Kira Bedelinin Tespiti Davası

1. Kurumun Amacı ve Hukuki Dayanak

Kira bedelinin tespiti davası, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmasına rağmen, mevcut kira bedelinin yeni kira dönemi itibarıyla Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca yeniden belirlenmesi talebini konu alan bir davadır. Bu dava, kira sözleşmesinin geçerliliğini tartışmaz; bilakis sözleşmenin varlığını esas alır ve kira ilişkisinin devamı içinde hakkaniyete uygun bir bedelin tespiti amacıyla açılır. Hukuken sözleşme serbestisi esastır; ne var ki kira ilişkisi, süreklilik arz eden ve toplum düzenini doğrudan etkileyen bir sözleşme türü olduğundan, kanun koyucu bu alanda taraf iradesine sınırsız bir serbesti tanımamıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel hükmü düzenler. Anılan maddeye göre, kira bedelinde yapılacak artış oranı bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu hüküm, kamu düzenine ilişkindir ve tarafların anlaşmasıyla bertaraf edilemez. Kanun koyucu, burada kiracının zayıf konumunu gözeterek, kira artışlarını ekonomik gerçeklik sınırları içinde tutmak istemiştir. Ancak diğer yandan, uzun süreli kira ilişkilerinde taşınmazın değerinde ve piyasa koşullarında meydana gelen değişikliklerin, kiraya verenin hakkaniyete uygun gelir elde etme hakkını ortadan kaldırmasına da izin verilmemiştir.

Nitekim TBK’nın 344/3. maddesi gereğince, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya kira bedeli beş yıl geçtikten sonra yenilenen sözleşmelerde, hâkim tarafların anlaşmasıyla bağlı olmaksızın, taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini gözeterek yeni kira bedelini belirler. Bu hüküm, uzun vadeli kira ilişkilerinde piyasa rayiçlerinden kopan bedellerin adalet terazisine uygun biçimde yeniden ayarlanmasını mümkün kılar. Böylece hem kiracının ekonomik gücü hem de kiraya verenin mülkiyet hakkı dengede tutulmuş olur.

1.1 Kira Bedelinin Tespiti Davasının Amacı

Kira bedelinin tespiti davasının esas amacı, kira ilişkisi devam ederken taraflardan birinin haksız biçimde ekonomik külfet altına girmesini önlemektir. Zira kira bedeli, sözleşmenin kurulduğu tarihteki ekonomik koşullara göre belirlenmiştir; ancak geçen yıllar içinde taşınmazın bulunduğu bölgedeki piyasa değerleri, enflasyon oranları, taşınmazın fiziksel nitelikleri veya kullanım amacı değişmiş olabilir. Bu durumda, mevcut kira bedelinin güncel ekonomik koşullar karşısında hakkaniyetsiz hale gelmesi kaçınılmazdır. Hal böyle iken, tarafların bu adaletsizliğe katlanmasını beklemek hukuk düzeninin amacıyla bağdaşmaz. Bu nedenle kanun koyucu, hâkimin müdahalesini mümkün kılmış ve kira bedelinin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenebilmesi için bu dava yolunu tanımıştır.

Kira bedelinin tespiti davası, uygulamada çoğunlukla kiraya veren tarafından açılmakta ise de, hukuken davacı sıfatı yalnızca kiraya verene özgü değildir. Kiracı da, sözleşmede öngörülen artış oranının kanuna aykırı biçimde uygulandığını, bedelin fahiş hale geldiğini veya piyasa koşullarıyla orantısız bir kira bedeline maruz kaldığını ileri sürerek tespit davası açabilir. Dolayısıyla bu dava, taraflardan yalnızca birinin lehine tanınmış bir hak değil; kira ilişkisinde adaleti sağlayan çift yönlü bir dengeleme mekanizmasıdır.

1.2 Türk Borçlar Kanunu Sistematiği ve Temel İlkeler

Türk Borçlar Kanunu, kira hukukunda üç temel ilke üzerinde yükselir: sözleşme serbestisi, kiracının korunması ve hakkaniyet ilkesi. Bu üç ilke birbirine karşı değil, birbirini tamamlayacak biçimde uygulanır. Kanun koyucu, bir yandan tarafların özgür iradeleriyle kira sözleşmesi kurmalarına izin verirken, diğer yandan toplum düzeni, ekonomik istikrar ve sosyal adaletin korunabilmesi için sınırlayıcı hükümler öngörmüştür.

TBK’nın 344. maddesi kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak üst sınırı, 345. maddesi ise tespit davasının açılma zamanını düzenler. Madde 345 hükmü uyarınca, dava yeni kira döneminden önce açılmışsa veya yeni döneme ilişkin artış talebi kira süresi dolmadan kiracıya yazılı şekilde bildirilmişse, mahkemece belirlenecek yeni bedel o dönemden itibaren uygulanır. Aksi halde hüküm bir sonraki dönem için geçerli olur. Bu düzenleme, uygulamada sıkça gözden kaçan ve davanın maddi sonucunu doğrudan etkileyen bir unsurdur. Zira tespit davasının, yalnızca yeni dönemin başında hüküm doğurabileceği kanunun açık emridir.

1.2.1 Sözleşme Serbestisi ile Kanuni Sınırlamaların Dengesi

Kira sözleşmeleri, TBK’nın 26. maddesinde düzenlenen sözleşme serbestisi ilkesi gereği tarafların iradeleriyle kurulur. Ancak bu serbestinin mutlak olmadığı, TBK’nın 344. maddesinin emredici hükmüyle açıkça ortaya konmuştur. Taraflar, TÜFE oranını aşan artış oranı belirleyemez; belirlemiş olsalar dahi bu hüküm geçersizdir. Çünkü kira ilişkisi yalnızca iki tarafın ekonomik menfaatini değil, konut ve işyeri piyasasında toplumsal dengeyi de ilgilendiren bir kurumdur. Dolayısıyla, kira bedelinin tespiti davası bir bakıma sözleşme serbestisinin kamu yararıyla sınırlandığı noktada devreye giren hukuki düzeltme mekanizmasıdır.

1.2.2 Hakkaniyet İlkesi, Öngörülebilirlik ve Piyasa Gerçekleri

Beş yılın dolduğu kira ilişkilerinde hâkim artık yalnızca TÜFE oranına değil, hakkaniyet ilkesine dayanarak karar verir. Bu ilke, TBK’nın 4. maddesinde düzenlenmiş olup, hâkimin somut olayın şartlarına göre adaletin gerektirdiği kararı verebilmesini sağlar. Hâkim, bu kapsamda taşınmazın bulunduğu bölgenin rayiç kira bedellerini, taşınmazın konumunu, kullanım amacını, bina yaşını, ulaşım imkânlarını, aidat ve bakım giderlerini dikkate alır. Ayrıca bilirkişi raporlarının içeriğini denetler, yalnızca ortalama piyasa değerleriyle yetinmez; somut taşınmazın niteliğini esas alır. Aksi halde tespit edilen kira bedeli şeklen doğru olsa bile, esastan hakkaniyete aykırı olur.

Sonuç olarak, kira bedelinin tespiti davası, hem sözleşme serbestisinin hem de kamu düzeninin sınırları içinde, adil bir denge kurmayı hedefleyen bir kurumdur. Kanun koyucu bu düzenlemeyle, ekonomik gerçeklikten kopmuş kira ilişkilerini hukukun denetimi altına almış; taraflar arasında sürdürülebilir, ölçülü ve hakkaniyete uygun bir kira yapısı tesis etmeyi amaçlamıştır.

2. Uygulama Alanı ve Kapsam

Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde öngörülen koşullar çerçevesinde, kira sözleşmesinin taraflarından biri tarafından açılabilir. Davanın açılabilmesi için öncelikli şart, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin mevcut olmasıdır. Zira bu dava, kira ilişkisinin sona erdirilmesini değil, devam eden bir sözleşme sürecinde kira bedelinin yeniden belirlenmesini konu edinir. Kira sözleşmesinin bulunmadığı veya sözleşmenin sona erdiği durumlarda, kira bedelinin tespiti davasından değil, işgal tazminatı veya ecrimisil taleplerinden söz edilebilir.

Kira bedelinin tespiti davası hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında açılabilir. Bunun dışında kalan kira ilişkilerinde – örneğin arsa, depo, tarla gibi çatısız gayrimenkul kiralarında – sözleşme hükümleri öncelikli olarak uygulanır; ancak taraflar arasında kira artışına ilişkin anlaşmazlık doğarsa, genel hükümlere dayanılarak bu dava açılabilir. TBK, burada kiracının korunması amacını esas almış ve özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kamu düzeni niteliğinde sınırlamalar getirmiştir.

Davanın açılabilmesi için belirli bir süre koşulu da mevcuttur. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, kira bedelinin tespiti davası yeni kira döneminden önce açılmalı veya kiraya verenin yeni dönemde artış talebi kira süresi dolmadan önce kiracıya yazılı şekilde bildirilmelidir. Şayet dava yeni dönemin başlamasından sonra açılmışsa, mahkeme kararı ancak bir sonraki kira dönemi için hüküm doğurur. Bu düzenleme, uygulamada sıklıkla gözden kaçan bir usulî şart olup, davanın sonucunu doğrudan etkiler niteliktedir.

2.1 Kira Bedelinin Tespiti Davasının Tarafları

Kira bedelinin tespiti davasında davacı sıfatı, kural olarak kiraya verene aittir. Zira çoğu durumda artan piyasa rayiçleri karşısında mevcut kira bedeli, kiraya verenin mülkiyet hakkını orantısız biçimde sınırlandırır. Ancak bu durum, davacı sıfatının yalnızca kiraya verene özgü olduğu anlamına gelmez. Kiracı da, kira sözleşmesinde öngörülen artış oranının kanuni sınırları aşması, TÜFE oranının üzerinde belirlenmesi veya hakkaniyete aykırı biçimde uygulanması hâlinde kira bedelinin tespiti için dava açabilir. Bu yönüyle dava, çift yönlü koruma sağlayan bir mekanizmadır.

Kiraya verenin açtığı davada, davalı sıfatı kiracıya aittir. Ancak kiralanan taşınmazda birden fazla kiracı bulunması hâlinde, bunların tamamı davalı olarak gösterilmelidir. Aksi hâlde verilen karar, davada yer almayan kiracılar yönünden hüküm ifade etmez. Benzer şekilde, kiralanan taşınmaz birden fazla kişiye aitse, mülkiyetin elbirliği veya paylı mülkiyet olup olmadığı tespit edilerek dava husumeti buna göre kurulmalıdır. Paylı mülkiyette her malik kendi payına düşen oranda kira bedelinin tespitini talep edebilirken, elbirliği mülkiyetinde tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerekir.

2.2 Dava Konusu ve Talep Şekli

Kira bedelinin tespiti davasında mahkemeden istenen şey, geçmişe dönük alacak veya borç tahsili değil; belirli bir dönem itibarıyla uygulanacak yeni kira bedelinin belirlenmesidir. Davacı, dilekçesinde açıkça hangi kira dönemi için tespit talebinde bulunduğunu ve bu dönemin hangi tarihleri kapsadığını belirtmelidir. Aksi hâlde talep belirsiz kabul edilir ve mahkeme davayı usulden reddedebilir. Uygulamada bu husus sıklıkla gözden kaçmakta, özellikle yeni kira dönemine ilişkin talebin net biçimde ifade edilmemesi, kararın uygulanabilirliğini ortadan kaldırmaktadır.

Tespit davası, yalnızca ileriye dönük hüküm doğurur. Dolayısıyla dava tarihinden önceki dönemlere ilişkin kira farkı talep edilmesi hâlinde, bu taleplerin alacak davası veya eksik kira bedelinin tahsili davası kapsamında ayrıca ileri sürülmesi gerekir. Bu iki dava türü birbiriyle karıştırılmamalı; kira bedelinin tespiti davası yalnızca belirli bir döneme ait bedelin belirlenmesiyle sınırlı tutulmalıdır.

2.3 Kira Bedelinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, kira sözleşmesinin türüne göre belirlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ise yetkilidir. Yetki kamu düzenine ilişkin olmamakla birlikte, bu tür davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kural olarak en uygun yerdir. Zira kira bedelinin belirlenmesi için taşınmazın niteliği, konumu ve çevresel koşulları dikkate alınacağından, hâkimin taşınmazın bulunduğu bölgede görev yapması delil değerlendirmesini kolaylaştırır.

Yargılama sürecinde mahkeme, tarafların sözleşmesini, önceki kira bedellerini, taşınmazın niteliklerini ve piyasa emsallerini dikkate alır. Bu kapsamda bilirkişi incelemesi yapılması çoğu zaman zorunludur. Bilirkişiden, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların kira bedelleri araştırılarak, dava konusu taşınmazın kira değerinin hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi istenir. Mahkeme, bilirkişi raporunu denetlemekle yükümlüdür; raporun içeriği soyut, eksik veya bölgesel rayiçlerden kopuksa, ek rapor alınması gerekir.

2.4 Dava Açılmadan Önceki İhtar Şartı

Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin tespiti davası için açık bir ihtar zorunluluğu düzenlenmemiş olsa da, TBK m.345 uyarınca bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönem başından itibaren geçerli olur.

Ancak aynı maddenin ikinci cümlesi gereğince, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, ayrıca bir yazılı ihtar yapılmasına gerek yoktur. Bu durumda, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmış olsa dahi mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Günümüzde konut ve işyeri kira sözleşmelerinin neredeyse tamamında artış oranı TÜFE ya da TEFE-TÜFE ortalamasına göre belirlenmiş olduğundan, uygulamada çoğu durumda ayrıca ihtar gönderilmesi bir zorunluluk teşkil etmez. Buna karşılık, artış oranı belirlenmemiş sözleşmeler veya sözlü kira akitlerinde kiraya verenin yeni dönemde artış talebini kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir; aksi hâlde tespit kararı ancak bir sonraki dönem için hüküm doğurur.

