Yüksek Değerli Gayrimenkullerin Kripto Varlık ile Satın Alımında Hukuki Sorunlar

Yüksek Değerli Gayrimenkullerde Yeni Trend: Kripto Para ile Alım-Satım Mümkün mü?

Son yıllarda blokzincir teknolojisinin yaygınlaşması ve dijital ekonominin ivme kazanması, alternatif yatırım ve ödeme araçlarının kullanımını ciddi oranda artırmıştır. Bu eğilim, artık yalnızca sanal hizmetler veya dijital ürünlerle sınırlı kalmayıp; fiziksel ve yüksek değere sahip gayrimenkullere kadar ulaşmıştır. Özellikle İstanbul Boğazı hattında yer alan yalılar, Zekeriyaköy ve Bebek gibi bölgelerdeki malikaneler, Bodrum ve Çeşme’deki ultra lüks villalar gibi taşınmazların, kripto varlıklar karşılığında satışı birçok yatırımcının dikkatini çekmektedir.

Ancak bu yeni yöntem, Türk hukuk sistemi açısından bazı ciddi soruları da beraberinde getirmektedir. En temel soru şudur: Kripto para ile bir gayrimenkul satın almak hukuken mümkün müdür?

Türkiye’de kripto paraların hukuki statüsü net olarak tanımlanmış değildir. 16 Nisan 2021 tarihli ve 31456 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Ödemelerde Kripto Varlıkların Kullanılmamasına Dair Yönetmelik ile ödeme hizmeti sağlayıcıları aracılığıyla kripto ile ödeme yapılması yasaklanmıştır. Ancak bu düzenleme sadece ödeme kuruluşlarını ve elektronik para şirketlerini bağlamakta olup, bireyler arasında kripto transferi yapılmasının önünde doğrudan bir yasak bulunmamaktadır.

Bu nedenle örneğin, bir taraf İstanbul Sarıyer’deki bir villayı Bitcoin karşılığında satmak istiyor; diğer taraf da bu kripto varlığı transfer etmeye razıysa, taraflar arasında fiili bir alım-satım mümkündür. Ancak bu işlem resmî tapu devrine konu olacak bir yasal zemine sahip midir? İşte burada sorunlar başlamaktadır.

Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu uyarınca, taşınmaz satışlarında mülkiyetin geçişi için tapuda düzenlenen satış sözleşmesi ve tapu devri işlemi şarttır. Bu işlemler sırasında satış bedelinin Türk Lirası cinsinden beyan edilmesi zorunludur. Tapu Sicil Müdürlükleri yalnızca TL bazında işlem yapmaktadır ve kripto varlıklar ödeme aracı olarak kabul edilmemektedir.

Bu nedenle uygulamada taraflar, kripto para ile taşınmaz alımını şu yöntemle gerçekleştirmektedir: Tapuda düşük bir bedel üzerinden alım-satım işlemi yapılmakta, esas bedel ise kripto para ile “dışarıdan” transfer edilmektedir. Bu uygulama, hem vergi kaçakçılığı hem de muvazaa riski açısından çok ciddi sonuçlara yol açabilir.

Örneğin bir malikane tapuda 5 milyon TL olarak beyan edilip, gerçekte 500.000 USDT karşılığı satıldığında; tapu harcı düşük ödenmiş, vergi dairesi yanıltılmış ve taraflar arasında şeffaf olmayan bir sözleşme ilişkisi kurulmuş olur. Satıcı veya alıcı daha sonra bu işlemi iptal ettirmek isterse, kripto transferinin ispatı zorlaşır. Türk mahkemeleri henüz kripto para transferlerini doğrudan delil olarak kabul etme konusunda istikrarlı bir uygulama geliştirmemiştir.

Bir başka önemli husus da kripto transferinin hukuki güvence altına alınmasıdır. Kripto varlıklar merkezi bir otoriteye bağlı olmadığından, transferin geri alınması mümkün değildir. Bu nedenle satış işlemlerinde blokzincir teknolojisine entegre akıllı sözleşmeler (smart contracts) veya kripto cüzdanlarında üçüncü taraf denetimi (escrow) gibi sistemler önerilse de, bu mekanizmaların Türk hukukunda bağlayıcılığı yoktur.

MASAK mevzuatı açısından da kripto ile lüks mülk alımı yüksek riskli işlemler sınıfındadır. Özellikle 2021 sonrası yapılan düzenlemelerle birlikte, taşınmaz ticareti yapan şirketler ve aracı kurumlar, şüpheli işlem bildiriminde bulunmakla yükümlüdür. Herhangi bir denetim veya şikâyet halinde işlem taraflarının kara para aklama suçlaması ile karşı karşıya kalmaları mümkündür.

Ayrıca tapu işlemleri sırasında kripto ödeme nedeniyle oluşan gerçek bedel ile beyan edilen bedel arasındaki fark, vergi incelemesi başlatılmasına ve hem alıcı hem de satıcı açısından cezai yaptırımlara yol açabilir. Bu tür işlemlerde ciddi bir hukuki yapılandırma ve belge desteği sağlanmadan işlem yapılması ileride büyük zararlara neden olabilir.

Bu nedenlerle, yüksek değerli taşınmazların kripto para ile satışı konusunda işlem yapacak kişilerin mutlaka deneyimli bir gayrimenkul avukatı ve gerektiğinde vergi danışmanı ile birlikte hareket etmeleri gerekir. Her sözleşme detayı dikkatle hazırlanmalı, ispat imkânı yüksek özel protokoller oluşturulmalı, gerektiğinde yurt dışı cüzdan hareketleri belgelenmelidir.

Sonuç olarak, kripto varlıklarla villa, yalı ve benzeri yüksek değerli taşınmaz alımları Türkiye’de hukuken yasak olmasa da ciddi gri alanlar içermektedir. Bu nedenle bu tür yatırımlar ancak güçlü bir hukuki koruma çerçevesi ve sözleşmesel güvenlik sağlanarak yapılmalıdır. Aksi takdirde, tarafların yatırımının karşılıksız kalması veya tapu işleminin geçersiz sayılması gibi büyük risklerle karşılaşmaları mümkündür.

Kripto Paranın Hukuki Niteliği ve Gayrimenkul Satışındaki Yeri

Kripto para, blokzincir teknolojisi üzerine kurulu, merkezi olmayan, dijital nitelikte bir değer saklama ve transfer aracıdır. Ancak bu tanım, hukuki açıdan ülkeden ülkeye ve hatta ülke içerisindeki kurumlar arasında dahi farklılık göstermektedir. Türkiye’de ise kripto varlıkların hukuki nitelendirilmesi hâlâ netleştirilmemiştir. Bu belirsizlik, kripto paranın taşınmaz satışında kullanılıp kullanılamayacağı sorusunu doğrudan etkiler.

