malik gibi kullandığını ispat etmesi gerekir. Tarla ekimi, çevreleme, yapı inşası gibi malik davranışları bu bağlamda delil niteliği taşır. Zilyetlik başkasının izniyle (örneğin kira, emanet gibi) sürdürüldüyse bu durumda zamanaşımı işlemez.

20 Yıllık Sürenin Önemi

Kazandırıcı zamanaşımıyla tescil için temel şartlardan biri de, taşınmazın en az 20 yıl boyunca malik gibi kesintisiz şekilde kullanılmasıdır. Bu sürede herhangi bir dava, çekişme ya da zilyetlik kesintisi olmamalıdır. Sürenin başlangıcı, zilyetliğin fiilen başladığı tarihtir.

İyi Niyetin Rolü

Her ne kadar mülkiyet hakkı sübjektif iyi niyetle kazanılamasa da, burada önemli olan husus zilyetliğin hukuk düzenine uygun şekilde yürütülmesidir. Yani kişi taşınmazın başkasına ait olduğunu bilerek fiili zilyetliğe başlamışsa, bu durum hak düşürücü olabilir.

Davacıdan Beklenen Deliller

Tescil davasında ispat yükü davacıya aittir. Yani kişi, zilyetliğini belgelemekle yükümlüdür. Bu noktada tanık ifadeleri, keşif, bilirkişi raporları, uydu görüntüleri, tarım faaliyetlerine ilişkin belgeler gibi her türlü materyal kullanılabilir. Mahkeme, bu deliller ışığında zilyetliğin gerçekten malik sıfatıyla yürütülüp yürütülmediğini değerlendirir.

Tescil Davasının Uygulamadaki Önemi

Tapusuz taşınmazlarda mülkiyetin kazanımı, hem bireysel mülkiyet hakkı hem de kamu düzeni açısından önemlidir. Uygulamada özellikle köylerde, kadastro dışı bırakılmış veya miras yoluyla gelen ama kayıtlara işlenmemiş taşınmazlarda bu tür davalara sıklıkla rastlanır. Bu nedenle kazandırıcı zamanaşımı yoluyla açılan tescil davaları, taşınmaz hukukunda ciddi sonuçlar doğurabilir.

Sonuç

Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanımı, taşınmazın uzun yıllar boyunca fiilen malik gibi kullanılmasıyla ortaya çıkan, hukuken geçerli bir mülkiyet kazanım yoludur. Ancak bu sürecin hukuki olarak doğru bir şekilde yürütülmesi, ispat yükümlülüğünün eksiksiz yerine getirilmesi ve mahkemeye yeterli deliller sunulması gerekir. Profesyonel bir hukuki destek alınması, tescil davasının başarıyla sonuçlanma olasılığını artırır.

Tescil Davasının Hukuki Niteliği ve Dayanak Mevzuatı

Tescil Davasının Tanımı

Tescil davası, bir taşınmazın tapuda davacı adına kaydedilmesi talebiyle açılan, ayni hakka ilişkin ve sonuçları itibarıyla mülkiyet hakkı doğuran önemli bir dava türüdür. Bu dava, özellikle tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde uzun yıllar malik gibi zilyet olan kişilerin, kazandırıcı zamanaşımı hükümlerine dayanarak açtığı davaları kapsar. Davanın konusu, taşınmaz mülkiyetinin tapuya geçirilmesi olup, davacı ile devlet arasında yürütülür; çoğu durumda davalı taraf olarak Hazine veya ilgili kamu tüzel kişiliği gösterilir.

Tescil Davası ile Kadastro Davalarının Ayrımı

Tescil davaları ile kadastro davaları zaman zaman karıştırılmaktadır. Kadastro davaları genellikle kadastro çalışmaları sırasında yapılan tespitlere karşı açılan ve idari nitelikteki işlemlerin yargı denetimine tabi tutulduğu davalardır. Oysa tescil davası, kadastro kapsamı dışında kalan ya da henüz tespiti yapılmamış tapusuz taşınmazlar için özel olarak düzenlenmiş, mülkiyet hakkına ilişkin ve hukuk mahkemelerinde açılan bir dava türüdür. Bu nedenle, tescil davası bir ayni hak davasıdır ve mahkemeden istenen sonuç, taşınmazın tapuda davacı adına tescil edilmesidir.

Davanın Tarafları

Tescil davasında davacı, taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla uzun süre zilyetlikte bulunan kişidir. Davalı ise çoğu zaman Hazine ya da taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyedir. Ancak taşınmaz kamu hizmetine tahsis edilmişse ya da özel mülkiyete konu olamayacak bir nitelik taşıyorsa (örneğin mera, orman, yol gibi alanlar), bu durumda ilgili kamu idaresi davalı gösterilmelidir. Hazine aleyhine açılan davalarda davalı sıfatı Maliye Hazinesi olarak belirtilir. Ayrıca taşınmaz başka bir idarenin yetki ve mülkiyetinde görünüyorsa (örneğin DSİ, Karayolları, Vakıflar), bu kurum da davalı olarak sürece dâhil edilebilir.

Hukuki Dayanak: Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu

Türk Medeni Kanunu'nun 713. Maddesi

Kazandırıcı zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, doğrudan Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Söz konusu hükme göre:

"Tapu siciline kayıtlı olmayan bir taşınmazı, yirmi yıl boyunca aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetlik eden kişi, bu taşınmazın kendi adına tescilini mahkemeden isteyebilir."

Bu hüküm, taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması, malik sıfatıyla zilyetlik süresinin 20 yılı geçmesi ve zilyetliğin çekişmesiz, kesintisiz ve hukuka uygun olması şartlarını arar. Aksi takdirde, tescil davasının kabul edilmesi mümkün değildir.

