Bankadan Mal Kaçırma ve Muvazaa Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı tapu devirleri, uygulamada en sık karşılaşılan ve çoğu zaman yüksek dava değerine sahip uyuşmazlıkların başında gelmektedir. Özellikle banka kredisi borcu, icra takibi, haciz riski veya alacaklıların takip baskısı altında olan kişiler tarafından taşınmazların yakın akrabalara, eşe, çocuklara veya güvendikleri üçüncü kişilere devredilmesi, hem Türk Borçlar Kanunu hem Türk Medeni Kanunu hem de İcra ve İflas Kanunu bakımından ciddi hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Bu tür işlemler, görünürde geçerli bir satış veya bağış sözleşmesi izlenimi verse de çoğu durumda gerçekte taşınmaz malikinin borçlarını ödemekten kaçınma ve malvarlığını alacaklılardan gizleme amacı taşıdığı tespit edilmektedir.

Uygulamada bu tür devirlerde bedelsiz işlem yapılması, rayiç değerin çok altında bir bedel gösterilmesi, satış bedelinin banka kayıtlarında veya taraflar arasında fiilen ödenmemiş olması, taşınmazı devralan kişinin malvarlığı ve ödeme gücüyle çelişkili şekilde işlem yapması gibi unsurlar muvazaa şüphesini güçlendiren en önemli göstergeler arasında yer almaktadır. Bu nedenle bankadan mal kaçırma amacıyla gerçekleştirilen tapu devirleri, mahkemeler tarafından çoğu zaman gerçek iradeyi yansıtmayan, alacaklıları zarara uğratmak amacıyla yapılan muvazaalı işlemler olarak kabul edilmekte ve tapu iptal ve tescil davasına konu edilmektedir.

Tapu iptal ve tescil davasının temel amacı, görünürde yapılan işlemin gerçek iradeyi yansıtmadığının ispatlanması sonucunda taşınmazın hukuken gerçek maliki adına yeniden tapuya tescil edilmesidir. Bu davalar, alacaklıların korunması ve hukuki güvenliğin sağlanması açısından büyük önem taşımaktadır. Zira borçlunun malvarlığını alacaklılardan kaçırması, hem alacaklının hukuk düzeni içindeki korunma hakkını ortadan kaldırmakta hem de ekonomik hayatın güvenilirliğine zarar vermektedir. Bu nedenle bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı devirler, yargı organları tarafından sıkı şekilde denetlenmekte; somut olayın özellikleri, taraflar arasındaki ilişki, ödeme hareketleri ve işlem zamanı titizlikle incelenmektedir.

Yargıtay içtihatlarında da istikrarlı şekilde kabul edildiği üzere, borçlu tarafından icra takibinden veya banka tarafından başlatılan yasal süreçlerden hemen önce gerçekleştirilen taşınmaz devirleri, muvazaa karinesini güçlendirmekte ve çoğu zaman alacaklıların haklarını bertaraf etmeye yönelik tasarruflar olarak değerlendirilmektedir. Bu kapsamda tapu iptal ve tescil davası, hem borçlu-alacaklı ilişkilerinde hem de aile içi malvarlığı devri uyuşmazlıklarında sık başvurulan etkili bir hukuki yoldur.

Bu makalenin amacı, bankadan mal kaçırma ve muvazaa nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarının hukuki dayanaklarını, uygulama alanlarını, ispat yöntemlerini, dava açma şartlarını ve Yargıtay uygulamasını detaylı şekilde incelemek; uygulamada en çok karşılaşılan sorunlara akademik ve sistematik bir yaklaşım sunmaktır. Makale, özellikle taşınmazını yakınlarına devreden borçlulara karşı haklarını korumak isteyen alacaklılar, icra süreciyle karşı karşıya kalan kişiler ve vekaletname ile yapılan tapu devirleri nedeniyle mağdur olan taşınmaz sahipleri açısından önemli bilgiler içermektedir.

1. Giriş: Bankadan Mal Kaçırma ve Muvazaalı Tapu Devri

1.1. Bankadan Mal Kaçırma Amacıyla Yapılan Tapu Devri

Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan tapu devirleri, borçlunun mevcut veya muhtemel banka borçlarına ilişkin icra ve haciz tehdidinden kaçınmak için taşınmazını üçüncü kişilere devretmesi şeklinde ortaya çıkmaktadır. Bu tür işlemlerde borçlu, görünürde hukuka uygun bir satış veya bağış işlemi gerçekleştirmiş gibi görünse de gerçekte malvarlığını alacaklıların erişiminden uzaklaştırmayı hedeflemektedir. Bankaların kredi sözleşmelerinden doğan alacakları, çoğu durumda ipotek teminatıyla veya borçlunun diğer malvarlığı unsurlarıyla güvence altına alınmakta olup; borçlunun ödeme güçlüğü yaşaması halinde bankalar hızlı şekilde icra takibi başlatabilmektedir. İşte bu aşamada borçlu tarafından gerçekleştirilen taşınmaz devri, alacaklıların alacağına kavuşmasını engellediği ölçüde muvazaalı nitelik kazanabilmektedir.

Uygulamada özellikle kredi borcu nedeniyle banka tarafından haciz ve ipotek tesisi girişimlerinin başlamasından hemen önce yapılan tapu devirleri, mahkemeler tarafından kuvvetli bir muvazaa göstergesi olarak kabul edilmektedir. Borçlunun finansal açıdan zor durumda olması, banka hesap hareketlerinin olağan dışı şekilde azalması, icra takibi riskinin gündeme gelmesi ve kısa süre içerisinde taşınmaz devrinin gerçekleşmesi gibi unsurlar, muvazaa şüphesini destekleyen temel faktörlerdir. Bu noktada mahkemeler, somut olayın ekonomik gerçekliği ile tapu işleminin hukuki görünümü arasındaki çelişkiye dikkat ederek, taşınmaz devrinin gerçek iradeyi yansıtıp yansıtmadığını araştırmaktadır.

1.1.1. Alacaklılardan Mal Kaçırma

Bankadan mal kaçırma kavramı çoğu zaman yalnızca bankalara yönelik borç ilişkisini değil, aynı zamanda diğer alacaklılara karşı da malvarlığının korunmasını hedeflemektedir. Borçlu, banka dışında şahıs alacaklıları, ticari ilişkiden doğan borçlar veya kefalet sorumluluğu nedeniyle de malvarlığını kaybetme riskiyle karşılaşabilir. Bu durumda borçlu, taşınmazını güven duyduğu bir yakın akrabasına veya üçüncü bir kişiye devrederek, alacaklıların haciz ve satış taleplerini sonuçsuz bırakmaya çalışır. İşte bu tür işlemler, hem tasarrufun iptali hükümleri hem de muvazaa çerçevesinde hukuki değerlendirmeye tabi tutulmakta ve alacaklıların korunması amacıyla geçersiz sayılabilmektedir.

Yargıtay da yerleşik içtihatlarında, borçlu kişinin malvarlığını alacaklılardan kaçırmak amacıyla yaptığı taşınmaz devirlerinin iptal edilebileceğini açıkça belirtmektedir. Özellikle borçlu ile devralan kişinin yakın hısım olması, aralarında sıkı sosyal ve ekonomik bağ bulunması, satış bedelinin gerçekte ödenmemiş olması ve devrin icra veya haciz tehdidi altında gerçekleştirilmesi durumlarında muvazaa tespiti çok daha kolaylaşmaktadır. Bu nedenle bankadan mal kaçırma ve alacaklılardan mal kaçırma olguları çoğu zaman iç içe geçmekte ve hukuki açıdan birlikte değerlendirilmesi gereken kavramlar hâline gelmektedir.

1.1.2. Banka Kredi ve İcra Takibi Riski

Banka kredisi borçlarında temerrüt oluşması halinde banka, alacağın tahsili amacıyla hızlı ve etkili hukuki yolları kullanma yetkisine sahiptir. Bu kapsamda banka tarafından başlatılan icra takibi, borçlunun taşınmazlarına haciz uygulanmasına, ipotek tesis edilmesine veya mevcut ipoteğin paraya çevrilmesine yol açabilir. Borçlunun bu süreci engellemek amacıyla taşınmazını üçüncü kişilere devretmesi durumunda, alacaklıların hukuki koruması devreye girer ve tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir. Bu davalarda borçlunun taşınmazı devretme amacı, devrin zamanı, bedelin gerçekliği ve borçlunun finansal durumu mahkemeler tarafından titizlikle incelenmektedir.

Yargıtay uygulamasında, icra takibinin başlamasından önce veya hemen sonra gerçekleştirilen taşınmaz devirleri, "alacaklılardan mal kaçırma amacı" yönünden ciddi bir karine oluşturmaktadır. Bu nedenle banka kredisi nedeniyle ödeme güçlüğü yaşayan ve hakkındaki takip prosedürü başlatılan borçlunun, taşınmazını devretmiş olması durumunda tapu iptal ve tescil davası açılması çoğu zaman kaçınılmaz hâle gelmektedir. Bu davalarda alacaklılar, muvazaa iddiasını ileri sürerek taşınmazın gerçek maliki adına yeniden tescilini talep edebilmekte ve böylece alacağın tahsilini güvence altına alabilmektedir.

1.2. Muvazaa Kavramının Hukuki Niteliği

Muvazaa, Türk Borçlar Kanunu m.19–20 hükümlerinde düzenlenen ve tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine aykırı olarak görünüşte bir işlem yapmaları hâlinde ortaya çıkan hukuki bir kavramdır. Muvazaalı işlemlerde taraflar, dış dünyaya karşı geçerli bir sözleşme yapmış gibi görünseler de aralarında gizli bir anlaşma bulunmakta ve gerçekte hukuki sonuç doğurmasını istemedikleri bir işlem yaratmaktadırlar. Özellikle tapu devirlerinde görülen muvazaalı işlemler, taşınmazın tapuda alıcı adına tescil edilmiş olmasına rağmen gerçekte malikiyetin devredilmediği, bedelin ödenmediği veya tarafların işlemle ilgili farklı bir iradeye sahip oldukları durumlarda gündeme gelmektedir.