Kripto varlıklar Türkiye’de ödeme aracı olarak yasal değildir. Bu durum, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından 16 Nisan 2021 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan “Ödemelerde Kripto Varlıkların Kullanılmamasına Dair Yönetmelik” ile açık şekilde ortaya konmuştur. Yönetmeliğin 3. maddesi şöyledir:

“Kripto varlıklar, ödemelerde doğrudan veya dolaylı şekilde kullanılamaz.”

Ancak bu hüküm, yalnızca ödeme kuruluşlarını ve elektronik para şirketlerini bağlamaktadır. Gerçek kişiler veya ticari işletmelerin kendi aralarında kripto ile ödeme kabul etmesini doğrudan yasaklayan bir mevzuat henüz bulunmamaktadır. Buradaki temel sorun, kripto varlıkların Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun bakımından ne tür bir “değer” ya da “mal” olarak kabul edileceğidir.

Türk hukukunda taşınır ve taşınmaz mallar arasında açık bir ayrım vardır. Para da bir mal değil, bir ödeme aracıdır. Türk Lirası resmi ödeme aracı olduğu için, bir taşınmazın satışı sırasında bedelin TL olarak ödenmesi esastır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Gelir İdaresi Başkanlığı’nın ortak sistemlerinde yalnızca Türk Lirası bazında değer beyanı yapılabilmektedir. Kripto varlıklar bu altyapıya entegre değildir.

Bu noktada, kripto paraların “mal” mı yoksa “para” mı olduğu” sorusu gündeme gelir. Danıştay’ın, Maliye Bakanlığı’nın ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun çeşitli görüşlerine göre kripto varlıklar para değildir. Ancak Sermaye Piyasası Kurulu, 2022 yılında yayınladığı bir rehberde, kripto varlıkları dijital menkul kıymet olarak sınıflandırma eğilimi göstermiştir. Yine de bu tür varlıkların taşınmaz satış bedeli olarak gösterilmesine veya resmî sözleşmelerde karşılık olarak kullanılmasına hukuken izin verilmiş değildir.

Bununla birlikte, kripto varlıklar özel hukuk sözleşmelerinde karşılık teşkil edebilir. Yani taraflar kendi aralarında kripto varlığı bedel olarak belirleyip, bu durumu aralarında düzenledikleri özel bir protokol ile kayıt altına alabilir. Bu sözleşme geçerli olsa dahi, mülkiyetin devri tapu siciline kayıtla mümkün olduğu için, taşınmazın yasal mülkiyeti ancak tapu müdürlüğünde yapılacak resmî işlemle gerçekleşecektir.

İşte tam bu noktada kripto paranın tapuda beyan edilip edilemeyeceği sorusu gündeme gelir. Mevzuat gereği tapuda yalnızca Türk Lirası olarak bir satış bedeli gösterilebilir. Dolayısıyla kripto ödeme yapıldığında bu değer tapuya yansımaz. Uygulamada ise genellikle düşük bedelli bir satış gösterilerek tapu devri yapılmakta, esas bedel ise harici olarak kripto cüzdanı aracılığıyla transfer edilmektedir.

Bu uygulama, hem vergi mevzuatı açısından sorun yaratır hem de muvazaa (görünürde işlem) riskini doğurur. Taraflar arasında uyuşmazlık çıkması durumunda, alıcı ödediği kripto bedeli geri talep etmek isterse, ispat yüküyle karşı karşıya kalır. Türk hukuk sisteminde kripto cüzdan transferleri henüz klasik banka dekontları kadar delil kabul edilmemekte olup, mahkemelerce teknik bilirkişi incelemesine başvurulması gerekmektedir.

Bazı işlemlerde taraflar aralarındaki özel protokole “kripto karşılığı satış” ibaresi koymakta, bu durumun kabul edilebilirliği ise hem sözleşme serbestisi hem de ispat kuralları çerçevesinde mahkemeye göre değişebilmektedir. Yargıtay nezdinde bu konulara ilişkin henüz yerleşik bir içtihat bulunmamaktadır.

Özellikle yüksek değerli taşınmazların satışında kripto para kullanılması, işlemi teknik olarak mümkün kılsa da, hukuki zemini zayıf ve riskli hale getirmektedir. Tarafların işlem öncesinde şu hususları dikkate alması önemlidir:

• Kripto ödeme tutarı ile tapu beyanı arasındaki fark, vergi incelemesine neden olabilir.
• Kripto transferi sırasında yaşanabilecek teknik veya güvenlik sorunları nedeniyle hukuki koruma eksikliği yaşanabilir.
• Tapu iptali veya muvazaa davalarında kripto işlemlerin ispatı güçtür.
• Kripto transferi dolayısıyla kara para aklama şüphesi oluşabilir ve MASAK yükümlülükleri devreye girebilir.

Bu bağlamda, kripto varlıkların gayrimenkul satışındaki yeri hâlen belirsiz ve düzenlenmeye muhtaçtır. Gerek Sermaye Piyasası Kurulu, gerekse Türkiye Büyük Millet Meclisi bünyesinde çalışmaları süren kripto varlık yasası, bu konuda önemli düzenlemeler getirebilir. Ancak mevcut durumda, kripto ile taşınmaz edinimi yalnızca hukuki danışmanlık desteği ve güçlü sözleşmesel yapılandırma ile sürdürülebilir hale getirilebilir.

Tapu İşlemleri Açısından Kripto ile Satışın Geçerliliği ve Riskleri

Taşınmaz satışlarının geçerli olabilmesi için Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu’na göre belirli şekil şartlarına uyulması zorunludur. Türk hukukunda mülkiyetin devri, yalnızca resmî şekilde tapu müdürlüğünde yapılan satış sözleşmesi ile mümkündür. Bu kural, kripto para ile yapılan satışlarda da geçerliliğini korur. Ancak kripto paralarla yapılan ödemeler, tapu sisteminde karşılık olarak gösterilemediğinden, uygulamada ciddi uyumsuzluklar ve riskler doğmaktadır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, tapu devrinin hukuken geçerli olabilmesi için satış bedelinin TL cinsinden gösterilmesi zorunludur. Tapu Sicil Müdürlükleri, taşınmaz değerini yalnızca TL olarak beyan etmeyi kabul etmekte; kripto varlıkların beyan edilmesine veya satış bedeli olarak işlenmesine izin vermemektedir. Bu nedenle, kripto varlık ile ödeme yapılan satışlarda taraflar, tapuya fiili bedelin çok altında bir değer beyan etmektedir.