Tapu Kanunu ve Kadastro Kanunu İlgisi

Her ne kadar temel hukuki dayanak Türk Medeni Kanunu olsa da, tescil davaları uygulamada Tapu Kanunu ve Kadastro Kanunu hükümleriyle de iç içedir. Tapusuz taşınmazların tesciline dair usul ve esaslar Tapu Sicil Tüzüğü’nde düzenlenmiştir. Öte yandan taşınmazın bulunduğu yerde henüz kadastro yapılmamışsa veya önceki kadastro tespitine itiraz varsa, 3402 sayılı Kadastro Kanunu da devreye girer. Mahkeme, yerel idarelerden ve Kadastro Müdürlüğü’nden kayıt ve belgeleri temin ederek, taşınmazın geçmişini ve kamu mülkiyetiyle bağlantısını denetlemekle yükümlüdür.

Davanın Niteliği: Aynî Hak Talebi ve Tapu Tescili

Tescil davası, niteliği itibarıyla ayni hak doğuran bir davadır. Talep edilen tescil kararı, tapuda davacı adına yeni bir mülkiyet hakkı oluşturur. Bu nedenle tescil davasında verilen kararlar kesin hüküm teşkil eder ve taşınmazın hukuki statüsünü doğrudan etkiler. Davacı lehine verilen bir tescil kararıyla, ilgili taşınmaz artık davacının özel mülkiyetine geçer ve tapuda onun adına kayıt altına alınır.

Dava Sonucu ve Hükmün Etkisi

Mahkemenin tescil talebini kabul etmesi halinde, karar kesinleştikten sonra ilgili Tapu Müdürlüğü'ne yazı yazılarak, taşınmazın tapuda davacı adına kaydedilmesi sağlanır. Bu işlem, artık taşınmazın hukuki kaderini belirler. Davacının lehine verilen karar, sadece o taşınmazla sınırlı olup başkaca bir kazanım sağlamaz. Ancak bu hüküm, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir ve devletin idari kayıtlarını da bağlayıcı hale getirir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Tescil davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. Bu yetki, kamu düzenine ilişkin olup kesin yetki niteliği taşır. Görevli mahkeme ise her zaman asliye hukuk mahkemesidir. Kadastro mahkemeleri ya da sulh hukuk mahkemeleri bu tür davalarda görevli değildir. Dava açılmadan önce yetkili ve görevli mahkemenin doğru belirlenmesi, sürecin sıhhatli yürütülmesi açısından hayati öneme sahiptir.

Sonuç

Tescil davası, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların mülkiyetini elde etmenin en etkili hukuki yollarından biridir. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi ve ilgili mevzuatlar kapsamında açılacak bu dava, hem ayni hak doğuran özelliğiyle hem de sonuçları itibarıyla yüksek öneme sahiptir. Davacının süreci doğru yönetebilmesi, tescile konu taşınmazın geçmişini ve zilyetlik durumunu eksiksiz ortaya koyması gerekir. Profesyonel avukat desteğiyle açılacak bir tescil davası, taşınmazın hukuki belirsizliğini ortadan kaldırarak güvenli mülkiyet tesis edilmesini sağlar.

Kazandırıcı Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanımının Şartları

Genel Şartlara Genel Bakış

Kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanmak isteyen kişinin, Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda belirli objektif şartları yerine getirmesi gerekir. Bu şartların her biri mahkemelerce titizlikle değerlendirilir; zira tescil kararı, doğrudan mülkiyet hakkı tesisine neden olur. Aşağıda bu şartlar detaylı olarak açıklanacaktır.

1. Tapuda Kayıtsız Taşınmaz

Kazandırıcı zamanaşımı hükümleri sadece tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için geçerlidir. Eğer taşınmaz tapuda başka bir kişinin adına kayıtlıysa veya kamu kurumuna ait olduğu açıksa, bu durumda kazandırıcı zamanaşımı hükümleri uygulanamaz. Tapuda herhangi bir kayıt bulunmuyorsa veya tapulama çalışmaları sırasında tescil dışı bırakılmışsa, bu durumda dava açılabilir. Taşınmazın tapu siciline dâhil olup olmadığı, Tapu Müdürlüğü ve Kadastro Müdürlüğü kayıtlarıyla tespit edilir.

2. Malik Sıfatıyla Zilyetlik

Davacının taşınmaz üzerindeki fiili egemenliğini, malik sıfatıyla ve sahiplenerek gerçekleştirmiş olması gerekir. Malik sıfatıyla zilyetlik; kira, ödünç ya da emanet gibi başka bir hukuki ilişkiye dayanmayan, doğrudan mülkiyet iddiasına dayalı bir fiili kullanımı ifade eder. Zilyetlik; taşınmazı çevirmek, üzerinde bina inşa etmek, ekim-dikim faaliyetlerinde bulunmak, sınırlarını belirlemek gibi açık ve sürekli fiillerle somutlaştırılmalıdır.

3. 20 Yıllık Sürenin Kesintisiz Geçmiş Olması

Türk Medeni Kanunu’na göre, kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılabilmesi için zilyetliğin en az 20 yıl boyunca kesintisiz olarak sürdürülmesi gerekir. Bu süre, fiili zilyetliğin başladığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Mahkemeler, 20 yılın eksiksiz ve aralıksız olarak geçtiğini davacının delilleriyle kanıtlamasını ister. Araya giren dava, ihtar, çekişme, fiili kullanımın bırakılması gibi kesintiler sürenin işlememesine neden olur. Dolayısıyla bu süre boyunca zilyetliğin çekişmesiz ve fiili olarak devam etmesi elzemdir.