Muvazaa; mutlak muvazaa ve nisbi muvazaa olmak üzere iki şekilde ortaya çıkabilir. Mutlak muvazaada taraflar gerçekte hiçbir hukuki işlem yapma niyetinde değildir; yalnızca üçüncü kişileri yanıltmak amacıyla görünüşte bir sözleşme yaparlar. Nisbi muvazaada ise taraflar görünüşte bir işlem yaparlar ancak gizli bir anlaşma ile farklı bir hukuki ilişkiyi gerçekleştirmeyi amaçlarlar. Bankadan mal kaçırma ve tapu devri uyuşmazlıklarında çoğunlukla nisbi muvazaa söz konusudur; taraflar tapuda satış gösterirken gerçekte bağış niteliğinde bir devrin gerçekleştiği veya taşınmazın malikiyetinin fiilen devredilmediği tespit edilmektedir.

Yargıtay uygulamasında muvazaa iddiasının ileri sürülebilmesi ve ispatlanabilmesi için tarafların gerçek iradesinin ortaya konulması büyük önem taşımaktadır. Muvazaa iddiası, yazılı delil ile ispat edilmesi gereken bir husus olmakla birlikte, Yargıtay içtihatları uyarınca yakın akrabalık ilişkisi, bedelsiz veya düşük bedelli devir, ödeme gücü bulunmayan kişinin taşınmazı devralması, satış bedelinin banka kayıtlarında yer almaması gibi olgular kuvvetli karineler olarak kabul edilmekte ve mahkemeler bu karineler ışığında muvazaa tespitinde bulunmaktadır.

1.3. Tapu İptal ve Tescil Davasının Amacı

Tapu iptal ve tescil davasının temel amacı, görünürde yapılan tapu devrinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi ve taşınmazın hukuken gerçek malik adına yeniden tescil edilmesidir. Bu dava türü, hem alacaklıların haklarını korumak hem de taşınmaz mülkiyetinin hukuki güvenliğini sağlamak açısından büyük önem taşımaktadır. Borçlunun malvarlığını alacaklılardan kaçırması, hukuki düzenin korumayı amaçladığı mülkiyet ve alacak güvencesini ortadan kaldırdığı için hukuk düzeni tarafından himaye edilmemektedir.

Bu nedenle mahkemeler, muvazaalı tapu devirlerini tespit etmeleri hâlinde tapu kaydının iptaline ve taşınmazın borçlu adına yeniden tesciline karar verebilmektedir. Böylece alacaklılar, borçlu adına kayıtlı taşınmaz üzerinde haciz ve satış işlemleri yapabilmekte; alacağın tahsil edilmesi mümkün hâle gelmektedir. Bu yönüyle tapu iptal ve tescil davası, bankaların ve diğer alacaklıların alacaklarını güvence altına almak için en etkili hukuki yollardan biridir.

1.4. Alacaklıların Korunması Bakımından Önemi

Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan taşınmaz devirleri, yalnızca banka alacakları bakımından değil, ekonomik düzenin işleyişi ve hukuki güvenlik açısından da ciddi sakıncalar doğurmaktadır. Borçlunun malvarlığını gizlemesi, alacaklıların alacağına kavuşmasını engellemekte ve ekonomik ilişkilerde güven unsurunu zayıflatmaktadır. Bu nedenle hukuk sistemi, alacaklıların korunmasını sağlamak amacıyla muvazaalı işlemleri geçersiz saymakta ve tapu iptal ve tescil yoluyla taşınmazın gerçek malik adına yeniden kayıt altına alınmasını mümkün kılmaktadır.

Yargıtay içtihatlarında da alacaklıların korunmasının hukuki düzenin temel prensiplerinden biri olduğu vurgulanmakta; bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan devirlerin alacaklıları zarara uğratması hâlinde bu tür işlemlerin iptal edilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu kapsamda tapu iptal ve tescil davası, hem alacaklının hakkını koruyan hem de ekonomik düzenin sağlıklı şekilde işlemesini temin eden önemli bir hukuki mekanizma olarak değerlendirilmektedir.

2. Muvazaanın Hukuki Dayanakları ve Normatif Çerçeve

2.1. Türk Borçlar Kanunu Hükümleri

Muvazaa kavramının temel hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu m.19 ve m.20 hükümleridir. TBK m.19, tarafların gerçek iradelerine aykırı olarak yaptıkları görünüşteki sözleşmelerin hükümsüz olduğunu düzenlemekte; m.20 ise muvazaa hâlinde taraflar arasındaki gizli anlaşmanın geçerlilik şartlarını belirlemektedir. Buna göre, taraflar üçüncü kişileri aldatmak amacıyla görünürde bir sözleşme yapmışlarsa, bu işlem hukuki sonuç doğurmaz ve muvazaa nedeniyle geçersiz sayılır. Tapu devirlerinde ise görünürde yapılan satış sözleşmesi, gerçekte bağış niteliğinde olabilir veya tarafların malikiyeti devretme iradesi hiç bulunmayabilir.

TBK hükümleri uyarınca muvazaa iddiasının ispat yükü, muvazaa iddiasını ileri süren tarafa aittir. Ancak uygulamada bu ispat yükünün yerine getirilmesi çoğu durumda dolaylı deliller ve karineler yoluyla mümkün olabilmektedir. Özellikle taşınmaz devrinin bedelsiz yapılması, satış bedelinin banka kayıtlarında yer almaması, bedelin elden ödendiği iddiasının ispatlanamaması ve alıcının ödeme gücünün bulunmaması gibi unsurlar mahkemeler tarafından güçlü muvazaa göstergeleri olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davalarında TBK m.19–20 hükümleri, muvazaa iddiasının temel hukuki dayanağını oluşturmaktadır.

2.1.1. TBK m.19–20 Muvazaa Düzenlemesi

TBK m.19, irade ile beyan arasındaki uyumsuzluk hâlinde sözleşmenin hükümsüz olduğunu açıkça belirtmektedir. Muvazaalı işlemlerde tarafların gerçek iradelerini gizlemeleri, hukuki işlemin esas unsurlarının gerçekte var olmaması veya gerçek bir ekonomik karşılık bulunmaması hâllerinde sözleşme geçersiz kabul edilmektedir. TBK m.20 ise görünürdeki işlemden bağımsız olarak taraflar arasında gizli bir sözleşmenin varlığı hâlinde bu gizli sözleşmenin geçerlilik şartlarını değerlendirmeyi düzenlemektedir. Ancak gayrimenkul devrinde gizli sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekil şartlarının yerine getirilmiş olması zorunludur.

2.2. Türk Medeni Kanunu Hükümleri

Tapu iptal ve tescil davalarının en önemli dayanaklarından biri Türk Medeni Kanunu’dur. TMK m.1023 hükmüne göre tapu siciline güven ilkesi, iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasını amaçlamaktadır. Ancak muvazaalı işlem söz konusu olduğunda, tapu kaydına güven ilkesi sınırlandırılmakta ve gerçek malikiyet ilişkisi esas alınmaktadır. Zira muvazaa hâlinde tapu kaydı gerçeği yansıtmamakta, yalnızca görünürde bir hukuki durum oluşturmaktadır. Bu nedenle muvazaalı tapu devri, tapu siciline güven ilkesinden yararlanamaz.

TMK m.1024 ise tapu sicilinin düzeltilmesini düzenlemekte olup, hukuka aykırı veya gerçeğe aykırı kaydın iptal edilmesine olanak sağlamaktadır. Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan tapu devri işlemleri, gerçeğe aykırı tescil niteliğinde değerlendirildiğinde tapu sicilinin düzeltilmesi yoluyla gerçek malik adına yeniden tescil yapılabilmektedir. Bu düzenleme, tapu iptal ve tescil davalarının temel hukuki dayanaklarından biridir ve mahkemeler tarafından sıklıkla uygulanmaktadır.

2.2.1. Aynî Hakların Devri ve Tescil İlkesi

Türk Medeni Kanunu’nda aynî hakların devri için resmi şekil şartı ve tapu siciline tescil zorunluluğu bulunmaktadır. Taşınmaz mülkiyetinin geçerli bir şekilde devredilebilmesi için resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Ancak muvazaalı işlemlerde bu şekil şartları görünürde yerine getirilmiş olsa da gerçekte tarafların malikiyeti devretme iradesi bulunmamaktadır. Bu durumda tescil hukuken geçerli bir hak doğurmaz ve tapu iptal ve tescil davası ile gerçek malikiyet ilişkisi yeniden tesis edilir.

2.3. İcra ve İflas Kanunu Bağlantısı

Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan tapu devirleri, çoğu durumda İcra ve İflas Kanunu kapsamında tasarrufun iptali hükümleriyle de ilişkilidir. İİK m.277–284 arasında düzenlenen tasarrufun iptali davası, borçlunun malvarlığını alacaklılardan kaçırmak amacıyla yaptığı işlemlerin geçersiz sayılmasını ve alacaklıların haciz ve satış işlemlerini gerçekleştirebilmesini sağlamaktadır. Bu nedenle bankadan mal kaçırma olgusunun tespit edilmesi hâlinde tapu iptal ve tescil davasının yanı sıra tasarrufun iptali davası da gündeme gelebilir.

2.3.1. İİK m.277–284 Tasarrufun İptali

İİK tasarrufun iptali hükümleri, borçlunun alacaklıları zarara uğratmak amacıyla yaptığı işlemleri iptal ederek alacağın tahsilini mümkün kılmayı amaçlamaktadır. Bu düzenlemeler kapsamında yapılan tapu devri işleminin iptal edilmesi hâlinde taşınmaz borçlu adına tescil edilmez; ancak alacaklı, taşınmaz üzerinde haciz ve satış işlemleri yapabilir. Bu yönüyle tasarrufun iptali davası ile tapu iptal ve tescil davası arasında önemli bir fark bulunmaktadır.