Sonuç olarak, TBK m.345 kapsamında ihtar zorunluluğu yalnızca artış hükmü içermeyen veya yazılı olmayan kira sözleşmelerinde geçerlidir. Sözleşmede TÜFE artış oranı yer alıyorsa, kiraya verenin ayrıca noter ihtarnamesi göndermesi dava şartı değildir. Buna rağmen, ispat kolaylığı ve usul ekonomisi bakımından noter veya KEP yoluyla bildirim yapılması uygulamada hâlâ tercih edilmektedir.

3. Beş Yıllık Süre ve Hakkaniyet İlkesi Uygulaması

Kira bedelinin tespiti davalarında en önemli dönüm noktası, kira ilişkisinin beş yılı doldurmuş olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi açık biçimde, beş yılın dolmasından sonra artık yalnızca TÜFE oranının değil, hakkaniyetin, emsal kira bedellerinin ve taşınmazın niteliğine göre belirlenen objektif kriterlerin dikkate alınacağını düzenlemiştir. Bu nedenle, beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde hâkimin elindeki takdir alanı sınırlıdır; kira bedeli, taraflarca kararlaştırılan artış oranı veya TÜFE ortalamasıyla sınırlı kalır. Ancak beş yılın dolduğu andan itibaren kira ilişkisi, ekonomik koşullardan kopuk hale gelmiş olabileceğinden, artık hakkaniyet ilkesi devreye girer ve hâkim, adil bir denge kurmakla yükümlü olur.

Bu noktada hakkaniyet ilkesi, soyut bir vicdan ölçütü olarak değil; somut veriler ışığında uygulanması gereken bir hukuk normu olarak karşımıza çıkar. Hâkim, beş yılın dolduğu kira ilişkilerinde yalnızca endeks artışıyla yetinemez; taşınmazın bulunduğu yer, konumu, çevre gelişimi, ulaşım olanakları, taşınmazın yaşı ve fiziki durumu, bölgedeki arz-talep dengesi, hatta döviz kuru etkileri dahi dikkate alınmalıdır. Hakkaniyet, burada bir “denge” ölçüsüdür. Amaç, kiracıyı korurken kiraya vereni de mülkiyet hakkından doğan makul gelir beklentisinden mahrum bırakmamaktır.

3.1 Beş Yıllık Sürenin Hesaplanması

Beş yıllık sürenin başlangıç noktası, kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarihtir. Kira süresinin uzaması veya yenilenmesi bu süreyi kesmez. Örneğin, 01.01.2019 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesinde, beş yıllık süre 01.01.2024 tarihinde dolmuş olur. Bu tarihten itibaren açılacak tespit davalarında hâkim, TBK m. 344/3 hükmüne göre hakkaniyete uygun kira bedelini belirler.

Uygulamada kimi kiraya verenler, sözleşme süresinin her yıl yenilenmesini “yeni sözleşme” olarak değerlendirip beş yıllık sürenin sıfırlandığını ileri sürmektedir. Ancak bu görüş, hem kanun sistematiğine hem de Yargıtay uygulamasına aykırıdır. Zira kira sözleşmesinin yenilenmesi, aynı sözleşme ilişkisinin devamı niteliğindedir; yeni bir sözleşme kurulmuş sayılmaz. Bu nedenle, beş yıllık sürenin başlangıcı her yenilemede sıfırlanmaz; kira ilişkisinin kesintisiz sürdüğü ilk tarih esas alınır. Aksi kabul, kiracının korunmasına ilişkin düzenlemelerin etkisini ortadan kaldırır.

Hal böyle iken, beş yıllık sürenin dolması hâlinde kiraya verenin dilediği oranda artış talep etmesi de mümkün değildir. Zira hâkim, hakkaniyet ölçüsünü gözetmek zorundadır. Hakkaniyet ilkesi, kiracının ekonomik gücüyle taşınmazın rayiç değeri arasında adil bir denge kurmayı gerektirir. Yani beş yıl dolduktan sonra hâkim keyfî biçimde artış yapamaz; aksine, bilirkişi raporu, emsal araştırması ve piyasa verileri üzerinden adalet terazisini kurmakla yükümlüdür.

3.2 Hakkaniyetin Ölçütleri ve Mahkemenin Takdir Yetkisi

Hakkaniyet ilkesi, TBK’nın 4. maddesinde düzenlenmiş olup, hâkimin somut olaya göre adaletin gerektirdiği kararı verebilmesini sağlar. Bu ilke, kira bedelinin tespiti davalarında en belirleyici unsurdur. Hâkim, hakkaniyet ölçütünü soyut değil; somut veriler üzerinden uygular. Bu kapsamda, bilirkişi incelemesi yaptırılarak, dava konusu taşınmazla aynı bölgede, benzer konum, metrekare ve niteliklerdeki emsal taşınmazların kira bedelleri belirlenir. Hâkim, bu verileri TÜFE oranı, ekonomik göstergeler ve taşınmazın özellikleriyle birlikte değerlendirerek nihai kira bedelini takdir eder.

Ancak hakkaniyet ilkesi, taraflardan birine avantaj sağlamak için değil, ekonomik dengenin bozulmasını önlemek amacıyla uygulanır. Nitekim hâkim, yalnızca kiraya verenin menfaatini gözeterek rayiçlerin çok üzerinde bir artışa karar veremez. Aynı şekilde, kiracının lehine olacak biçimde rayiç değerlerin çok altında bir bedel belirlemek de hakkaniyete aykırıdır. Bu nedenle, hakkaniyet ilkesi bir “denge ilkesi” olarak yorumlanmalı, her somut olayın koşulları ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

3.3 Hakkaniyet İlkesinin Uygulamada Denetimi

Uygulamada, mahkemeler çoğunlukla bilirkişi raporlarını esas alarak kira bedelini tespit etmektedir. Ancak bilirkişi raporu hâkimi bağlamaz. Raporun içeriği somut olaya uygun değilse, hâkim bu rapora dayanarak karar veremez. Özellikle bilirkişi, taşınmazın bulunduğu bölgede gerçekte mevcut olmayan emsalleri dikkate almışsa veya rayiç değerleri hatalı hesaplamışsa, hâkim re’sen ek rapor almalı ya da raporu hükme esas almamalıdır. Zira kira bedelinin tespiti davalarında en sık bozma nedeni, bilirkişi raporlarının yüzeysel ve denetimsiz biçimde hükme esas alınmasıdır.

Hakkaniyet ilkesi kapsamında yapılacak değerlendirme yalnızca taşınmazın değerine değil, ülke ekonomisindeki genel eğilimlere, TÜİK verilerine, döviz kuru etkilerine ve yerel piyasa koşullarına da dayanmalıdır. Örneğin, yüksek enflasyon dönemlerinde yalnızca TÜFE ortalamasına göre artış yapılması, kiraya verenin mülkiyet hakkını zedeleyebilir. Buna karşılık, dövizdeki artış oranına paralel biçimde yüksek artış yapılması da kiracıyı ekonomik olarak korumasız bırakır. Bu nedenle hâkim, hakkaniyet dengesini makroekonomik göstergelerle mikro piyasa koşullarını birlikte değerlendirerek kurmalıdır.

3.4 Beş Yıllık Süre Dolmadan Açılan Davalarda Durum

Kira ilişkisinde beş yıl dolmadan açılan kira tespiti davalarında, hâkim yalnızca taraflar arasındaki sözleşmede belirlenen artış oranını veya TÜFE oranını dikkate alabilir. Beş yıl dolmadan hakkaniyet ölçüsüne göre yeni bir bedel belirlenmesi mümkün değildir. Bu tür davalarda mahkeme, TBK m. 344/1-2 hükümleriyle sınırlı kalır. Bu hükümlere göre, tarafların belirlediği artış oranı TÜFE ortalamasını aşmadığı sürece geçerlidir; aksi hâlde hâkim, TÜFE ortalamasını aşmayacak şekilde artışı belirler.

Hal böyle iken, beş yıl dolmadan hakkaniyet esasına dayanılarak artış talep edilmesi, kanunen mümkün değildir. Bu durum, hem sözleşme serbestisinin korunması hem de hukuki öngörülebilirliğin sağlanması açısından zorunludur. Hâkim, beş yıllık sürenin dolmadığı davalarda hakkaniyet gerekçesiyle rayiç bedel belirlerse, karar usulen ve esastan hatalı olur. Bu nedenle, beş yıllık süre dolmadan açılan davalarda, talebin dayanağının mutlaka TBK m. 344/1-2 hükümlerine göre somutlaştırılması gerekir.

Sonuç olarak, beş yıllık sürenin dolması, kira bedelinin tespiti davalarında bir dönüm noktasıdır. Bu süre dolmadan yalnızca endeks oranı sınırı uygulanabilirken, beş yıldan sonra hakkaniyet ilkesi devreye girer ve hâkim, piyasa koşullarına, taşınmazın özelliklerine ve tarafların menfaat dengesine göre adil bir kira bedeli belirler. Böylece kanun koyucu, hem kiracının barınma hakkını hem de kiraya verenin mülkiyet hakkını hukuk çerçevesinde dengelemiş olur.

4. Bilirkişi İncelemesi, Emsal Araştırması ve Rapor Denetimi

Kira bedelinin tespiti davalarının sağlıklı biçimde sonuçlanabilmesi, büyük ölçüde bilirkişi incelemesi ve emsal araştırmasının doğru ve denetlenebilir şekilde yapılmasına bağlıdır. Zira bu tür davalarda hâkimin hüküm kurarken başvuracağı en temel delil, taşınmazın bulunduğu bölgede mevcut rayiç kira bedellerinin tespiti ve bunların dava konusu taşınmazla kıyaslanmasıdır. Hâkim, TBK’nın 344. maddesi gereğince kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde belirlemekle yükümlüdür; ancak hakkaniyetin somutlaştırılabilmesi, teknik inceleme sonucunda elde edilen objektif verilerle mümkündür. İşte bu noktada bilirkişi raporları devreye girer.

4.1 Bilirkişi İncelemesinin Hukuki Niteliği

Bilirkişi incelemesi, hâkimin hukuk dışı özel veya teknik bilgiye ihtiyaç duyduğu hâllerde başvurulan bir delil türüdür. Kira bedelinin tespiti davalarında, taşınmazın emsal değerlerinin belirlenmesi, çevresel faktörlerin değerlendirilmesi ve kira rayicinin hesaplanması teknik bilgi gerektirdiğinden, bilirkişi raporu alınması çoğu zaman zorunludur. Ancak bu zorunluluk, hâkimin takdir yetkisini ortadan kaldırmaz. Hâkim, bilirkişi raporuyla bağlı değildir; raporu yalnızca bir delil olarak değerlendirir ve denetlemekle yükümlüdür.

Hal böyle iken, mahkeme yalnızca bilirkişinin kanaatine dayanarak hüküm kuramaz. Bilirkişinin yaptığı değerlendirme, taşınmazın bulunduğu yerin gerçek piyasa koşullarını yansıtmıyorsa veya rapor somut olaya uygun veriler içermiyorsa, hâkim bu raporu hükme esas alamaz. Bu durumda ya yeni bir bilirkişi heyeti atanmalı ya da ek rapor alınmalıdır. Bilirkişi raporlarının içerik denetimi yapılmadan verilen kararlar, istinaf ve temyiz aşamalarında çoğunlukla bozulmaktadır.

4.2 Emsal Araştırması ve Rayiç Değerin Tespiti

Emsal araştırması, bilirkişi incelemesinin en kritik aşamasıdır. Bilirkişi, dava konusu taşınmazla aynı bölgede, benzer büyüklükte, aynı kullanım amacına sahip ve benzer fiziki özellikleri taşıyan taşınmazların kira bedellerini araştırarak bir tablo oluşturur. Bu tablo, taşınmazın rayiç değerinin belirlenmesinde temel dayanak olur. Ancak emsal taşınmazların yalnızca kira bedellerinin değil, aynı zamanda konum, kullanım amacı, bina yaşı, metrekare ve çevresel gelişim gibi özelliklerinin de karşılaştırılması gerekir.

Uygulamada sık yapılan hata, bilirkişilerin yalnızca internet ilanlarından veya bölgesel ortalama değerlerden hareketle emsal belirlemesidir. Oysa bu tür ilanlar gerçeği yansıtmayabilir; ilan bedelleri üzerinden rayiç belirlenmesi, mahkemeyi hatalı sonuca götürür. Bu nedenle, emsal araştırması yapılırken taşınmazların fiilen kiraya verilmiş olması, kira sözleşmelerinin tarih ve bedellerinin belgelenebilmesi büyük önem taşır. Bilirkişi, raporunda mutlaka bu emsallerin hangi kaynaklardan elde edildiğini, hangi tarihte geçerli olduklarını ve nasıl değerlendirildiğini açıkça belirtmelidir.

4.3 Bilirkişi Raporunun Denetlenmesi ve Hükme Esas Alınması

Mahkemenin görevi, bilirkişi raporunun içeriğini hukuki denetimden geçirmektir. Raporun şeklen doğru görünmesi, onun hükme esas alınabilmesi için yeterli değildir. Hâkim, raporun hem metodolojik hem de içerik bakımından isabetli olup olmadığını değerlendirmelidir. Özellikle raporda yer alan emsal taşınmazların dava konusu taşınmazla aynı nitelikte olup olmadığı, fiyatların hangi ölçüte göre belirlendiği, endeks oranlarının nasıl uygulandığı gibi hususlar somut biçimde incelenmelidir.

Raporun soyut, yüzeysel veya denetlenemez nitelikte olması hâlinde hâkim ek rapor istemekle yükümlüdür. Bilirkişinin yalnızca “emsallere göre şu kadar artış uygun görülmüştür” şeklindeki genel nitelikli beyanı, TBK m. 344/3 kapsamında hakkaniyete uygun bir tespit değildir. Bu tür raporlar hükme esas alınamaz. Bilirkişi, gerekçeli, karşılaştırmalı ve ölçülebilir bir analiz yapmak zorundadır. Aksi hâlde kararın temyiz denetiminden geçmesi mümkün olmayacaktır.