4. Çekişmesiz Zilyetlik

Zilyetliğin bir başka kişiyle paylaşılmaması ve bu zilyetliğe karşı bir ihtilafın doğmamış olması gerekir. Eğer taşınmaz üzerinde başka kişilerin de zilyetliği varsa, bu durum kazandırıcı zamanaşımı sürecini sekteye uğratabilir. Yargıtay, birlikte zilyetlik durumlarında, her bir zilyedin ayrı ayrı süreci işletmesi gerektiğini kabul etmektedir. Özellikle köy yerlerinde birden fazla kişinin aynı arazi üzerinde kullanımda bulunduğu durumlarda, sınırların net çizilmiş olması büyük önem taşır.

5. Hukuka Aykırı Zilyetliğin Hariç Tutulması

Taşınmaz üzerindeki zilyetlik gasp, hile veya tehdit gibi hukuka aykırı yollarla elde edilmişse, bu zilyetlik kazandırıcı zamanaşımına konu olamaz. Yani davacının zilyetliğe başlama biçimi de hukuk düzenine uygun olmalıdır. Ayrıca zilyetlik sırasında başka birinin hakkı gasp edilmişse ya da kişi taşınmazın kamuya ait olduğunu bile bile kullanımda bulunmuşsa, dava reddedilir. Bu nedenle zilyetliğin başlangıcının meşru ve açık olması gereklidir.

6. Kamu Mallarının Kapsam Dışı Olması

Kazandırıcı zamanaşımı hükümleri, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar ile özel mülkiyete konu edilemeyecek kamu malları üzerinde uygulanamaz. Bu nedenle ormanlar, kıyılar, meralar, mezarlıklar, yol, dere yatağı gibi taşınmazlar üzerinde zilyetlik iddiasıyla açılacak tescil davaları reddedilecektir. Bu taşınmazların hukuki niteliği kamu düzenine ilişkindir ve tescile konu edilmesi mümkün değildir.

7. Delillerle Desteklenmiş Fiili Kullanım

20 yıllık malik sıfatıyla zilyetlik iddiası, somut delillerle desteklenmelidir. Mahkemeler genellikle keşif yapar, yerel bilirkişi tayin eder ve civar tanıklarının ifadesine başvurur. Ayrıca uydu görüntüleri, tapu kayıtları, nüfus kayıtları, geçmiş yıllara ait vergi ve beyan belgeleri gibi resmi belgeler de dosyaya sunulabilir. Dava dilekçesinde delil listesi ayrıntılı şekilde belirtilmeli, her delilin hangi iddiayı desteklediği açıklanmalıdır.

Yargıtay İçtihatları Işığında Uygulama

Yargıtay 1. ve 8. Hukuk Daireleri, kazandırıcı zamanaşımı davalarında aranan şartların uygulanması konusunda içtihat birliği oluşturmuştur. Özellikle zilyetliğin nasıl başladığı, kesintisizliği, kamu malı niteliği ve malik gibi kullanıma ilişkin kriterler net şekilde belirlenmiştir. Bu içtihatlara uygun hazırlanmış dava dilekçesi, davanın kabulü açısından büyük önem taşır.

Sonuç

Kazandırıcı zamanaşımıyla tescil talep edebilmek için taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması, zilyetliğin malik sıfatıyla ve kesintisiz biçimde 20 yıl boyunca sürmesi, kullanımın çekişmesiz ve fiili olması, zilyetliğe başlama anının hukuka uygun olması şarttır. Davacı bu şartları somut ve belgelenebilir delillerle ortaya koymalı, dava stratejisini Yargıtay içtihatlarıyla uyumlu şekilde kurmalıdır. Bu şartların eksiksiz olarak yerine getirilmesi halinde, mahkeme davacının mülkiyet hakkını tanıyarak tescil kararı verecektir.

Tapusuz Taşınmazlarda Tescil Davası Açma Süreci

Davanın Amacı ve Ön Hazırlık Süreci

Tapusuz taşınmazlarda açılacak tescil davalarının temel amacı, uzun yıllar malik gibi kullanılan ve tapuda kayıt bulunmayan taşınmazların, yasal yollarla davacı adına tescil edilmesini sağlamaktır. Bu tür taşınmazlar genellikle kadastro dışı bırakılmış arazilerdir ve resmi tapu kaydına sahip değildir. Davanın açılabilmesi için öncelikle taşınmazın tapuda kayıtlı olmadığı, kamu malı niteliği taşımadığı ve kazandırıcı zamanaşımı şartlarının gerçekleştiği tespit edilmelidir.

Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinden Ön İnceleme

Tescil davası açmadan önce ilk adım, taşınmazın tapuda kayıtlı olup olmadığının belirlenmesidir. Bunun için Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak ilgili parselin kaydı araştırılır. Eğer taşınmaz tamamen tapusuzsa, bu durum yazılı olarak belge altına alınır. Ayrıca Kadastro Müdürlüğü’nden alınacak harita, pafta ve teknik bilgiler de taşınmazın coğrafi konumu ve geçmiş işlemleri hakkında yol gösterici olacaktır. Tapuda kayıtlı çıkması halinde, dava açılamaz; ancak kayıt eski ve hatalıysa iptal-tescil davası gündeme gelebilir.

Taşınmazın Fiziki Belirlenmesi ve Harita Üzerinde Tespiti

Mahkemeye başvurmadan önce taşınmazın sınırlarının net bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Uygulamada genellikle serbest harita mühendislerinden alınan kroki ve koordinat verileri dava dilekçesine eklenir. Böylece mahkeme taşınmazın yerini ve sınırlarını doğru bir şekilde görebilir. Harita mühendisinin hazırlayacağı krokide taşınmazın çevresindeki komşu parseller, yollar, sınır işaretleri (duvar, çit, hendek gibi) açıkça gösterilmelidir. Bu kroki, dava sürecinde bilirkişi ve keşif aşamasında da esas alınacaktır.

Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Dava dilekçesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken temel unsurlar şunlardır:

• Taşınmazın açık adresi, mahallesi, mevkii ve yüzölçümü belirtilmelidir.
• Tapu kaydının bulunmadığı ve 20 yıldan uzun süredir malik sıfatıyla zilyetlik yapıldığı açıklanmalıdır.
• Zilyetliğin kesintisiz, fiili ve çekişmesiz olduğu belirtilmelidir.
• Deliller açık ve somut şekilde sıralanmalıdır: tanıklar, bilirkişi, kroki, uydu görüntüleri, belediye yazıları, muhtarlık belgeleri vb.
• Davalı olarak Hazine (Maliye Hazinesi) veya taşınmazın bağlı bulunduğu kamu tüzel kişiliği gösterilmelidir.

Davalı Tarafın Belirlenmesi

Tescil davasında taşınmazın mülkiyetine ilişkin herhangi bir özel kişi kaydı bulunmadığı için genellikle Hazine davalı olarak gösterilir. Eğer taşınmazın kamu kurumu tarafından kullanıldığına dair bilgiler varsa (örneğin orman alanı, mera, okul bahçesi gibi), ilgili idare de davalı olarak dahil edilir. Bu noktada yanlış davalı seçimi davanın reddine neden olabileceğinden, doğru kuruma husumet yöneltilmesi gerekir. Hazine aleyhine açılan davalarda davalı sıfatı “Maliye Hazinesi” olmalıdır.

Davanın Açılması ve Mahkeme Süreci

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Bu tür tescil davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. Aynı zamanda bu mahkeme yetkili mahkemedir ve yetki kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenle, farklı bir yer mahkemesinde dava açılamaz. Dava dilekçesiyle birlikte dava harcı ve gider avansı yatırılır. Mahkeme, davanın ilk incelemesinde görev, yetki ve usul eksikliklerini değerlendirir.

Keşif, Bilirkişi ve Tanık Aşaması

Mahkeme dava sürecinde taşınmazın yerinde keşfini yapar. Bu keşfe teknik bilirkişiler (harita mühendisi, ziraat mühendisi vb.) ve yerel bilirkişiler (muhtar, yaşlı köylüler gibi çevre tanıkları) davet edilir. Ayrıca davacı tanıklarını da sunarak zilyetlik sürecini ispat eder. Zira tescil kararının verilebilmesi için taşınmazın gerçekten tapusuz olduğu, davacının malik gibi kullanımı ve sürenin dolduğu mahkemece somut şekilde saptanmalıdır.

İdarelerden Gelen Belgelerin Önemi

Mahkeme, Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinden, belediyeden, orman idaresinden ve gerektiğinde diğer kurumlardan taşınmazla ilgili bilgi ve belgeleri toplar. Taşınmazın orman olup olmadığı, kamu hizmetine tahsis edilip edilmediği, geçmişte herhangi bir kayıt altına alınıp alınmadığı bu resmi yazışmalarla netleşir. Tescile engel bir durumun olmaması, davanın kabulü için temel şarttır.

Mahkeme Kararı ve Tescil İşlemi

Mahkeme, yukarıdaki tüm süreçler sonunda davanın şartlarının gerçekleştiğine kanaat getirirse, taşınmazın davacı adına tesciline karar verir. Karar kesinleştiğinde, yazı işleri tarafından Tapu Müdürlüğü'ne kesinleşme şerhiyle birlikte gönderilir ve taşınmaz davacı adına tapuya kaydedilir. Böylece tapusuz bir taşınmaz yasal olarak özel mülkiyete konu haline gelmiş olur.

Sonuç

Tapusuz taşınmazlarda tescil davası açma süreci, ciddi ön hazırlık, titiz delil sunumu ve uzmanlık gerektiren bir süreçtir. Dava açmadan önce tapu ve kadastro araştırması yapılmalı, sınırlar netleştirilmeli, kroki ve deliller hazırlanmalı, dava dilekçesi doğru ve açık şekilde kaleme alınmalıdır. Bu süreçte profesyonel hukuki destek alınması, dava başarısını ve tescil kararının güvenli şekilde alınmasını büyük ölçüde kolaylaştırır.

Zilyetlik, Maliklik İddiası ve Delillerin Değerlendirilmesi

Zilyetlik Kavramı ve Hukuki Önemi

Zilyetlik, bir taşınmaz üzerinde fiili hâkimiyet kurarak onu malik gibi kullanma durumudur. Kazandırıcı zamanaşımıyla tescil davalarında zilyetlik, en temel unsurlardan biridir. Çünkü davacı, mülkiyet hakkını tapu kaydıyla değil; zilyetliğiyle ispatlamak zorundadır. Bu nedenle, zilyetliğin süresi, kesintisizliği, görünürlüğü ve malik sıfatıyla icrası, mahkemeler tarafından titizlikle incelenir.

Malik Gibi Davranma ve Fiili Egemenlik

Malik gibi zilyetlik; kişinin taşınmazı sadece kullanmakla kalmayıp, onu sahiplenme iradesiyle hareket etmesidir. Taşınmazın çevresinin çit veya duvarla çevrilmesi, tarımsal faaliyetlerin yürütülmesi, yapı inşası, ağaç dikimi gibi eylemler malik gibi kullanımın göstergesidir. Davacı bu tür fiilleri gerçekleştirdiğini somut delillerle ortaya koymalıdır.

Zilyetliğin Kesintisiz ve Çekişmesiz Olması

20 yıllık sürenin işlemeye devam edebilmesi için zilyetliğin kesintisiz şekilde sürmesi gerekir. Zilyetlik döneminde üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde hak iddiasında bulunmaması ya da davacının zilyetliğini kesintiye uğratacak olayların yaşanmaması gerekir. Ayrıca taşınmazın terk edilmemesi, terk edilse dahi yeniden kazanılmaması da önemlidir. Herhangi bir dava, çekişme, ihtarname veya fiziki müdahale zilyetlik süresini kesintiye uğratabilir.

