Ataşehir Gayrimenkul Avukatı

Ataşehir, yüksek taşınmaz değerleri, site yaşamının yoğunluğu ve kentsel dönüşüm uygulamalarının sürekliliği nedeniyle gayrimenkul uyuşmazlıklarının sıkça gündeme geldiği bir bölgedir. Tapu siciline ilişkin ihtilaflar, taşınmazın fiili kullanımından doğan çekişmeler, inşaat sözleşmelerinden kaynaklı alacak ve ifa tartışmaları ile idari müdahaleler; uygulamada birbirine temas eden, teknik ve delil ağırlığı yüksek dosyalar üretir.

Gayrimenkul hukukunda çoğu uyuşmazlık, yalnızca “hak iddiası” ile çözülemez. Hakkın doğru hukuki sebep üzerine oturtulması, görev–yetki kurallarının hatasız kurulması ve delil düzeninin usule uygun biçimde yönetilmesi gerekir. Bu sayfa, Ataşehir’de gayrimenkul hukukuna ilişkin başlıca uyuşmazlık türlerini ve süreç yönetiminde öne çıkan hukuki noktaları genel bilgilendirme amacıyla sistematik olarak ele almaktadır.

Bilgilendirme: Aşağıdaki açıklamalar genel niteliktedir. Her taşınmaz dosyası; tapu kayıtları, edinim zinciri, taraf sıfatı, iyi niyet değerlendirmesi, sözleşme metni ve delillerin niteliği bakımından kendine özgüdür. Somut olaya uygulanacak yol, dosya bazında ayrıca değerlendirilmelidir.

1) Ataşehir’de gayrimenkul uyuşmazlıklarının temel başlıkları

Ataşehir’de taşınmaz uyuşmazlıkları, çoğu zaman üç ana eksende yoğunlaşır: (i) tapu sicili ve mülkiyetin devrine ilişkin çekişmeler, (ii) inşaat ve kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflar, (iii) idari müdahaleler ve kamulaştırma bağlantılı uyuşmazlıklar. Uygulamada en sık karşılaşılan başlıklar şunlardır:

• Tapu iptali ve tescil: muris muvazaası, muvazaa, hileli devir, vekaletin kötüye kullanılması, hatalı tescil iddiaları
• Satış vaadi ve tapuya şerh: resmi şekil, şerh işlemi ve sicile etkiler
• Kadastro ve tescil: kadastro tespitine itiraz, kazandırıcı zamanaşımıyla tescil
• Paylı mülkiyet: ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), şufa (önalım), kullanım ve paylaşım uyuşmazlıkları
• İnşaat ve kentsel dönüşüm: kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, gecikme/eksik teslim, fesih ve tasfiye
• Kat mülkiyeti ve site yaşamı: yönetim planı, aidat/ortak gider, ortak alan kullanımı
• İdari müdahaleler: kamulaştırmasız el atma, fiili müdahale ve tazminat ekseni

Gayrimenkul hukukunda “hızlı refleks” kadar “usul güvenliği” de önemlidir. Yanlış mahkemede açılan dava, yanlış taraf sıfatı, eksik delil veya zamanaşımı/hak düşürücü süre riskleri, telafisi güç sonuçlar doğurabilir.

2) Tapu siciline ilişkin davalar: tapu iptali ve tescil ekseni

Tapu sicili, taşınmaz mülkiyetinin hukuki görünümünü belirler; ancak her tescil, fiili gerçekliği yansıtmayabilir. Tapu iptali ve tescil davaları, çoğu zaman “işlemin hukuki sebebi” ve “iyi niyet” tartışması üzerinden ilerler. Bu dosyalarda kritik olan; taşınmazın edinim zinciri, işlemin dayandığı irade beyanı, bedel ilişkisi, tarafların sıfatı ve delillerin bütünlüğüdür.

Uygulamada tapu ihtilaflarına ilişkin örnek olaylar ve süreç çerçevesi için şu içerikler yol göstericidir:

• Tapu başkasının üzerine geçmişse izlenebilecek hukuki yol
• Hileli tapu devri ve üçüncü kişilere satış ihtimali
• Taşınmazın başkasına geçirilmesi halinde tapu iptali yaklaşımı

3) Muris muvazaası, muvazaa ve hileli devir iddiaları

Taşınmaz devirlerinde muvazaa iddiası, görünürdeki işlem ile tarafların gerçek iradesi arasındaki uyuşmazlığa dayanır. Miras hukukuyla kesişen dosyalarda ise mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yaptığı devirler “muris muvazaası” iddiasıyla gündeme gelebilir. Bu tür davalarda; aile ilişkileri, bedel akışı, taşınmazın devredildiği kişiyle ilişkinin niteliği, devir tarihindeki koşullar ve hayatın olağan akışı birlikte değerlendirilir.