2.4. Yargıtay İçtihatları ve Uygulama

Yargıtay, bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan tapu devirlerini değerlendirirken somut olayın ekonomik gerçekliğini esas almakta; taraflar arasındaki ilişki, ödeme hareketleri, işlem zamanı ve diğer karineleri dikkate almaktadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, borçlu hakkında icra takibinin başlatılması veya banka borcunun ödenmemesi gibi durumlarda yapılan taşınmaz devri işlemleri, alacaklıları zarara uğratma amacı taşıdığı yönünde kuvvetli karine oluşturur.

Yargıtay uygulamasında özellikle şu hususlar muvazaanın tespiti açısından belirleyici kriterler olarak kabul edilmektedir:

• Devrin icra takibi veya banka tarafından başlatılan hukuki süreçlerin hemen öncesinde veya sonrasında yapılması,
• Satış bedelinin gerçekte ödenmemiş olması veya bedelin hayatın olağan akışına aykırı şekilde düşük belirlenmesi,
• Alıcı konumundaki kişinin ödeme gücünün bulunmaması,
• Borçlu ile devralan kişi arasında yakın akrabalık, hısımlık veya ekonomik birliktelik bulunması,
• Taşınmazın kullanımının devreden tarafından fiilen devam ettirilmesi,
• Taraflar arasında gizli anlaşmanın bulunduğuna işaret eden tanık beyanları ve delil unsurları.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre borçlunun tüm malvarlığını veya önemli bir kısmını devretmesi, alacaklılardan mal kaçırma niyetinin en güçlü göstergelerinden biri olarak kabul edilmektedir. Borçlunun başka taşınmazının bulunmaması ve tek taşınmazını devretmesi hâlinde muvazaa tespiti ihtimali oldukça artmakta; bu durum, mahkemelerin değerlendirme kıstaslarında önemli bir ağırlık taşımaktadır. Bu yaklaşım, tapu iptal ve tescil davalarında mahkemelerin ekonomik gerçekliği ön plana almasının temel dayanaklarından biridir.

Yargıtay, muvazaa iddiasının yalnızca şekle aykırılık veya usul hatalarıyla değil, işlemin ekonomik ve fiilî gerçekliğiyle desteklenmesi gerektiğini açıkça vurgulamaktadır. Bu nedenle mahkemeler, tapu kaydı ile tarafların mali ve sosyal durumu arasındaki uyumsuzluğu değerlendirirken banka hesap hareketleri, kredi ödeme geçmişi, taşınmazın fiili kullanım durumu ve taraf ilişkileri gibi unsurları titizlikle incelemektedir.

2.4.1. Yargıtay’ın Muvazaa Tespitinde Benimsediği Kriterler

Yargıtay, muvazaa değerlendirmesinde "hayatın olağan akışı" ilkesini esas almakta ve ekonomik gerçeklikle bağdaşmayan tapu işlemlerini hukuken korunmaya değer görmemektedir. Ödeme gücü bulunmayan bir kişinin yüksek bedelli taşınmazı satın aldığını ileri sürmesi, satış bedelinin elden ödendiğinin iddia edilmesi ve banka transferi bulunmaması gibi durumlar, muvazaa karinesini güçlendiren temel unsurlardır.

Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre aşağıdaki hallerde muvazaa karinesi oldukça güçlü kabul edilmektedir:

• Tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasında bariz fark bulunması,
• Devir işleminin haciz veya icra tehdidi altında gerçekleştirilmesi,
• Taşınmazın fiilen devreden tarafından kullanılmaya devam edilmesi,
• Alıcının taşınmaz üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunmaması,
• Taraflar arasında organik bağ veya güven ilişkisi bulunması.

Bu kriterler doğrultusunda mahkemeler, muvazaa iddiasını değerlendirirken yalnızca tapu kayıtlarına değil, işlemle ilgili tüm ekonomik ve sosyal verilerin bütüncül analizine başvurmaktadır. Delillerin değerlendirilmesinde bilirkişi raporları, banka kayıtları, tanık beyanları ve taşınmazın fiili kullanım durumu belirleyici rol oynamaktadır. Böylece hukuki görünüm ile ekonomik gerçeklik arasındaki uyumsuzluk tespit edilerek alacaklıların korunması sağlanmaktadır.

3. Tapu İptal ve Tescil Davasının Şartları

3.1. Dava Açılabilmesi İçin Gerekli Hukuki Şartlar

Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı tapu devirlerinde tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için belirli hukuki şartların mevcut olması gerekir. Bu şartların sağlanması, davanın kabul edilme ihtimalini doğrudan etkilemekte olup, mahkemeler dava şartlarının değerlendirilmesinde oldukça titiz bir yaklaşım benimsemektedir. Bu çerçevede tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için öncelikle görünürdeki tapu devrinin muvazaalı olduğuna ilişkin somut olguların bulunması ve bu olguların delillerle desteklenmesi gerekmektedir.

Dava açılabilmesi için gerekli temel unsurlar şunlardır:

• Taraflar arasında görünen tapu devrinin gerçek durumu yansıtmaması,
• Devrin alacaklılardan mal kaçırma amacına hizmet etmesi,
• Devrin ekonomik gerçekliğe aykırı şekilde gerçekleştirilmiş olması,
• Muvazaanın varlığını gösteren delillerin bulunması,
• Davanın hukuki yarar şartını karşılaması.

Mahkemeler, davacının tapu kaydının iptal edilmesi ve taşınmazın eski malik adına tescili konusunda hukuki yararı olup olmadığını değerlendirirken, taşınmazın icra takibine konu edilip edilemeyeceğini, alacağın tahsilinin dava sonucuna bağlı olup olmadığını dikkate almaktadır. Bu nedenle hukuki yarar şartı, tapu iptal ve tescil davalarında önemli bir dava şartı olarak öne çıkmaktadır.

3.2. Muvazaa Unsurlarının Bulunması

Tapu iptal ve tescil davası muvazaa hukuki sebebine dayanıyorsa, muvazaa unsurlarının somut olayda mevcut olması gerekir. Muvazaanın varlığını tespit etmek için mahkemeler, tarafların gerçek iradeleri ile tapu işleminin görünürdeki hukuki niteliği arasındaki uyumsuzluğu incelemektedir. Muvazaa iddiasını destekleyen unsurlar; bedelsiz veya düşük bedelli devir, alıcı ve satıcı arasındaki yakın ilişki, devrin borçlunun ekonomik zorluk yaşadığı dönemde yapılması ve taşınmazın kullanımının devreden tarafından devam ettirilmesi gibi göstergelerdir.

Yargıtay içtihatlarında muvazaa tespitinde özellikle şu unsurlara dikkat edilmektedir:

• Tapu devrinin amacı,
• Devrin zamanı,
• Taraflar arasındaki ilişki,
• Ödeme şekli ve bedelin gerçekliği,
• Taşınmazın fiili kullanım durumu.

Bu unsurların birlikte değerlendirilmesi sonucunda tapu devrinin gerçekte yapılmadığı veya görünüşte yapıldığı kanaatine varılması hâlinde muvazaa unsurlarının mevcut olduğu kabul edilmektedir. Bu durumda tapu kaydının iptali ve taşınmazın gerçek malik adına tescili mümkün hâle gelmektedir.

3.3. Hukuki Yarar Şartı

Tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için davacının hukuki yararının bulunması zorunludur. Hukuki yarar, davacının dava konusu işlemin iptali ve taşınmazın yeniden tescili ile doğrudan bir fayda elde edecek olmasını ifade etmektedir. Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan tapu devirlerinde hukuki yarar genellikle alacağın tahsilini mümkün kılmak amacıyla ortaya çıkmaktadır.

Mahkemeler hukuki yarar değerlendirmesinde şu hususları dikkate almaktadır:

• Davacının taşınmaz üzerinde haciz veya satış işlemi gerçekleştirme ihtiyacı,
• Taşınmazın borçlunun malvarlığındaki tek varlık veya önemli bir varlık olması,
• Alacağın tahsilinin tapu kaydının iptaline bağlı olması.

Bu kapsamda hukuki yarar şartının bulunmaması hâlinde dava reddedilebilmekte olup, davanın başarıya ulaşması için hukuki yararın somut olgularla ortaya konulması büyük önem taşımaktadır.

3.4. Delillerin Sunulması ve İspat Yükü

Tapu iptal ve tescil davalarında muvazaanın ileri sürülmesi hâlinde ispat yükü, kural olarak muvazaa iddiasında bulunan tarafa aittir. Türk Hukukunda muvazaa, olağan bir işlem niteliğinde görülmediği için, bu iddiayı ileri süren tarafın iddiasını somut ve güçlü delillerle desteklemesi gerekmektedir. Bu nedenle delillerin doğru seçilmesi, zamanında sunulması ve hukuki ilişkiyi açıklayıcı nitelikte olması davanın akıbeti açısından kritik önem taşımaktadır.

Muvazaa iddiasının ispatında kullanılan başlıca deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları ve resmi senetler,
• Banka hesap hareketleri, ödeme dekontları ve transfer kayıtları,
• Taraflar arasındaki ekonomik ilişkiyi gösteren belgeler,
• Tanık beyanları,
• Bilirkişi raporları,
• Taşınmazın fiili kullanım durumuna ilişkin tespitler.

Özellikle banka hareketleri, satış bedelinin gerçekte ödenip ödenmediğinin tespitinde en güçlü deliller arasında yer almaktadır. Satış bedelinin elden ödendiği iddiası mahkemeler tarafından çoğu zaman yeterli görülmemekte; banka kayıtlarında ödeme hareketinin bulunmaması hâlinde muvazaa yönündeki değerlendirme güçlenmektedir. Bu nedenle, ekonomik gerçeklik ile tapu işlemi arasında uyumsuzluk bulunduğu durumlarda delillerin etkili şekilde sunulması büyük önem taşır.

