Ataşehir Kira Avukatı: Tahliye, Kira Tespiti, Uyarlama ve Kira Sözleşmesinde Hakların Korunması

Ataşehir’de konut ve çatılı işyeri kiraları, yalnızca ekonomik bir ilişkinin değil; aynı zamanda barınma hakkı, mülkiyet hakkı, sözleşmeye bağlılık ve dürüstlük kuralı gibi temel ilkelerin kesiştiği bir alanın parçasıdır. Kira uyuşmazlıklarında yapılan hataların önemli bir bölümü, “haklı olmak” ile “haklılığı usule uygun biçimde ileri sürmek” arasındaki farkın gözden kaçırılmasından doğar. Bu sayfa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili usul hükümleri çerçevesinde; Ataşehir’de en sık karşılaşılan kira ihtilaflarını, tahliye yollarını, kira bedelinin belirlenmesi mekanizmalarını ve dava/icra stratejisini bilgilendirme amacıyla sistematik biçimde ele alır.

Önemli not: Aşağıdaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir; her uyuşmazlığın sözleşme metni, ödeme düzeni, ihtar süreci ve delil yapısı farklıdır. Bu nedenle somut olaya uygulanacak yol, dosya bazında ayrıca değerlendirilmelidir.

1) Ataşehir’de kira uyuşmazlıklarının hukuki çerçevesi

TBK’ya göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu, ekonomik dengenin korunması ve barınma/işletme sürekliliği nedeniyle kiracıyı koruyan emredici/nispi emredici kurallar öngörmüştür.

Ataşehir ölçeğinde uyuşmazlıklar çoğunlukla şu başlıklarda yoğunlaşır:

• Kira bedeli ve artış uyuşmazlıkları: yenilenen dönem artışı, kira tespiti, uyarlama
• Ödeme düzensizliği ve temerrüt: ihtar, süre verme, icra ile tahliye
• Tahliye taahhüdü: şekil ve zamanlama hataları nedeniyle süreç kaybı
• İhtiyaç/yeniden inşa-yenileme sebebiyle tahliye: ispat standardı ve kötüye kullanım iddiaları
• İki haklı ihtar: ihtarların aynı kira yılında ve “haklı” nitelikte kurulması

Bu uyuşmazlıklarda strateji, yalnızca “hangi sebebe dayanılacağı” meselesi değildir; aynı zamanda hangi yolun seçileceği (dava mı, icra mı), hangi delillerin hangi sırayla üretileceği ve sürelerin nasıl yönetileceği meselesidir.

2) Görev, yetki ve yol ayrımı: dava mı, icra mı?

2.1. Görev

Konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan birçok tahliye davasında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Buna karşılık, sözleşmeden kaynaklanan bazı taleplerde (örneğin tazminatın niteliği, birleşen talepler, karşı dava) görev tartışmaları gündeme gelebilir. Bu nedenle talep sonucunun doğru kurulması, baştan itibaren görev riskini azaltır.

2.2. Yetki

Yetki bakımından temel ölçüt, çoğu zaman kiralananın bulunduğu yer kabul edilir ve uygulamada kesin yetki niteliğinde değerlendirildiği görülür. Ataşehir’de bulunan bir taşınmaza ilişkin tahliye ve kira uyuşmazlıklarında, pratikte dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi yargı çevresi içinde ele alınır.

2.3. Yol ayrımı: dava – icra

Tahliye amacıyla başvurulacak iki temel hat vardır:

• Doğrudan dava yolu: TBK’da düzenlenen tahliye sebeplerine dayanılarak mahkemede tahliye talebi
• İcra yoluyla tahliye: belirli şartlarda, ilamsız icra prosedürü ile tahliye (özellikle temerrüt ve bazı sözleşmesel temellerde)

Hangi yolun seçileceği; sözleşmenin içeriğine, ödeme delillerine, ihtar sürecinin doğruluğuna ve hedeflenen sonuca göre değişir. “Daha hızlı” görünen yol, yanlış kurulduğunda dosyayı aylarca geriye atabilir; bu nedenle yol ayrımı, somut dosyanın hukuki anatomisi çıkarılarak yapılmalıdır.

3) Kira bedeli, artış ve kira tespiti/uyarlama ilişkisi

3.1. Artış kayıtları ve TBK m.344 sınırı

Kira artışı, sözleşmede artış kaydı bulunsa dahi TBK m.344 çerçevesinde değerlendirilir. Uygulamada en sık hata, artış kaydının “sınırsız” veya “piyasa rayici” şeklinde yazılmasının her durumda geçerli sanılmasıdır. Oysa kanuni sınır ve emredici hükümler, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında taraf iradesini belirli ölçüde sınırlar.

Konut kiralarında belirli bir dönem uygulanan %25 tavan sınırlamasının 01.07.2024 itibarıyla sona ermesiyle birlikte, genel rejimde TBK m.344’ün tavan mantığı yeniden merkezi hale gelmiştir. Bu noktada, uyuşmazlığın çözümü “artış oranı” tartışmasından çıkıp; kimi dosyalarda kira tespiti veya uyarlama tartışmasına evrilebilir.