Hal böyle iken, uygulamada çoğu mahkeme, bilirkişi raporundaki kira bedelini doğrudan hükme esas almakta ve hakkaniyet denetimi yapmadan karar vermektedir. Oysa TBK m. 344/3 hükmü gereği, hâkim yalnızca emsal araştırmasına değil, tarafların sözleşme süresi, taşınmazın kullanım amacı, ekonomik göstergeler ve TÜFE oranlarına da bakarak bütüncül bir değerlendirme yapmak zorundadır. Bilirkişi raporu bu unsurları içermiyorsa, karar hem usulen hem esastan hatalı olur.

4.4 Bilirkişi Seçimi ve Uzmanlık Alanı

Kira bedelinin tespiti davalarında atanacak bilirkişinin uzmanlık alanı da önemlidir. Taşınmazın niteliğine göre, gayrimenkul değerleme uzmanı, mali müşavir veya inşaat mühendisi gibi teknik bilgiye sahip bilirkişilerin seçilmesi gerekir. Bilirkişi, sadece genel bilgiye sahip bir kişi olmamalı; bölgesel piyasa dinamiklerini bilen, yerel emlak rayiçlerini takip eden, objektif değerlendirme yapabilecek yetkinlikte olmalıdır. Aksi hâlde, bilirkişi raporu şeklen mevcut olsa bile esasen hükme elverişli bir belge niteliği taşımayacaktır.

Bilirkişi, raporunda taşınmazın değerini belirlerken dayandığı verileri açıkça belirtmeli, hesaplama yöntemini şeffaf biçimde ortaya koymalıdır. Örneğin, emsal kira bedellerinin metrekare bazında karşılaştırılması yapılmışsa, hangi taşınmazların dikkate alındığı, kira bedellerinin hangi döneme ait olduğu, aidat ve vergi farklarının nasıl değerlendirildiği açıkça yazılmalıdır. Bu unsurlar raporda bulunmuyorsa, hâkim ek rapor istemek zorundadır.

4.5 Raporun Taraflarca İtirazı ve Mahkemenin Değerlendirmesi

Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edildikten sonra, taraflar yasal süresi içinde rapora itiraz edebilir. Taraf itirazlarında genellikle raporda yer alan emsallerin hatalı seçildiği, taşınmazın fiziksel özelliklerinin yanlış değerlendirildiği veya TÜFE oranının yanlış uygulandığı ileri sürülür. Mahkeme, bu itirazları dikkate almak zorundadır. Tarafların somut gerekçelere dayalı itirazları görmezden gelinerek karar verilmesi, usul ve hakkaniyet ilkelerine aykırıdır.

Hâkim, taraf itirazlarını değerlendirdikten sonra raporun yeterli olduğunu düşünüyorsa gerekçeli biçimde bu kanaatini kararda açıklamalıdır. Ancak raporun eksik veya çelişkili olduğunu tespit ederse, yeni bir bilirkişi heyeti görevlendirerek ek rapor almalıdır. Bu durum özellikle yüksek kira bedelli ticari taşınmazlarda önem arz eder; zira yanlış belirlenen kira bedeli, taraflar açısından ciddi ekonomik sonuçlar doğurur.

Sonuç olarak, kira bedelinin tespiti davasında bilirkişi incelemesi yalnızca şekli bir prosedür değil, davanın esasını belirleyen temel delildir. Hâkim, bilirkişi raporunu sorgulamadan hükme esas alamaz; emsal araştırması, rayiç değer tespiti ve hakkaniyet ilkesi arasında somut ve ölçülebilir bir bağlantı kurmak zorundadır. Aksi hâlde karar, kanunun amacına aykırı şekilde salt teknik veriye dayanmış, hakkaniyet denetiminden uzak bir hüküm niteliği taşır.

5. Kira Artış Sınırlaması ve TÜFE Oranının Uygulanması

Kira bedelinin tespiti davalarında, tarafların en sık karşı karşıya geldiği uyuşmazlık, kira artış oranının ne şekilde uygulanacağı ve bu oranın hangi yasal sınırlamalara tabi olduğudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı konusunda açık ve emredici hükümler getirmiştir. Buna göre, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde bir artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi, bu oran bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasını geçemez. Kanun koyucu, bu düzenlemeyle ekonomik istikrarı korumayı, aşırı artış taleplerini sınırlamayı ve kiracının zayıf konumunu güvence altına almayı amaçlamıştır.

Ancak uygulamada, kira bedellerinin uzun süre boyunca düşük seviyelerde kalması ya da ekonomik dalgalanmaların etkisiyle taşınmazın rayiç değerinin yükselmesi, kiraya verenler açısından TÜFE oranının yetersiz kalmasına neden olmaktadır. Bu durumda kiraya verenin amacı, yalnızca TÜFE oranını aşmak değil, mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak, taşınmazından hakkaniyete uygun bir gelir elde edebilmektir. İşte bu noktada TBK m. 344’teki sistem devreye girer: beş yıl dolmamış kira ilişkilerinde TÜFE sınırı bağlayıcıdır; ancak beş yılı dolduran ilişkilerde, hâkim hakkaniyete uygun bir denge kurabilir. Bunun sonucunda, taraflar arasındaki menfaat dengesi, yalnızca endeks verileriyle değil, somut ekonomik koşullarla da yeniden kurulmuş olur.

5.1 TÜFE Oranının Niteliği ve Sınırlandırıcı Etkisi

TÜFE oranı, her ne kadar istatistiksel bir gösterge olarak kabul edilse de, kanun sistematiği içerisinde emredici bir sınır niteliği taşır. Taraflar sözleşmede diledikleri artış oranını belirleyebilir; ancak bu oran TÜFE ortalamasını aşamaz. Kanunun bu hükmü, taraf iradesine üstün gelen kamu düzeni niteliğindedir. Dolayısıyla taraflar arasında TÜFE’nin üzerinde bir oran kararlaştırılmışsa, bu hüküm kendiliğinden geçersiz olur ve artış oranı TÜFE’ye göre uygulanır.

Bu düzenleme, kiracının korunması amacıyla getirilmiş olmakla birlikte, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından zorunludur. Konut ve çatılı işyeri dışında kalan kira ilişkilerinde (örneğin arsa, depo, tarla vb.), taraflar artış oranını serbestçe belirleyebilir. Ne var ki, bu durumda dahi mahkeme, fahiş artış oranlarının dürüstlük kuralına ve hakkaniyet ilkesine aykırı olup olmadığını denetleyebilir. Çünkü kira bedeli, hukukun temel ilkelerinden biri olan “tarafların menfaat dengesinin korunması” ilkesine uygun olmak zorundadır.

5.2 TÜFE Oranının Hesaplanması ve Uygulama Dönemi

TÜFE oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay yayımlanan on iki aylık ortalama verilerine göre hesaplanır. Kira sözleşmesinde artış dönemi belirtilmemişse, artış oranı bir önceki kira yılının son ayına ait TÜFE ortalamasına göre belirlenir. Örneğin, Ocak 2024 tarihinde yenilenecek bir kira sözleşmesi için Aralık 2023’te açıklanan TÜFE on iki aylık ortalaması esas alınır. Bu oran, kira bedeline uygulanabilecek en yüksek artış oranıdır.

Uygulamada bazı kiraya verenler, TÜFE oranını “yıllık artış sınırı” yerine “aylık artış oranı” gibi değerlendirerek, yanlış hesaplamalar yapmaktadır. Bu tür uygulamalar hukuken geçersizdir. TÜFE oranı, yalnızca yıllık bazda uygulanır ve bir kira dönemi boyunca sabit kalır. Bu nedenle, yıl içinde değişen aylık TÜFE oranlarına göre farklı artış oranları uygulanamaz. Kanunun açık ifadesi gereğince, kira bedeli bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasına göre artırılabilir ve bu sınır aşılırsa artış hükmü kendiliğinden geçersiz olur.

5.3 Hâkimin Takdir Yetkisi ve TÜFE Sınırının Aşılması Durumu

Hâkim, beş yılı doldurmamış kira ilişkilerinde TÜFE oranını aşan bir artışa karar veremez. Ancak taraflar arasında kira bedelinin uzun süredir düşük kaldığı, taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç değerlerin TÜFE’nin çok üzerinde olduğu durumlarda, hâkim yalnızca yeni dönem için hakkaniyete uygun bir tespit yapabilir. Bu durumda dahi, tespit kararı beş yıllık süre dolmadan “TÜFE + hakkaniyet” esasına göre değil; yalnızca TÜFE oranıyla sınırlı şekilde hüküm doğurur.

Bunun sonucunda, kiraya verenin ekonomik kaybı kısa vadede giderilemese de, kanun koyucu burada kiracının barınma hakkını öncelikli koruma altına almıştır. Kanunun amacı, ani artışlarla kiracıların mağdur edilmesini engellemek ve kira piyasasında istikrarı sağlamaktır. Öte yandan beş yıl dolduktan sonra artık yalnızca TÜFE’ye bağlı kalmak hakkaniyete aykırı olabileceğinden, hâkimin takdir yetkisi genişler. Bu şekilde hem kiraya verenin menfaati hem de kiracının korunma gereksinimi dengelenmiş olur.

5.4 Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Uygulamada, TÜFE oranının yanlış hesaplanması, eski verilerin dikkate alınması veya mahkemelerin yanlış endeks dönemine göre hüküm kurması sıkça karşılaşılan hatalardandır. Ayrıca bazı mahkemeler, TÜFE oranını esas almakla birlikte, taşınmazın niteliği veya bulunduğu bölgedeki hızlı değer artışlarını göz önüne almadan karar vermekte; bu da hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurmaktadır. Bu tür kararlar, çoğu kez istinaf aşamasında “hakkaniyet denetimi yapılmadan hüküm kurulması” gerekçesiyle bozulmaktadır.

Bu tür hataların önüne geçilebilmesi için hâkimlerin TÜFE oranını yalnızca istatistiksel bir veri olarak değil, ekonomik gerçeklik içinde değerlendirmesi gerekir. Emsal araştırmasıyla desteklenmeyen, sadece TÜFE oranına dayalı tespit kararları, çoğu zaman somut olayın koşullarını karşılamaktan uzaktır. Bu nedenle, hâkim TÜFE oranını esas alırken, bölgesel kira artış trendlerini, taşınmazın kullanım amacını ve piyasa koşullarını da birlikte dikkate almalıdır.

5.5 TÜFE Oranı ve Hakkaniyet İlkesi Arasındaki Denge

Kira hukukunda TÜFE sınırı ile hakkaniyet ilkesi arasında hassas bir denge vardır. Kanun koyucu, bir yandan kiracının ekonomik olarak korunmasını sağlarken, diğer yandan mülkiyet hakkının özüne dokunmadan kiraya verenin gelir beklentisini güvence altına almak istemiştir. Bu nedenle, beş yıllık sürenin dolmasından sonra TÜFE sınırı artık mutlak değildir; hâkim, taşınmazın konumunu, piyasa rayicini ve tarafların ekonomik durumunu değerlendirerek daha yüksek bir bedel tespit edebilir. Ancak bu yetki sınırsız değildir. Hakkaniyetin amacı, taraflardan birini zenginleştirmek değil, ekonomik dengesizliği gidermektir.

Sonuç olarak, kira bedelinin tespiti davalarında TÜFE oranı, kiracının korunmasını sağlayan bir güvenlik mekanizmasıdır. Ancak ekonomik dengelerin bozulduğu, uzun süreli kira ilişkilerinde hakkaniyet ilkesi devreye girer ve hâkim, TÜFE sınırını aşmaksızın veya aşsa dahi gerekçelendirilmiş şekilde adil bir bedel belirleyebilir. Böylelikle kira hukukunda amaçlanan, yalnızca rakamsal bir artış değil, taraflar arasında sürdürülebilir ve ölçülü bir menfaat dengesinin kurulmasıdır.

6. Beş Yıl Dolmadan Açılan Davalarda Mahkemenin Yetkisi ve Karar Sınırları

Beş yıllık süre dolmadan açılan kira bedelinin tespiti davaları, uygulamada oldukça sık karşılaşılan bir uyuşmazlık türüdür. Bu durumda mahkemenin takdir yetkisi kanun tarafından ciddi biçimde sınırlandırılmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1 ve 344/2. maddeleri gereğince, beş yıl dolmadan açılan davalarda kira bedeli yalnızca taraflarca kararlaştırılan artış oranı veya en fazla TÜFE on iki aylık ortalaması dikkate alınarak belirlenebilir. Hâkim, bu sınırların dışında yeni bir artış oranı veya rayiç bedel belirleme yetkisine sahip değildir.

Bu düzenlemenin temel amacı, kiracının ekonomik istikrarını korumak ve kira ilişkilerinde ani artışlardan doğabilecek mağduriyetleri önlemektir. Ancak bu sınır aynı zamanda kiraya veren açısından bir kısıtlama niteliği taşır. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde veya taşınmazın bulunduğu bölgenin hızlı değer kazandığı hâllerde, TÜFE oranı çoğu kez piyasa gerçekliğini yansıtmaz. Bunun sonucunda, kiraya verenin elde ettiği kira bedeli taşınmazın gerçek rayiç değerinin çok altında kalabilir. Kanun koyucu bu adaletsizliği beş yılın sonunda hakkaniyet ilkesinin devreye girmesiyle gidermeyi amaçlamıştır.