Zilyetlik Türleri ve Hukuki Etkileri

Hukukta zilyetlik iki temel gruba ayrılır: doğrudan zilyetlik ve dolaylı zilyetlik. Tescil davalarında asıl dikkate alınan, doğrudan ve fiilen kullanılan zilyetliktir. Örneğin bir kişi, başkasının adına kayıtlı olmayan bir taşınmazı kendisi ekip biçiyor, çevreliyor, koruyorsa, doğrudan zilyet sayılır. Dolaylı zilyetlik (örneğin kiracı aracılığıyla kullanım) zamanaşımı ile mülkiyet kazanımına elverişli değildir. Bu nedenle mahkeme, kullanımın doğrudan davacıya ait olup olmadığını detaylı şekilde araştırır.

Delillerin Değerlendirilmesi

Tanık Beyanları

Tescil davasında en çok başvurulan delil türlerinden biri tanık beyanlarıdır. Tanıklar, davacının taşınmazı ne zamandan beri, nasıl kullandığını, bu kullanımın malik sıfatıyla olup olmadığını ve herhangi bir çekişme yaşanıp yaşanmadığını anlatmalıdır. Tanıkların uzun süre taşınmazın bulunduğu bölgede yaşamış olması, köy muhtarı ya da yaşlı komşular gibi güvenilir kişiler olması önemlidir. Mahkeme, tanıkların hem anlatımlarının iç tutarlılığına hem de davayla ilgili bilgi düzeyine dikkat eder.

Bilirkişi İncelemesi ve Keşif

Mahkeme, taşınmazın niteliğini, sınırlarını ve kullanım geçmişini tespit etmek amacıyla keşif yapar ve teknik bilirkişi atar. Harita mühendisleri taşınmazın mevcut konumunu ve çevresini tespit ederken, ziraat mühendisleri taşınmazın tarımsal kullanım uygunluğunu değerlendirir. Gerekirse yerel bilirkişiler de (örneğin köy ihtiyar heyeti üyeleri) davacının zilyetliği hakkında bilgi verir. Bilirkişi raporları, tescil kararı açısından belirleyici nitelik taşır.

Fotoğraflar, Uydu Görüntüleri ve Haritalar

Taşınmazın geçmişte nasıl kullanıldığını göstermek amacıyla Google Earth, uydu haritaları, eski hava fotoğrafları ve çeşitli görseller kullanılabilir. Özellikle 10–20 yıl öncesine ait tarım faaliyetlerini veya yapı inşasını gösteren görüntüler, uzun süreli fiili kullanımın güçlü delillerindendir. Ayrıca mühendislerce hazırlanmış kroki ve haritalar da taşınmazın sınırlarının netleştirilmesine katkı sağlar.

Resmî Belgeler: Belediye, Muhtarlık, Vergi Kayıtları

Davacının taşınmazla ilgili olarak belediyeye ödenmiş emlak vergisi, muhtarlıkça verilmiş kullanım belgeleri, sulama birliği veya tarım kredi kooperatiflerinden alınmış evraklar delil olarak sunulabilir. Bu belgeler, fiili zilyetliği ve malik gibi kullanım iradesini destekleyen unsurlar arasında sayılır. Mahkemeler, özellikle kamu kurumlarından gelen belgeleri güvenilir delil olarak kabul eder.

İspat Yükü Davacıdadır

Kazandırıcı zamanaşımı ile açılan tescil davalarında, zilyetliğin süresi, şekli ve içeriği davacı tarafından ispatlanmak zorundadır. İspat edilemeyen zilyetlik iddiası, mahkemece reddedilir. Bu nedenle dava dilekçesinin titizlikle hazırlanması, delil listesinin detaylandırılması ve tüm belgelerin eksiksiz sunulması gerekir. Ayrıca dava sürecinde tanıkların çağrılması, keşif talebinde bulunulması ve bilirkişi raporlarının talep edilmesi önemlidir.

Sonuç

Tescil davasının başarıyla sonuçlanabilmesi için zilyetliğin malik sıfatıyla, kesintisiz ve çekişmesiz olarak sürdürüldüğünün net biçimde ispat edilmesi gerekir. Mahkemeye sunulacak tanık beyanları, keşif bulguları, fotoğraflar, haritalar ve kamu kurumlarından alınan belgeler, davacının maliklik iddiasını güçlendirecektir. Bu sürecin uzmanlıkla yönetilmesi, taşınmazın tapuya tescili açısından belirleyici rol oynar.

Yargıtay Kararları Işığında Kazandırıcı Zamanaşımı Uygulamaları

Yargıtay’ın Tescil Davalarına Yaklaşımı

Kazandırıcı zamanaşımı ile açılan tescil davaları, taşınmazın fiili kullanımına ve malik sıfatıyla zilyetliğin varlığına dayandığı için somut olgularla sıkı sıkıya bağlıdır. Bu nedenle, Yargıtay içtihatları tescil davalarında hem uygulamaya yön verir hem de yerel mahkemeler için bağlayıcı nitelik taşır. Yargıtay’ın kararlarında öne çıkan ilkeler, davaların kabul edilip edilmeyeceğini doğrudan etkiler. Özellikle 1. ve 8. Hukuk Daireleri'nin uzun yıllardır verdiği kararlar, kazandırıcı zamanaşımı uygulamasında standardı oluşturmuştur.