Tanık beyanları da muvazaanın ispatında destekleyici delil niteliği taşımakla birlikte, tek başına belirleyici kabul edilmemektedir. Mahkemeler tanık beyanlarını değerlendirmede tarafsızlık, güvenilirlik ve beyanların somut olayla uyumu gibi kriterleri dikkate almaktadır. Bunun yanında taşınmazın devreden kişi tarafından kullanılmaya devam edilmesi, devralanın taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunmaması gibi fiilî durumlar, mahkemelerin değerlendirmesinde önemli bir yer tutmaktadır.

3.5. Tapu Siciline Güven İlkesi ve İyi Niyetin Değerlendirilmesi

Tapu siciline güven ilkesi, Türk Medeni Kanunu m.1023'te düzenlenmiş olup, tapu kaydının gerçekliği konusunda iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasını amaçlamaktadır. Ancak muvazaalı işlemlerde tapu kaydı gerçeği yansıtmadığından, iyi niyet iddiası sınırlı şekilde korunur. Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan tapu devirlerinde devralan kişinin iyi niyetli olup olmadığı mahkemeler tarafından titizlikle değerlendirilir.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, muvazaalı işlemde devralan kişinin iyi niyet iddiasında bulunabilmesi için tapu kaydının gerçekliği konusunda objektif olarak güven duyabilecek durumda olması gerekir. Taraflar arasında yakın akrabalık ilişkisi bulunması, satış bedelinin ödenmemesi, ekonomik gerçeklikle uyumsuzluk gibi hususlar devralanın iyi niyet iddiasını zayıflatmakta ve çoğu durumda ortadan kaldırmaktadır.

Bu nedenle bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan tapu devirlerinde tapu siciline güven ilkesinin uygulanabilirliği oldukça sınırlıdır. Mahkemeler, ekonomik gerçekliğe aykırı işlemleri hukuken korunmaya değer görmemekte ve tapu kaydının iptaline karar verebilmektedir. Böylece alacaklıların hakları güvence altına alınmakta ve tapu sicilinin doğruluğu yeniden tesis edilmektedir.

3.6. Tasarrufun İptali Davası ile İlişki

Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı tapu devirleri yalnızca tapu iptal ve tescil davasına konu edilmez; aynı zamanda İcra ve İflas Kanunu kapsamında tasarrufun iptali davası açılmasını da gerektirebilir. Tasarrufun iptali davası, borçlunun alacaklıları zarara uğratmak amacıyla yaptığı işlemleri hükümsüz kılarak alacağın tahsilinin mümkün hâle gelmesini sağlamayı amaçlar. Bu davada taşınmazın tekrar borçlu adına tescili gerekmez; alacaklı yalnızca taşınmaz üzerinde haciz ve satış işlemi yapma yetkisine kavuşur.

Bu nedenle tapu iptal ve tescil davası ile tasarrufun iptali davası arasında önemli bir fark bulunmaktadır. Tapu iptal ve tescil davasında taşınmaz gerçek malik adına yeniden tescil edilirken, tasarrufun iptali davasında taşınmaz borçlu adına dönmeyebilir. Alacaklı yalnızca cebri icra yoluyla alacağını tahsil etme imkânına kavuşur. Uygulamada hangi davanın açılacağı; borcun niteliği, alacaklının amacı ve taşınmazın hukuki durumu dikkate alınarak belirlenmektedir.

3.7. Davada Taraf Teşkili

Tapu iptal ve tescil davalarında doğru taraf teşkilinin sağlanması, davanın esası kadar önemli bir usul unsurudur. Taraf teşkilinde yapılan hatalar davanın reddine, sürüncemede kalmasına veya kararın bozulmasına yol açabilmektedir. Bu nedenle davanın, hukuken geçerli şekilde sonuç doğurabilmesi için dava dilekçesinde husumetin doğru kişilere yöneltilmesi zorunludur.

Tapu iptal ve tescil davalarında kural olarak davalı taraf, taşınmazın tapuda adına kayıtlı bulunan kişidir. Eğer taşınmaz birden fazla kişinin adına kayıtlı ise, dava tüm maliklere yöneltilmeli ve taraf teşkili eksiksiz şekilde sağlanmalıdır. Aksi hâlde mahkeme, taraf teşkili eksikliği nedeniyle davayı usulden reddedebilir veya eksikliğin giderilmesini isteyebilir.

Ek olarak, muvazaalı işlemde yer alan gerçek malik ile tapuda malik görünen kişi farklı ise, hem görünürdeki malik hem de muvazaa iddiası yöneltilen kişi davada taraf olarak gösterilmelidir. Bu durum, özellikle taşınmazın yakın bir akraba veya ekonomik birliktelik içinde olunan kişi adına devredilmesi hâllerinde önem kazanmaktadır.

Tasarrufun iptali davasıyla bağlantılı durumlarda ise borçlu da davanın tarafı olmalı; alacaklı yalnızca tapuda malik görünen kişiye karşı dava açmakla yetinmemelidir. Borçlunun davaya dahil edilmemesi, tapu iptal ve tescil kararı verilmesini engelleyebilecek önemli bir usul hatasıdır.

3.7.1. Tapuda Malik Görünen Kişinin Davalı Sıfatı

Tapu sicilinde taşınmazın adına kayıtlı olduğu kişi, davanın zorunlu davalısıdır. Yargıtay yerleşik içtihatlarında, tapuda malik görünen kişinin davaya dahil edilmemesi durumunda karar verilemeyeceği açıkça belirtilmektedir. Bu nedenle davacı, dava dilekçesinde tapu kayıtlarını incelemeli ve tüm maliklere husumet yöneltmelidir.

Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet varsa tüm paydaşlar davada yer almalıdır. Paydaşlardan birine karşı açılan dava, diğer paydaşları bağlamayacağından hüküm kurulması mümkün değildir. Bu durumda dava, taraf teşkili eksikliği nedeniyle reddedilebilir.

3.7.2. Muvazaalı İşlem Tarafının Dahiliyeti

Muvazaalı işlemlerde gerçek malik olduğu ileri sürülen kişinin davaya dahil edilmesi gerekir. Bu kişi çoğu durumda taşınmazı devreden borçlu olacaktır. Dolayısıyla hem taşınmazı devralan kişi hem de devreden kişi davada taraf olarak bulunmalıdır. Yargıtay, muvazaa iddiasının ileri sürüldüğü davalarda gerçek malike husumet yöneltilmemiş olmasını bozma sebebi olarak değerlendirmektedir.

Bu nedenle tapu iptal ve tescil davası açılırken hem borçluya hem de tapuda malik görünen kişiye husumet yöneltilmesi, davanın başarıya ulaşması açısından zorunludur.

3.8. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu düzenleme kamu düzenine ilişkin olup, taraflar arasında kararlaştırılamaz ve değiştirilemez. Dolayısıyla davanın farklı bir yerde açılması hâlinde mahkeme görevsizlik veya yetkisizlik kararı verebilir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin yetki niteliğinde olup, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Bu nedenle tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce taşınmazın tapu kayıtları incelenmeli ve doğru yer mahkemesinde dava açılmalıdır.

Uygulamada bazı durumlarda davacının ikamet ettiği yerde veya borçlunun yerleşim yerinde dava açıldığı görülmekte; ancak mahkemeler taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğunu belirterek dosyayı yetkili mahkemeye göndermektedir. Bu süreç davanın uzamasına neden olmakta ve alacağın tahsil sürecini geciktirmektedir.

3.8.1. Yetki İtirazı ve Usul Sonuçları

Davalı taraf, yetki itirazında bulunarak davanın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmesi gerektiğini ileri sürebilir. Bu durumda mahkeme, yetkisizlik kararı vererek dosyanın yetkili mahkemeye gönderilmesine hükmeder. Yetki itirazı usul ekonomisi açısından önemli olsa da, davanın sürecini uzatması nedeniyle davacının stratejik planlamasında göz önünde bulundurulmalıdır.

Kesin yetki kuralına aykırı şekilde açılan davalarda, yetki itirazı yapılmasa bile mahkeme re’sen yetkisizlik kararı verebilir. Bu nedenle davanın doğru yerde açılması büyük önem taşımaktadır.

3.8.2. Görev ve Yetki Hatalarının Davaya Etkisi

Tapu iptal ve tescil davalarında görev veya yetki bakımından yapılan hatalar, yalnızca usulî bir eksiklik olarak görülmez; çoğu durumda davanın baştan itibaren geçersiz hâle gelmesine yol açabilir. Görev ve yetki kamu düzenine ilişkin olduğundan, mahkeme bu hususları taraflar ileri sürmese dahi re’sen dikkate almakla yükümlüdür. Bu nedenle yanlış mahkemede açılan davalarda mahkeme tarafından görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilmesi kaçınılmazdır.

Görev veya yetki nedeniyle verilen kararlar, davanın esasına ilişkin bir değerlendirme yapılmadan dosyanın başka bir mahkemeye gönderilmesine neden olur. Bu süreç:

• yargılamanın uzamasına,
• alacağın tahsil sürecinin gecikmesine,
• icra takibinin sonuçsuz kalmasına,
• zamanaşımı riskinin artmasına,
• davacı bakımından maddi kayıplara

yol açabilmektedir.

Bu nedenle davacı tarafın dava açmadan önce taşınmazın tapu kayıtlarını incelemesi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini belirlemesi ve dava dilekçesinde görevli ve yetkili mahkemeyi açıkça göstermesi önem taşımaktadır. Uygulamada bazı avukatlık bürolarının yanlış yer mahkemesinde dava açması nedeniyle davaların yıllarca sürüncemede kaldığı ve alacak tahsilinin imkânsız hâle geldiği görülmektedir.