Örneğin, İstanbul Sarıyer’deki gerçek değeri 60 milyon TL olan bir yalı için 1.5 milyon TL tapu değeri beyan edilerek işlem yapılmakta, geri kalan 58.5 milyon TL değerindeki kısım ise USDT veya BTC ile taraflar arasında transfer edilmektedir. Bu durum, hem vergi hukukuna hem de borçlar hukukuna aykırı sonuçlar doğurur.

Tapuda düşük bedel beyanı yapılması, değer eksikliği nedeniyle satıcıyı vergi incelemesine açık hale getirir. Vergi dairesi, beyan edilen satış bedelinin gerçek piyasa değerinin çok altında olduğunu tespit ederse, cezai işlem başlatabilir. Özellikle büyük metropollerdeki taşınmazlar için rayiç bedel tespitleri, SPK lisanslı değerleme şirketlerinden alınan raporlarla karşılaştırıldığında büyük tutarsızlıklar ortaya çıkabilmektedir.

Daha önemlisi, tapuda beyan edilen satış bedeli ile gerçek satış bedeli arasındaki fark, hukuken bir muvazaa (görünürde işlem) teşkil eder. Yani tapuda yapılan işlem ile tarafların gerçek iradeleri örtüşmemektedir. Bu durumda işlemin geçersizliğini ileri sürmek mümkün hale gelir. Özellikle taraflar arasında anlaşmazlık çıkması halinde, örneğin alıcının ödediği kripto varlığı geri istemesi veya satıcının mülkiyeti iptal ettirmek istemesi durumlarında, tapu iptali ve tescil davaları gündeme gelebilir.

Kripto para ile yapılan ödeme işlemleri, tapu müdürlüğü tarafından izlenemez. Çünkü transferler merkeziyetsiz bir zincir üzerinde gerçekleşir ve devlet denetiminden bağımsızdır. Bu durum, işlemin izlenebilirliğini azaltmakta ve tapu siciline karşı aleni ve kesin delil ilkesi ile çelişmektedir. Tapuda yer alan kayıt her ne kadar kesinlik arz etse de, gerçekte taraflar arasında farklı bir edim söz konusu olduğunda bu kayıt sorgulanabilir hale gelir.

Uygulamada bu tür riskleri azaltmak için bazı taraflar noter huzurunda, tapu işlemi öncesinde veya sonrasında ayrı bir özel protokol düzenlemektedir. Bu protokollerde kripto ödeme miktarı, transfer tarihi, cüzdan adresleri, blockchain işlem kodu gibi detaylar açıkça yer almaktadır. Ancak bu protokollerin geçerliliği, her zaman mutlak bir hukuki koruma sağlamaz. Zira bu belgeler tapuda yapılan işlemin önüne geçemez. Türk hukukunda taşınmazların mülkiyet geçişi için resmi şekil şartı vardır ve özel belgelerle bu şeklin aşılması mümkün değildir.

Tapu işlemlerinde bir diğer önemli risk ise kripto ödemenin geri alınamamasıdır. Kripto varlıkların transferi yapıldığında, herhangi bir merkezi otoriteye başvurularak iade edilmesi veya işlem iptal edilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla, işlemde dolandırıcılık olması, söz verilen tapu devrinin gerçekleşmemesi ya da taraflardan birinin tek taraflı cayması halinde, gönderilen kripto varlığın geri alınması teknik olarak neredeyse imkânsız hale gelir. Bu da satıcı ya da alıcının tüm yatırımını kaybetmesine neden olabilir.

Bu risklere karşı alınabilecek hukuki önlemler şunlardır:

• Kripto ödeme işlemi öncesinde detaylı bir noter protokolü hazırlanmalı ve imzalanmalıdır.
• Taraflar arasında bir “şartlı borçlanma sözleşmesi” kurulmalı, tapu devri gerçekleşmeden önce kripto transferi yapılmamalıdır.
• Escrow (emanet hesap) hizmeti sunan, tarafsız ve denetlenebilir bir aracı sistem kullanılmalıdır.
• Tapu işlemleri sırasında makul seviyede satış bedeli beyan edilmeli, değerlemenin çok altında gösterim yapılmamalıdır.
• Vergi ve MASAK danışmanlığı eşliğinde işlem planlaması yapılmalıdır.

Özellikle yüksek değerli gayrimenkuller söz konusu olduğunda, kripto ile satış tapu işlemleri açısından henüz tam oturmuş bir yasal çerçeveye sahip değildir. Bu nedenle işlem yapılmadan önce taraflar, tapu hukukuna hâkim bir avukatla birlikte sözleşme metinlerini ve prosedürü tasarlamalı; ödeme, beyan ve tescil işlemleri arasında hukuki tutarlılık sağlamalıdır.

Unutulmamalıdır ki tapu sicili devletin güvencesi altındadır, ancak kripto işlemler bu sicilin dışında kalan ve çoğu zaman kanıtlanamayan bir yapı oluşturur. Tapu işlemlerinde bu iki sistem arasında köprü kurmak ancak dikkatli hukuki yapılandırma ile mümkün olabilir.

Noter Satış Sözleşmelerinde Kripto Varlıkların Kullanımı

Yüksek değerli taşınmazların el değiştirmesinde, taraflar arasında güvenin temini ve ileride çıkabilecek ihtilafların önlenmesi açısından noterlik işlemleri kritik rol oynar. Özellikle tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilecek resmi işlemlerden önce ya da eş zamanlı olarak düzenlenen noter satış sözleşmeleri, alıcı ve satıcı arasındaki yükümlülükleri daha net ve yazılı hale getirmektedir. Ancak bu sözleşmelere kripto varlıkların ödeme aracı olarak dâhil edilmesi, hukuki geçerlilik ve ispat açısından ayrı bir tartışma yaratmaktadır.

Öncelikle şunun altı çizilmelidir: Türk hukukunda taşınmaz satışları yalnızca tapu müdürlüklerinde resmi şekilde yapılan işlemlerle hüküm ifade eder. Noter huzurunda düzenlenen satış sözleşmeleri, mülkiyetin devrini sağlamaz; yalnızca bir borçlandırıcı işlem niteliğindedir. Ancak bu tür sözleşmeler, tarafların niyetini ve kripto ödeme koşullarını detaylandırmak bakımından işlevsel olabilir.

Noterlik Kanunu ve ilgili yönetmelikler uyarınca noterler, düzenledikleri belgelerde hukuka aykırı veya geçersiz nitelikte unsurları içeren kayıtlar bulunduramazlar. Bu bağlamda, noter huzurunda imzalanan bir satış sözleşmesine doğrudan “ödeme kripto para ile yapılacaktır” ibaresi eklenmesi hukuken tartışmalıdır. Zira Türk hukuk sisteminde kripto paralar henüz resmi ödeme aracı olarak tanınmamaktadır.