6.1 Hâkimin Takdir Yetkisinin Sınırları

Beş yıl dolmadan açılan kira bedelinin tespiti davalarında hâkimin görevi, kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranının TÜFE ortalamasını aşıp aşmadığını tespit etmekle sınırlıdır. Eğer taraflar arasında herhangi bir artış oranı kararlaştırılmamışsa, hâkim TBK m. 344/2 uyarınca TÜFE ortalamasını esas alarak yeni kira bedelini belirler. Ancak hâkim, bu durumda bile emsal kira bedellerine veya hakkaniyete dayanarak artış oranını TÜFE’nin üzerine çıkaramaz.

Bu sınırlama mutlak niteliktedir ve kamu düzenine ilişkindir. Taraflar, sözleşmede “kira bedeli TÜFE’nin üzerinde artırılabilir” veya “piyasa koşullarına göre artış yapılır” şeklinde bir hüküm kararlaştırsalar dahi, bu hüküm geçersizdir. Çünkü TBK m. 344, taraf iradelerine üstün gelen emredici bir normdur. Bunun sonucunda, beş yıl dolmadan açılan davalarda hâkimin karar yetkisi yalnızca TÜFE sınırları içinde kalır.

6.2 Beş Yıl Dolmadan Açılan Davaların Hüküm Etkisi

Beş yıl dolmadan açılan kira tespiti davalarında, mahkeme tarafından verilen karar yalnızca yeni kira dönemi için geçerli olur. Hâkim, önceki dönemler için geçmişe dönük bir artış kararı veremez. Bunun sebebi, tespit davalarının ileriye etkili (in futuro) sonuç doğurmasıdır. Mahkemenin kararı, yalnızca kararın verildiği veya dava tarihine en yakın kira döneminden itibaren hüküm ifade eder. Bu nedenle, davacının geçmiş dönemler için fark talep etmesi hukuken mümkün değildir; bu talepler ayrı bir alacak davası konusu olabilir.

Uygulamada bazı kiraya verenler, kira bedelinin düşük kaldığını ileri sürerek beş yıl dolmadan tespit davası açmakta ve emsal kira bedelleri üzerinden rayiç değer talep etmektedir. Ancak bu durumda hâkimin böyle bir taleple bağlı olması mümkün değildir. Çünkü TBK m. 344/1 ve 2. fıkraları açık biçimde TÜFE sınırını emredici şekilde belirlemiştir. Bu düzenleme karşısında hâkimin rayiç bedellere dayanarak karar vermesi, kanun hükmünü dolaylı olarak bertaraf etmek anlamına gelir ve usul ile esas bakımından hatalı olur.

6.3 Kira Artış Talebinin Yazılı Bildirimi ve Süre Şartı

Beş yıl dolmadan açılan kira bedeli tespiti davalarında, kiraya verenin yeni kira dönemi başlamadan önce artış talebini kiracıya yazılı şekilde bildirmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, bu bildirim yapılmamışsa mahkeme kararı mevcut kira dönemi için değil, ancak bir sonraki dönem için hüküm doğurur. Bu nedenle, dava açılmadan önce noter aracılığıyla düzenlenen bir ihtarname gönderilmesi hem ispat kolaylığı sağlar hem de mahkeme kararının hangi dönemden itibaren uygulanacağını netleştirir.

Bu noktada önemle belirtilmelidir ki, dava öncesinde yapılan yazılı bildirim kira bedelinin miktarını kesinleştirmez, yalnızca kiracıya artış talebinde bulunulduğunu gösterir. Mahkeme, bildirilen miktarla bağlı değildir; ancak bildirimin varlığı, kararın yürürlük tarihini belirler. Bu nedenle, kiraya veren vekilleri tarafından düzenlenecek ihtarnamelerde “yeni kira döneminde artış talep edilmiştir” ibaresine mutlaka yer verilmelidir. Aksi hâlde, davanın kazanılması hâlinde dahi karar yalnızca bir sonraki dönem için geçerli olur.

6.4 Hâkimin Hakkaniyet Değerlendirmesi Yasağı

Beş yıllık sürenin dolmadığı durumlarda hâkim, hakkaniyet ilkesine dayanarak artış yapamaz. Hakkaniyet değerlendirmesi, yalnızca TBK m. 344/3 kapsamında beş yılı doldurmuş kira ilişkilerinde mümkündür. Beş yıl dolmadan hakkaniyete dayanarak artış yapılması, yasal sınırın aşılması anlamına gelir. Bu tür kararlar istinaf ve temyiz mercilerinde sıklıkla “kanunun açık hükmüne aykırı olarak hakkaniyet indirimi veya artışı yapılması” gerekçesiyle bozulmaktadır.

Bunun sonucunda, beş yıl dolmadan açılan davalarda hâkimin takdir yetkisi yalnızca TÜFE sınırında kalır. Mahkeme, ekonomik koşullar, taşınmazın değeri veya bölgedeki rayiç kira artışları ne kadar değişmiş olursa olsun, hakkaniyete dayanarak ek artış kararı veremez. Bu durum kimi zaman kiraya veren açısından adaletsiz görünse de, kanun koyucunun amacı kısa vadede kiracının korunmasını sağlamaktır. Hakkaniyet ilkesi, beş yılın dolmasıyla birlikte devreye girer ve taraflar arasındaki menfaat dengesi o aşamada yeniden kurulabilir.

6.5 Beş Yıllık Süre Dolmadan Açılan Davaların Uygulamadaki Önemi

Beş yıl dolmadan açılan kira bedeli tespiti davaları, genellikle enflasyon oranlarının yükseldiği dönemlerde artış oranının TÜFE’yi aşması talebiyle açılmaktadır. Ancak bu tür davalar, kanun hükmü karşısında çoğunlukla davacının lehine sonuçlanmamaktadır. Mahkemeler, kanunun emredici niteliğini gözeterek TÜFE sınırını aşan artış taleplerini reddetmekte, yalnızca mevcut endeks oranı çerçevesinde tespit kararı vermektedir.

Bu itibarla, kiraya verenler bakımından beş yıllık sürenin dolmadan tespit davası açılması çoğu zaman gereksiz yargılama giderine ve vekalet ücretine yol açar. Stratejik açıdan doğru yöntem, yeni kira döneminden önce ihtarname gönderilmesi ve beşinci yılın dolmasını müteakip dava açılmasıdır. Böylece hem hâkimin takdir yetkisi genişler hem de kira bedelinin rayiçlere uygun biçimde belirlenmesi mümkün olur.

Sonuç olarak, beş yıl dolmadan açılan kira bedelinin tespiti davalarında hâkimin yetkisi kanunla sınırlandırılmıştır. Bu dönemde yalnızca TÜFE oranı kadar artışa hükmedilebilir; hakkaniyet veya rayiç değer dikkate alınamaz. Bu sınırlandırma, kiracı–kiraya veren dengesini kısa vadede koruma amacını taşır. Ancak beş yılın dolmasıyla birlikte, artık hakkaniyet ilkesi devreye girer ve taraflar arasında yeniden adil bir kira dengesi kurulabilir. Bu nedenle, davanın zamanlaması ve usulüne uygun bildirim yapılması, tespit kararının etkinliği bakımından belirleyici öneme sahiptir.

7. Tespit Kararının Uygulanması ve İcra Takibi Aşaması

Kira bedelinin tespiti davasında verilen karar, tespit niteliğinde olup, kural olarak ileri etkili (in futuro) sonuç doğurur. Bu karar, yeni kira dönemiyle birlikte yürürlüğe girer ve taraflar açısından bağlayıcı hâle gelir. Tespit kararının en önemli özelliği, geçmişe dönük bir borç veya alacak doğurmaması, yalnızca belirlenen kira döneminden itibaren uygulanacak bedeli kesinleştirmesidir. Bu nedenle, tespit davası sonucunda hükmedilen yeni kira bedeli geçmiş dönemlere uygulanmaz; mahkeme, tespiti geriye yürütme yetkisine sahip değildir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi açıkça, dava tarihinden sonra başlayan kira dönemi için tespit kararının hüküm doğuracağını düzenlemiştir. Bu düzenleme, hem hukuki öngörülebilirlik hem de taraflar arasında istikrarın sağlanması açısından önemlidir. Bunun sonucunda, kiraya verenin dava öncesinde yaptığı ihtar veya dava tarihi, kararın yürürlük tarihinin belirlenmesinde belirleyici hâle gelir. Eğer kiraya veren yeni dönem başlamadan önce yazılı ihtarda bulunmuşsa, tespit kararı o dönemden itibaren uygulanır. Aksi hâlde karar, bir sonraki kira dönemi için geçerlilik kazanır.

7.1 Tespit Kararının Niteliği ve Bağlayıcılığı

Kira bedelinin tespiti kararı, mahkemece verilen bir tespit hükmüdür ve bu yönüyle eda hükmünden farklıdır. Tespit hükmü, taraflar arasında kira bedeline ilişkin mevcut belirsizliği ortadan kaldırır ve kira sözleşmesinin yeni dönem için uygulanacak bedelini belirler. Bu kararın bağlayıcılığı, sözleşme taraflarıyla sınırlıdır; üçüncü kişiler üzerinde doğrudan etkisi bulunmaz. Tespit kararıyla belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur ve taraflar, bu bedel üzerinden ödeme veya tahsil işlemlerini yürütmek zorundadır.

Ancak bu noktada önemle vurgulanmalıdır ki, kira bedelinin tespiti kararı kendiliğinden icra edilebilir nitelikte değildir. Karar, doğrudan icra takibine konu edilemez; çünkü mahkeme hükmü, belirli bir para alacağının tahsiline değil, kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir. Bunun sonucunda, tespit kararına dayanılarak doğrudan icra takibi başlatılması hukuken mümkün değildir. İcra takibi yapılabilmesi için kiracının tespit edilen yeni bedel üzerinden kira ödememesi veya eksik ödeme yapması gerekir. Bu durumda alacaklı kiraya veren, tespit kararını dayanak göstererek kira farkı alacağı için eda davası açabilir veya doğrudan icra takibine girişebilir.

7.2 Tespit Kararının Geriye Yürümemesi

Tespit kararlarının geriye yürümezliği ilkesi, kira hukukunda temel bir kuraldır. Mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, dava tarihinden veya yeni kira döneminin başlangıcından önceki dönemlere uygulanamaz. Bu ilke, hukuki güvenlik ilkesinin doğal bir sonucudur. Zira taraflar, geçmiş dönemlerde yürürlükteki sözleşme koşullarına göre hareket etmişlerdir. Geriye yürüyen bir tespit kararı, taraflar arasında sonradan borç doğmasına neden olur ki, bu durum hukuk güvenliğiyle bağdaşmaz.

Bu nedenle, kira bedelinin tespiti davası açılırken, talep edilen dönem net biçimde belirtilmelidir. Mahkeme, yalnızca belirtilen dönem için tespit kararı verebilir; geçmiş dönemlere yönelik fark talepleri reddedilir. Eğer kiraya veren, geçmiş dönemlerdeki düşük kira bedeli nedeniyle uğradığı zararı telafi etmek istiyorsa, bu durumda ayrı bir alacak davası açması gerekir. Böyle bir dava, tespit kararına değil, geçmiş kira sözleşmesine ve fiili ödemelere dayanır.

7.3 Kira Farkı Alacağının Talebi ve İcra Takibi

Tespit kararı verildikten sonra kiracı, yeni dönemde belirlenen kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Eğer kiracı bu bedeli ödememeye devam ederse, kiraya veren önce ihtarname göndererek yeni bedelin ödenmesini talep etmelidir. Bu ihtara rağmen ödeme yapılmazsa, kiraya veren tespit kararına dayanarak icra takibi başlatabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, takibin dayanağının doğrudan tespit kararı değil, bu kararla belirlenen kira farkı alacağı olduğudur. Dolayısıyla takip konusu alacak, yeni kira dönemine ait tahakkuk eden fark bedelleriyle sınırlı olmalıdır.

Bu süreçte, kiraya verenin alacağını doğrudan icra takibiyle tahsil etmek istemesi hâlinde, tespit kararının kesinleşmesi aranır. Zira kesinleşmemiş bir tespit kararı, icra edilebilir nitelik taşımaz. Ancak kiracı, tespit kararından sonra da eski kira bedelini ödemeye devam ediyorsa, kiraya veren yeni dönemde ödenmeyen farkları için ayrıca alacak davası açabilir. Uygulamada bu durum, genellikle “tespit kararına dayalı fark alacağı davası” olarak adlandırılmaktadır.

7.4 Tespit Kararının Kesinleşmesi ve Sonuçları

Tespit kararının kesinleşmesiyle birlikte, kira sözleşmesinde yeni kira bedeli artık mahkeme kararıyla belirlenmiş olur. Bu andan itibaren taraflar, sözleşme serbestisine dayanarak farklı bir bedel belirleyemez; yeni bedel, mahkeme kararıyla sabit hâle gelir. Taraflardan biri bu karara aykırı davranırsa, diğer taraf sözleşmeye aykırılık hükümlerine başvurabilir. Örneğin kiracı yeni kira bedelini ödememekte direnirse, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir.

Bunun sonucunda, tespit kararı yalnızca kira bedelinin belirlenmesiyle sınırlı kalmaz; aynı zamanda kira ilişkisinin gelecekteki işleyişini de etkiler. Yeni kira dönemi boyunca ödemelerin bu bedel üzerinden yapılması gerekir. Kiraya veren, tespit kararını icra edilebilir bir belgeye dönüştürmek isterse, bu durumda kararın kesinleşme şerhini içeren bir örneğini icra dairesine ibraz etmelidir.

7.5 Tespit Kararı Sonrası Uyuşmazlıklar

Tespit kararının kesinleşmesinden sonra taraflar arasında en sık yaşanan uyuşmazlık, kiracının yeni kira bedelini kabul etmemesi veya fark bedellerini ödemeyi reddetmesidir. Bu durumda, kiraya veren iki farklı yola başvurabilir:

• Birincisi, kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndererek yeni kira bedeline uygun ödeme yapması için süre vermek,
• İkincisi, bu sürenin dolmasıyla birlikte kira farkı alacağı için icra takibi başlatmak veya alacak davası açmaktır.