Yargıtay da kararlarında görevsizlik ve yetkisizlik kararlarının davanın esasını etkileyeceğini vurgulamakta; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışında açılan tapu iptal ve tescil davalarının hukuken dinlenemeyeceğini kabul etmektedir.

4. Tapu İptal ve Tescil Davasının Uygulamadaki Seyri

4.1. Dava Açılış Aşaması

Tapu iptal ve tescil davasının uygulamadaki seyri, dava dilekçesinin hazırlanması ve görevli mahkemeye sunulmasıyla başlar. Dilekçede uyuşmazlığın hukuki dayanağı, muvazaa iddiasını destekleyen olgular ve deliller ayrıntılı şekilde belirtilmelidir. Davacının hukuki yararının somut olarak ortaya konulması, dava dilekçesinin en önemli unsurları arasında yer almaktadır.

Dilekçede bulunması gereken temel unsurlar şunlardır:

• Taraf bilgileri ve tapu kayıtlarının belirtilmesi,
• Muvazaa iddiasının açık şekilde ortaya konulması,
• Alacaklılardan mal kaçırma olgusunun açıklanması,
• Delillerin gösterilmesi,
• Hukuki sebeplerin belirtilmesi,
• Taleplerin açıkça ifade edilmesi.

Dilekçede eksik veya belirsiz hususların bulunması hâlinde mahkeme, dava şartı noksanlığı nedeniyle eksikliğin giderilmesini isteyebilir veya davayı usulden reddedebilir. Bu nedenle dava açılış aşaması, davanın kaderi açısından kritik bir noktadır.

4.2. İlk İnceleme ve Tensip Tutanağı

Dava açıldıktan sonra mahkeme tarafından ilk inceleme yapılır. Bu aşamada mahkeme, dava şartlarının ve usulî gerekliliklerin tam olup olmadığını değerlendirir. Mahkeme, tensip tutanağı hazırlayarak yargılamanın ilk adımlarını belirler. Tensip tutanağında genellikle:

• taraflara dilekçelerin teatisi için süre verilmesi,
• delillerin sunulması için süre belirlenmesi,
• tapudan ve ilgili kurumlardan kayıtların celbi,
• bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmesi

gibi hususlar yer alır.

Tensip aşaması, davanın sağlıklı ilerleyebilmesi için usulî çerçevenin oluşturulduğu kritik bir süreçtir. Bu aşamada yapılacak eksiklikler ilerleyen aşamalarda davanın aksamasına, delillerin toplanamamasına veya kararın bozulmasına yol açabilir.

4.3. Delillerin Toplanması ve İncelenmesi

Tapu iptal ve tescil davalarının en yoğun ve belirleyici aşamalarından biri delillerin toplanması ve değerlendirilmesidir. Bu aşamada mahkeme, tarafların sunduğu deliller ile re’sen araştırma yetkisi kapsamında toplanan bilgileri dikkate alarak muvazaa iddiasının somut dayanaklarını ortaya koymaya çalışır. Delillerin niteliği, kapsamı ve sunulma zamanlaması davanın sonucunu doğrudan etkileyebilecek düzeydedir.

Mahkeme tarafından bu aşamada sıklıkla şu işlemler yapılır:

• Tapu müdürlüğünden taşınmaza ilişkin kayıtların celbi,
• Bankalardan hesap hareketlerinin istenmesi,
• Taraflar arasındaki parasal ilişkinin tespiti için belge talebi,
• Nüfus kayıtlarının celbi ve taraf ilişkilerinin belirlenmesi,
• Ekonomik veri ve değerleme raporlarının incelenmesi,
• Tanıkların dinlenmesi,
• Bilirkişi incelemesi yapılması.

Özellikle banka kayıtları ve ödeme hareketleri, muvazaanın ispatı açısından en güçlü delil niteliğindedir. Satış bedelinin banka üzerinden ödenmediğinin tespiti, mahkemelerin muvazaa kanaatini önemli ölçüde güçlendirmektedir. Bu nedenle birçok Yargıtay kararında, “elden ödeme” iddiasının tek başına yeterli görülmediği ve banka kayıtlarıyla desteklenmeyen ödeme iddialarının hayatın olağan akışına aykırı olduğu belirtilmektedir.

Tanık beyanları ise çoğu zaman destekleyici niteliktedir. Mahkemeler tanık ifadelerini değerlendirirken beyanların doğruluğu, taraflarla ilişkisi, tutarlılığı ve somut olayla örtüşmesi gibi kriterleri dikkate alır. Muvazaalı işlemlerde tanıkların tarafsızlığına ilişkin şüpheler bulunduğundan, tanık beyanları tek başına belirleyici kabul edilmez.

4.4. Bilirkişi İncelemesi

Tapu iptal ve tescil davalarında bilirkişi incelemesi, özellikle ekonomik gerçekliğin tespit edilmesi bakımından önemli bir yere sahiptir. Bilirkişiler, taşınmazın gerçek değeri, satış bedelinin uygunluğu, tarafların ekonomik durumu ve ödeme kabiliyeti gibi hususlarda teknik değerlendirmelerde bulunur.

Mahkeme bilirkişi raporunu değerlendirirken şu unsurları dikkate alır:

• Raporun bilimsel ve teknik dayanakları,
• Varsayımların gerçekliğe uygunluğu,
• Raporun somut olaya uygulanabilirliği,
• Tarafların itirazları.

Bilirkişi raporunun yetersiz veya çelişkili bulunması hâlinde mahkeme ek rapor alabilir veya yeni bir bilirkişi görevlendirebilir. Bu durum davanın uzamasına neden olabileceği için bilirkişi incelemesi sürecinin doğru yönetilmesi önemlidir.

Özellikle satış bedelinin gerçekte ödenip ödenmediğinin belirlenmesi, taşınmazın devri sırasında tarafların ekonomik kapasitesinin değerlendirilmesi ve taşınmazın fiili kullanım durumunun tespiti bilirkişi raporları ile ortaya konulmaktadır. Bu nedenle bilirkişi incelemesi, tapu iptal ve tescil davalarının sonucunu belirleyen en kritik delil araçlarından biridir.

4.5. Tarafların Beyan ve Savunmaları

Yargılama sırasında taraflara beyan ve savunmalarını sunma imkânı tanınır. Davalı taraf genellikle satış bedelinin ödendiğini, işlemin gerçek olduğunu ve muvazaa bulunmadığını ileri sürer. Davacı ise işlemin görünüşte olduğunu, bedelin ödenmediğini ve alacaklılardan mal kaçırma amacıyla yapıldığını iddia eder.

Mahkemeler taraf savunmalarını değerlendirirken şu kriterlere önem verir:

• Beyanların somut delillerle desteklenip desteklenmediği,
• Beyanların çelişkili olup olmadığı,
• Tarafların ekonomik durumu ile beyanların uyumluluğu,
• Olayların kronolojik tutarlılığı,
• Hayatın olağan akışına uygunluk.

Örneğin, ekonomik durumu yetersiz olan bir kişinin yüksek değerli taşınmazı satın aldığı iddiası mahkemeler tarafından çoğu zaman hayatın olağan akışına aykırı kabul edilmekte ve muvazaa şüphesini güçlendirmektedir.

4.6. Mahkemenin Değerlendirmesi

Mahkeme, delillerin toplanması ve taraf beyanlarının değerlendirilmesinden sonra davayı hukuki çerçeve içinde değerlendirir. Değerlendirme sürecinde hem resmi kayıtlar hem de ekonomik ve fiili gerçeklik dikkate alınır. Mahkemeler, tapu devrinin hukuki görünümü ile ekonomik gerçeklik arasında uyumsuzluk olup olmadığını araştırır.

Bu değerlendirme sonucunda mahkeme şu sonuçlardan birine varabilir:

• Tapu devrinin muvazaalı olduğunun tespiti ve tapu kaydının iptali,
• Taşınmazın borçlu adına tescili,
• Davacının hukuki yararı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi,
• Muvazaanın ispat edilememesi nedeniyle davanın reddi.

Mahkemelerin bu değerlendirme aşamasında benimsediği yaklaşım, Yargıtay içtihatları ile büyük ölçüde paralellik göstermekte olup, ekonomik gerçeklik ile resmi kayıtlar arasındaki dengeyi korumayı amaçlamaktadır.

4.7. Karar Aşaması

Tapu iptal ve tescil davalarında karar aşaması, mahkemenin tüm delilleri değerlendirmesi ve hukuki çerçeveyi somut olaya uygulaması sonucunda şekillenir. Mahkeme, tapu devrinin gerçek iradeyi yansıtıp yansıtmadığını, ekonomik ve fiilî durumla uyumlu olup olmadığını değerlendirerek hükme varır. Bu aşamada mahkemenin kanaati, delillerin bütüncül değerlendirilmesi ile oluşur ve çoğu durumda bilirkişi raporları ile banka kayıtları belirleyici rol oynar.

Mahkemenin verebileceği kararlar arasında en sık karşılaşılanlar şunlardır:

• Tapu kaydının iptali ve taşınmazın borçlu adına tescili,
• Muvazaanın ispat edilememesi nedeniyle davanın reddi,
• Davacının hukuki yararının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi,
• Eksik hususların tamamlanması için süre verilmesi.

Mahkeme tapu iptali ve tesciline karar verdiğinde taşınmaz, tapuda gerçek malik adına yeniden tescil edilir ve alacaklıların haciz ve satış işlemleri yapabilmesi mümkün hâle gelir. Bu karar, alacaklının alacağına kavuşmasını sağlayan en etkili yollardan biridir.

4.7.1. Tapu Kaydının İptali ve Tescil Kararı

Muvazaanın tespit edilmesi hâlinde mahkeme, tapu kaydının iptaline ve taşınmazın borçlu adına tesciline hükmeder. Bu karar ile birlikte taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi yeniden borçluya geçer ve alacaklıların alacağı icra yoluyla tahsil edilebilir hâle gelir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil kararı, alacaklıların korunmasında kritik bir hukuki mekanizmadır.