Konunun hukuki çerçevesi için ilgili içerikler:

• Muris muvazaası davası: mal kaçırma iddiası ve tapu iptali sonuçları
• Muvazaa nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının usuli çerçevesi
• Alacaklıdan mal kaçırma iddiası ve tapu iptali yaklaşımı

4) Vekaletin kötüye kullanılması ve temsil kaynaklı tapu ihtilafları

Vekalet ilişkisi kapsamında yapılan taşınmaz işlemlerinde, vekilin yetki sınırlarını aşması veya vekalet görevini vekalet verenin menfaatine aykırı biçimde kullanması iddiaları gündeme gelebilir. Bu tür dosyalarda temel tartışma yalnızca vekil davranışı değildir; çoğu zaman üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı, işlem zincirinin nasıl kurulduğu ve delillerin buna ne ölçüde cevap verdiğidir.

Temsil kaynaklı tapu uyuşmazlıklarına ilişkin ayrıntılı çerçeve:

• Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil

5) Kadastro tespitine itiraz ve tescil davaları

Kadastro süreci, taşınmazın hukuki statüsünü doğrudan etkileyen teknik bir aşamadır. Kadastro tespitine itiraz davaları, tespit ve ilan rejimi ile sıkı şekilde bağlantılıdır; süre ve usul hataları, hak kaybı doğurabilecek nitelikte olabilir. Benzer şekilde, tapusuz taşınmazlarda veya zilyetliğe dayalı taleplerde “tescil” davaları gündeme gelebilir; burada da zilyetliğin niteliği, süresi ve delil seti belirleyicidir.

• Kadastro tespitine itiraz davası
• Kazandırıcı zamanaşımıyla tescil davası

6) Ortaklığın giderilmesi, şufa ve paylı mülkiyetten doğan çekişmeler

Paylı mülkiyet, özellikle miras kalan taşınmazlarda veya birlikte edinilmiş yatırımlarda sık görülür. Paydaşlar arasında kullanım, gider paylaşımı veya satış iradesi bakımından uzlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) gündeme gelir. Şufa (önalım) hakkı ise pay devri sonrası belirli koşullarda kullanılabilen, teknik bir dava türüdür ve süre–bedel–bildirim rejimi bakımından hassasiyet taşır.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarının genel çerçevesi ve alt başlıkları için:

• Gayrimenkul hukuku: tapu, kira, kamulaştırma ve taşınmaz davaları

7) Kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm ve inşaat kaynaklı uyuşmazlıklar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kentsel dönüşüm uygulamaları, Ataşehir’de fiilen sık karşılaşılan bir uyuşmazlık alanı üretir. Gecikme, eksik/ayıplı imalat, iskan süreçleri, bağımsız bölüm paylaşımı, teminat ve cezai şart hükümleri; çoğu zaman dava stratejisinin temelini oluşturur. Bu dosyalarda “teknik tespit” ve “hukuki nitelendirme” birlikte yürür: bilirkişi incelemesi, keşif, sözleşme eki projeler ve teslim tutanakları, dosyanın ispat omurgasını belirler.

İnşaat ve taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin geniş çerçeve için:

• Gayrimenkul ve inşaat hukuku: tapu, kat karşılığı, kamulaştırma

8) Kat mülkiyeti, site yönetimi ve ortak alan ihtilafları

Ataşehir’de site yaşamı, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarını pratiğin merkezine taşır. Yönetim planı hükümleri, ortak gider ve aidat, ortak alanların kullanımı, yönetim kararlarına itiraz ve bağımsız bölüm kullanımına ilişkin çekişmeler; çoğu zaman hızlı aksiyon ve doğru usul yönetimi gerektirir. Bu dosyalarda belge düzeni (karar defteri, işletme projesi, tebligatlar, ihtarlar) belirleyici önem taşır.

9) Kamulaştırmasız el atma ve idari müdahaleler

İdarenin taşınmaza fiilen müdahalesi halinde, uyuşmazlık çoğu zaman “mülkiyet hakkının ihlali” ekseninde şekillenir. Kamulaştırmasız el atma iddialarında davanın niteliği ve talep sonucu, somut olayın özelliklerine göre kurulmalıdır. Bu başlıkta teknik hususlar (müdahalenin kapsamı, sürekliliği, değer tespiti) yargılamanın merkezinde yer alır.

• Kamulaştırmasız el atma davası

10) Geçici hukuki koruma: tapuya şerh, ihtiyati tedbir ve risk yönetimi

Taşınmaz uyuşmazlıklarında gecikme, çoğu zaman telafisi güç zararlar doğurur. Tapu sicilindeki değişiklik riski, üçüncü kişilere devir ihtimali veya uyuşmazlık konusu hakkın zayıflaması söz konusu olduğunda, somut olayın şartları oluşuyorsa geçici hukuki koruma talepleri gündeme gelebilir. Özellikle satış vaadi sözleşmelerinde tapuya şerh mekanizması, doğru kurulduğunda hak kaybını önleyici bir fonksiyon görebilir.