Uygulamada sık yapılan hata, kiraya verenin doğrudan tespit kararını icraya koymaya çalışmasıdır. Oysa tespit kararları, eda hükmü niteliğinde olmadığından doğrudan icra kabiliyeti taşımaz. Bu nedenle icra dairesine sunulan karar örneği, alacağın dayanağı olarak kabul edilse de, icra takibinin konusu belirlenmiş kira farkı olmalıdır. Aksi hâlde, borçlu kiracının itirazı üzerine takip durdurulur ve kiraya verenin ayrıca eda davası açması gerekir.

Sonuç olarak, kira bedelinin tespiti davası sonunda verilen karar, hukuken yalnızca kira bedelini belirleyen bir tespit hükmüdür. Bu karar, yeni kira döneminden itibaren bağlayıcı olmakla birlikte, kendiliğinden icra edilebilir nitelikte değildir. Taraflardan biri karara uygun davranmazsa, diğer tarafın alacak veya temerrüt hükümlerine dayanarak ayrıca hukuki yollara başvurması gerekir. Bu yönüyle, tespit kararı yalnızca kira bedelini değil, kira ilişkisinin gelecekteki hukuki çerçevesini de şekillendiren bir düzenleyici karar niteliği taşır.

8. Tespit Kararının Tahliye Davalarına ve Sözleşme Yenilemelerine Etkisi

Kira bedelinin tespiti davası sonucunda verilen karar, yalnızca kira bedelinin belirlenmesiyle sınırlı olmayıp, taraflar arasındaki kira ilişkisinin geleceğini doğrudan etkileyen bir hukuki sonuç doğurur. Tespit kararı, sözleşmenin yenilenen dönemlerinde uygulanacak kira bedelini kesinleştirir ve tarafları bu bedelle bağlı hale getirir. Bu nedenle, mahkemece belirlenen kira bedeli, sonraki kira dönemlerinde hem tahliye davalarında hem de sözleşme yenileme süreçlerinde belirleyici bir kriter olarak karşımıza çıkar.

8.1 Tespit Kararının Tahliye Davalarındaki Rolü

Kiraya veren, tespit kararıyla belirlenen yeni kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesi durumunda, kiracının temerrüde düştüğünü ileri sürerek tahliye davası açabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, kiracının kira bedelini ödememesi, tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, kiracının tespit kararından haberdar edilmesi ve ödeme için kendisine makul bir süre tanınmasıdır. Aksi hâlde kiracı, tespit kararını bilmeden temerrüde düşmüş sayılmaz.

Bu nedenle, tespit kararı kesinleştikten sonra kiraya verenin kiracıya noter aracılığıyla bir ihtarname göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede, mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin kesinleştiği, bundan sonraki ödemelerin bu bedel üzerinden yapılması gerektiği açıkça belirtilmelidir. Kiracı, ihtara rağmen belirlenen bedeli ödemezse, kiraya veren temerrüt hükümlerine dayanarak tahliye davası açabilir. Böylelikle tespit kararı, kira bedelinin belirlenmesinin ötesinde, tahliye sürecine doğrudan dayanak oluşturur.

Bunun sonucunda, tespit kararı, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ihlal edip etmediğinin tespitinde belirleyici hâle gelir. Hâkim, tahliye davasında kiracının temerrüdünü değerlendirirken, tespit kararını esas alır. Eğer kiracı tespit edilen bedel üzerinden ödeme yapmışsa, temerrüt oluşmaz. Ancak kiracı eski bedelden ödeme yapmaya devam etmişse, bu durumda artık temerrüt hükümleri uygulanır. Dolayısıyla tespit kararı, tahliye davalarında bir nevi “ölçü normu” işlevi görür.

8.2 Tespit Kararının Sözleşme Yenilemelerine Etkisi

Tespit kararı, yalnızca mevcut dönemi değil, kira ilişkisinin sonraki dönemlerini de etkileyen bir düzenleyici hüküm niteliğindedir. Mahkemece belirlenen kira bedeli, bir sonraki sözleşme döneminde taraflar arasında bağlayıcı hâle gelir. Taraflar, bu bedeli esas alarak kira sözleşmesini yenilemek zorundadır. Tarafların, mahkemece belirlenen bedelin altında veya üstünde yeni bir kira bedeli kararlaştırması mümkündür; ancak bu durumda yeni bir kira sözleşmesi kurulmuş olur. Bu nedenle tespit kararı, yenilenen dönemlerde kira bedelinin “asgarî adil seviye”sini belirler.

Kiraya veren açısından tespit kararı, sonraki yıllarda yapılacak artışların da temelini oluşturur. Yeni kira bedelinin belirlenmesinden sonra, sonraki dönemlerde yapılacak artışlar artık bu bedel üzerinden TÜFE oranında belirlenir. Bu, hem ekonomik öngörülebilirliği sağlar hem de taraflar arasındaki uyuşmazlıkların önüne geçer. Kiracı ise tespit kararıyla belirlenen yeni bedeli kabul etmekle, kira sözleşmesinin yenilenmesi hâlinde bu bedeli ödemeyi taahhüt etmiş sayılır.

8.3 Tespit Kararının Yenilenen Dönemlerde Uyuşmazlıklara Etkisi

Tespit kararının en önemli etkilerinden biri, taraflar arasında sonraki dönemlerde yaşanabilecek kira artış anlaşmazlıklarını büyük ölçüde ortadan kaldırmasıdır. Mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, bir sonraki dönem için artık tartışmasız bir referans noktasıdır. Bununla birlikte, kira ilişkisinin beş yılı aşması hâlinde, taraflardan biri yeniden kira bedelinin hakkaniyete göre belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda, yeni bir tespit davası açılabilir; çünkü önceki karar, yalnızca belirli bir dönem için hüküm ifade eder.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, tespit kararının her zaman süreli etkisinin bulunmasıdır. Mahkeme kararı, belirli bir dönemi kapsar ve sonraki dönemlerde değişen ekonomik koşullar veya taşınmazın değerindeki artışlar yeni bir davayı haklı kılabilir. Bu nedenle, kiraya verenler açısından tespit kararının süresi dolmadan yeni bir dava açılması gereksizdir; ancak beş yılın dolmasıyla birlikte yeni bir tespit davası açılması hukuken mümkündür. Bu sistem, kira bedellerinin hem güncel ekonomik koşullara hem de hakkaniyet ilkelerine uygun biçimde belirlenmesini sağlar.

8.4 Tespit Kararı Sonrası Tahliye Taleplerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tespit kararına rağmen kiracının ödemelerini eski bedel üzerinden sürdürmesi, kiraya verenin doğrudan tahliye talebinde bulunmasına imkân tanımaz. Zira tahliye için öncelikle kiracının temerrüde düşmesi gerekir. Bunun için kiraya verenin noter aracılığıyla gönderdiği ihtarnamede, mahkeme kararıyla belirlenen yeni bedel açıkça belirtilmeli ve kiracıya ödeme için en az otuz günlük süre tanınmalıdır. Bu süre sonunda ödeme yapılmazsa, kiracı temerrüde düşmüş sayılır ve kiraya veren tahliye davası açabilir.

Uygulamada sıkça yapılan hata, kiracının eski bedelden ödeme yapmaya devam etmesi hâlinde kiraya verenin doğrudan tahliye davası açmasıdır. Bu durumda mahkeme, kiracının temerrüde düşmediği gerekçesiyle davayı reddeder. Bunun önüne geçebilmek için ihtarnamenin içeriği ve tebliğ zamanı büyük önem taşır. Ayrıca, tespit kararının kesinleşme tarihinden önce gönderilen ihtarnameler geçerli sayılmaz; çünkü kiracı, kesinleşmemiş bir kararın sonuçlarından sorumlu tutulamaz.

8.5 Tespit Kararının Pratik Etkileri

Tespit kararı, uygulamada kiraya veren için yalnızca bir artış aracı değil, aynı zamanda kira ilişkisinin güvenli şekilde devam etmesini sağlayan bir hukuki zemin işlevi görür. Karar sayesinde taraflar, yeni kira dönemine ilişkin hukuki belirsizlikten kurtulur ve ilişkilerini belirli bir bedel üzerinden sürdürürler. Bu durum, ileride doğabilecek tahliye, alacak veya yeniden tespit davalarında delil niteliği taşır. Mahkeme, sonraki uyuşmazlıklarda önceki tespit kararını dikkate alarak, yeni dönemin ekonomik koşullarına uygun bir değerlendirme yapar.

Sonuç olarak, kira bedelinin tespiti davası yalnızca kira miktarını belirleyen bir yargılama süreci değil, kira ilişkisinin geleceğini şekillendiren temel bir mekanizmadır. Tespit kararı, taraflar arasındaki sözleşmesel dengeyi korur, tahliye ve yenileme süreçlerinde referans alınır, ve ekonomik gerçeklikten kopmayan sürdürülebilir bir kira düzeni oluşturur. Bu nedenle, davanın zamanlaması, ihtar süreçleri, kesinleşme şerhi ve kararın uygulanma dönemi, her aşamada stratejik bir dikkat gerektirir.

9. Kira Bedelinin Tespiti Davasında Görev, Yetki ve Usul Kuralları

Kira bedelinin tespiti davaları, kira hukukunun en teknik ve usul yönü güçlü dava türlerinden biridir. Zira bu davalarda yalnızca maddi hukuk hükümleri değil, usul hükümleri de doğrudan sonucu etkiler. Davanın doğru mahkemede, doğru zamanda ve usule uygun şekilde açılmaması hâlinde, haklı bir talep dahi şekil eksiklikleri nedeniyle reddedilebilir. Bu nedenle, görev, yetki, süre ve dava şartları bakımından dikkatli bir şekilde hareket edilmelidir.

9.1 Görevli Mahkeme

Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerine dayalı kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu kural, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesiyle de paralellik göstermektedir. Mahkemenin belirlenmesinde taşınmazın niteliği (konut veya çatılı işyeri olması) belirleyici değildir; kira ilişkisinin varlığı tek başına yeterlidir. Ancak taşınmazın niteliği, davanın içeriğini ve değerlendirme esaslarını etkiler. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 344’ün emredici hükümleri uygulanırken, arsa veya tarla kiralarında bu hükümler kural olarak uygulanmaz.

Bu nedenle, davacı vekili dava dilekçesinde taşınmazın niteliğini açıkça belirtmeli ve kira sözleşmesinin türünü somutlaştırmalıdır. Nitekim Yargıtay uygulamasında da, kira sözleşmesinin konut veya işyeri olup olmadığının belirlenmemesi hâlinde, kararın bozulduğu pek çok örnek mevcuttur. Bu durum, dava açılırken yalnızca hukuki dayanak değil, sözleşmenin konusunun da titizlikle açıklanmasını zorunlu kılar.

9.2 Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı, 6100 sayılı HMK’nın 12. maddesi gereğince, taşınmaz üzerindeki aynî haklarla veya taşınmazdan doğan borç ilişkileriyle ilgili davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olacağı şeklinde düzenlenmiştir. Kira bedeli tespiti davaları, taşınmazdan doğan kişisel haklara dayandığı için bu hüküm burada da kıyasen uygulanır.

Taraflar, yetki sözleşmesiyle farklı bir mahkeme belirlemiş olsalar dahi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kural olarak daha uygun kabul edilir. Bunun nedeni, hâkimin taşınmazın bulunduğu bölgedeki piyasa koşullarını ve emsal kira bedellerini daha iyi değerlendirebilmesidir. Ayrıca bilirkişi incelemesi açısından da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde yürütülecek yargılama, delil toplama sürecini kolaylaştırır.

9.3 Dava Şartları ve Ön İnceleme Aşaması

Kira bedelinin tespiti davasında mahkemenin öncelikle değerlendireceği husus, geçerli bir kira sözleşmesinin mevcut olup olmadığıdır. Zira bu dava, kira ilişkisinin sona erdirilmesini değil, devam eden bir sözleşmede bedelin yeniden belirlenmesini amaçlar. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yazılı veya sözlü olması fark etmez; ancak ispat kolaylığı bakımından yazılı deliller büyük önem taşır.

Mahkeme, ön inceleme aşamasında şu hususları re’sen dikkate alır:

• Kira sözleşmesinin varlığı ve geçerliliği,
• Dava konusu dönemin belirlenip belirlenmediği,
• Yeni kira döneminden önce dava açılıp açılmadığı,
• İhtar şartının yerine getirilip getirilmediği,
• Davanın yetkili mahkemede açılıp açılmadığı.

Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması, davanın reddine yol açabilir. Özellikle yeni kira dönemi başlamadan önce dava açılmaması, TBK m. 345 uyarınca kararın bir sonraki dönem için hüküm doğurmasına neden olur. Bu durum, davanın kazanılması hâlinde dahi davacının beklediği ekonomik sonucu elde edememesi anlamına gelir. Bu nedenle dava stratejisi oluşturulurken, kira döneminin başlangıcı ve dava tarihi dikkatle planlanmalıdır.

9.4 Dava Dilekçesinin İçeriği ve Talep Şekli

Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin dava dilekçesinde, hangi kira dönemine ait bedelin tespitinin talep edildiği açıkça belirtilmelidir. Talep belirsiz bırakılırsa, mahkeme davayı usulden reddedebilir. Ayrıca, tespit talebi ile alacak talebinin karıştırılmaması gerekir. Tespit davası yalnızca belirli bir dönem itibarıyla uygulanacak yeni kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir; geçmişe dönük fark talepleri eda davası kapsamında ayrıca ileri sürülmelidir.

Dava dilekçesinde aşağıdaki unsurların bulunması gerekir:

• Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin tarih ve süresi,
• Kiralanan taşınmazın adresi, kullanım amacı ve niteliği,
• Mevcut kira bedeli ve artış oranı,
• Tespit edilmesi talep edilen yeni dönem ve tarih aralığı,
• Dava öncesi ihtarname bilgileri,
• Talep edilen yeni kira bedelinin yaklaşık değeri veya oranı.

