Kiracı Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kiracı tahliyesi, özellikle son yıllarda kira artışları ve barınma ihtiyacının yoğunluğu nedeniyle ülkemizde en çok karşılaşılan hukuki ihtilaflardan biri haline gelmiştir. Kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişki, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre düzenlenmekte olup, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının taşınmazdan çıkarılması ancak kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesiyle mümkündür.

Tahliye sürecinde izlenecek usul, kiralananın konut veya işyeri olmasına, tahliye sebebine, kira sözleşmesinin yazılı olup olmadığına, ödeme emirlerine itiraz edilip edilmediğine ve tebligat süreçlerinin doğru yürütülüp yürütülmediğine göre değişiklik göstermektedir. Özellikle icra yoluyla tahliye ve tahliye davası arasında doğru tercih yapılmaması; sürecin gereksiz yere uzamasına, hak kayıplarına ve ciddi maddi zararlara yol açabilmektedir.

İstanbul gibi yoğun nüfuslu büyükşehirlerde ise tahliye süreçleri, mahkemelerin iş yükü ve kiralık taşınmazlara olan talep nedeniyle daha karmaşık hale gelebilmektedir. Bu nedenle kiraya verenlerin, hukuki sürece başlamadan önce hangi tahliye sebebine dayanacaklarını belirlemeleri, delilleri doğru şekilde toplamaları ve süreci usulüne uygun yürütmeleri büyük önem taşır.

Kiracı tahliyesine ilişkin yasal haklar; kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç sebebiyle tahliye, kiralananın amaç dışı veya kötü kullanımı, tahliye taahhüdü verilmesi, yeniden inşa veya imar gibi hukuki olarak sınırları belirlenmiş durumlarla sınırlıdır. Bu durumların her biri farklı süreler, farklı başvuru yolları ve farklı hukuki sonuçlar doğurur.

Aşağıda; kiracı tahliyesine ilişkin tüm hukuki süreçler, tahliye sebepleri, icra ve dava yoluyla tahliye yöntemleri, süreler, masraflar, kiracının hakları ve İstanbul’daki yerel uygulama farklılıkları kapsamlı şekilde ele alınmaktadır. Kiraya verenlerin, hukuki risk yaşamamak adına adımları dikkatle planlaması ve gerektiğinde hukuki danışmanlık alması son derece önemlidir.

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kiracı tahliyesi, kiraya verenin, kira sözleşmesinden doğan haklarına dayanarak kiracının taşınmazı boşaltmasını talep ettiği hukuki süreci ifade eder. Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için mutlaka yasal bir sebebe ve usule uygun işleyen bir süreç gereklidir. Tahliye talebi; konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu, icra yoluyla tahliyede ise İcra ve İflas Kanunu hükümlerine dayanılarak yapılır.

Kira ilişkisi devam ettiği sürece kiracının, kira sözleşmesiyle güvence altına alınmış bir kullanım hakkı vardır. Dolayısıyla kiracı, kanunda düzenlenen haller dışında kiraya verenin tek taraflı beyanıyla taşınmazdan çıkarılamaz. Tahliye kararı alınması, bazı durumlarda icra müdürlüğü aracılığıyla ödeme ve tahliye talepli takip başlatılmasıyla, bazı durumlarda ise sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davasıyla mümkündür.

Tahliye süreci; çoğu zaman kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması, kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, kiralananın satılması veya tahliye taahhüdü gibi hukuki sebeplerden kaynaklanır. Bu sebeplerin her biri; delil, süre, başvuru yolu ve hukuki sonuçlar bakımından farklı biçimde değerlendirilir.

Kiracı tahliyesinde en önemli noktalardan biri, tebligat ve sürelerin doğru takip edilmesidir. Örneğin ödeme emrine itiraz edilmesi, tahliyeyi uzatabilir; ihtiyaç sebebiyle tahliye davası ise belli dönemlerde açılabilir. Sürecin tek bir usul hatasıyla bile zarar görmesi, kiraya veren bakımından ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.

Kiracı tahliyesi yalnızca kiraya verenin haklarını korumak için değil, aynı zamanda kiracının haksız tahliyeye maruz kalmasını engellemek için de düzenlenmiş hassas bir hukuk alanıdır. Bu nedenle tahliye aşamalarının doğru belgelerle desteklenmesi, hukuki çerçevenin net bir şekilde çizilmesi ve her adımın dikkatle yürütülmesi gerekmektedir.

Aşağıdaki bölümlerde tahliye sebepleri ayrı ayrı ele alınacak; hangi durumda hangi yolun izlenmesi gerektiği, sürecin nasıl başladığı ve hangi sürelerde sonuçlandığı ayrıntılı olarak açıklanacaktır.

Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Kiracı tahliyesi, ancak kanunda açıkça düzenlenen ve sınırlı sayıda belirlenmiş tahliye sebeplerinin varlığı halinde mümkündür. Her bir tahliye sebebi farklı usuller, farklı süreler ve farklı sonuçlar doğurduğundan, kiraya verenin hangi hukuki sebebe dayanarak tahliye talep edeceğini doğru belirlemesi büyük önem taşır. En yaygın tahliye nedenleri aşağıda başlıklar halinde açıklanmıştır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi (Borç Nedeniyle Tahliye)

Kira borcunun zamanında ve eksiksiz ödenmemesi, tahliyenin en yaygın sebeplerinden biridir. Kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerine dayanarak icra dairesi aracılığıyla ödeme ve tahliye talepli takip başlatabilir. Kiracıya gönderilen ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren tahliye talep edebilir.

Kiracının ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtiraz edilmesi halinde süreç uzayabilir; itirazın kaldırılması veya tahliye davası gündeme gelebilir. Bu nedenle delillerin güçlü şekilde hazırlanması, sürecin doğru yönetilmesi önemlidir.

• Yol: Ödeme ve tahliye talepli icra takibi
• Sonuç: Borcun ödenmemesi halinde tahliye
• Önemli süreler: 7 gün itiraz – 30 gün ödeme süresi

Ödeme ve tahliye talepli takibin pratik adımları için kira tahliye davası yazımıza göz atın.

Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye

Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi halinde, kiraya verenin dava açmaksızın icra yoluyla tahliye talep etme hakkı doğar. Tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra alınmış olmalı ve belli bir tahliye tarihini içermelidir. Aksi halde geçerlilik taşımayabilir.

Belirlenen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalıdır. Bu sürenin kaçırılması halinde yalnızca dava yoluna başvurulabilir.

• Yol: Tahliye taahhüdüne dayalı doğrudan icra takibi
• Önemli süre: Tahliye tarihinden itibaren 1 ay
• Dikkat: Sözleşme imzalanırken alınan taahhüt geçersizdir

Taahhüde dayalı doğrudan icra prosedürünün ayrıntıları için kiracı tahliyesi nasıl yapılır rehberini inceleyin.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

Konut veya işyerinin, kiraya verenin ya da kanunda belirtilen yakınlarının gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı varsa ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir. Bu kapsamda kiraya verenin:

• Kendisi
• Eşi
• Altsoyu ve üst soyu
• Bakmakla yükümlü olduğu kişiler

için kullanma ihtiyacı tahliye sebebi sayılır.

Bu davada süreler önemlidir:

• Sözleşmenin uzama döneminde: İhtar çekmeye gerek olmadan dönem sonunda dava açılabilir.
• Belirli süreli kira sözleşmesinde: Süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Fesih dönem ve bildirim sürelerine dikkat edilir.

Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini titizlikle değerlendirir. Kiraya verenin başka uygun bir taşınmazı bulunması halinde dava reddedilebilir.

Gerçek ve samimi ihtiyaç ölçütleri ile süre hesabı için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası yazımızda kapsamlı açıklamalar yer alır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, aynı kira yılı içinde kira bedelini süresinde ödemeyerek iki defa haklı ihtara sebebiyet verirse, kira döneminin sonunda kiraya veren tahliye davası açabilir. Burada önemli olan ihtarların haklı olması ve aynı kira yılı içinde gerçekleşmesidir.

• Yol: Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası
• Zaman: Kira yılı sonu
• Sonuç: İki haklı ihtar kiracının tahliyesine sebep olabilir

Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın koşulları ve delil örnekleri için İstanbul’da kira uyuşmazlıkları yazısına bakın.

Kötü Kullanım ve Sözleşmeye Aykırılık

Kiracının taşınmaza zarar vermesi, amacı dışında kullanması, komşuluk hukukuna aykırı davranması veya sözleşme hükümlerini ihlal etmesi halinde kiraya veren dava yoluyla tahliye talep edebilir. Bu durumlarda çoğu zaman delil ön plandadır; tutanaklar, komşu beyanları ve görsel kayıtlar etkili olabilir.

Kiralananın Satılması Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın yeni bir malike satılması durumunda, yeni malik taşınmazı kullanma ihtiyacı doğrultusunda tahliye talep edebilir. Satıştan sonra kiracıya gönderilecek ihtarname ile kiracıya:

• Altı ay içinde tahliye
• Sözleşme süresi sonunda tahliye

yönünde iki farklı hukuki yol sunulabilir.

On Yıllık Uzama Süresi Sonrası Tahliye

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden sonra sözleşme kendiliğinden uzar ve kiracı lehine güçlü bir koruma sağlar. Ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

• Zamanlama: Her uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirim
• Yol: Sözleşmenin feshi + tahliye talebi

Ancak bu durumda dahi fesih bildiriminin usulüne ve sürelerine uyulmaması halinde tahliye talebi reddedilebilir.