3.2. Kira tespiti davası: beş yıl ve sonrası

Kira tespiti, yalnızca “zam yapmak” için açılan bir dava değildir; beş yılın dolmasıyla birlikte veya beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde, mahkemenin hakkaniyet ve emsal kriterleriyle kira bedelini belirlemesi gündeme gelir. Emsal araştırması, taşınmazın nitelikleri (bina yaşı, ulaşım, kullanım türü, metrekaresi, site özellikleri) ve sözleşmenin devamlılığı; tespitte sonuca etki eden parametrelerdir.

3.3. Uyarlama davası ve TBK m.138 ilişkisi

Öngörülemez olağanüstü değişimler nedeniyle edimler arasındaki dengenin ağır biçimde bozulduğu iddia edildiğinde, TBK m.138 çerçevesinde uyarlama tartışması doğabilir. Bu yol, her dosyada “kolay çözüm” değildir; şartları ağırdır ve ispat yükü yoğun delil gerektirir. Uyuşmazlığın niteliği tespit edilmeden uyarlamaya yönelmek, süreci gereksiz risklere açar.

4) Tahliye sebepleri: temerrüt, taahhüt, ihtiyaç, iki haklı ihtar ve diğerleri

Tahliye sebepleri, TBK’da sınırlı sayıda düzenlenmiş olup her bir sebebin şekil, süre ve ispat şartları farklıdır. Bu farklılık, uygulamada en çok “haklı sebep var ama süreç yanlış kuruldu” şeklinde görünür.

4.1. Ödeme temerrüdü ve tahliye

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde, temerrüt hükümleri devreye girer. Burada kritik olan, usule uygun ihtar ve süre verme mekanizması ile ödeme planının delillendirilmesidir. Bankadan ödeme, açıklama satırı, dekont zinciri ve ihtarın tebliğ tarihi; temerrüt dosyalarında sonucun omurgasını oluşturur.

4.2. Tahliye taahhüdü

Tahliye taahhüdü, uygulamada en çok başvurulan fakat en çok da hataya açık yoldur. Taahhüdün yazılı olması, serbest iradeyi sakatlayan koşulların bulunmaması ve özellikle zamanlama (kira ilişkisi kurulurken “zorla” imzalatılan metinler) tartışması; dosyanın kaderini belirleyebilir. Ayrıca taahhütte öngörülen tarihten sonra başvurunun süresi ve seçilecek yol (dava/ icra) da önem taşır.

4.3. İhtiyaç sebebiyle tahliye

Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunda sayılan yakınlarının gerçek ve samimi ihtiyacı, tahliye sebebi olabilir. Uygulamada mahkemeler, ihtiyacın soyut beyanla değil; yaşam düzeni, mesafe, sağlık/iş koşulları, mevcut konut/işyeri imkanları gibi olgularla desteklenmesini bekler. İhtiyacın “geçici” veya “daha kârlı kiralama” amacı taşıdığı izlenimi doğuran dosyalar, ciddi ispat sorunları üretir.

4.4. Yeniden inşa/imar ve esaslı onarım sebebiyle tahliye

Kiralananın esaslı onarım, genişletme, yeniden inşa veya imar sebebiyle kullanılmasının imkânsız hale gelmesi; kanunun öngördüğü çerçevede tahliye sebebi olarak ileri sürülebilir. Bu tür dosyalarda iddia, teknik ve idari belgelerle (proje, ruhsat, belediye süreçleri, keşif-bilirkişi) desteklenmediğinde, tahliye talebi zayıflar.

4.5. İki haklı ihtar

Kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kendisine iki kez haklı ihtar gönderilmesi halinde, kanunun öngördüğü koşullarla tahliye gündeme gelebilir. “İhtar sayısı” tek başına yetmez; ihtarların haklılığı, aynı kira yılı içinde olması, ihtarın içeriği ve tebliğ koşulları belirleyicidir.

4.6. Yeni malikin ihtiyacı ve süre yönetimi

Taşınmazın el değiştirmesi halinde, yeni malik bakımından ihtiyaç iddiasıyla tahliye rejimi ayrıca değerlendirilmeyi gerektirir. Bu dosyalarda en kritik başlık, kanuni sürelerin kaçırılmaması ve önceki kira ilişkisine ilişkin belgelerin eksiksiz toplanmasıdır.

5) İhtar, tebligat ve delil planı: usul güvenliği

Kira uyuşmazlıklarında “delil” çoğu zaman şu basit soruya indirgenir: “Kiracı ödemedi mi?” Oysa ispat, yalnızca maddi vakıayı değil; vakanın usule uygun biçimde ileri sürüldüğünü de kapsar. Bu nedenle ihtar metninin dili, hangi tarihe hangi borcun yazıldığı, tebliğ şerhi, PTT kayıtları, muhatabın adres kayıt sistemi (MERNİS) uyumu ve gerektiğinde noter kanalıyla işlem yapılması; dosyanın iskeletini oluşturur.