Uygulamada noterler, bu tür taleplerle karşılaştıklarında iki yoldan birini izlemektedir:

1. Ya “kripto para” ifadesini kabul etmeyip, yalnızca TL bazlı ödeme taahhüdü içeren bir metin düzenlerler,
2. Ya da bu tür beyanları sözleşmeye eklerken, özel bir açıklama paragrafı altında yer vererek tarafların kendi iradesi olarak ifade ederler.

İkinci yol tercih edildiğinde, noterlik belgesine tarafların aşağıdaki gibi bir beyanı işlenebilmektedir:

“Taraflar, satış bedelinin bir kısmının kripto varlık (USDT, Bitcoin vb.) cinsinden transfer edileceği hususunda mutabıktır. Bu transferin ne zaman ve nasıl yapılacağına dair teknik detaylar ayrıca protokol ile düzenlenecektir. Bu beyan, noterliğin tasdiki dışındadır ve tarafların kendi iradelerini yansıtır.”

Bu tür bir düzenleme, söz konusu işlemi noterlik sistemine dahil etmeksizin, taraflar arasında bir ispat vasıtası oluşturabilir. Ancak bu yine de kripto varlığın yasal para yerine geçtiği anlamına gelmez; sadece özel hukuk ilişkisi düzleminde bir irade beyanı anlamı taşır.

Noterlik nezdinde kripto ödeme beyanı yapılmak istendiğinde dikkat edilmesi gereken başlıca hukuki sorunlar şunlardır:

• Geçersizlik riski: Kripto varlıklar resmi ödeme aracı olmadığından, noter sözleşmesinde yer alması halinde ilgili ibarenin geçersiz sayılma riski vardır.
• Delil değeri: Noterlikte düzenlenen belgenin “resmi belge” niteliği, sadece noter tarafından tasdik edilen bölümler için geçerlidir. Taraf beyanı olarak eklenen kripto ödeme ifadeleri “özel belge” olarak değerlendirilir.
• İcra kabiliyeti: Noter sözleşmesinde kripto ödeme taahhüdü olsa bile, bu taahhüt doğrudan icraya konulamaz. Kripto varlıklar üzerinden tahsil yapılabilecek bir icra mekanizması Türkiye’de mevcut değildir.
• Vergi incelemesi: Noter satış sözleşmesinde beyan edilen kripto tutarı, tapu işlemlerinde beyan edilen TL değeri ile uyuşmuyorsa, bu durum ileride vergi uyuşmazlıklarına neden olabilir.

Bu tür riskleri ortadan kaldırmak amacıyla, noter önünde imzalanan satış protokollerine genellikle ek bir belge olarak “kripto ödeme protokolü” hazırlanmakta ve taraflar arasında ayrı bir sözleşme ile imza altına alınmaktadır. Bu protokol, ödeme miktarı, kripto cinsi (örneğin Bitcoin, USDT, Ethereum), gönderici-alıcı cüzdan adresleri, transfer zamanlaması, işlem ID’si (hash), ve akdi şartların detaylarını içerir. Bu belge noter huzuruna sunulmasa da, ileride delil olarak kullanılabilir nitelikte düzenlenmelidir.

Bununla birlikte, noter huzurunda bu tür beyanlar yer alsa bile, söz konusu satış işlemi resmi tapu devri ile tamamlanmadığı sürece mülkiyet geçmez. Noter satış protokolü, yalnızca alıcıya tapu devri talep etme hakkı kazandırır ve satıcıyı bu yolda yükümlülük altına sokar. Dolayısıyla, mülkiyetin fiili geçişi açısından tek başına yeterli değildir.

Ayrıca taraflar noter önünde işlem yapmadan önce, satış protokolünde yer alacak kripto ödeme ifadelerinin içeriğini dikkatle belirlemelidir. Aksi halde ileride bu sözleşmelerin iptali, geçersizlik iddiaları veya icra dışı kalması gibi sorunlarla karşılaşılabilir.

Sonuç olarak, noter satış sözleşmelerinde kripto varlıkların doğrudan ödeme aracı olarak kullanılmasının hukuki geçerliliği tartışmalı olup, risklidir. Bu nedenle:

• Her beyan açık, ölçülebilir ve ispatlanabilir şekilde yazılmalı,
• Taraflar arasında ayrıca düzenlenecek ek protokollerle sürecin tamamı kayıt altına alınmalı,
• Noter nezdindeki sözleşmelerde “kripto para karşılığı satış” ifadesi yerine, bu ödemenin taraflar arasında ayrıca yapılacağı belirtilmeli,
• İşlemler öncesi deneyimli bir hukukçu tarafından içerik denetimi ve yasal uyumluluk kontrolü sağlanmalıdır.

Türkiye’de noterlerin çoğu kripto ile ilgili beyanları sınırlı kabul etmekte, hatta birçok noter bu tür sözleşmeleri düzenlemeyi reddetmektedir. Bu nedenle noterlik süreci başlamadan önce, çalışılacak noterin bu konuda uygulaması ve hassasiyetleri mutlaka önceden araştırılmalıdır.

Vergisel Riskler: Kripto ile Alımda Değer Tespiti ve KDV/Satış Harcı Problemleri

Kripto varlıkların yüksek değerli gayrimenkul alımında kullanılmasının en karmaşık ve riskli yönlerinden biri vergilendirmeye ilişkindir. Türkiye’de taşınmaz alım-satımlarında uygulanan vergi düzenlemeleri, ödemelerin resmi para birimi olan Türk Lirası üzerinden gerçekleştirilmesini esas alır. Kripto para ile yapılan ödemelerin resmî kayıtlara yansıtılamaması, ciddi vergi uyuşmazlıklarına, cezai yaptırımlara ve idari soruşturmalara zemin hazırlayabilir.

İlk olarak, taşınmaz satışı sırasında alıcı ve satıcının ödemekle yükümlü olduğu tapu harcı incelenmelidir. Tapu Harçları Kanunu’na göre, satış bedeli üzerinden hem alıcı hem satıcı %2 oranında harç öder. Ancak bu oran, resmi satış bedeli üzerinden hesaplandığı için, gerçek bedelin düşük gösterilmesi hâlinde devlet zarara uğratılmış olur. Kripto varlıkla yapılan işlemlerde tapuda beyan edilen TL bedeli çoğunlukla düşük gösterildiğinden, tapu harcının eksik ödenmesi nedeniyle vergi cezası gündeme gelir.