Görüldüğü üzere, tahliye sebeplerinin belirlenmesi; başvuru yollarının, sürelerin ve delillerin doğru planlanmasını gerektirir. Aşağıda tahliye davası ve icra yoluyla tahliye süreçleri ayrıntılı olarak açıklanacaktır.

Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiracı tahliyesi, her zaman icra yoluyla gerçekleştirilemeyebilir. Tahliye taahhüdünün bulunmadığı, ödeme emrine itiraz edildiği veya ihtiyaç gibi belirli sebeplerin ileri sürüldüğü durumlarda kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Tahliye davasının doğru sebebe dayanarak, usulüne uygun şekilde açılması sürecin başarısı açısından önemlidir.

2023 yılında yürürlüğe giren düzenlemelere göre, konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci işletilmelidir. Bu nedenle, arabuluculuk son tutanağı olmaksızın tahliye davası açılması halinde dava usulden reddedilebilir.

Zorunlu Arabuluculuk Süreci

Kiraya veren, tahliye talebiyle birlikte arabuluculuk başvurusu yaparak kiracıyla görüşmeye davet eder. Görüşme sonucunda:

• Anlaşma sağlanırsa: Anlaşma belgesi ilam niteliği taşır ve gerekirse icra takibine konu edilebilir.
• Anlaşma sağlanmazsa: Düzenlenen son tutanak ile dava açma aşamasına geçilir.

Bu aşamanın dikkatli yürütülmesi, sürecin hızlanması açısından önemlidir. Süreç arabulucu tarafından en fazla 4 hafta içinde sonuçlandırılır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

• Görev: Sulh Hukuk Mahkemesi
• Yetki: Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki)

Bu kural, yargılamanın hızlanması ve delillerin daha etkin değerlendirilmesi amacıyla düzenlenmiştir.

Dava Dilekçesinde Bulunması Gereken Unsurlar

• Kira sözleşmesi
• Tahliye sebebinin açık belirtimi
• Delillerin eksiksiz sunulması
• Tebligat adresleri
• Arabuluculuk son tutanağı

Özellikle tahliye sebebinin yanlış belirlenmesi, davanın reddine yol açabilecek önemli bir hata olarak öne çıkar.

Tahliye Davası Süreç Adımları

Yaygın Hatalar ve Riskler

• Tahliye sebebinin yanlış seçilmesi → Dava reddi riski
• Delil yetersizliği → Sürecin uzaması
• Süre kaçırılması → Hak kaybı
• Yetkisiz mahkemede dava açılması → Usulden red

Tahliye davası her ne kadar kiraya verenin hakkı olsa da, sürecin doğru yürütülmemesi halinde hem zaman hem de mali kayıplar ortaya çıkabilir. Bu nedenle delillerin toplanmasından itirazların yönetilmesine kadar tüm adımların dikkatle planlanması gerekmektedir.

Bir sonraki bölümde, tahliye talepli icra takibinin nasıl başlatılacağı ve ödeme sürecinin kiraya veren açısından ne tür sonuçlar doğurduğu ayrıntılı biçimde açıklanacaktır.

Tahliye Talebi ile İcra Takibi

Kira bedelinin ödenmemesi, kiracı tahliyesi bakımından en hızlı sonuç alınabilecek yollardan biridir. Böyle bir durumda kiraya veren, icra dairesine başvurarak ödeme ve tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu takip türünde amaç hem kira alacağının tahsili hem de kiracının taşınmazdan çıkarılmasıdır.

İcra takibi, tahliye davasına göre daha kısa sürede sonuca ulaşabilmesi nedeniyle uygulamada sıkça tercih edilir. Ancak takip sürecinin doğru yönetilmemesi, kiracının itirazı veya tebligat eksiklikleri süreci uzatabileceğinden dikkatli olunması gerekir.

Adım adım süreç, itiraz senaryoları ve uygulama ipuçları için tahliye ve kira hukuku avukatı sayfamızdan yararlanabilirsiniz.

30 Günlük Ödeme Süresi ve 7 Günlük İtiraz Hakkı

Ödeme ve tahliye talepli takipte kiracıya gönderilen ödeme emrinin içinde iki temel süre yer alır:

• 7 gün içinde borca, imzaya veya her ikisine itiraz edebilir,
• 30 gün içinde kira borcunu ödeyebilir.

Kiracı bu sürelerde adım atmazsa tahliye yolu açılır.

İtiraz Halinde Ne Olur?

Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz ederse takip durur. Bu durumda kiraya verenin:

• itirazın kaldırılması talebinde bulunması veya
• tahliye davası açması

gerekir.

İtirazın kaldırılması sürecinde noter ihtarları, dekontlar, sözleşme gibi belgeler büyük önem taşır. Belgelerin güçlü sunulması hâkimlik aşamasında avantaj sağlar.