Mahkeme kararının tapu müdürlüğüne gönderilmesiyle birlikte tapu kaydı düzeltilir ve taşınmazın hukuki durumu yeniden gerçek malikiyete uygun hâle getirilir. Bu aşama, mülkiyet hakkının korunması ve tapu sicilinin doğruluğunun sağlanması açısından büyük önem taşır.

4.7.2. Davanın Reddi

Muvazaanın ispat edilememesi, hukuki yararın bulunmaması veya delillerin yetersiz olması hâlinde mahkeme davayı reddedebilir. Davanın reddi hâlinde davacı, alacağını tahsil etmekte güçlük yaşayabilir ve farklı hukuki yollara başvurmak zorunda kalabilir. Bu durumda alacaklı, tasarrufun iptali davası açarak taşınmaz üzerinde haciz ve satış işlemleri yapma yoluna gidebilir.

Davanın reddi kararları çoğu zaman delil yetersizliğinden kaynaklanmakta olup, muvazaanın ispatının güçlüğü nedeniyle uygulamada sıkça görülmektedir. Bu nedenle dava stratejisinin belirlenmesi ve delillerin etkin şekilde sunulması büyük önem taşır.

4.8. Hüküm ve Sonuçların Uygulanması

Mahkeme tarafından verilen kararın kesinleşmesiyle birlikte hüküm uygulanmaya başlar. Tapu iptal ve tescil kararlarında mahkeme hükmü tapu müdürlüğüne gönderilir ve tapu kaydında gerekli düzeltme yapılır. Bu aşama, kararın fiilî olarak sonuç doğurmasını sağlayan en önemli süreçtir.

Hükmün uygulanması sonucunda:

• Taşınmaz gerçek malik adına tapuda tescil edilir,
• Alacaklı, taşınmaz üzerinde haciz ve satış işlemleri yapabilir,
• Alacağın tahsili için icra takibi etkin hâle gelir.

Bu süreç, alacaklıların korunması ve ekonomik düzenin sağlanması bakımından önemlidir. Mahkeme kararının uygulanmaması hâlinde kararın icrası için zor kullanma ve icra müdürlüğü aracılığıyla işlem yapılması mümkündür.

4.9. Kesinleşme Şerhi ve Tapu İşlemleri

Tapu iptal ve tescil kararlarının uygulanabilmesi için kararın kesinleşmiş olması gerekir. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra hükümde belirtilen işlemler tapu müdürlüğü tarafından gerçekleştirilir. Kesinleşme şerhi bulunmayan kararlar tapu siciline işlenemez ve hukuken sonuç doğurmaz.

Kesinleşme şerhi alındıktan sonra mahkeme, kararı tapu müdürlüğüne gönderir ve tescil işlemi yapılır. Bu aşamada tapu müdürlüğü, mahkeme kararına uygun şekilde tapu kaydını düzeltmekle yükümlüdür.

Bazı durumlarda tapu müdürlüğü kararın uygulanmasında tereddüt yaşayabilir veya işlem yapmayı reddedebilir. Bu durumda ilgili kişilerin icra müdürlüğü veya mahkeme aracılığıyla kararın uygulanmasını sağlaması mümkündür.

5. Kanun Yolları ve Kararın Denetlenmesi

5.1. İstinaf Başvurusu

Tapu iptal ve tescil davalarında verilen kararlar, kural olarak Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yoluna götürülebilir. İstinaf, ilk derece mahkemesi kararlarının hem hukuki hem de maddi yönden denetlenmesini sağlayan bir kanun yolu olup, kararın yeniden değerlendirilmesine imkân tanır. Bu yönüyle istinaf, yalnızca hukuka aykırılığa değil, delillerin değerlendirilmesindeki hatalara ve maddi tespit eksikliklerine de müdahale edebilmektedir.

İstinaf başvurusu, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, sürenin geçirilmesi hâlinde karar kesinleşir ve kanun yoluna başvuru imkânı ortadan kalkar. Bu nedenle istinaf sürecinin doğru takip edilmesi, tarafların hak kaybı yaşamaması açısından büyük önem taşır.

İstinaf incelemesinde Bölge Adliye Mahkemesi:

• kararın hukuka uygun olduğuna karar vererek istinaf başvurusunu reddedebilir,
• kararı kaldırarak yeniden hüküm kurabilir,
• kararı kaldırıp dosyayı yeniden görülmek üzere ilk derece mahkemesine gönderebilir.

Tapu iptal ve tescil davalarında istinaf aşamasında sıklıkla;

• delillerin eksik toplanması,
• bilirkişi raporlarının yetersiz olması,
• taraf teşkilinin hatalı olması,
• hukuki yarar değerlendirmesinin hatalı yapılması

gibi gerekçelerle kararlar kaldırılabilmektedir.

5.1.1. İstinafta Delil İncelemesi

İstinaf kanun yolu, temyizden farklı olarak delillerin yeniden değerlendirilmesine olanak tanır. Bu kapsamda Bölge Adliye Mahkemesi;

• tanıkları yeniden dinleyebilir,
• bilirkişi raporu alabilir,
• ek delil toplanmasına karar verebilir,
• taraf beyanlarını yeniden değerlendirebilir.

Bu özellik, muvazaa iddiasının ispatının zor olduğu tapu iptal ve tescil davalarında istinaf sürecini kritik hâle getirmektedir. İlk derece mahkemesinde yeterli delil sunulamamış veya değerlendirme hatalı yapılmışsa istinaf aşaması davanın seyrini değiştirebilir.

5.2. Temyiz Başvurusu

İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararlara karşı temyiz yoluna başvurulabilir. Temyiz, yalnızca hukuki denetim yapılmasını sağlayan bir kanun yoludur. Bu nedenle temyiz aşamasında deliller yeniden değerlendirilmez; yalnızca kararın hukuka uygunluğu incelenir.

Temyiz süreci, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde başlatılmalıdır. Bu süre içerisinde temyiz başvurusu yapılmazsa Bölge Adliye Mahkemesi kararı kesinleşir.

Yargıtay temyiz incelemesinde şu hususları değerlendirir:

• hükmün hukuka uygunluğu,
• uygulanan kanun maddelerinin doğru seçilip seçilmediği,
• hukuki nitelendirmenin doğru yapılıp yapılmadığı,
• usul hükümlerine uygunluk.

Tapu iptal ve tescil davalarında Yargıtay'ın bozma gerekçelerinin önemli bir kısmını;

• taraf teşkilindeki eksiklikler,
• bilirkişi raporlarının yetersiz değerlendirilmesi,
• muvazaa kriterlerinin yanlış yorumlanması,
• hukuki yarar tespitinin hatalı yapılması

oluşturmaktadır.

5.3. Karar Düzeltme

Temyiz incelemesi sonucunda verilen kararlara karşı sınırlı hâllerde karar düzeltme yoluna başvurulabilir. Karar düzeltme, temyiz incelemesinde açık hukuki hata, bariz yanlış değerlendirme veya usul hükümlerine açık aykırılık bulunması hâlinde uygulanır.

Karar düzeltme başvurusu;

• temyiz incelemesinde ileri sürülen bir sebebin incelenmemesi,
• kararda açık çelişki bulunması,
• karar gerekçesinin hukuken yetersiz olması

durumlarında önem kazanır.

Ancak karar düzeltme kanun yolu istisnai bir yol olup, muvazaa ve tapu davalarında sınırlı sayıda kabul edilmektedir.

5.4. Kanun Yollarının Stratejik Önemi

Tapu iptal ve tescil davalarında kanun yollarının etkin kullanımı, davanın nihai sonucunu doğrudan etkileyebilecek stratejik bir unsurdur. Özellikle muvazaa iddiasının ispatının güç olduğu, delillerin yorumlanmaya açık bulunduğu veya bilirkişi raporlarının tartışmalı olduğu dosyalarda kanun yolu başvuruları kritik önem taşır. Bu nedenle tarafların, ilk derece mahkemesi kararının ardından süreci doğru planlaması gerekmektedir.

Stratejik açıdan kanun yollarının önem kazandığı başlıca durumlar şunlardır:

• ilk derece mahkemesi kararının delil değerlendirmesinde açık hata içermesi,
• bilirkişi raporlarının yetersiz veya çelişkili olması,
• taraf teşkilinde eksiklik bulunması,
• hukuki yarar değerlendirmesinin hatalı yapılması,
• tapuda malik görünen kişinin davaya dahil edilmemesi,
• kararın icra süreçlerini doğrudan etkilemesi.

Özellikle alacaklıların alacak tahsil süreçlerinin tapu iptal ve tescil kararına bağlı olduğu durumlarda kanun yolu stratejisinin hatalı belirlenmesi, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle tarafların, istinaf ve temyiz başvurularında hem usul hem de esas yönünden güçlü argümanlar geliştirmesi gerekir.

Kanun yolları yalnızca kararın denetlenmesi için değil, aynı zamanda icra süreçlerinin yönlendirilmesi açısından da önemlidir. Örneğin yürütmenin durdurulması talebi, taşınmaz üzerinde haciz veya satış işlemlerinin askıya alınmasını sağlayarak davanın sonucunu beklemek isteyen taraflar için etkili bir araç olabilir.

5.5. Kanun Yolu Başvurularında Süreler

Tapu iptal ve tescil davalarında kanun yolu başvurularında süreler hak düşürücü nitelikte olup, sürenin geçirilmesi hâlinde karar kesinleşir ve başvuru imkânı ortadan kalkar. Bu nedenle tarafların kararın tebliğ tarihini doğru tespit etmesi ve süreleri titizlikle takip etmesi gerekmektedir.