Kesintisiz ve Malik Gibi Kullanım Vurgusu

Yargıtay, zilyetliğin salt kullanım değil, malik gibi davranma şeklinde olması gerektiğine dikkat çekmektedir. Özellikle şu içtihatlarda bu kriter net biçimde açıklanmıştır:

Yargıtay 1. HD, 2016/4594 E., 2016/10374 K.: “Davacının taşınmaz üzerindeki zilyetliği malik sıfatıyla, çekişmesiz, açık ve aralıksız biçimde sürdürdüğünün tanık beyanları ve keşif raporlarıyla ispatlanması halinde, tescil talebinin kabulü gerekir.”

Bu tür içtihatlar, davacının yalnızca kullanımda değil, sahiplenme iradesiyle hareket ettiğini ortaya koymasının gerekliliğini göstermektedir.

Kamu Mallarına Dair Sınırlayıcı Kararlar

Yargıtay, kamu mallarının kazandırıcı zamanaşımıyla edinilemeyeceğini vurgulayan çok sayıda karar vermiştir. Özellikle orman, mera, yol, dere yatağı gibi taşınmazlar için tescil talebinde bulunulsa dahi, bu talepler reddedilmiştir:

Yargıtay 8. HD, 2015/8123 E., 2016/2345 K.: “Kamu hizmetine tahsis edilen ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan taşınmazlar üzerinde ne süreyle olursa olsun zilyetlik kurulması, mülkiyet hakkı kazanımı için yeterli değildir.”

Bu karar, davaya konu taşınmazın kamu malı niteliğinde olup olmadığının her durumda titizlikle araştırılması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Zilyetliğin Hukuki Dayanağının Olmaması Gerekliliği

Yargıtay uygulamasında dikkat çeken bir başka husus, zilyetliğin kiralama, emanet veya başka bir hakka dayanması halinde kazandırıcı zamanaşımı süresinin işlemeyeceğidir. Örnek bir karar şöyledir:

Yargıtay 1. HD, 2013/12824 E., 2014/5461 K.: “Zilyetliğin başlangıcında malik ile yapılan kira sözleşmesi bulunması, malik sıfatıyla değil kiracı sıfatıyla kullanım anlamına gelir. Bu durumda zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.”

Bu karar doğrultusunda mahkemeler, zilyetliğin hangi hukuki nedene dayandığını sorgulamakta ve malik sıfatı taşımayan zilyetlikleri geçersiz saymaktadır.

Tanık ve Bilirkişi Beyanlarının Değeri

Yargıtay, tanık anlatımları ile bilirkişi görüşlerinin tescil davalarında önemli kanıtlar olduğunu ancak çelişki içeren, soyut veya görgüye dayanmayan beyanların hükme esas alınamayacağını da sıklıkla vurgulamaktadır:

Yargıtay 1. HD, 2014/9271 E., 2015/3920 K.: “Tanıkların taşınmazı ne şekilde gördükleri, kullanım biçimini nasıl değerlendirdikleri ayrıntılı biçimde belirtilmeli; aksi halde beyanlara itibar edilemez.”

Bu sebeple tanıkların doğrudan bilgi sahibi olması, taşınmazın çevresinde uzun süredir yaşıyor olması ve kullanım biçimine dair somut gözlemler aktarması gerekir.

Delillerin Değerlendirilmesinde Takdir Yetkisi

Yargıtay kararlarında, yerel mahkemelerin takdir yetkisi geniş olmakla birlikte, bu yetkinin keyfî kullanılmaması gerektiği ifade edilmiştir. Somut olayın özelliklerine göre tüm delillerin bütünsel biçimde değerlendirilmesi gerekir. Mahkemenin sadece tanık beyanına ya da yalnızca harita verilerine dayanarak karar vermesi yeterli sayılmamaktadır.

İçtihatların Uygulayıcıya Sağladığı Rehberlik

Yargıtay kararları, yalnızca davanın kabul veya ret gerekçesini değil, aynı zamanda delillerin nasıl toplanması, nasıl sunulması ve nasıl değerlendirilmesi gerektiğine ilişkin uygulayıcıya yol gösterici ilkeler sunar. Özellikle köy yerlerinde, tapusuz taşınmazlar üzerindeki fiili kullanımların hukuki sonuç doğurabilmesi için bu içtihatlara uygun strateji belirlemek son derece önemlidir.

Sonuç

Yargıtay içtihatları, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımının yalnızca belirli şartlar altında mümkün olabileceğini açıkça ortaya koymaktadır. Malik sıfatıyla zilyetlik, kamu malı niteliği taşımayan taşınmaz, kesintisiz kullanım ve somut delillerin birlikte değerlendirilmesi gereklidir. Yerel mahkemeler de karar verirken bu ilkeler doğrultusunda hareket etmekte ve Yargıtay denetimine uygun kararlar tesis etmektedir.

Tescil Davalarında Sık Yapılan Hatalar ve Hukuki Sonuçları

Giriş: Usul ve İçeriğe Dair Önemi Büyük Hatalar

Tescil davaları, doğrudan mülkiyet hakkını ilgilendirmesi sebebiyle hukuki açıdan yüksek öneme sahip ve teknik detaylarla örülü davalardır. Bu süreçte yapılan hatalar, yalnızca davanın reddine yol açmakla kalmaz; aynı zamanda taşınmazın bir daha kazanılamaması riskini de doğurabilir. Özellikle delil eksikliği, yanlış taraf teşkili, yeterli süre zilyetlik ispatlanamaması gibi hatalar, davanın esasına etkili olup doğrudan mülkiyet hakkını ortadan kaldırabilir.

1. Tapuda Kayıtlı Taşınmaz İçin Tescil Davası Açılması

En yaygın hatalardan biri, tapuda kayıtlı bir taşınmaz için kazandırıcı zamanaşımı davası açılmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi yalnızca tapusuz taşınmazlar için geçerli olup, tapulu taşınmazlarda bu maddeye dayalı tescil davası açılamaz. Tapuda kayıt varsa, ancak kayıt hatalıysa, bu durumda izlenmesi gereken yol ‘tescilin düzeltilmesi’ davasıdır. Yanlış hukuki yol seçimi nedeniyle dava usulden reddedilir.