Bu unsurların eksik olması, davanın dayanağını zayıflatır ve bilirkişi incelemesinin sağlıklı yapılmasını engeller. Bu nedenle dilekçe, yalnızca talep yönünden değil, delil ve dönem bakımından da açık olmalıdır.

9.5 Dava Sürecinde Delillerin Toplanması

Kira bedelinin tespiti davalarında deliller, genellikle bilirkişi raporları, emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın konumuna ilişkin tapu kayıtları ve fotoğraflar gibi somut unsurlardan oluşur. Taraflar, bu delilleri dilekçeleriyle birlikte sunmakla yükümlüdür. Mahkeme, resen emsal araştırması yapmaz; tarafların sunduğu deliller doğrultusunda bilirkişi incelemesi yapılır. Bu nedenle, kiraya veren vekilinin dava açarken bölgedeki benzer taşınmazlara ait emsal kira sözleşmelerini dosyaya eklemesi, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Bunun yanında, kiracının kira bedelinin fazla olduğunu veya ekonomik durumunun belirlenen bedeli karşılayamayacağını ileri sürmesi hâlinde, bu iddialar tanık beyanıyla değil, objektif belgelerle desteklenmelidir. Zira kira tespiti davası teknik bir davadır; tanık beyanları çoğu zaman hükme esas alınmaz. Bilirkişi raporu, emsal kira sözleşmeleri ve endeks verileri mahkemece esas alınan temel delillerdir.

9.6 Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti

Kira bedelinin tespiti davaları genellikle nispi nitelikte davalardır. Bu nedenle, harç ve vekalet ücreti belirlenirken davanın değerinin doğru şekilde gösterilmesi gerekir. Dava değeri, tespit edilmesi istenen kira bedeliyle mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden yıllık kira bedeli baz alınarak hesaplanır. Örneğin, mevcut kira 10.000 TL iken yeni kira bedelinin 15.000 TL olarak tespit edilmesi talep ediliyorsa, dava değeri farkın yıllık tutarı olan 60.000 TL’dir. Bu tutar üzerinden nispi harç ve vekalet ücreti hesaplanır.

Uygulamada sık yapılan hata, dava değerinin yalnızca bir aylık kira farkı üzerinden gösterilmesidir. Bu durum, dava harcının eksik yatırılmasına yol açar ve davanın reddine sebep olabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce, fark bedelin yıllık tutarı üzerinden doğru değer belirlenmeli, eksik harç yatırılmamalıdır.

Sonuç olarak, kira bedelinin tespiti davalarında görev, yetki ve usul kuralları sadece şekli değil, davanın maddi sonucunu belirleyen unsurlardır. Dava yanlış yerde, yanlış zamanda veya eksik usulle açıldığında, haklı bir talep dahi reddedilebilir. Bu nedenle, dava dilekçesi hazırlanırken TBK, HMK ve harç mevzuatı birlikte değerlendirilmelidir. Hukuki süreçte yapılan her usul hatası, ekonomik anlamda ciddi sonuçlar doğurabileceği için, dava stratejisi en baştan dikkatli planlanmalıdır.

10. Kira Tespit Davasında Zamanaşımı, Dönemsel Etki ve Kararın Geçerlilik Süresi

Kira bedelinin tespiti davası, doğrudan bir alacak davası olmadığından klasik anlamda zamanaşımına tabi değildir. Zira dava, geçmiş dönem borçlarını değil, geleceğe yönelik kira bedelinin belirlenmesini amaçlar. Ancak buna rağmen, kira hukukunun süreye bağlı yapısı nedeniyle zamanaşımı benzeri etkiler doğuran “dönemsel sınırlama” hükümleri vardır. Bu yönüyle tespit davası, zamanaşımı süresiyle değil, dava açma zamanı ve yeni kira döneminin başlangıcıyla sınırlıdır.

10.1 Tespit Davasında Zamanaşımı Uygulanabilir mi?

Kira bedelinin tespiti davası, bir tespit davası niteliğinde olduğundan, borcun tahsiline yönelik bir alacak davası değildir. Bu nedenle, Türk Borçlar Kanunu’nun genel zamanaşımı hükümleri (TBK m.146 vd.) doğrudan uygulanmaz. Dava hakkı, her yeni kira döneminin başlamasıyla birlikte yeniden doğar. Dolayısıyla bir kira dönemi geçtikten sonra, o döneme ilişkin tespit talebi artık ileri sürülemez; çünkü karar geriye yürümez. Bu durum, zamanaşımı değil, dönemsel hak düşümü niteliğindedir.

Örneğin, kiraya veren 2025 yılı için yeni kira bedelinin belirlenmesini talep etmek istiyorsa, en geç 2025 kira dönemi başlamadan önce davayı açmalı veya ihtar göndermelidir. Dava 2026 yılında açılırsa, 2025 dönemi için karar alınamaz; tespit kararı 2026 döneminden itibaren hüküm doğurur. Bu durum, zamanaşımı süresi geçmemiş olsa dahi, tespit kararının geri etkili olamaması nedeniyle fiilen geçmiş dönemi kapsam dışı bırakır.

10.2 Dava Açma Zamanının Önemi

Kira bedelinin tespiti davasında en kritik unsur, davanın hangi tarihte açıldığıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi açıkça, kira bedelinin tespiti davasının yeni kira dönemi başlamadan önce açılması veya yeni dönemin başlamasından önce yazılı ihtarda bulunulması gerektiğini düzenlemiştir. Aksi hâlde, mahkeme kararı bir sonraki dönem için geçerli olur. Bu nedenle dava açma zamanı, davanın kaderini belirleyen usuli bir eşiktir.

Uygulamada, kiraya verenin davayı kira döneminin bitimine birkaç gün kala açması dahi yeterli kabul edilir. Ancak dava tarihi ile yeni kira döneminin başlangıcı arasında bir süre bulunmalıdır ki, mahkeme davayı "yeni dönem başlamadan açılmış" kabul etsin. Aksi hâlde, tespit kararı bir yıl gecikmeli olarak yürürlüğe girer. Bu yönüyle dava açma tarihi, zamanaşımı gibi hak düşürücü etki yaratır.

10.3 Tespit Kararının Dönemsel Etkisi

Kira tespit kararları, kural olarak yalnızca dava konusu edilen dönem için hüküm doğurur. Kararın geçerliliği, dava dilekçesinde belirtilen dönemle sınırlıdır. Mahkeme, başka bir döneme ilişkin tespit yapamaz. Örneğin, davacı 2025 kira yılı için tespit talebinde bulunmuşsa, mahkeme 2026 veya önceki yıllara ilişkin karar veremez. Bu kural, hem TBK m.344’ün “yeni dönem” vurgusundan hem de tespit davalarının “in futuro” niteliğinden kaynaklanır.

Bu nedenle, kira tespit davası her dönem için ayrı ayrı açılabilir. Ancak uygulamada genellikle beş yıl boyunca geçerli olacak bir karar alınır ve bu karar, TÜFE oranı üzerinden otomatik artışlara dayanak teşkil eder. Yine de beş yılı aşan durumlarda, taraflardan biri kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir; çünkü beş yıldan sonra, sadece endeks değil, hakkaniyet ölçütü de devreye girer. Bu durum, TBK m.344/III hükmüyle açıkça düzenlenmiştir.

10.4 Tespit Kararının Geçerlilik Süresi

Kira bedelinin tespiti kararı, kural olarak bir kira dönemi için geçerlidir. Ancak bu karar, sonraki dönemlerde TÜFE oranı uygulanarak artırılabilir. Uygulamada bu karar, yeni bir dava açılıncaya kadar geçerli kabul edilir. Bu nedenle, kiraya veren beş yıl geçmeden yeni bir dava açarsa, mahkeme davayı reddeder; çünkü önceki karar hâlâ yürürlüktedir. Fakat beş yıl geçtikten sonra, taraflardan her biri ekonomik değişiklikler veya taşınmazın değerindeki artış sebebiyle yeni bir tespit davası açabilir.

Bu sistem, hem kiracı hem de kiraya veren açısından denge sağlar. Kiracı, her yıl yeni dava tehdidiyle karşılaşmaz; kiraya veren ise piyasa değerinin çok altında kira bedeline mahkûm olmaz. Hukuk düzeni, kira ilişkisinin sürekliliğini korurken, ekonomik gerçekliği de gözetir. Bu nedenle tespit kararları, sürekli bir güncelleme aracı değil, beş yıllık dönemsel denge mekanizması olarak işler.

10.5 Kararın Kesinleşmesi ve Etki Alanı

Kira tespit kararı kesinleştiğinde, belirlenen kira bedeli taraflar arasında bağlayıcı hale gelir. Kesinleşmeden önce karar icra edilemez, ancak taraflar kararı fiilen uygulamaya başlayabilir. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra, belirlenen bedel üzerinden yapılan ödemeler artık ihtilafsız hale gelir. Kiracı bu bedeli ödemekle yükümlüdür; kiraya veren ise daha yüksek bedel talep edemez.

Bunun sonucunda, kira tespit kararı sadece yargılama dönemiyle sınırlı bir etki doğurmaz; sonraki kira dönemlerinde de referans oluşturur. Ancak karar, taşınmazın niteliği veya ekonomik koşullar köklü biçimde değiştiğinde bağlayıcılığını yitirebilir. Bu durumda taraflar, yeni koşullar çerçevesinde yeniden tespit davası açabilir. Böylece hukuk, ekonomik dalgalanmalara karşı taraflar arasında adalet dengesini korur.

Sonuç olarak, kira tespit davasında klasik zamanaşımı süresinden ziyade, dönemsel hak düşümü ve kararın ileriye etkili olması ilkesi geçerlidir. Bu nedenle, davanın zamanında açılması, doğru dönemin tespit edilmesi ve kararın kesinleşme aşamalarının dikkatle takip edilmesi büyük önem taşır. Her dava dönemi, ayrı bir ekonomik değerlendirme gerektirir; bu da kira tespit davalarının yalnızca teknik değil, aynı zamanda stratejik bir yönünün bulunduğunu göstermektedir.

11. Beş Yıllık Süre Sonunda Yeniden Kira Tespiti Davası Açılması ve Hakkaniyet İlkesi

Kira ilişkileri, uzun süreli devam eden sözleşme türleridir. Bu nedenle, taraflar arasında ekonomik dengenin korunması ve kira bedelinin piyasa koşullarına uygun şekilde güncellenmesi büyük önem taşır. Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin her yıl TÜFE oranında artırılabileceğini öngörmüş; ancak beş yılı aşan kira ilişkilerinde yalnızca endeks artışının yeterli olmayabileceğini kabul etmiştir. Bu durumda, beş yılın dolmasıyla birlikte taraflardan biri, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bu dava, uygulamada “hakkaniyet tespit davası” olarak adlandırılmaktadır.

11.1 Beş Yıllık Süre Kuralının Hukuki Dayanağı

Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi uyarınca, “beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesinde sadece TÜFE artışı değil, taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi de dikkate alınır.” Bu hüküm, hem kiracı hem de kiraya veren açısından adil bir denge sağlar. Zira uzun süreli sözleşmelerde yalnızca endeks artışı, ekonomik koşullardaki değişiklikleri tam olarak yansıtmaz; diğer yandan serbest piyasa değerine göre artış da kiracıyı aşırı yük altına sokabilir. Bu nedenle kanun koyucu, beş yılda bir “hakkaniyet denetimi” yapılmasını zorunlu kılmıştır.

Hakkaniyet ilkesi, yalnızca mahkeme tarafından uygulanabilecek bir ölçüttür. Tarafların kendi aralarında “beş yıl geçti, artık kira bedeli serbestçe belirlenir” şeklinde anlaşmaları, mahkeme kararı olmaksızın bağlayıcılık doğurmaz. Bu nedenle beş yıllık sürenin sonunda, yeni kira bedelinin hakkaniyete göre belirlenebilmesi için mutlaka kira bedelinin tespiti davası açılmalıdır.

11.2 Beş Yıllık Sürenin Başlangıcı ve Hesaplanması

Beş yıllık sürenin başlangıcı, kira sözleşmesinin kurulduğu tarihtir. Sözleşme yenilenmişse, süre ilk sözleşme tarihinden itibaren hesaplanır. Kiracı değişse dahi, taşınmaz aynı kira ilişkisine konu olduğu sürece beş yıllık süre kaldığı yerden devam eder. Bu nedenle, kiraya verenin yeni kiracıyla yaptığı yenileme sözleşmesi, önceki süreyi sıfırlamaz. Uygulamada sık yapılan hata, beş yıllık sürenin her yenilemede yeniden başladığı düşüncesidir; oysa süre sözleşme başlangıcına göre belirlenir.

Beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte taraflar yeni bir tespit davası açabilir. Ancak dava açma tarihi önemlidir; dava, beş yıl dolmadan açılırsa, mahkeme davayı reddeder. Çünkü hakkaniyete dayalı tespit, ancak beş yıllık dönemin tamamlanmasıyla mümkündür. Bunun sonucunda, kiraya verenin dava açmadan önce beş yılın dolduğu tarihi doğru tespit etmesi gerekir.

11.3 Hakkaniyet İlkesinin Uygulanması

Hakkaniyet ilkesi, mahkemenin kira bedelini belirlerken tarafların ekonomik durumlarını, taşınmazın konumunu, kullanım amacını, emsal kira değerlerini ve genel ekonomik koşulları birlikte değerlendirmesini gerektirir. Mahkeme, bilirkişi raporu doğrultusunda bölgedeki emsal kiraları inceler, taşınmazın fiziksel özelliklerini değerlendirir ve TÜFE oranını dikkate alarak makul bir kira bedeline hükmeder. Ancak bu süreçte temel amaç, kiraya vereni mağdur etmeden, kiracıyı da ekonomik olarak zor duruma düşürmemektir.