Kanun yolu başvuru süreleri şu şekildedir:

• İstinaf başvurusu: kararın tebliğinden itibaren 2 hafta,
• Temyiz başvurusu: istinaf kararının tebliğinden itibaren 2 hafta,
• Karar düzeltme başvurusu: temyiz kararının tebliğinden itibaren 2 hafta.

Bu sürelerin kaçırılması hâlinde karar kesinleşir ve tapu iptal ve tescil kararının uygulanması mümkün hâle gelir. Özellikle borçlu taraf bakımından sürelerin kaçırılması, taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin geri dönüşü olmayacak şekilde kaybedilmesine yol açabilir.

5.6. Kanun Yollarının İcra Sürecine Etkisi

Kanun yolu başvuruları kural olarak kararın icrasını durdurmaz. Bu nedenle tapu iptal ve tescil kararları, istinaf veya temyiz süreci devam ederken dahi uygulanabilir. Bu durum, alacaklıların taşınmaz üzerinde haciz ve satış işlemleri yapabilmesine olanak tanır.

Ancak bazı durumlarda mahkeme, taşınmaz üzerinde telafisi güç zararların doğabileceği kanaatine varırsa yürütmenin durdurulmasına karar verebilir. Bu karar, tapu tescil işlemlerinin veya icra takibinin geçici olarak durdurulmasını sağlar.

Bu nedenle kanun yollarının icra süreciyle birlikte değerlendirilmesi ve başvuruların zamanlamasının doğru yapılması alacak tahsil stratejisinin önemli bir parçasıdır.

6. Özel Durumlar ve Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

6.1. Yakın Akrabalara Yapılan Devirler

Tapu iptal ve tescil davalarında en sık karşılaşılan durumların başında taşınmazın borçlu tarafından anne, baba, kardeş, eş veya çocuk gibi yakın akrabalara devredilmesi gelmektedir. Yargıtay uygulamasında yakın akrabalara yapılan devirlerde muvazaa karinesi oldukça güçlü kabul edilmektedir. Bunun temel nedeni, taraflar arasındaki güven ilişkisi nedeniyle ödeme yapılmadığı veya gerçek bir satış niyetinin bulunmadığı ihtimalinin yüksek olmasıdır.

Yargıtay birçok kararında, yakın akrabalık ilişkisinin bulunması hâlinde;

• satış bedelinin gerçekte ödenmediği,
• taşınmazın devreden tarafından kullanılmaya devam edildiği,
• alıcı konumundaki kişinin ödeme gücünün bulunmadığı

gibi olguların muvazaa yönünde kuvvetli karine oluşturduğunu kabul etmektedir.

Bu nedenle bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan işlemlerde taşınmazın yakın akrabaya devredilmesi hâlinde ispat yükü fiilen devralan tarafa kaymakta ve devrin gerçek olduğunun somut delillerle ortaya konulması gerekmektedir.

6.2. Eşler Arasında Yapılan Devirler

Eşler arasında yapılan tapu devirleri, muvazaa iddiasının en yoğun şekilde gündeme geldiği özel durumlardan biridir. Evlilik birliği içindeki ekonomik birliktelik ve güven ilişkisi nedeniyle eşler arasında gerçekleştirilen tapu devirlerinin büyük çoğunluğunda gerçek bir satış iradesinin bulunmadığı değerlendirilir.

Özellikle boşanma sürecine giren çiftlerde, mal paylaşımını etkilemek veya banka ve alacaklılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan tapu devirleri sıkça görülmektedir. Bu tür işlemlerde mahkemeler;

• devir zamanını,
• boşanma sürecine ilişkin gelişmeleri,
• tarafların ekonomik durumunu,
• satış bedelinin ödenip ödenmediğini

titizlikle incelemektedir.

Yargıtay, eşler arasında gerçekleştirilen ve bedelsiz olduğu anlaşılan tapu devirlerini çoğu durumda muvazaalı kabul etmekte ve tapu kaydının iptaline karar verilmesini uygun görmektedir.

6.3. İpotekli Taşınmazlarda Tapu İptali

Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan tapu devirlerinde taşınmaz üzerinde ipotek bulunması hâlinde hukuki durum daha karmaşık hâle gelmektedir. İpotekli taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, ipotek alacaklısının haklarını ortadan kaldırmaz; ancak taşınmazın devri alacaklının alacağına ulaşmasını zorlaştırabilir.

Bu durumda alacaklı;

• ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir,
• tapu iptal ve tescil davası açabilir,
• tasarrufun iptali davası yoluna başvurabilir.

Mahkemeler, ipotekli taşınmazın muvazaalı şekilde devredildiğinin tespiti hâlinde tapu kaydının iptaline karar verebilir. Ancak ipotekli taşınmazın tapuda borçlu adına yeniden tescil edilmesi, ipotek alacaklısının rehini üzerinde etkili olmaz; ipotek hakkı devam eder.

6.4. Bağış Görünümlü Satışlar

Uygulamada sıkça karşılaşılan durumlardan biri de satış olarak gösterilen ancak gerçekte bağış niteliği taşıyan tapu devirleridir. Bu tür işlemlerde tapuda satış bedeli gösterilmekte; ancak gerçekte herhangi bir ödeme yapılmamaktadır. Banka kayıtlarında ödeme bulunmaması, taraflar arasında güven ilişkisi ve taşınmazın kullanımının devreden tarafından sürdürülmesi gibi hususlar bağış görünümlü satışların tespitinde önemli göstergelerdir.

Yargıtay, bağış iradesinin saklanması amacıyla yapılan satış işlemlerini nisbi muvazaa kapsamında değerlendirmekte ve alacaklıların korunması amacıyla tapu kaydının iptaline karar verebilmektedir.

6.5. Taşınmazın Üçüncü Kişiye Satılması

Muvazaalı işlem sonucunda taşınmazın daha sonra üçüncü bir kişiye devredilmesi hâlinde hukuki durum farklılık gösterebilir. Üçüncü kişinin iyi niyetli olması hâlinde tapu siciline güven ilkesi devreye girebilir. Ancak üçüncü kişinin;

• borçlu ile yakın ilişki içinde olması,
• bedelin ödenmemiş olması,
• satışın hayatın olağan akışına aykırı olması

gibi hususlar iyi niyet iddiasını ortadan kaldırabilir.

Bu durumda mahkeme, taşınmazın üçüncü kişiye devrini de muvazaalı kabul ederek tapu kaydının iptaline karar verebilir.

Özellikle kısa süre içinde birden fazla devir yapılması, muvazaa şüphesini artıran en güçlü göstergelerden biridir.

6.6. Zincirleme Devirler ve Çoklu İşlem Yapıları

Bankadan mal kaçırma amacıyla gerçekleştirilen tapu devirlerinde en dikkat çekici uygulamalardan biri zincirleme devir yapılarıdır. Bu durumda taşınmaz kısa süre içerisinde birden fazla kişiye devredilir ve nihai amaç, mülkiyet ilişkisini karmaşık hâle getirerek alacaklıların iz sürmesini zorlaştırmaktır. Zincirleme devirlerde çoğu zaman devralan kişilerin birbirleriyle akrabalık, iş ortaklığı veya sosyal bağ içerisinde olduğu görülür.

Yargıtay, kısa aralıklarla yapılan birden fazla devir işlemini kuvvetli muvazaa göstergesi olarak kabul etmekte; özellikle devralan kişilerin ekonomik durumlarının taşınmazın değerini karşılayabilecek düzeyde olmaması hâlinde muvazaa tespitini kolaylaştırmaktadır. Ayrıca zincirleme devirlerde taşınmazın fiilî kullanımının devreden tarafından sürdürülmesi, satış bedelinin ödenmemesi ve banka kayıtlarında ödeme hareketine rastlanmaması gibi hususlar mahkemeler tarafından dikkatle değerlendirilir.

Bu nedenle zincirleme devirlerde alacaklıların hem tapu iptal ve tescil davası hem de tasarrufun iptali davasını birlikte değerlendirmesi, hukuki strateji açısından önem taşır.

6.7. Gerçek Satış ile Muvazaalı Satışın Ayrımı

Uygulamada en önemli sorunlardan biri, gerçek satış ile muvazaalı satış arasındaki ayrımın yapılmasıdır. Gerçek satışlarda bedel banka aracılığıyla ödenmiş, taşınmazın kullanım hakkı devralana geçmiş ve taraflar arasında ekonomik açıdan tutarlı bir ilişki bulunur. Buna karşın muvazaalı satışlarda işlem yalnızca şeklen satış olarak gösterilmekte, gerçekte ise bağış iradesi veya mal kaçırma amacı bulunmaktadır.

Mahkemeler bu ayrımı yaparken şu kriterleri dikkate alır:

• banka kayıtlarında ödeme bulunup bulunmadığı,
• satış bedelinin taşınmazın piyasa değeriyle uyumu,
• tarafların ekonomik durumu,
• taşınmazın fiili kullanım durumu,
• taraflar arasındaki ilişki,
• işlemin zamanlaması.

Bu kriterler ışığında gerçek satışın varlığı ispatlanabilirse tapu iptal ve tescil talebi reddedilebilir. Ancak uygulamada çoğu muvazaalı işlem yukarıdaki unsurların bir veya birkaçını taşımadığı için mahkemeler tarafından geçersiz kabul edilmektedir.

6.8. İcra Takibi Başladıktan Sonra Yapılan Devirler

İcra takibinin başlatılmasından sonra yapılan tapu devirleri, Yargıtay tarafından çoğu durumda alacaklılardan mal kaçırma amacıyla gerçekleştirildiği kabul edilen işlemler arasında değerlendirilir. Bu tür işlemlerde muvazaa karinesi son derece güçlüdür; zira borçlunun malvarlığını alacaklıların erişiminden uzaklaştırmak için hareket ettiğine ilişkin somut göstergeler mevcuttur.