Örneğin; gerçek değeri 40 milyon TL olan bir villanın satışında, taraflar tapuda 4 milyon TL’lik satış beyanında bulunur ve bu tutar üzerinden 160.000 TL tapu harcı öder. Oysa gerçek satış bedeli kripto varlık olarak (örneğin 1 milyon USDT) gerçekleşmişse, aradaki 36 milyon TL’lik fark devletin vergi kaybına uğramasına neden olur. Bu durum vergi ziyaı (vergi kaybı) suçunu doğurur ve cezalı tarhiyat yapılmasına neden olur.

Vergi incelemesinde, müfettişler gerçek değer tespiti yaparken şu kaynaklara başvurur:

• Taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç bedel araştırmaları,
• SPK lisanslı gayrimenkul değerleme raporları,
• Benzer emsaller üzerinden oluşturulan piyasa değeri analizleri,
• İnşaat ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, metrekare ve konum verileri,
• Taraflar arasında düzenlenmiş özel protokoller veya dijital transfer kayıtları.

Bu araştırmalar sonucunda, beyan edilen tutarın gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse, eksik ödenen vergi ve harçlar için 1 kat vergi ziyaı cezası ile birlikte gecikme faizi tahakkuk ettirilir. İşlemde kasıt olduğu kanaatine varılırsa, bu oran %50 artırılarak uygulanabilir. Ayrıca bazı durumlarda vergi kaçakçılığı suçu

Bununla birlikte, satışa konu taşınmaz ticari bir şirket tarafından satılıyorsa (örneğin müteahhit firma, portföy şirketi, arsa ofisi vb.), bu durumda KDV yükümlülüğü de gündeme gelir. Katma Değer Vergisi Kanunu uyarınca, ticari amaçla satılan taşınmazlarda %1 ila %18 oranında KDV uygulanır. Ancak kripto ile yapılan satışlarda bu oranların hesaplanması mümkün olamayabilir çünkü ödenen bedel sistemde görünmez. Bu durumda:

• Satıcı şirketin KDV beyannamesinde eksik beyan yaptığı ileri sürülebilir,
• Kripto gelirinin faturalanmadığı, kayıt dışı bırakıldığı savunulabilir,
• Vergi dairesi geçmiş dönem beyannamelerini geriye dönük incelemeye alabilir.

Alıcı açısından da riskler mevcuttur. Tapuda düşük bedel gösterilmesi hâlinde, ileride gayrimenkul satıldığında elde edilen kazanç üzerinden hesaplanan gelir vergisi daha yüksek çıkabilir. Çünkü maliyet bedeli olarak düşük tutar esas alınacaktır. Ayrıca 5 yıl içerisinde satılan taşınmazlar için vergisine tabi olunabileceğinden, beyan edilen düşük alış bedeli, gerçek kazancı olduğundan daha fazla göstererek yüksek vergi borcuna yol açabilir.

Vergisel yönden ayrıca kripto para transferinin hukuki niteliği de önem taşır. Vergi mevzuatında kripto varlıkların mal mı, menkul kıymet mi, yoksa başka bir kategoriye mi girdiği belirsizdir. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın son açıklamaları kripto parayı bir “gayri maddi varlık” olarak değerlendirmekte ve vergilendirmede emsal bedel esasını kabul etmektedir. Ancak uygulamada bu emsal bedelin nasıl tespit edileceği, hangi günün kurunun esas alınacağı, hangi platformun fiyatlarının kabul edileceği gibi birçok teknik sorun çözülmemiştir.

Bütün bu nedenlerle kripto varlıkla yapılan satış işlemlerinde, hem alıcı hem satıcı tarafın işlem öncesinde şu adımları atması önerilir:

• İlgili taşınmaz için SPK onaylı değerleme raporu alınmalı ve işlem değeri buna uygun beyan edilmelidir,
• Satış bedelinin tamamı veya bir kısmı kripto ile ödenecekse, bu durum sözleşmelerde ayrıntılı ve teknik olarak açıklanmalıdır,
• Vergi danışmanı ve mali müşavir desteği alınmalı, işlemin muhasebeleştirme yöntemi önceden planlanmalıdır,
• Şüpheli işlem riski taşıyorsa MASAK bildirimi yapılmalı ve işlem kayıt altına alınmalıdır,
• KDV, gelir vergisi ve tapu harcı yükümlülükleri detaylı şekilde hesaplanmalıdır.

Türkiye’de kripto varlıkla taşınmaz alımı henüz vergi mevzuatına tam olarak entegre edilmediğinden, bu tür işlemler hem denetim hem de cezai yaptırım açısından yüksek risk barındırmaktadır. Yüksek değerli gayrimenkuller için yapılan alım-satımlar, vergi idaresi tarafından daha yakından takip edilmekte; bu işlemler inceleme dosyalarının odağında yer almaktadır. Bu nedenle işlem gerçekleştirilmeden önce vergi açısından tüm risklerin tespit edilmesi ve hukuki belgelendirme sürecinin eksiksiz yürütülmesi zorunludur.

MASAK, Kara Para Aklama ve Bildirim Yükümlülüğü Açısından Avukatların Sorumluluğu

Kripto varlıklarla gerçekleştirilen yüksek değerli gayrimenkul işlemleri yalnızca medeni hukuk ve vergi hukuku açısından değil; aynı zamanda kara para aklama ile mücadele bakımından da riskli alanlara girmektedir. Türkiye’de bu alandaki en önemli düzenleyici otorite MASAK – Mali Suçları Araştırma Kurulu olup, kripto varlıklarla ilişkili şüpheli işlemlerin takibinden ve raporlanmasından sorumludur.

Kripto paraların merkezi bir otoriteye bağlı olmadan, eşler arası (peer-to-peer) transferlere imkan tanıması; işlem geçmişinin kullanıcılar tarafından kontrol edilmesi ve istenildiği takdirde izlenemez nitelikte hareket edilebilmesi gibi özellikleri, bu varlıkları kara para aklamaya elverişli hale getirebilmektedir. Bu nedenle MASAK, kripto ile yapılan yüksek tutarlı gayrimenkul alımlarına özellikle hassas yaklaşmakta ve bu işlemleri potansiyel yükümlülük ihlali alanı olarak değerlendirmektedir.

MASAK mevzuatına göre, kripto varlıkların herhangi bir ticari işlemde kullanılması halinde, ilgili kişi veya kuruluşlar “yükümlü” sıfatına girer ve bu sıfatla şüpheli işlem bildirimi yapmak zorundadır. Bu yükümlülük başta bankalar, emlakçılar, portföy yöneticileri ve kripto hizmet sağlayıcılarını kapsasa da, bazı durumlarda avukatlar da yükümlü konumuna düşebilir.