Tahliye Emri ve Uygulama

Kiracı 30 gün içinde borcunu ödemez ve ödeme emrine itiraz etmezse icra müdürlüğü tahliye emri düzenleyebilir. Tahliye emri, kiracının belirli süre içinde taşınmazı boşaltmasını zorunlu kılar.

Bu süre dolduktan sonra taşınmaz, icra yolu ile kolluk kuvveti desteğiyle boşaltılabilir.

Hız ve Avantajlar

Tahliye talepli icra takibi, ödeme emri usulü nedeniyle:

• - Dava açılmaksızın başlatılır
• - Tebligat ve sürelerin işletilmesiyle hızlı sonuç alınabilir
• - Kira borcunun tahsili ve tahliye aynı anda sağlanır
• - Genellikle daha düşük maliyetlidir

Takip Süreç Tablosu

Hangi Durumlarda Tercih Edilmeli?

• Kira bedelleri düzenli şekilde ödenmiyorsa
• Kiracıya ulaşılabiliyor ve tebligat sorunu yoksa
• Sözleşme yazılı ve belge temeli güçlü ise
• Kiraya veren hızlı tahliye istiyorsa

Buna karşılık, tahliye taahhüdü gibi daha hızlı yollar mevcutsa icra takibine gerek olmayabilir. Ayrıca kiracı güçlü itirazlar ileri sürerse süreç uzayabileceğinden, delillerin baştan eksiksiz hazırlanması önemlidir.

Bir sonraki bölümde, kiracı tahliyelerinde süre yönetiminin ve tebligat süreçlerinin neden kritik olduğu, hangi zaman dilimlerinin hak kaybına yol açtığı ayrıntılı olarak incelenecektir.

Tahliye Süreçlerinde Kritik Zamanlar ve Hak Kayıpları

Kiracı tahliyesinde en çok yapılan hataların başında sürelerin yanlış hesaplanması gelir. Kira hukukunda birçok hak, belirli zaman dilimleri içinde kullanılması gereken “hak düşürücü süreler”e bağlıdır. Bu sürelerin kaçırılması, tahliye imkânının kaybedilmesine ve kiraya verenin uzun süre mağdur olmasına yol açabilir.

Aşağıda tahliye sebeplerine göre dikkat edilmesi gereken temel süreler özetlenmiştir.

Tebligatın Rolü: Süreler Ne Zaman Başlar?

Kira hukukunda sürelerin başlangıcı çoğu zaman tebliğ tarihi ile bağlantılıdır. Tebligat usulüne uygun yapılmazsa:

• Süreler başlamaz veya geçersiz olur
• Süre hesaplamasında hata yapılır
• Hak kaybı riski ortaya çıkar

Bu nedenle hem kiraya veren hem kiracı, tüm bildirimlerin resmi tebligat kanallarından yapılmasına dikkat etmelidir.

Hak Kaybına Yol Açan En Yaygın Hatalar

• Sözlü uyarılar veya SMS ile ihtar yerine geçeceğini sanmak
• Arabuluculuk zorunluluğunu göz ardı edip doğrudan dava açmak
• İhtarnameyi yanlış adrese göndermek
• Kira sözleşmesinin geçerliliğine ilişkin hatalar
• İspat yükünün gerektirdiği belgeleri toplamadan süreç başlatmak
• Süre hesaplarına tatil günlerini yanlış dahil etmek

Mahkemelerin İş Yükü ve Süre Yönetimi

Konut ve işyeri tahliyelerinde, mahkemelerin iş yoğunluğu süreleri etkileyebilir. Bu nedenle mümkün olan en hızlı yöntem belirlenerek süreç stratejisi oluşturulmalıdır:

Dava mı? Yoksa icra takibi mi?

Örneğin:

• Kira borcu nedeniyle tahliye → genellikle icra takibi daha hızlıdır
• İhtiyaç veya kötü kullanım → tahliye davası kaçınılmazdır

Süre ve yol seçimi, her dosyada ayrı değerlendirilmesi gereken en önemli konulardan biridir.

Bir sonraki bölümde kiracının tahliye sürecindeki hakları ve hukukun kiracıyı hangi durumlarda koruduğu ayrıntılı şekilde ele alınacaktır.

Kiracının Tahliye Emrine Karşı Hakları

Kiracı tahliyesi, yalnızca kiraya verenin haklarını korumak için değil, aynı zamanda kiracının haksız tahliyeye maruz kalmamasını sağlamak için düzenlenmiş bir hukuk alanıdır. Bu nedenle kiracının hem icra takibinde hem de tahliye davasında kullanabileceği çeşitli hukuki haklar bulunmaktadır. Aşağıda, tahliye sürecinde kiracı tarafından ileri sürülebilecek en önemli hak ve itiraz yolları açıklanmıştır.