Mahkemeler özellikle şu durumlarda muvazaa tespitini kolaylaştırmaktadır:

• icra takibinin başlatıldığı tarihten hemen sonra yapılan devirler,
• haciz işlemlerinin başlamasıyla eş zamanlı devirler,
• borçlunun başka malvarlığının bulunmaması,
• satış bedelinin ödenmediğinin anlaşılması.

Bu nedenle icra süreci devam ederken yapılan tapu devirleri, hem tapu iptal ve tescil davası hem de tasarrufun iptali davası açısından en güçlü uyuşmazlık alanlarından biridir.

6.9. Şirketler Tarafından Yapılan Devirler

Bazı durumlarda borçlu gerçek kişi değil, bir şirket olabilir. Şirketlerin mal kaçırma amacıyla taşınmaz devretmesi hâlinde hukuki değerlendirme daha karmaşık hâle gelir. Şirketlerin ortakları veya yöneticileri, şirket borçlarının tahsilini engellemek amacıyla şirket taşınmazlarını üçüncü kişilere veya bağlı şirketlere devredebilir.

Bu tür işlemlerde mahkemeler;

• şirket ile devralan kişi arasındaki ilişkiyi,
• şirket ortaklık yapısını,
• mali hareketleri,
• şirketler arası bağlantıları

dikkatle incelemektedir.

Bağlı şirketlere yapılan devirlerde muvazaa tespiti ihtimali oldukça yüksektir. Özellikle grup şirketleri arasında bedelsiz veya düşük bedelli taşınmaz devri yapılması hâlinde mahkemeler bu işlemleri muvazaalı kabul etmeye eğilimlidir.

6.10. Borçlunun Ölümü ve Muvazaalı Devirlerin Etkisi

Borçlunun ölümü hâlinde muvazaalı tapu devrinin hukuki sonuçları devam eder. Alacaklılar, borçlunun mirasçılarına karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu durumda mirasçılar, borçlunun hak ve borçlarının halefi olarak davada taraf sıfatını kazanır.

Yargıtay, borçlunun ölmesinin muvazaa iddiasını ortadan kaldırmayacağını kabul etmektedir. Bu nedenle muvazaalı işlem tespit edilirse tapu kaydı mirasçılar adına değil, borçlu adına düzeltilir ve alacaklıların haciz ve satış işlemleri mümkün hâle gelir.

7. Sonuç ve Genel Değerlendirme

Bankadan mal kaçırma ve muvazaa amacıyla yapılan tapu devirleri, Türk hukuk düzeninde hem alacaklıların korunması hem de ekonomik güvenliğin sağlanması bakımından son derece önemli bir uyuşmazlık alanı oluşturmaktadır. Özellikle banka borçlarının ödenememesi, icra takibinin başlaması veya haciz tehdidinin ortaya çıkması sonrasında gerçekleştirilen taşınmaz devirleri, Yargıtay içtihatlarında büyük oranda muvazaalı kabul edilmekte ve tapu iptal ve tescil kararlarıyla sonuçlanmaktadır.

Muvazaa iddiasının değerlendirilmesinde mahkemeler yalnızca tapu kayıtlarıyla sınırlı kalmamakta; tarafların ekonomik durumu, satış bedelinin gerçekliği, banka hareketleri, taşınmazın fiili kullanımı ve taraflar arasındaki ilişki gibi çok yönlü kriterleri dikkate almaktadır. Bu nedenle tapu devrinin gerçek bir satışa dayanmadığını ortaya koyan her türlü delil, davanın seyri açısından belirleyici niteliktedir.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre:

• yakın akrabalara yapılan devirler,
• satış bedelinin gerçekte ödenmemesi,
• icra takibi öncesi veya sırasında yapılan devirler,
• taşınmazın devreden tarafından kullanılmaya devam edilmesi,
• zincirleme devirler

muvazaa karinesini en güçlü şekilde destekleyen unsurlar olarak kabul edilmektedir.

Tapu iptal ve tescil davalarının stratejik açıdan en önemli yönlerinden biri, hukuki niteliklerinin doğru belirlenmesidir. Bazı uyuşmazlıklarda tapu iptal ve tescil davası tek başına yeterli olurken, bazı durumlarda tasarrufun iptali davası ile birlikte yürütülmesi çok daha etkili sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle davanın hukuki zemininin doğru kurulması, delillerin eksiksiz şekilde hazırlanması ve sürecin profesyonel şekilde yönetilmesi büyük önem taşır.

Özellikle bankalara olan borçlardan dolayı malvarlığının devri söz konusu olduğunda, alacaklıların hak kaybına uğramaması ve hukuk düzeninin korunması adına mahkemeler bu tür işlemleri yakından incelemekte ve muvazaa tespiti hâlinde tapu kaydının iptaline karar vermektedir. Bu kararlar, ekonomik düzenin ve hukuki güvenliğin sürdürülmesi açısından temel bir işlev görmektedir.

Sonuç olarak, bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı tapu devirleri hem alacaklılar hem borçlular hem de devralan kişiler açısından ciddi hukuki riskler barındırmaktadır. Tapu devri işlemlerinde dikkatli hareket edilmesi, hukuki danışmanlık alınması ve işlemlerin ekonomik gerçekliğe uygun şekilde gerçekleştirilmesi, ileride doğabilecek hukuki sorunların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan tapu devri iptal edilebilir mi?

Evet. Borçlunun banka borçlarını ödememek ve alacaklıların haciz yoluyla taşınmaza ulaşmasını engellemek amacıyla yaptığı tapu devirleri, muvazaa niteliği taşıdığı takdirde tapu iptal ve tescil davası ile iptal edilebilir. Mahkeme, işlemin gerçek iradeye dayanmadığını ve ekonomik amacının mal kaçırma olduğunu tespit ederse tapu kaydını borçlu adına geri tescil eder.

Muvazaa nasıl ispatlanır?

Muvazaa iddiası her türlü delille ispatlanabilir. Yargıtay uygulamasına göre:

• banka hareketleri,
• satış bedelinin ödenmediğine ilişkin tespitler,
• davranış ve zamanlama analizi,
• tanık beyanları,
• taşınmazın kullanımının devreden tarafından sürdürülmesi,
• taraflar arasındaki yakın ilişki,
• bilirkişi incelemeleri

muvazaanın ispatında en önemli delil kaynaklarıdır.

Yakın akrabaya yapılan satışlar otomatik olarak muvazaalı kabul edilir mi?

Hayır, otomatik olarak muvazaalı kabul edilmez; ancak Yargıtay içtihatlarında yakın akrabaya yapılan devirlerde muvazaa karinesi son derece güçlüdür. Bu durumda devralan kişinin satışın gerçek olduğunu ispatlama yükü artar.

Taşınmaz üçüncü kişiye satıldıysa tapu iptal davası açılabilir mi?

Taşınmazın daha sonra üçüncü bir kişiye devredilmiş olması davayı imkânsız hâle getirmez. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmaması veya satışın muvazaalı zincirin parçası olduğunun anlaşılması hâlinde tapu iptal ve tescil kararı verilebilir. Ancak üçüncü kişinin iyiniyetli olması durumunda tasarrufun iptali davası daha etkili olabilir.

Tapu iptal ve tescil davası ile tasarrufun iptali davası arasındaki fark nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz kaydının doğrudan iptal edilerek borçlu adına tescil edilmesini amaçlar. Tasarrufun iptali davası ise taşınmaz kaydını değiştirmez; yalnızca alacaklının taşınmaz üzerinde haciz ve satış işlemi yapabilmesini sağlar. Stratejik olarak hangi davanın açılacağı uyuşmazlığın özelliklerine göre belirlenmelidir.

İcra takibi başladıktan sonra yapılan tapu devri geçerli midir?

İcra takibi başladıktan sonra yapılan devirler hukuken geçerli olmakla birlikte, bu tür işlemler Yargıtay tarafından çoğu durumda alacaklılardan mal kaçırma amacıyla yapıldığı kabul edilen işlemler arasında değerlendirilir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil kararı verilme ihtimali oldukça yüksektir.

Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan tapu devrinde ceza sorumluluğu doğar mı?

Bazı durumlarda işlem yalnızca medeni hukuk alanını ilgilendirirken; alacaklıları zarara uğratma kastı, hile veya gerçeğe aykırı beyanda bulunma gibi unsurlar mevcutsa Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil edebilecek sonuçlar gündeme gelebilir. Bu tür durumlarda dolandırıcılık veya hileli işlem iddiaları değerlendirilebilir.

Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?

Uyuşmazlığın niteliğine, delillerin durumuna, bilirkişi incelemelerine ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişmekle birlikte tapu iptal ve tescil davaları uygulamada ortalama 12–24 ay arasında sonuçlanmaktadır. Ancak istinaf ve temyiz süreçlerinin eklenmesi hâlinde süre uzayabilir.

Bu davayı kim açabilir?

Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan tapu devrinin alacaklısı olan banka veya diğer alacaklılar tapu iptal ve tescil davası açabilir. Ayrıca alacaklıların halefleri ve bazı durumlarda mirasçılar da dava açma hakkına sahiptir.

İletişim ve Hukuki Destek

Bankadan mal kaçırma amacıyla yapılan tapu devirleri, hem alacaklılar hem de taşınmaz devralan kişiler açısından ciddi hukuki sonuçlar doğurabilen karmaşık uyuşmazlık alanlarıdır. Tapu iptal ve tescil davalarının doğru şekilde yürütülmesi, delillerin eksiksiz hazırlanması ve hukuki stratejinin doğru kurgulanması, davanın başarısı açısından belirleyici öneme sahiptir.

Bu tür durumlarla karşılaşmanız hâlinde profesyonel hukuki destek almanız hak kaybı yaşamamak adına son derece önemlidir. Tapu devri işlemleri, tasarrufun iptali davaları, muvazaa iddiaları ve alacaklıların korunmasına yönelik tüm süreçlerde hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız.

Hukuki sürecinizle ilgili detaylı değerlendirme ve profesyonel destek için iletişime geçebilirsiniz.