1. Avukatların MASAK Yükümlülüğü Hangi Hallerde Doğar?

5549 sayılı Suç Gelirlerinin Aklanmasının Önlenmesi Hakkında Kanun ve buna bağlı çıkarılan ikincil mevzuat, avukatların MASAK yükümlüsü sayılmalarını belirli şartlara bağlamıştır. Özellikle şu tür işlemler gündeme geldiğinde avukatların bildirim yükümlülüğü doğabilir:

• Bir taşınmazın alım-satımına avukat aracılık ediyorsa,
• Taraflar arasında ödeme, beyan, değerleme gibi konularda protokol hazırlıyorsa,
• Alıcı ve satıcıdan birine vekâletle işlem yapıyorsa,
• İşleme konu değer 500.000 TL üzerindeyse ve kripto varlık transferi içeriyorsa,
• Ödeme yöntemleri veya işlem yapısı şüpheli görünüyorsa (örneğin gerçek kişi cüzdanları üzerinden yüksek tutarlı, açıklamasız transferler).

Bu hallerde avukatın “sır saklama yükümlülüğü” ile “yükümlü bildirimi” arasında kalması mümkündür. Ancak Yargıtay ve Danıştay kararlarında, kara para aklama riski bulunan işlemlerde sır saklama yükümlülüğünün zayıfladığı kabul edilmektedir. Özellikle kamu düzenini ilgilendiren, suç teşkil etme ihtimali bulunan finansal işlemlerde, bildirim yapılmaması nedeniyle doğacak hukuki ve cezai sorumluluklar çok daha ağırdır.

2. Şüpheli İşlem Bildirimi Ne Zaman ve Nasıl Yapılır?

MASAK yükümlüleri, “Şüpheli İşlem Bildirimi (ŞİB)” adlı resmi formu kullanarak, işlemi gerçekleştirmeden önce veya en geç işlemden sonra 10 iş günü içinde MASAK’a bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirim, internet ortamında “BTRANS” sisteminden yapılır. Bildirimde şu bilgiler yer almalıdır:

• Tarafların kimlik bilgileri ve işlemdeki rolleri,
• İşlemin türü (satış, kiralama, protokol, vekâlet vs.),
• İşlem bedeli ve ödeme yöntemi,
• Transferin gerçekleştiği cüzdan bilgileri (mümkünse),
• Şüphe duyulan unsurun ne olduğu,
• Varsa daha önce benzer işlemlerle ilgisi.

Örneğin, Boğaz hattında 75 milyon TL değerinde bir gayrimenkulün bedelinin 2 milyon TL olarak tapuda beyan edildiği, geri kalan kısmının USDT ile transfer edileceği bilgisine ulaşan bir avukat, bu durumu şüpheli işlem olarak değerlendirmeli ve MASAK’a bildirim yapmalıdır. Aksi halde, avukatın yükümlülüğünü ihlal ettiğine dair tespit yapılabilir.

3. Avukatların Sorumluluğu ve Yaptırımlar

MASAK yükümlülüğünü ihlal eden kişiler hakkında hem idari para cezası hem de ceza hukuku yönünden yaptırım söz konusu olabilir. 5549 sayılı Kanun’un 13. maddesine göre, yükümlülüğe aykırı hareket eden kişilere 1.000.000 TL’ye kadar para cezası verilebilir. Ayrıca, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 282. maddesi kapsamında, “suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama” suçunun işlenmesine kasten aracılık eden kişilere, 3 yıldan 7 yıla kadar hapis cezası öngörülmektedir.

Yargıtay uygulamasına göre, bir işlemin hukuka aykırı olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan kişi, bu işlemi kolaylaştırırsa ve bildirim yapmazsa, dolaylı fail veya sıfatıyla sorumlu tutulabilir. Bu nedenle avukatların kripto varlık içeren yüksek değerli işlemlerle ilgili “göz yumması” veya “pasif kalması” durumunda sorumluluğu doğabilir.

4. Riskten Korunmak İçin Ne Yapmalı?

Avukatların MASAK karşısında hukuki güvenliğini sağlamak ve ileride müvekkil kaynaklı doğabilecek problemlerden korunmak için şu adımlar önerilir:

• İşleme başlamadan önce detaylı süreci yürütülmeli,
• İşlemde kripto transfer varsa, bu durumun alınması sağlanmalı,
• Gerekirse hazırlanmalı ve taraflara sunulmalı,
• Şüpheli işlem belirtileri varsa MASAK’a zamanında bildirim yapılmalı,
• Tüm yazışmalar ve işlem detayları dosyada saklanmalı ve belgelenmelidir.

Sonuç olarak, kripto varlıklarla gerçekleştirilen gayrimenkul işlemleri avukatlar açısından yalnızca danışmanlık değil, aynı zamanda hukuki sorumluluk alanıdır. MASAK yükümlülükleri göz ardı edildiğinde, avukatlar mesleki risk altına girebilir. Bu nedenle, yüksek tutarlı ve kripto içeren her işlemin öncesinde dikkatli değerlendirme, yazılı belgelendirme ve gerekli durumlarda resmi bildirim büyük önem taşır.

Kripto ile Gayrimenkul Satın Alımında Sözleşmesel Koruma Yolları

Kripto varlıklar aracılığıyla yüksek değerli gayrimenkul satın almak isteyen bireyler, klasik bankacılık sisteminden uzak bir ödeme aracı tercih ettikleri için ciddi sözleşmesel riskler altına girmektedir. Tapu işlemlerinde kripto paranın doğrudan beyan edilememesi ve devlet nezdinde bir karşılığının bulunmaması, taraflar arasında yapılan sözleşmelerin hukuki güvencesini daha da önemli hale getirmektedir.

Bu nedenle kripto ile yapılan gayrimenkul işlemlerinde, yalnızca tapuda gerçekleştirilen resmi işlem değil, onun öncesinde veya eş zamanlı olarak hazırlanacak hayati rol oynamaktadır. Bu sözleşmelerin amacı, hem ödemenin yapıldığını ispatlamak hem de taraflar arasında irade uyumunu açıkça ortaya koymaktır.

1. Ön Protokol (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi)

Taraflar arasında kripto ödeme ile taşınmaz alımı planlanıyorsa, işlemin başında bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmalıdır. Bu sözleşme, noter huzurunda düzenlenebilir ve . İçeriğinde şu unsurlar mutlaka yer almalıdır:

• Gayrimenkulün açık tanımı (tapu bilgileri, ada-parsel, adres),
• Satış bedelinin toplam değeri ve bunun ne kadarının kripto varlık olarak ödeneceği,
• Kripto ödeme türü (örneğin Bitcoin, USDT),
• Transferin yapılacağı cüzdan adresi, işlem zamanı ve miktar bilgisi,
• Tapu devrinin hangi koşulda gerçekleşeceği,
• Tarafların cayma hakkı, cezai şartlar ve gecikme hükümleri.