Ödeme Emrine İtiraz Hakkı

Kiracı, borç nedeniyle başlatılan ödeme ve tahliye talepli icra takibinde ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca, imzaya veya her ikisine itiraz edebilir. Bu itiraz:

• Takibi durdurur
• Kiraya verenin itirazın kaldırılması veya tahliye davası açmasını zorunlu kılar

Böylece kiracıya savunma imkânı tanınır ve tahliye süresi uzayabilir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre İtirazları

Kiracı, tahliye sebebine bağlı olarak sürelerin geçmesi halinde bu durumu ileri sürebilir. Örneğin:

• Tahliye taahhüdünde 1 aylık sürenin kaçırılması
• İhtiyaç sebebiyle tahliyede 1 aylık dava açma süresinin geçmesi
• 10 yıllık uzama sonrası fesih bildiriminin geç yapılması

Sürelerin yanlış işletilmesi halinde dava reddedilebilir.

Kiralananın Kullanımına İlişkin Savunma

Kötü kullanım ileri sürülüyorsa kiracı:

• Zararın kendisinden kaynaklanmadığını
• Sözleşmeye uygun kullanım sağladığını
• Komşuluk hukukuna uygun davrandığını

delillerle ispatlayabilir.

Gerçek Olmayan İhtiyaç İtirazı

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında mahkemeler, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir.

Kiracı aşağıdaki durumları savunabilir:

• Kiraya verenin başka uygun taşınmazının bulunması
• Amacın kira artışı amacı taşıdığı şüphesi
• İhtiyacın geçici veya iyi niyetli olmaması

Böyle bir durumda mahkeme davayı reddedebilir.

Hukuka Aykırı Tebligat İtirazı

Tahliye sürecindeki tüm süreler genellikle tebligatın geçerli yapılması ile işlemeye başlar. Aşağıdaki durumlarda kiracı haklı savunma imkânı bulur:

• Yanlış adrese yapılan tebligat
• Tebligatın usulsüz olması
• Bildirimin kiracıya ulaşmaması

Bu durumda mahkeme veya icra müdürlüğü süreleri yeniden başlatabilir.

Kiracının Korunmasına İlişkin Temel Hukuki İlkeler

Konut hakkı ve barınma ihtiyacı, temel insan hakları kapsamında değerlendirildiğinden kiracının korunmasına yönelik hukuki ilkeler göz önünde bulundurulur:

• İyi niyet değerlendirmesi
• Haksız tahliyenin önlenmesi
• Taraflar arasında denge
• Aşırı zarar doğuracak işlemlerin engellenmesi

Kiralık Konut Bulma Güçlüğü (Uygulamada Etkisi)

Özellikle büyükşehirlerde kira piyasasındaki yoğunluk ve yüksek fiyatlar, mahkemelerin tahliye süreçlerini değerlendirirken daha hassas bir denge gözetmesine neden olabilir. Ancak bu durum, tahliye sebebi mevcutsa hukuki sürecin uygulanmasına engel değildir.

Sonuç

Tahliye süreci yalnızca kiraya verenin talebiyle değil; kiracının da savunma ve itiraz haklarını etkin biçimde kullanmasıyla ilerler. Bu nedenle, her iki tarafın da süreci hukuka uygun adımlarla yürütmesi esastır.

Bir sonraki bölümde tahliye masrafları, yargılama giderleri ve sürecin ne kadar sürdüğü uygulama dengesiyle açıklanacaktır.

Tahliye Davası Masrafları ve Süreci Etkileyen Faktörler

Tahliye davaları ve tahliye talepli icra takipleri, çeşitli yargılama giderleri ve masraflarla birlikte yürütülür. Bu masraflar; harç, tebligat, keşif, bilirkişi, arabuluculuk ve icra uygulama giderleri gibi kalemlerden oluşabilir. Ancak sürecin uzunluğu ve masrafların değişkenliği, tahliye nedenine, tarafların tutumuna ve delillerin durumuna göre farklılaşır.

Tahliye Sürecinde Genel Masraf Kalemleri

• Yargılama harçları: Dava açılırken veya icra takibi başlatılırken ödenir.
• Tebligat giderleri: Bildirimlerin usule uygun yapılabilmesi için zorunludur.
• Arabuluculuk giderleri: Zorunlu olduğu için dikkate alınmalıdır; anlaşma sağlanırsa ilam niteliği doğurur.
• Bilirkişi veya keşif giderleri: Kiralananın kullanımı veya ihtiyaç sebebi iddiasında gerekebilir.
• İcra uygulama masrafları: Tahliye emrinin uygulanması gerekirse ortaya çıkar.

Davanın sonunda haksız çıkan taraf, yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir. Bu nedenle iddiaların güçlü delillerle desteklenmesi önemlidir.

Tahliye Süresi Ne Kadardır?