Hakkaniyet ilkesi, soyut bir kavram olmaktan öte, somut veriler üzerinden uygulanan bir denge mekanizmasıdır. Örneğin, ekonomik dalgalanmaların yoğun olduğu dönemlerde sadece endeks artışı, kiraya verenin zararına sonuç doğurabilir. Aynı şekilde, bölgedeki kira artışlarının aşırı seviyelere ulaşması, kiracının barınma hakkını zedeleyebilir. Mahkeme, bu dengeyi gözeterek hakkaniyeti somutlaştırır.

11.4 Yeniden Tespit Davasının Ön Koşulları

Beş yıllık süre sonunda açılacak yeni tespit davasında, önceki tespit kararının kesinleşmiş olması gerekir. Çünkü yeni dava, önceki karara bağlı olarak açılır. Mahkeme, yeni davada eski kararın belirlediği bedeli ve bu bedel üzerinden yapılan artışları dikkate alır. Ayrıca yeni dava açılmadan önce kiraya verenin kiracıya noter ihtarnamesi göndermesi gerekir. Bu ihtar, hem yeni dönem bedelinin belirlenmesi talebini içerir hem de dava açma sürecinin başladığını gösterir.

Yeni tespit davası açılırken mahkemeden, TÜFE oranı, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesi birlikte dikkate alınarak yeni kira bedelinin belirlenmesi istenir. Bu taleple birlikte, davacı kiraya verenin önceki beş yıllık dönemdeki kira bedelini ve artış oranlarını da delil olarak sunması gerekir. Aksi hâlde, mahkeme önceki dönemi değerlendiremeyeceğinden, hakkaniyetin sağlıklı uygulanması mümkün olmaz.

11.5 Beş Yıllık Yeniden Tespitin Etkisi ve Uygulama Sonuçları

Beş yıllık yeniden tespit kararı, önceki kararı yürürlükten kaldırmaz; yalnızca yeni dönemde uygulanacak bedeli belirler. Yeni karar kesinleştiğinde, önceki beş yıllık dönemdeki kira bedeli artık geçerliliğini yitirir. Bu yeni bedel, sonraki yıllarda yine TÜFE oranında artırılarak uygulanır. Böylelikle, kira ilişkisi sürekliliğini korurken, taraflar ekonomik koşullara uygun bir denge içinde kalır.

Bu durumun pratik sonucu, tarafların her beş yılda bir yeniden dava açmak zorunda kalmamalarıdır. Genellikle kiracı ve kiraya veren, mahkeme kararıyla belirlenen yeni bedel üzerinden anlaşma sağlayarak sözleşmeyi sürdürür. Ancak ekonomik şartlar radikal biçimde değişirse, yeniden dava açılması kaçınılmaz hale gelir. Bu durumda da mahkeme, hakkaniyeti sağlayacak şekilde hem TÜFE verilerini hem de piyasa koşullarını birlikte değerlendirir.

11.6 Hakkaniyet İlkesinin Yargısal Denetimi

Yargıtay içtihatlarında da hakkaniyet ilkesi, kira tespit davalarının en önemli unsuru olarak kabul edilmiştir. Kararlarda genellikle, mahkemenin yalnızca TÜFE oranını dikkate alarak tespit yapmasının hukuka aykırı olduğu, emsal araştırması ve taşınmazın durumu göz önünde bulundurulmadan karar verilmesinin hakkaniyet ilkesine aykırı olduğu belirtilmektedir. Bu nedenle bilirkişi raporlarının objektif, ayrıntılı ve somut verilere dayanması şarttır.

Sonuç olarak, beş yıllık sürenin sonunda açılacak yeniden kira tespiti davası, sadece bir artış talebi değil, kira ilişkisinin ekonomik dengesini yeniden kuran hukuki bir mekanizmadır. Bu nedenle, dava açma süresi, delillerin hazırlanması ve hakkaniyetin uygulanması aşamaları titizlikle yürütülmelidir. Hukuki güvenlik, tarafların öngörülebilirliğini ve sözleşmenin devamlılığını korurken, mahkeme hakkaniyet denetimiyle adaletin somut biçimde gerçekleşmesini sağlar.

12. Bilirkişi İncelemesi, Emsal Araştırması ve Kira Rayiç Tespitinde Uygulama Esasları

Kira bedelinin tespiti davalarında, mahkeme kararının isabetli olabilmesi büyük ölçüde bilirkişi incelemesine bağlıdır. Zira bu davalar, teknik yönü ağır basan, yerel piyasa koşullarının ve ekonomik göstergelerin dikkate alınmasını zorunlu kılan davalardır. Hakim, taşınmazın konumu, niteliği, kullanım amacı ve çevredeki emsal kiraları teknik olarak değerlendiremez; bu nedenle bilirkişinin raporu, hükmün temel dayanağını oluşturur. Ancak uygulamada, bilirkişi raporlarının objektif ve gerekçeli şekilde hazırlanması zorunludur; aksi halde karar, hem maddi hem de hukuki yönden denetime elverişsiz hale gelir.

12.1 Bilirkişi İncelemesinin Hukuki Dayanağı

Bilirkişi incelemesi, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 266. ve devamı maddeleri uyarınca yapılır. Hakim, teknik bilgiyi gerektiren konularda bilirkişi görevlendirmekle yükümlüdür. Kira tespiti davasında bu zorunluluk istisnasızdır; çünkü emsal değerlerin belirlenmesi, taşınmaz piyasasının analizi ve TÜFE verilerinin kira bedeline etkisinin hesaplanması uzmanlık gerektirir. Hakim, bilirkişi raporu olmaksızın doğrudan kira bedeli tespiti yapamaz; aksi, bozma sebebidir.

Bilirkişi heyeti genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi ve mali müşavirden oluşur. Uygulamada üç kişilik heyet tercih edilir; bu sayede hem taşınmazın teknik özellikleri hem de mali parametreleri birlikte değerlendirilebilir. Mahkeme, bilirkişiden yalnızca rakamsal bir değer değil, aynı zamanda bu değerin hangi kriterlere göre hesaplandığını da açıkça raporlamasını ister. Raporun gerekçesiz veya soyut ifadeler içermesi, delil değerlendirmesini geçersiz kılar.

12.2 Bilirkişi Raporunun Kapsamı

Bilirkişi raporunda şu unsurların yer alması zorunludur:

• Kiralanan taşınmazın tam adresi, konumu ve kullanım şekli,
• Taşınmazın fiziksel özellikleri (metrekare, yapı tipi, bina yaşı, cephe durumu vb.),
• Kiralananın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazlara ait emsal kira sözleşmeleri,
• Bölgesel piyasa koşulları ve arz–talep dengesi,
• Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan TÜFE oranları,
• Ekonomik verilerle orantılı bir şekilde belirlenmiş kira bedeli.

Rapor bu kriterleri içermiyorsa, mahkeme kararı denetime elverişli olmaz. Özellikle emsal kira araştırmasının yapılmaması, raporu hükümsüz kılar. Çünkü tespit davasında hakkaniyetli bir sonuç elde edebilmek için taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç değerlerin dikkate alınması şarttır.

12.3 Emsal Araştırması ve Rayiç Değerin Belirlenmesi

Emsal araştırması, bilirkişi raporunun en kritik aşamasıdır. Bu araştırmada, davaya konu taşınmazla aynı bölgede, benzer nitelikte, yaklaşık aynı büyüklükte ve kullanım amacına sahip taşınmazların kira bedelleri incelenir. Emsal taşınmazların seçimi, dava sonucunu doğrudan etkiler. Örneğin, ana cadde üzerindeki bir dükkân ile ara sokaktaki bir dükkân aynı değerde olamaz. Benzer şekilde, yeni inşa edilmiş bir binanın kira rayici ile 30 yıllık bir binanın rayici aynı kabul edilemez.

Bilirkişi, emsal araştırmasını yalnızca internet ilanları veya soyut beyanlar üzerinden yapamaz. Emsal taşınmazların fiili kira sözleşmeleri, gayrimenkul ofislerinden alınan teyit yazıları veya yerinde inceleme tutanaklarıyla desteklenmesi gerekir. Raporun, her emsalin kira bedelini, konumunu, metrekare bilgisini ve kiralama tarihini açıkça göstermesi gerekir. Bu şekilde hazırlanmış rapor, hem hükmün dayanağı olur hem de tarafların itiraz hakkını etkin şekilde kullanmasına olanak tanır.

12.4 Bilirkişi Raporuna İtiraz

Taraflar, bilirkişi raporuna karşı beyan ve itiraz hakkına sahiptir. HMK m.281 gereğince, raporun taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içinde itiraz edilmelidir. İtiraz, somut gerekçelere dayanmalı; yalnızca “rapora katılmıyoruz” şeklinde soyut ifadeler içermemelidir. Örneğin, “bilirkişi emsal olarak taşınmazın bulunduğu bölge yerine farklı bir mahalledeki kira bedellerini esas almıştır” veya “raporda belirtilen emsal taşınmazlar fiilen kiralanmamıştır” gibi gerekçeler, mahkemenin yeni bilirkişi tayinine neden olabilir.

Mahkeme, haklı itirazları dikkate alarak ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verebilir. Uygulamada sıklıkla, ilk raporun yetersiz veya çelişkili olması nedeniyle ek rapor alınmaktadır. Ek rapor, ilk raporun düzeltilmesi veya eksiklerinin giderilmesi amacını taşır. Mahkeme, birden fazla rapor arasında çelişki bulunması hâlinde gerekçesini açıkça belirtmek suretiyle hangi rapora itibar ettiğini kararında açıklamalıdır.

12.5 Bilirkişi Raporlarının Değerlendirilmesi ve Hakimin Takdir Yetkisi

Bilirkişi raporu, hâkimi bağlamaz; ancak hâkimin teknik konularda farklı bir değerlendirme yapabilmesi için somut gerekçeler sunması gerekir. Yargıtay içtihatlarına göre, hâkim bilirkişi raporuna aykırı karar veriyorsa, bu karar mutlaka gerekçeli olmalıdır. Aksi hâlde karar bozma sebebi olur. Mahkeme, raporun dayandığı emsallerin hukuka ve fiili duruma uygun olduğunu denetlemekle yükümlüdür.

Bu bağlamda, bilirkişi raporları yargılamanın kalbidir. Hâkim, raporun eksik veya hatalı olduğunu tespit ederse, re’sen yeni rapor alınmasına karar verebilir. Özellikle hakkaniyet tespiti yapılan beşinci yıl davalarında, tek bir raporla hüküm kurulması çoğu zaman yeterli görülmemektedir. Çünkü bu tür davalarda yalnızca piyasa koşulları değil, ekonomik göstergeler, taşınmazın değeri ve genel enflasyon oranları da birlikte değerlendirilmelidir.

12.6 Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar

Uygulamada en çok karşılaşılan sorun, bilirkişinin yalnızca TÜFE oranını dikkate alarak kira bedelini belirlemesidir. Oysa TBK m.344 açıkça, emsal araştırması yapılmadan sadece endeks oranına dayanılarak tespit yapılamayacağını belirtir. Yine bazı raporlar, taşınmazın bulunduğu mahalledeki gerçek piyasa değerlerini değil, ilçe ortalamasını esas alır. Bu tür raporlar, hakkaniyet ilkesine aykırı olduğundan bozma nedeni olur.

Diğer bir sorun, emsal taşınmazların davaya konu taşınmazla aynı kullanım amacına sahip olmamasıdır. Örneğin, konut için açılan bir tespit davasında emsal olarak alınan taşınmazın ofis olması, hatalı değerlendirme doğurur. Bu tür teknik hatalar, mahkemenin yanlış kira bedeli belirlemesine neden olur ve karar istinafta bozulur. Dolayısıyla bilirkişi seçimi, raporun kapsamı ve itiraz süreci, davanın en hassas safhasını oluşturur.

Sonuç olarak, kira bedelinin tespiti davalarında bilirkişi incelemesi ve emsal araştırması, hükmün esasını belirleyen unsurlardır. Bilirkişinin objektif, detaylı ve gerekçeli raporu, hem hakkaniyetin hem de ekonomik dengenin sağlanması için zorunludur. Mahkeme, raporun dayanaklarını denetleyerek adil bir karar vermekle yükümlüdür. Aksi halde tespit kararı, hem taraflar açısından güven kaybına yol açar hem de hukuk güvenliği ilkesini zedeler.

13. Kira Tespit Davasında Arabuluculuk, İcra Takibi ve Uygulama Sonrası Süreç

Kira hukukunda uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, tarafların iletişimsizliklerinden veya ekonomik beklenti farklarından doğar. Bu nedenle kanun koyucu, dava açılmadan önce taraflara uzlaşma fırsatı tanımak amacıyla bazı davalarda zorunlu arabuluculuk mekanizmasını getirmiştir. Kira bedelinin tespiti davaları da, 7445 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte artık zorunlu arabuluculuğa tabidir. Bu nedenle, kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk başvurusunda bulunmak, dava şartı haline gelmiştir.

13.1 Arabuluculuğun Dava Şartı Haline Gelmesi

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, “konusu bir miktar paranın ödenmesi olan taşınmaz kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.” Bu düzenleme, kira bedelinin tespiti davalarını da kapsar; zira tespit davası her ne kadar geleceğe yönelik bir belirleme davası olsa da, sonucunda doğrudan parasal bir etki yaratır.

Dolayısıyla, arabuluculuk başvurusunda bulunulmaksızın doğrudan açılan tespit davaları, mahkemece dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir. Uygulamada sık yapılan hata, tespit davalarının “alacak davası” olmadığı gerekçesiyle arabuluculuğa tabi olmadığının düşünülmesidir. Oysa Yargıtay ve Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı’nın görüşleri doğrultusunda, kira bedelinin tespiti davaları da zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

Bu nedenle dava açmadan önce mutlaka arabuluculuk bürosuna başvurulmalı, arabuluculuk görüşmesi sonuçlanmadan dava dilekçesi verilmemelidir. Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanırsa, bu tutanak ilam niteliğinde belge sayılır ve doğrudan icra edilebilir. Anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir.