• Taşınmaz satış vaadi ve tapuya şerh

11) Dosya açmadan önce hazırlık: delil ve süreç kontrol listesi

• Güncel tapu kaydı, takyidat bilgisi ve edinim zinciri
• Vekaletname, temsil belgeleri, sözleşme ve ekleri (varsa noter işlemleri)
• Bedel akışı: banka kayıtları, dekontlar, ödeme planı/elden ödeme iddiaları
• Yazışmalar, ihtarlar, tebligat evrakı
• Fiili kullanım: zilyetlik olgusu, komşu/çevre tanıkları, fotoğraf–video, keşif ihtiyacı
• Teknik belgeler: proje, ruhsat/iskan, yapı kayıtları, belediye yazışmaları
• Süre analizi: hak düşürücü süre/zamanaşımı riskleri ve usul takvimi

Taşınmaz dosyalarında “sonuca giden yol”, çoğu zaman ilk gün kurulan delil düzeniyle belirlenir. Bu nedenle, dava veya takip kararı verilmeden önce dosyanın ispat mimarisinin kurulması esastır.

Sık Sorulan Sorular

1) Tapu iptali ve tescil davaları her durumda açılabilir mi?

Tapu iptali ve tescil talepleri, iddianın hukuki sebebine (muris muvazaası, vekaletin kötüye kullanılması, muvazaa, hata, hile vb.) göre şekillenir. Somut olayın şartları ve delil seti, talebin kurulabilirliğini belirler.

2) Muris muvazaası iddiasında hangi olgular önem taşır?

Devir tarihindeki koşullar, bedel ilişkisi, mirasbırakan–devralan ilişkisi, taşınmazın kullanım biçimi ve hayatın olağan akışıyla uyum, değerlendirmede öne çıkan başlıklardandır.

3) Vekaletle yapılan taşınmaz satışında üçüncü kişinin iyi niyeti neden önemlidir?

İyi niyet değerlendirmesi, tapu siciline güven ve işlem güvenliği bakımından dosyanın seyrini etkileyebilir. Bu nedenle işlem zinciri ve delil düzeni belirleyicidir.

4) Kadastro tespitine itirazda süre kaçırılırsa ne olur?

Kadastro süreçleri, ilan ve kesinleşme rejimine bağlıdır. Sürelerin kaçırılması, tespitin kesinleşmesi ve hak arama imkanının daralması riskini doğurabilir.

5) Kazandırıcı zamanaşımıyla tescil dosyalarında ispat nasıl kurulur?

Zilyetliğin süresi, niteliği, malik sıfatıyla kullanım ve kesintisizlik iddiası; tanık anlatımları ve yerel/teknik tespitlerle birlikte değerlendirilir.

6) Satış vaadi sözleşmesinde tapuya şerh neden önemlidir?

Şerh, belirli koşullarda taşınmazın devrine karşı korunma fonksiyonu görebilir. Şekil şartları ve sicil işleminin usule uygun yürütülmesi önem taşır.

7) Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme ve eksik teslim nasıl değerlendirilir?

Sözleşme hükümleri, teslim rejimi, teknik tespitler, cezai şart ve teminat yapısı ile fesih–tasfiye dengesi birlikte değerlendirilir.

8) Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hangi belgeler önemlidir?

Yönetim planı, işletme projesi, karar defteri, tebligatlar, ortak gider dökümleri ve ihtarlar, çoğu dosyada temel ispat araçlarıdır.

9) Kamulaştırmasız el atma dosyalarında talep neye yönelir?

Fiili müdahalenin niteliğine göre, tazminat eksenli koruma mekanizmaları gündeme gelebilir. Değer tespiti ve müdahalenin kapsamı önemlidir.

10) Gayrimenkul uyuşmazlıklarında ihtiyati tedbir ne zaman gündeme gelir?

Devir riskinin bulunduğu, telafisi güç zarar ihtimalinin ortaya çıktığı veya uyuşmazlık konusu hakkın korunmasının zorunlu olduğu durumlarda, somut şartlar oluşuyorsa geçici hukuki koruma değerlendirilir.

İletişim

Ataşehir’de taşınmaz uyuşmazlıklarında doğru yol ayrımı; görev–yetki, delil düzeni ve süreç takvimi birlikte değerlendirilerek yapılmalıdır. Dosyanızın niteliğine göre hukuki değerlendirme ve süreç planlaması için iletişime geçebilirsiniz.

• Telefon: 0 216 514 74 04
• WhatsApp: 0 532 245 74 66
• E-posta: info@inanceker.av.tr
• Adres: Barbaros Mahallesi Mor Menekşe Sokak Deluxia Suites Sitesi No: 3A Kat:12 Daire:155, Ataşehir / İSTANBUL
• Google Haritalar: Konum için tıklayın
• LinkedIn: Av. İnanç Eker

Bilgilendirme: Bu sayfadaki içerik genel bilgilendirme niteliğinde olup hukuki görüş yerine geçmez. Somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.