Kiracı tahliyesi süreçlerinde sabit bir zaman dilimi vermek mümkün değildir. Süreleri uzatan veya kısaltan birçok unsur bulunur:

• Tahliye sebebi (Örneğin borç nedeniyle icra takibi genelde daha hızlıdır)
• Kiracının itiraz edip etmediği
• Mahkemelerin iş yoğunluğu
• Delillerin toplanma süresi
• Tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı
• Taraflar arasındaki uzlaşma ihtimali

İstanbul gibi büyükşehirlerde mahkeme yoğunluğu daha yüksek olduğundan, tahliye davası süreçleri bazı ilçelerde daha uzun sürebilir. Ancak doğru stratejiyle icra yoluyla tahliye gibi daha hızlı sonuç verebilecek yöntemler tercih edilebilir.

Süreci Uzatan En Yaygın Sebepler

• İtirazlar ve delil toplama aşamalarının uzun sürmesi
• Usulsüz tebligat nedeniyle sürelerin yeniden başlaması
• Tarafların yargılamayı uzatmaya yönelik davranışları
• Dava sebebinin doğru belirlenmemesi

Sürelerin yanlış yönetilmesi, kiraya veren bakımından ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle her adımın yasal süreler içinde planlanması büyük önem taşır.

Arabuluculuk Sürecinin Süreye Etkisi

Arabuluculuk süreci genellikle kısa bir zaman diliminde sonuçlanır ve anlaşma sağlanırsa dava süreci tamamen ortadan kalkabilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak ile tahliye davasına veya icra takibine aynı gün içerisinde başlanabilir.

Belge Hazırlığının Süreye Etkisi

Dava açılmadan önce sözleşmelerin, ödeme kayıtlarının, ihtarların ve diğer tüm belgelerin eksiksiz hazırlanması, sürecin önemli ölçüde hızlanmasını sağlar. Eksik belgeler talep edildiğinde yargılamanın uzaması kaçınılmazdır.

Pratikte Süreci Hızlandıran Unsurlar

• Uygun tahliye sebebinin seçilmesi
• Doğru icra veya dava yolunun tercih edilmesi
• Delillerin tam ve zamanında sunulması
• Tebligat adreslerinin doğru belirlenmesi
• Arabuluculukta makul çözümlerin değerlendirilmesi

Tüm bu faktörler göz önüne alındığında, tahliye sürecinin uzmanlık gerektiren ve dikkatle takip edilmesi gereken bir hukuki süreç olduğu açıktır.

Bir sonraki bölümde, kiracı tahliyesinde avukatın rolü ve hukuki risk yönetiminin neden hayati önem taşıdığı ele alınacaktır.

Tahliyede Avukatın Rolü ve Risk Yönetimi

Kiracı tahliye süreçleri, yalnızca yasal hakların ileri sürülmesi değil; aynı zamanda risklerin doğru yönetilmesi gereken teknik bir hukuk alanıdır. Hangi tahliye sebebine dayanılacağı, hangi yöntemin seçileceği (icra takibi mi tahliye davası mı), sürelerin nasıl takip edileceği ve hangi delillerin kullanılacağı gibi hususlar sürecin sonucunu doğrudan etkiler.

Bu nedenle yanlış atılan tek bir adım bile sürecin aylarca, hatta yıllarca uzamasına yol açabilir. Planlama aşamasında yapılan hatalar, hem kiraya veren hem de kiracı bakımından ciddi sonuçlar doğurabilir.

Hangi Yolun Tercih Edileceğinin Belirlenmesi

Tahliye sebeplerinin her biri farklı bir usul gerektirir. Örneğin:

• Kira borcu nedeniyle tahliye → ödeme ve tahliye talepli icra takibi
• Tahliye taahhüdü → doğrudan icra ile tahliye
• İhtiyaç ve kötü kullanım → sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası

Bu ayrım, hem sürecin hızını hem de hukuki başarı şansını belirler.

Delil Yönetimi ve İspat Yükü

Tahliye sürecinde delillerin zamanında ve eksiksiz biçimde sunulması kritik önem taşır. Delil eksikliği:

• İtirazların güç kazanmasına
• Yargılamanın uzamasına
• Hatta tahliye talebinin reddine

neden olabilir.

Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, ihtarnameler, tanık beyanları, kullanımın kötü olduğuna dair teknik raporlar çoğu dosyada belirleyici rol oynar.

Sürelerin Doğru Yönetimi

Tahliye hukukunda süreler çoğu zaman hak düşürücü niteliktedir. Sürelerin kaçırılması;

• Hukuki hakların kaybına
• Yeni dönem sonuna kadar bekleme zorunluluğuna
• Alacak zincirinin büyümesine

yol açabilir.

Tebligat Stratejisinin Önemi

Birçok tahliye dosyasında gecikme sebeplerinin başında tebligat hataları yer alır. Doğru adres tespiti ve usule uygun bildirimler, sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından hayati önem taşır.