Bu sözleşme taraflar için tapu işlemine hazırlık niteliğindedir. Noter huzurunda yapılması durumunda taşınmaza şerh verilebilir ve böylece üçüncü kişilere karşı da koruma sağlar.

2. Kripto Ödeme Protokolü

Kripto varlıkların transferi sırasında güvenlik ve şeffaflık açısından taraflar arasında ayrı bir protokol hazırlanması gereklidir. Bu belge, doğrudan ödeme ilişkisinin teknik detaylarını içerir ve ileride ispat bakımından önem taşır. Aşağıdaki hususlara mutlaka yer verilmelidir:

• Transfer edilecek kripto varlık miktarı,
• Transferin yapılacağı cüzdan adresi (alıcıya ait),
• Transfer tarihi ve saati,
• Blockchain işlem kodu (transaction hash),
• İşlemin hangi amaca (hangi taşınmaza ilişkin) yapıldığı,
• İşlemin geri alınamaz olduğuna dair taraf beyanları.

Bu protokol taraflarca ıslak imzayla imzalanmalı ve mümkünse noter huzurunda beyan altına alınmalıdır. Ayrıca blockchain üzerindeki işlem kaydı ekran görüntüsü alınarak protokole ek yapılmalıdır.

3. Emanet Hesap (Escrow) Yapıları

Taraflar arasında güven tesis etmek için klasik bankacılıkta olduğu gibi kripto işlemlerde de “escrow” yani mekanizmaları kullanılabilir. Bu sistemde kripto varlık, bağımsız bir üçüncü taraf cüzdanında tutulur ve yalnızca belirli şartlar gerçekleştiğinde serbest bırakılır. Örneğin:

• Alıcı kripto varlığı escrow cüzdanına gönderir,
• Satıcı, taşınmazı alıcı adına tapuda devreder,
• Tapu müdürlüğü işlemi tamamladıktan sonra escrow, kriptoyu serbest bırakır.

Bu tür yapılar teknik olarak mümkündür; ancak Türk hukuk sisteminde yasal tanımı yoktur. Bu nedenle kullanılacak escrow platformunun ve yurtdışında kayıtlı ise uygunluğu çok dikkatli incelenmelidir.

4. Ceza Şartı ve Tazminat Hükümleri

Kripto ödemeli satış sözleşmelerinde mutlaka öngörülmelidir. Özellikle satıcının tapu devrini gerçekleştirmemesi veya alıcının ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi durumunda ortaya çıkacak zararların karşılanabilmesi açısından şu maddeler önerilir:

• Ödemenin yapılmaması halinde tapu devrinin iptal edilmesi,
• Tapu devri gerçekleşmeden ödeme yapılması hâlinde kripto iadesi yapılmazsa zarar tazmini,
• İki tarafın da yükümlülüğünü ihlal etmesi halinde cayma tazminatı,
• İhtilaf halinde İstanbul (veya tarafların kararlaştıracağı yer) mahkemelerinin yetkili olacağı hükmü.

5. Belge ve İspat Gücü

Kripto işlemlerin ispatı klasik ödeme sistemlerine göre zordur. Banka dekontu yerine yalnızca bir transfer ID’si, ekran görüntüsü veya cüzdan hareketleri bulunmaktadır. Bu nedenle belge düzeni aşağıdaki şekilde yapılmalıdır:

• İmzalı ödeme protokolü (tarihli),
• Blockchain işlem kaydının ekran görüntüsü,
• Taraf beyanları (ödemenin yapıldığına dair kabul),
• Varsa noter tasdikli ek belgeler veya bilirkişi incelemesi talebi.

Türk mahkemeleri son yıllarda kripto varlık transferlerinin ispatı konusunda bilirkişi raporlarına başvurarak karar vermeye başlamıştır. Ancak halen bu konuda istikrar sağlanmamıştır. Bu nedenle kripto ile ödeme yapılan her işlemin mümkün olan en fazla sayıda belge ile desteklenmesi önemlidir.

6. Avukat Desteği ve Hukuki Danışmanlık

Tüm bu sözleşmesel yapıların etkin ve geçerli olması, alanında deneyimli bir tarafından hazırlanmasına bağlıdır. Özellikle milyonlarca liralık değere sahip taşınmazlar için yapılan işlemlerde, basit metinler veya genel protokoller yetersiz kalır. Her olay için ayrı bir risk analizi yapılmalı ve tarafların konumuna göre özgün maddeler hazırlanmalıdır.

Sonuç olarak, kripto ile yapılan gayrimenkul satışlarında tapu işlemleri yasal güvence sağlasa da, asıl koruma sözleşmesel yapı ile sağlanır. Bu yapılar kurumsal düzeyde ele alınmalı, her madde özenle yazılmalı, ispat gücü yüksek delil sistematiği kurulmalı ve tüm işlem süreci belgeye bağlanmalıdır. Böylece hem alıcı hem de satıcı, gelecekteki hukuki ihtilaflara karşı daha güçlü bir pozisyona sahip olur.

Geleceğin Hukuku: Türkiye’de ve Dünyada Kripto ile Lüks Mülk Alımına Yönelik Eğilimler

Kripto varlıklar, yalnızca bir yatırım aracı değil; aynı zamanda alternatif bir ödeme sistemi olarak da dünya genelinde benimsenmektedir. Özellikle yüksek gelir grubuna mensup bireyler, yurt içinde ve yurt dışında yaptıkları taşınmaz yatırımlarında kripto varlıkları tercih etmeye başlamıştır. Bu tercihin ardında, klasik finansal sistemin bazı sınırlamalarına alternatif arayışları, transfer kolaylığı ve mali gizlilik beklentileri yatmaktadır.

Lüks konut, villa, malikane, ada ve benzeri yüksek değere sahip taşınmazlar, kripto ile yapılan işlemlerin en yoğun olduğu segmenti oluşturur. Ancak bu eğilim, henüz tüm dünyada yasal bir çerçeveye oturmamıştır. Birçok ülke bu konuda deneme aşamasında, bazıları ise doğrudan düzenleyici yasalarla sistemi kontrol altına alma çabasındadır.