2. Kamu Mallarına Konu Taşınmazlar Üzerinde Dava Açılması

Orman, mera, yaylak, kışlak, dere yatağı, yol gibi kamu mallarına konu taşınmazlar üzerinde tescil davası açılamaz. Bu tür taşınmazlar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve kazandırıcı zamanaşımı hükümleriyle özel mülkiyete geçirilemez. Bu hususun göz ardı edilmesi, dava konusu taşınmazın hukuken devredilemez olması nedeniyle mutlak ret sonucunu doğurur.

3. Davalı Sıfatının Yanlış Belirlenmesi

Tescil davalarında doğru davalıya yöneltilmemiş bir dava, usulden reddedilir. Genellikle Hazine (Maliye Hazinesi) davalı olarak gösterilmelidir. Ancak taşınmaz kamu kurumu tarafından kullanılıyor ya da tahsis edilmişse, ilgili idare (örneğin belediye, üniversite, orman idaresi) de ayrıca davalı gösterilmelidir. Yanlış ya da eksik hasım gösterilmesi, davanın reddine ya da çok uzun sürelere yayılmasına sebep olabilir.

4. Delillerin Eksik veya Belirsiz Sunulması

Mahkemeye sunulan delillerin somut, açıklayıcı ve birbirini destekler nitelikte olması gerekir. Tanıklar yeterince bilgi sahibi değilse, bilirkişi raporları net değilse veya taşınmazın sınırları açıkça tespit edilememişse dava reddedilebilir. Özellikle harita, kroki, koordinat ve kullanım belgeleri net şekilde sunulmalı; zilyetliğin nasıl başladığı, hangi faaliyetlerin yapıldığı ve sürekliliği ayrıntılarıyla ortaya konulmalıdır.

5. Yetersiz Tanık Beyanı

Tanıklar, davacının taşınmazı kaç yıldır kullandığını, bu kullanımın malik gibi olduğunu ve herhangi bir çekişme yaşanmadığını anlatmakla yükümlüdür. Ancak tanıklar bu konularda bilgisizse ya da ifadeleri çelişiyorsa, beyanlar hükme esas alınamaz. Mahkeme, tanık anlatımlarının açık, tutarlı ve gözleme dayalı olmasını ister. Aksi halde davacı taraf ispat yükünü yerine getirememiş sayılır.

6. Zilyetliğin Kesintiye Uğradığının Göz Ardı Edilmesi

Zilyetliğin aralıksız ve çekişmesiz olması gerekirken, bazı davalarda bu süre içerisinde başka bir kişinin kullanımına müdahale ettiği veya kamu kurumları tarafından el atıldığı görülür. Bu tür durumlar zilyetliğin kesilmesine neden olur. Davacının bu kesintileri açıklamadan dava açması, Yargıtay denetiminde bozma ve yerel mahkemece ret kararıyla sonuçlanabilir.

7. Süre Şartının Sağlanmaması

20 yıllık zilyetlik süresi dolmadan açılan tescil davaları, açık bir şekilde sübuta ermediği gerekçesiyle reddedilir. Özellikle zamanaşımının başlangıç tarihi iyi analiz edilmeli, fiili kullanım tarihsel belgelerle desteklenmelidir. Süreyi henüz doldurmamış bir dava, şeklen açılmış sayılsa da hükmen geçersiz kabul edilir.

Hukuki Sonuçlar ve Davacının Aleyhine Gelişmeler

Davanın Reddedilmesi

Yukarıda sayılan hataların herhangi biri, tescil davasının reddedilmesine yol açar. Reddin ardından aynı taşınmazla ilgili tekrar dava açmak da mümkün olmayabilir. Özellikle kamu mallarına ilişkin tespitler kesinleşirse, yeniden dava açma şansı kalmaz. Bu da kişinin fiilen kullandığı taşınmazı yasal olarak hiçbir zaman edinememesi anlamına gelir.

Karşı Taraf Lehine Vekâlet Ücreti ve Yargılama Gideri

Davanın reddi halinde, davalı idare lehine vekâlet ücreti ve tüm yargılama giderleri davacıdan tahsil edilir. Bu durum, özellikle Hazine ya da kamu kurumlarının avukatları aracılığıyla temsil edildiği dosyalarda önemli bir maddi yük doğurabilir. Ayrıca yargılama sürecinde yapılan keşif, bilirkişi ve harç giderleri de davacıdan alınır.

Hukuki Güvenliğin Zedelenmesi

Yanlış açılmış davalar nedeniyle taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetin hukuki güvenliği de sarsılır. Kamu kurumları, bu tür reddedilen davalar sonrasında fiilen kullanılan taşınmaza el koyabilir, ecrimisil talebinde bulunabilir veya müdahale edebilir. Bu da kişinin hem mülkiyet kazanma hakkını hem de taşınmaz üzerindeki fiili kontrolünü kaybetmesine neden olur.

Sonuç

Tescil davaları ciddi teknik bilgi ve strateji gerektirir. Hatalı yapılan her işlem, mülkiyet hakkının kazanılmasına engel olur. Davacının, süreci profesyonel şekilde yönetmesi, doğru delilleri sunması, eksiksiz bir dava dilekçesi hazırlaması ve usul hükümlerine riayet etmesi gerekir. Aksi takdirde sadece dava reddi değil, aynı zamanda maddi kayıplar ve hukuki hak kaybı da yaşanabilir.