Uzlaşma İmkanlarının Değerlendirilmesi

Her uyuşmazlık dava ile çözülmek zorunda değildir. Zorunlu arabuluculuk;

• Sürenin kısalmasına
• Tarafların karşılıklı zararlarının minimize edilmesine
• Süreçte gizliliğin korunmasına

katkı sağlayabilir.

Risklerin Minimize Edilmesi

Stratejik hata ve eksikliklerin tahliyeye etkisi yüksek olduğundan, sürecin başında doğru planlama yapılması kilit öneme sahiptir. Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde yargılama yoğunluğunun etkisi düşünüldüğünde:

• Hangi ilçede daha hızlı sonuç alınabileceği
• Delil toplama sürecinin nasıl optimize edileceği
• Süre takibinin ne şekilde yapılacağı

ayrıntılı şekilde değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak tahliye süreçleri, hem kiraya verenin hem kiracının haklarını koruyan bir denge mekanizmasına sahiptir. Sürecin öngörülebilir, doğru ve hızlı şekilde yürütülebilmesi için hukuki yol haritası oluşturulması önem taşır.

Bir sonraki bölümde, İstanbul’da tahliye davalarının özelliklerine ve bölgesel uygulama farklılıklarına değinilecektir.

İstanbul’da Kiracı Tahliyesi (Yerel Uygulamalar ve Süreler)

İstanbul, Türkiye’nin en yoğun nüfusa sahip şehri olduğundan kiracı tahliyesi süreçleri burada farklı uygulama dinamikleri ve yargılama süreleri ile karşımıza çıkar. Taşınmaz fiyatlarının ve kira bedellerinin yüksekliği, uyuşmazlıkların daha sık ve daha karmaşık hale gelmesine neden olmaktadır. Bu nedenle İstanbul’da tahliye süreçleri, diğer şehirlere göre daha titiz planlama gerektirir.

İstanbul’daki Mahkemelerin İş Yükü

İstanbul’da sulh hukuk mahkemelerinin iş yoğunluğu fazladır. Bu durum, özellikle:

• İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında
• Kötü kullanım ve delil gerektiren uyuşmazlıklarda
• Bilirkişi ve keşif işlemlerinin gerektiği durumlarda

sürelerin uzamasına yol açabilir.

Buna karşılık, ödeme ve tahliye talepli icra takipleri genellikle daha hızlı ilerlemektedir. Bu nedenle doğru yöntemin seçimi, İstanbul’da sürecin başarısı açısından kritik öneme sahip olur.

Yerel Tebligat ve Adres Tespiti Sorunları

İstanbul’da kiracının taşınma ihtimalinin yüksek olması, tebligat sorunlarının sık yaşanmasına neden olabilir. Tebligat; sürelerin başlaması, icra işlemlerinin ilerlemesi ve hak kayıplarının önlenmesi açısından hayati önem taşır.

Bu nedenle:

• Adres kayıt sistemi kontrolleri
• Komşu ve bina yönetimi beyanlarıyla adres doğrulamaları
• Tebligatın usulüne uygun şekilde tekrar edilmesi

süreç planlamasında baştan değerlendirilir.

Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar ve Yakın İlçelerde Uygulama Pratiği

İstanbul Anadolu Yakası’nda yer alan Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar, Maltepe ve benzeri bölgelerde kiralık konut yoğunluğu ve yüksek kira rakamları tahliye uyuşmazlıklarını daha sık gündeme getirir. Ayrıca yoğun nüfus ve ticari işletme fazlalığı nedeniyle:

• Kiraya veren – kiracı uyuşmazlıkları daha hızlı yargıya taşınır
• Tebligat süreci daha etkin yürütülebilir
• Delil tespiti ve keşif daha hızlı planlanabilir

Bu da Anadolu Yakası’nın bazı ilçelerinde süreçlerin nispeten daha sistematik ilerlemesine katkı sağlar.

İlçe bazlı pratik ve başvuru stratejileri için İstanbul’da kira uyuşmazlıkları: tespit, tahliye ve çözümler yazımıza bakın.

Uzlaşma Kültürünün Etkisi

İstanbul’da tahliye sürecinde taraflar, çoğu zaman yargılama sürecinin uzunluğu ve ekonomik etkiler nedeniyle uzlaşmayı değerlendirme eğilimindedir. Zorunlu arabuluculuk uygulaması da bu eğilimi desteklemektedir.

İstanbul Piyasasındaki Kira Dinamikleri

Kira artış oranları, taşınmaz değerleri ve taşınma maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle kiracı – kiraya veren ilişkilerindeki uyuşmazlıklar hızla hukuki sürece dönüşebilir. Bu durum, doğru stratejinin belirlenmesini ve zaman planlamasının titizlikle yapılmasını zorunlu kılar.