1. Dünyada Kripto ile Mülk Satışı Uygulamaları

Amerika Birleşik Devletleri’nde, özellikle Florida ve California gibi eyaletlerde kripto ile lüks konut satışı yapan emlak ofisleri kurulmuştur. Miami, 2022 yılında ilk resmi “Bitcoin ile villa satışı” gerçekleştiren şehir olarak tarihe geçmiştir. Burada yapılan işlemlerde, emlak şirketleri ve escrow hizmeti sağlayıcıları kriptoyu kabul etmiş; transfer sonrası değer ABD doları bazında kayıt altına alınmıştır.

Dubai, kriptoyla mülk satışında öne çıkan bir diğer merkezdir. Birleşik Arap Emirlikleri, bu konuda özel bir düzenleme yapmış ve Dubai Multi Commodities Centre (DMCC) bölgesinde kripto işlemleri yasal olarak tanımıştır. Bu bölgede faaliyet gösteren bazı gayrimenkul firmaları, USDT, Bitcoin ve Ethereum gibi dijital varlıkları doğrudan kabul etmektedir.

İsviçre ve Singapur gibi finansal regülasyonları güçlü olan ülkelerde ise kripto ödemeleri, merkezi otoriteler tarafından lisanslı platformlar üzerinden yapılmakta ve her işlem denetlenmektedir. Bu ülkelerde mülkiyet devrinin gerçekleşmesi için zorunlu hale getirilmiştir.

Yine Portekiz, Malta ve Estonya gibi AB üyesi ülkeler, dijital göçmenlere ve yatırımcılara hitap eden düzenlemelerle, taşınmaz alımlarında kripto kabulünü teşvik etmektedir. Bazı bölgelerde kripto ile mülk alınması, gibi teşviklerle desteklenmektedir.

2. Türkiye’de Kripto ile Mülk Alımında Gelecek Beklentileri

Türkiye’de halihazırda kripto varlıklarla doğrudan tapuda işlem yapılması mümkün değildir. Tapu Sicil Müdürlükleri yalnızca Türk Lirası cinsinden satış bedelini kabul etmekte; kripto transferleri, özel hukuk düzeyinde ve tapu dışı şekilde gerçekleşmektedir. Ancak gerek piyasadaki talep gerekse teknolojik altyapı bakımından bu işlemlere karşı ilgi giderek artmaktadır.

Son yıllarda, başta İstanbul, Bodrum, Çeşme ve Sapanca olmak üzere birçok bölgede faaliyet gösteren lüks gayrimenkul danışmanlık firmaları, kripto ile ödeme kabul etmeye başlamıştır. Bu işlemler hâlen bireysel sözleşmelere ve protokollere dayansa da, bazı inşaat firmaları satış ofislerinde kripto kabul edecek teknolojik altyapıları kurmuş durumdadır.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun, kripto varlıklara ilişkin yasal düzenleme taslakları hazırladığı bilinmektedir. Bu düzenlemeler hayata geçtiğinde, kripto cinsinden işlemlerin Maliye Bakanlığı ve MASAK denetiminde kayıt altına alınması sağlanabilir. Ayrıca noter ve tapu sistemlerinin dijital dönüşüme entegre olması durumunda, gelecekte “kripto ile resmi taşınmaz satışı” da mümkün hale gelebilir.

Bu süreçte özellikle iki gelişme önemlidir:

• Kripto Varlıkların Hukuki Tanımı: Türk hukukunda kripto para, menkul kıymet mi, mal mı yoksa dijital varlık mı olarak kabul edilecektir? Bu tanım, sözleşmelerin geçerliliğini ve tapu işlemlerinin altyapısını doğrudan etkileyecektir.
• Kripto varlıkla yapılan alım-satım işlemlerinde hangi kurun esas alınacağı, KDV ve gelir vergisi yükümlülüğünün nasıl hesaplanacağı netleştirilecektir.

3. Lüks Segmentte Kripto ile Satışın Kurumsallaşması

Önümüzdeki yıllarda özellikle 10 milyon TL ve üzeri değere sahip taşınmazların alım-satımında kripto ödemelerin artması beklenmektedir. Bu durum, sadece mülk sahiplerini değil; aynı zamanda emlak ofislerini, tapu müdürlüklerini, noterleri ve doğrudan ilgilendirecektir. Yeni dönemde şunlara ihtiyaç duyulacaktır:

• ,
• sağlayan yerli yazılımlar,
• kripto cinsinden değerleme sistemleri,
• ,
• Tapu ve noter sistemlerine entegrasyon sağlayacak .

4. Avukatların ve Danışmanların Rolü

Bu yeni ekonomik yapının hukuki zeminini oluşturacak olanlar; sözleşme hazırlayan, risk analizi yapan ve tapu işlemlerine eşlik eden olacaktır. Özellikle lüks mülk alımında görev alan avukatlar, sadece klasik sözleşmeleri değil, aynı zamanda kripto ödeme protokollerini, emanet cüzdan denetimlerini, MASAK bildirim süreçlerini ve vergi koruma mekanizmalarını birlikte yürütmelidir.

Yüksek gelir grubuna hitap eden bu özel danışmanlık hizmetleri, gelecekte mülk alım-satımı kadar stratejik bir yatırım danışmanlığı modeli haline gelecektir.

5. Sonuç

Kripto para ile yüksek değerli gayrimenkul alımı, hem Türkiye'de hem de dünyada yükselen bir trend olmakla birlikte, hukuki altyapısı halen gelişmektedir. Bu alanda atılacak düzenleyici adımlar, önümüzdeki yıllarda sektöre yön verecektir. Ancak düzenlemelerden önce de profesyonel sözleşme altyapısı, vergi planlaması, ispat mekanizmaları ve risk analizleriyle bu işlemler . Lüks mülk segmentinde faaliyet gösteren alıcı, satıcı ve aracıların, bu yeni düzende hak kaybı yaşamamaları için mutlaka deneyimli hukukçularla çalışmaları gerekmektedir.

İletişim

Kripto para ile gayrimenkul alımı, tapu işlemleri ve yüksek değerli taşınmazların hukuki sözleşmeleri gibi özel konularda profesyonel danışmanlık almak istiyorsanız bizimle iletişime geçebilirsiniz. Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu olarak, İstanbul genelinde ve özellikle Kadıköy merkezli olarak, lüks mülk alım-satım süreçlerinde size sözleşmesel, vergisel ve tapu hukuku açısından tam koruma sağlayacak danışmanlık hizmeti sunuyoruz.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu
Teknik Yapı Concord, Dumlupınar Mahallesi, Yumurtacı Abdi Bey Cd. Sitesi 2. Etap C Blok, Kat:19 Daire:178, Kadıköy / İstanbul
Telefon: 0532 245 74 66
E-posta: info@inanceker.av.tr
Google Haritalar Konumumuz