• Sözleşme metni (ek protokoller dahil)
• Ödeme çizelgesi (dekontlar, açıklama satırları, elden ödeme iddiası varsa imza/teslim belgeleri)
• İhtarname ve tebligat evrakı (tarih/süre hesapları için)
• Emsal kira araştırması (kira tespiti için)
• Tapu kaydı ve malik sıfatı (aktif husumet/ yetki tartışmalarında)

Delil planı, “ne kadar çok belge” değil; hukuki sebebi ispatlayan doğru belgeler anlamına gelir. Aynı dosyada gereksiz delil yığını, bazen temel iddianın görünürlüğünü azaltır.

6) Dava şartı arabuluculuk: kapsam, istisna ve pratik akış

01.09.2023 itibarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hükümleri hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartı olarak düzenlenmiştir. Bu düzenleme, kira tespiti, tahliye, alacak ve tazminat gibi birçok başlıkta dava yoluna gitmeden önce arabuluculuk safhasının yönetilmesini zorunlu kılmıştır.

6.1. Arabuluculukta hedef ne olmalı?

Arabuluculuk, “prosedür gereği yapılan bir toplantı” olarak ele alınırsa dosya kaybı üretir. Doğru yaklaşım; talepleri hukuki zemine oturtan, ödeme/taşınmaz/emsal verilerini düzenleyen ve “uygulanabilir” bir metin hedefleyen müzakere planı kurmaktır. Uzlaşma çıkmasa dahi, arabuluculuk safhası dosyanın dava stratejisine ışık tutar.

6.2. İstisna: ilamsız icra ile tahliye

İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler, arabuluculuk dava şartı kapsamının dışında bırakılmıştır. Bu nedenle bazı dosyalarda, seçilecek yol arabuluculuk zorunluluğunu doğrudan etkiler. Ancak istisna “her durumda icraya gidilebilir” anlamına gelmez; icra yolunun şartları ayrıca somut olaya göre değerlendirilmelidir.

7) Uygulamada sık yapılan hatalar

• Tek bir ihtarnameyle her şeyi çözme beklentisi: Hukuki sebep net kurulmadan gönderilen ihtar, çoğu zaman sonuca hizmet etmez.
• Sürelerin yanlış hesaplanması: Tebliğ tarihi–başvuru tarihi–kira yılı kavramı birbirine karıştırıldığında dosya reddedilebilir.
• Tahliye taahhüdünde şekil ve zamanlama hatası: Taahhüt “var” ama geçersiz kabul edilebilecek şartlarda düzenlenmiş olabilir.
• Ödeme delillerinin zayıflığı: Elden ödeme iddiası, açıklamasız transfer ve parçalı dekontlar ispatı zorlaştırır.
• Emsal seçimi hatası (kira tespiti): Aynı nitelikte olmayan taşınmazların emsal gösterilmesi, bilirkişi raporunu olumsuz etkileyebilir.
• Yanlış yol seçimi: İcra yerine dava (veya tersi) seçimi, zaman kaybı ve masraf doğurabilir.

8) Sık sorulan sorular

Ataşehir’de kira tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki değerlendirmesi çoğunlukla kiralananın bulunduğu yer esas alınarak yapılır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mudur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra ile tahliye hükümleri hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Tahliye taahhüdü varsa her durumda tahliye mümkün müdür?

Hayır. Taahhüdün geçerlilik şartları ve sürelere uyum belirleyicidir. Taahhüdün düzenlenme koşulları, tarih ve başvuru usulü somut dosyada ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı kira ödemiyorsa en hızlı yol her zaman icra mıdır?

“En hızlı” görünen yol, yanlış kurulduğunda en uzun yola dönüşebilir. Ödeme düzeni, ihtar ve delil yapısı incelenmeden yol seçimi yapılmamalıdır.

Kira tespit davası ile uyarlama davası aynı şey midir?

Hayır. Kira tespiti, TBK’nın kira bedelinin belirlenmesine ilişkin rejimi içinde değerlendirilirken; uyarlama, olağanüstü değişim nedeniyle edimler arasındaki dengenin bozulması iddiasına dayanır ve şartları farklıdır.

İletişim

Kira sözleşmesi, tahliye, kira tespiti veya uyarlama gibi konularda somut dosyanızın belgeleri üzerinden hukuki değerlendirme yapılabilmesi için iletişim bilgilerimiz aşağıdadır:

• Adres: Barbaros Mahallesi Mor Menekşe Sokak Deluxia Suites Sitesi No: 3A Kat:12 Daire:155, Ataşehir / İstanbul
• Telefon: 0 (216) 514 74 04
• WhatsApp: 0 (532) 245 74 66
• E-posta: info@inanceker.av.tr
• Google Maps: Konumu Gör