Sonuç

İstanbul’da kiracı tahliye süreçleri, hem hukuki hem de ekonomik açıdan geniş etkiler doğurur. Yerel dinamiklerin doğru analiz edilmesi, tebligatın dikkatle yürütülmesi, yargılama yoğunluğunun dikkate alınması ve delillerin titizlikle hazırlanması; sürecin sağlıklı, hızlı ve hukuka uygun ilerlemesi için gerekli temel unsurlardır.

Bir sonraki bölümde, sık sorulan sorular üzerinden tahliye süreçlerinde en çok merak edilen konular açıklanacaktır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı kira ödemezse kaç günde tahliye edilir?

Kira borcunun ödenmemesi halinde başlatılan ödeme ve tahliye talepli icra takibinde:

• 7 gün itiraz süresi
• 30 gün ödeme süresi

bulunmaktadır. Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse tahliye emri düzenlenebilir. Bu süreç sonunda kiracı taşınmazı boşaltmazsa icra yoluyla tahliye uygulanabilir.

Tahliye taahhüdü olmadan kiracı çıkarılabilir mi?

Evet. Tahliye taahhüdü bulunmasa da:

• İhtiyaç sebebiyle tahliye
• İki haklı ihtar
• Kötü kullanım ve sözleşmeye aykırılıklar
• Kiralananın satılması
• 10 yıllık uzama süresinin dolması

gibi sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür.

İhtiyaç sebebiyle tahliye ne kadar sürer?

Bu süre belirli değildir; mahkemenin iş yükü, delillerin durumu ve kiracının itirazları süreci uzatabilir. Kiraya verenin:

• İhtiyacının gerçek ve samimi olduğunu
• Başka uygun taşınmazı bulunmadığını

ispat etmesi gerekir. Bu nedenle dava süreci her somut olayda ayrı şekilde değerlendirilmelidir.

Tahliye davası masraflarını kim karşılar?

Yargılama sonunda haksız çıkan taraf, yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir. Ancak süreç boyunca tebligat, delil toplama ve icra işlemleri gibi giderler ortaya çıkabilir.

Satın alınan evde kiracı varsa, kiracı hemen çıkar mı?

Kiralananın yeni malike satılması durumunda kiracı:

• Satıştan sonra 1 ay içinde ihtar
• 6 ay içinde tahliye veya dönem sonunda tahliye

esasına göre korunur. Kiracı hemen çıkarılması çoğu durumda mümkün değildir.

Tahliye emrine itiraz edilirse süreç ne olur?

Tahliye emrine veya ödeme emrine yapılan itiraz:

• Takibi durdurur
• Kiraya verenin itirazın kaldırılması veya dava açması gerekebilir

Delillerin gücü, sürecin hızını doğrudan etkiler.

Kiracı evde oturmayı bırakıp anahtarı teslim etmezse?

Kiracının taşınmazı fiilen terk etmesi hukuken tahliye anlamına gelmez. Kiraya verenin:

• Teslim tutanağı
• Durum tespiti
• Gerekirse terkin davası

gibi adımları takip etmesi gerekir.

Kira artışı kabul etmeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Kira artışı uzlaşıyla belirlenemiyorsa:

• Kira bedelinin tespiti davası
• Belirli koşullar altında tahliye

süreci gündeme gelebilir. Ancak yalnızca artış talebiyle tahliye söz konusu olmaz.

Artış oranı tartışmalarında izlenecek yol ve dava hazırlığı için kira bedelinin tespiti davası içeriğimizi inceleyin.

Kiracı taşınmazı kötü kullanıyorsa ne yapılabilir?

Kiracı kiralanana zarar veriyor, komşuluk hukukuna aykırı davranıyor veya amacı dışında kullanıyorsa:

• Delil toplanmalı
• İhtar gönderilmeli
• Tahliye davası açılabilir

Kiracıya tebligat ulaştı mı nasıl anlaşılır?

Tebligat, yasal prosedüre uygun şekilde yapıldığında:

• P.T.T. tebligat sistemi
• Tebligat mazbatası
• UETS/Elektronik tebligat kaydı

üzerinden kontrol edilebilir. Tebligat geçersizse süreler başlamaz.

Tahliye sürecinde kiracının eşyaları ne olur?

İcra yoluyla tahliyede eşyalar icra müdürlüğü gözetiminde kayıt altına alınır. Kanuna aykırı şekilde kiracının eşyalarına müdahale edilmesi hukuki sorumluluk doğurabilir.

Kiracı tahliye süreçleri; süre, delil, tebligat ve hukuki sebep açısından hassas bir değerlendirme gerektirir. Bu nedenle her adımın dikkatle planlanması, hem sürecin hızlanmasını hem de hak kayıplarının önlenmesini sağlar.

Google Haritalar Konumumuz