Tescil Davası Açarken Avukat Desteği ve Profesyonel Takip Önemi

Hukuki Danışmanlığın Zorunluluğu

Tescil davaları, görünüşte basit bir “zilyetlikten doğan hak” davası gibi algılansa da, içerdiği teknik detaylar, ispat kuralları ve usulî gerekçeler bakımından oldukça karmaşık ve riskli bir dava türüdür. Birçok başvurucunun bu süreci yalnız başına yürütmeye çalışması, hatalı başvurular, eksik deliller ve yanlış dava stratejileri ile sonuçlanmakta; bu da telafisi mümkün olmayan hak kayıplarına yol açmaktadır. Bu nedenle sürecin profesyonel bir avukat eşliğinde yürütülmesi yalnızca tavsiye değil, çoğu durumda zorunluluktur.

Dava Öncesi Hukuki İnceleme ve Strateji

Avukat desteği, dava açılmadan önce başlar. Taşınmazın tapu ve kadastro kayıtlarının detaylı incelenmesi, zilyetliğin başlangıç tarihinin belirlenmesi, sürenin dolup dolmadığının tespiti, kamu malı niteliği olup olmadığının araştırılması gibi ön inceleme işlemleri profesyonel yaklaşımla yapılmalıdır. Bu ön inceleme sonucunda dava açılmaya elverişli bir tablo yoksa, kişiye gereksiz harcama ve yargılama giderlerine katlanmaması önerilebilir. Böylece yanlış yönlendirmelerin önüne geçilmiş olur.

Delil Yönetimi ve Dava Dosyasının Hazırlanması

Avukat, yalnızca dilekçe yazmakla kalmaz; aynı zamanda delillerin nasıl toplanacağı, hangi sırayla ve hangi hukuki zemine oturtularak sunulacağı konusunda da planlama yapar. Tanıkların kimlerden oluşacağı, beyanlarının nasıl hazırlanacağı, bilirkişi keşiflerinin ne zaman talep edileceği gibi stratejik adımlar, davanın sonucunu belirleyen kritik etkenlerdir. Bu planlama eksik yapılırsa, dava zayıf dosyayla ilerler ve ispat yükü yerine getirilemeyebilir.

Yargılama Sürecinin Takibi ve Sürelere Uyum

Tescil davaları, birçok ara karar ve idari kurumdan yazı istenmesini içeren uzun bir sürece sahiptir. Bu süreçte mahkemenin belirlediği sürelerin kaçırılması, eksik belgelerin zamanında sunulmaması veya keşif öncesi gerekli işlemlerin yapılmaması, davanın usulden reddine neden olabilir. Avukat, dosya takibini sistematik biçimde yaparak bu tür eksikliklerin önüne geçer. Ayrıca UYAP ve duruşma günlerinin takibi, resmi yazışmaların takibi gibi süreçler profesyonel takip gerektirir.

Yerel Bilgi ve Uygulama Farklılıklarına Hâkimiyet

Her mahkeme uygulaması birbiriyle birebir örtüşmez. Aynı kanun maddesi farklı mahkemelerde farklı delil yaklaşımlarıyla değerlendirilebilir. Özellikle köy yerlerinde açılan tescil davalarında yerel adetler, bilirkişilerle iletişim, kadastro personeliyle yazışmalar gibi yerel faktörler önemli hâle gelir. Deneyimli bir avukat, yalnızca kanunu değil, uygulamayı da bilen kişidir. Bu da davacının lehine büyük bir avantaj sağlar.

Avukatlık Ücretinin Bir Yatırım Olarak Değerlendirilmesi

Yüksek Değerli Taşınmazlarda Profesyonel Temsilin Önemi

Birçok tescil davası, özellikle kırsalda yıllardır kullanılan, ekonomik değeri çok yüksek tarım arazileri, arsalar ve yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkindir. Bu taşınmazların tapuya geçirilebilmesi, mülkiyet hakkının güvence altına alınması anlamına gelir. Bu tür bir kazanım, maddi olarak oldukça yüksek değerdedir. Avukatlık ücreti bu bağlamda bir maliyet değil, değerli bir taşınmazın güvenli şekilde kazanılması için yapılan önemli bir yatırımdır.

Yargılamada Gider Kalemlerinin Azaltılması

Usulüne uygun yürütülen dava süreci sayesinde, keşif sayısı azaltılabilir, gereksiz bilirkişi atamalarının önüne geçilebilir, kurumlarla yapılan yazışmalarda süre kaybı yaşanmaz. Bu da yargılama giderlerinin kontrol altında tutulmasını sağlar. Hatalı açılan davalarda ise bu giderler artar ve dosya kapanmadan ciddi bir ekonomik yük oluşabilir. Avukat desteği, hem dava süresini kısaltır hem de masrafları düşürür.

Sonuç

Tapusuz bir taşınmazı kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetinize geçirmenin en güvenli ve etkili yolu, sürecin başından sonuna kadar profesyonel avukatlık desteği almaktır. Avukat, yalnızca dilekçe yazan değil; aynı zamanda hukuki stratejiyi belirleyen, delilleri yöneten, süreci takip eden ve mülkiyet hakkınızı güvenceye alan kişidir. Bu nedenle tescil davalarında hata riskini en aza indirmek ve taşınmaz üzerindeki hakkınızı sağlam zemine oturtmak istiyorsanız, hukuki destek vazgeçilmezdir.

İletişim

Tescil davaları ve taşınmaz mülkiyetiyle ilgili profesyonel hukuki danışmanlık almak için aşağıdaki iletişim bilgilerinden Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz:

• Adres: Teknik Yapı Concord, Dumlupınar, Yumurtacı Abdi Bey Cd. Sitesi 2. Etap C Blok Kat 19 Daire 178, 34720 Kadıköy / İstanbul
• Telefon: 0216 514 74 04
• WhatsApp: 0532 245 74 66
• E-Posta: info@inanceker.av.tr