13.2 Arabuluculuk Sürecinde Uygulama Pratiği

Arabuluculuk sürecinde taraflar, yeni kira döneminde uygulanacak bedel üzerinde uzlaşabilir. Tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri kira bedeli, kanunun öngördüğü sınırlar dâhilinde olduğu sürece geçerlidir. Ancak taraflar, TÜFE sınırını aşan bir artış oranında anlaşamaz; çünkü TBK m.344, emredici niteliktedir. Bu nedenle, arabuluculuk tutanağında belirlenen bedel kanuna aykırıysa, ileride geçersiz sayılabilir.

Uygulamada arabuluculuk görüşmeleri, genellikle kiraya verenin talebiyle başlatılır. Arabulucu, taraflara yeni döneme ilişkin bedel tekliflerini iletir; taraflar arasında makul bir denge sağlanabilirse dava açılmasına gerek kalmaz. Ancak anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen “anlaşamama tutanağı” dava dilekçesine eklenerek tespit davası açılır. Bu belge olmadan açılan davalar reddedilir.

13.3 Tespit Kararı Sonrası İcra Takibi

Kira bedelinin tespiti davası sonucunda verilen karar, doğrudan icra kabiliyetine sahip değildir. Zira karar, eda hükmü değil tespit hükmüdür. Ancak karar kesinleştikten sonra kiracı, belirlenen yeni bedel üzerinden ödeme yapmazsa, kiraya verenin icra takibi başlatması mümkündür. Bu durumda takip, mahkeme kararına değil, tespit edilen yeni bedel üzerinden doğan kira farkı alacağına dayanır.

İcra takibine geçilmeden önce, kiracıya noter aracılığıyla bir ihtar gönderilerek yeni bedel üzerinden ödeme yapması istenir. Bu ihtar, hem temerrüt şartını oluşturur hem de icra takibinin dayanağını güçlendirir. Kiracı, ihtara rağmen ödemede bulunmazsa, kiraya veren ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu takipte, alacak kalemi olarak “tespit kararına göre belirlenen kira farkı” belirtilmelidir. Kararın kesinleşme şerhi de dosyaya eklenirse, icra müdürlüğü takibi kabul eder.

Bazı durumlarda kiraya verenler, karar kesinleşmeden icra takibine geçmekte veya doğrudan kararı icraya koymaktadır. Ancak tespit kararları icra kabiliyeti taşımadığından, bu tür işlemler itiraz üzerine durur. Bu durumda kiraya verenin yapması gereken, karar kesinleştikten sonra fark alacağı için ayrı bir eda davası açmak veya farkı tahsil için icra takibine geçmektir. Aksi halde, icra müdürlüğü “ilam niteliği taşımadığı” gerekçesiyle işlemi durdurur.

13.4 Tespit Kararının Uygulama Sürecinde Karşılaşılan Sorunlar

Tespit kararlarının uygulama aşamasında en sık karşılaşılan sorun, kiracının yeni kira bedelini ödememesi ve kiraya verenin doğrudan tahliye talebinde bulunmasıdır. Ancak tespit kararı, tahliye için yeterli değildir; tahliye, kiracının temerrüdüyle mümkündür. Bu nedenle kiraya verenin, öncelikle kiracıyı noter ihtarıyla temerrüde düşürmesi gerekir. Kiracı bu ihtara rağmen ödeme yapmazsa, kiraya veren hem icra takibi başlatabilir hem de temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.

Bir diğer sık rastlanan sorun, kiraya verenin tespit kararını uygularken eski sözleşmede yer alan kira artış maddesini de yürürlükte saymasıdır. Oysa mahkemece verilen tespit kararı, sözleşmedeki kira artış şartını ortadan kaldırır; çünkü artık yeni dönem bedeli mahkemece belirlenmiştir. Bu nedenle tespit kararının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, sözleşmede öngörülen artış oranı değil, mahkemenin belirlediği bedel esas alınmalıdır.

13.5 Arabuluculuk ve İcra Sürecinde Avukatın Rolü

Kira tespit davaları, her ne kadar teknik bir ekonomik dengeleme davası gibi görünse de, süreç boyunca avukatın rolü son derece önemlidir. Dava öncesinde arabuluculuk başvurusunun doğru zamanda yapılması, dava dilekçesinin tespit niteliğinde hazırlanması, emsal delillerin toplanması ve bilirkişi raporuna itiraz edilmesi, sürecin başarıyla yürütülmesinde belirleyici unsurlardır. Ayrıca tespit kararının kesinleşmesinden sonra icra takibine geçilmesi, doğru ihtarname hazırlanması ve fark alacağının usulüne uygun şekilde talep edilmesi gerekir.

Avukatın dikkat etmesi gereken bir diğer husus, kararın uygulanma dönemiyle ilgili hatalardır. Uygulamada sıkça görüldüğü üzere, kararın hangi döneme ait olduğu yanlış yorumlanır ve geriye dönük alacak talep edilir. Oysa tespit kararları geriye yürümez; sadece ileriye dönük hüküm doğurur. Bu nedenle, alacak davası açılacaksa, bu davanın dayanağı tespit kararı değil, yeni kira döneminde doğmuş fark alacağı olmalıdır.

13.6 Arabuluculuk ve Tespit Kararının Uyumlu Yürütülmesi

Arabuluculuk süreci, kira ilişkilerinde dava açılmadan önceki en önemli denge mekanizmasıdır. Mahkeme kararıyla belirlenen tespit bedeli ise, ilişkideki belirsizliği ortadan kaldırır. Bu iki aşama birbirine rakip değil, tamamlayıcı niteliktedir. Taraflar, arabuluculukta anlaşmaya varamazsa, mahkeme devreye girer; mahkeme kararından sonra da taraflar tespit kararını temel alarak ödeme planı oluşturabilir. Böylece uyuşmazlık, icra takibine gerek kalmadan barışçıl biçimde çözülebilir.

Sonuç olarak, kira bedelinin tespiti davası yalnızca yargısal bir süreç değil, taraflar arasındaki ekonomik dengenin yeniden kurulmasını sağlayan kapsamlı bir hukuki mekanizmadır. Arabuluculuk, bu sürecin barışçıl çözüm ayağını oluştururken; icra ve uygulama aşamaları, kararın fiilen hayata geçirilmesini sağlar. Sürecin her aşamasında, hem usule hem de hakkaniyete uygun hareket edilmesi, tarafların menfaatlerini koruyan en güvenli yoldur.

14. Kira Tespit Davasında Yargıtay Uygulamaları, Sonuç ve Değerlendirme

Kira bedelinin tespiti davaları, uygulamada oldukça yaygın olmasına rağmen, mahkemeler açısından en karmaşık ve teknik değerlendirmeyi gerektiren dava türlerinden biridir. Zira bu davalarda hem kanunun öngördüğü sınırlayıcı normlar hem de piyasa koşullarına dayalı serbest değerlendirmeler aynı anda dikkate alınmak zorundadır. Bu dengeyi kurmak ise, Yargıtay içtihatlarıyla zaman içinde şekillenmiş bir sistematik çerçevede mümkündür.

14.1 Yargıtay’ın Tespit Kararlarına Bakışı

Yargıtay, kira bedelinin tespiti davalarında, kararın yalnızca “tespit” niteliğinde olduğunu, bu nedenle icra edilebilirlik taşımadığını sürekli olarak vurgulamaktadır. Bu bağlamda, tespit kararıyla belirlenen bedelin geçmiş dönemlere uygulanamayacağı, kararın yalnızca yeni kira döneminden itibaren hüküm doğuracağı istikrarlı biçimde kabul edilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarında, “kira tespit kararının geçmişe etkili olarak uygulanması hukuken mümkün değildir; karar ileriye etkili olarak hüküm doğurur” tespiti yer almaktadır.

Yine aynı şekilde, Yargıtay kararlarına göre kiraya verenin davayı yeni kira dönemi başlamadan açması veya bu dönemden önce ihtarda bulunması zorunludur. Aksi halde, tespit kararı bir sonraki dönem için geçerli olur. Bu durum, uygulamada en sık yapılan hata olup, kiraya verenin ekonomik beklentisini bir yıl geciktiren sonuçlara yol açmaktadır. Yargıtay, bu konuda süreye sıkı şekilde bağlı kalmakta ve “kira dönemi başlamadan dava açılmaması halinde karar, ancak bir sonraki dönem için hüküm ifade eder” demektedir.

14.2 Hakkaniyet İlkesinin Denetimi

Yargıtay, kira bedelinin belirlenmesinde hakkaniyet ilkesini uygulamanın zorunlu bir parçası olarak kabul etmektedir. Ancak mahkemelerin, hakkaniyet ilkesine dayanarak soyut veya takdiren kira bedeli belirlemesini yeterli görmemektedir. Her hakkaniyet tespiti, mutlaka somut emsal araştırmalarına, taşınmazın niteliklerine ve ekonomik verilerle desteklenmiş bilirkişi raporlarına dayanmalıdır. Yargıtay’ın yerleşik görüşü şu yöndedir: “Hakkaniyet, keyfî takdir yetkisi değildir; somut olayın özellikleriyle ve emsallerle desteklenmiş makul bir değerlendirmedir.”

Bu bağlamda, mahkemelerce yalnızca TÜFE oranına veya taraf beyanlarına dayalı tespit yapılması, hakkaniyet ilkesine aykırı kabul edilmektedir. Yargıtay, emsal araştırması yapılmadan verilen kararları sıklıkla bozmakta ve bilirkişi raporlarının gerekçeli, denetlenebilir olmasını aramaktadır. Bu uygulama, hukuk güvenliği açısından son derece önemlidir; zira tespit davasında belirlenen bedel, yalnızca bir dönemi değil, ilerleyen yıllardaki artışları da doğrudan etkilemektedir.

14.3 Bilirkişi Raporlarının Denetimi ve Emsal Değerin Önemi

Yargıtay, kira tespit davalarında bilirkişi raporlarının içeriğine ilişkin oldukça katı bir yaklaşım benimsemiştir. Buna göre, raporun mutlaka taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan fiili emsal araştırmalarına dayanması, her emsalin adres, metrekare, kullanım şekli ve kira bedeliyle birlikte açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Emsallerin yalnızca internet ilanlarına veya soyut piyasa gözlemlerine dayalı olarak alınması, kararın bozulmasına neden olmaktadır.

Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin çeşitli kararlarında şu ifadeye yer verilmiştir: “Kira bedelinin tespitinde esas alınacak emsallerin somut, fiilen kiralanmış ve davaya konu taşınmazla benzer nitelikte olması gerekir; aksi takdirde bilirkişi raporu denetime elverişli değildir.” Bu yaklaşım, mahkemelerin daha titiz inceleme yapmasını ve kararların ekonomik gerçeklikle uyumlu olmasını sağlamaktadır.

14.4 Arabuluculuk ve Dava Şartı Denetimi

Yargıtay’ın güncel içtihatlarında, kira bedelinin tespiti davalarının da 7445 sayılı Kanun kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabi olduğu açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle arabuluculuk başvurusunda bulunulmadan doğrudan açılan davalar, usulden reddedilmektedir. Yargıtay, bu tür kararları onaylayarak, arabuluculuk sürecinin dava öncesi filtre görevi görmesini sağlamıştır. Bu, uygulamada hem mahkemelerin iş yükünü azaltmakta hem de taraflar arasındaki ekonomik uyuşmazlıkların daha kısa sürede çözümlenmesine imkân tanımaktadır.

Bununla birlikte, Yargıtay arabuluculukta yapılan anlaşmaların da TBK m.344 hükümleriyle uyumlu olması gerektiğini vurgulamaktadır. Tarafların arabuluculuk sürecinde kanunun öngördüğü üst sınırın üzerinde bir kira artışına ilişkin anlaşma yapması, emredici hükümlere aykırıdır ve geçersiz sayılır. Dolayısıyla arabuluculuk anlaşmaları da denetime tabidir.

14.5 İcra Takibi, Tahliye ve Kesinleşme Süreci

Yargıtay kararlarına göre, kira bedelinin tespiti davası sonucunda verilen karar doğrudan icra edilemez; ancak karar kesinleştikten sonra belirlenen yeni bedel üzerinden fark alacağı talep edilebilir. Ayrıca, kiracı yeni bedeli ödemediğinde doğrudan tahliye talep edilmesi mümkün değildir; önce temerrüt şartının gerçekleşmesi gerekir. Bu nedenle kiraya verenin, kesinleşmiş kararı dayanak göstererek kiracıya ihtar göndermesi, ödeme yapılmazsa fark alacağı için icra takibine geçmesi gerekmektedir.

Yargıtay, bu konuda da istikrarlı bir çizgi izlemiş ve şu ilkeyi benimsemiştir: “Kira tespit kararı, yalnızca belirleyici nitelikte olup eda hükmü doğurmaz; bu nedenle doğrudan icra kabiliyeti yoktur.” Ancak karar kesinleştikten sonra, kiracının ödemediği farklar için icra takibi yapılabileceği kabul edilmektedir. Bu yaklaşım, hem tarafların haklarını korumakta hem de icra sisteminde olası suistimalleri önlemektedir.

14.6 Sonuç ve Değerlendirme

Kira bedelinin tespiti davası, yalnızca bir kira miktarı belirleme aracı değil, taraflar arasında ekonomik adaleti sağlayan önemli bir hukuk mekanizmasıdır. Bu davalar, hem kiracının barınma hakkını hem de kiraya verenin mülkiyet hakkını koruyarak, iki menfaat arasında denge kurar. Mahkemeler, bu dengeyi sağlarken TBK m.344 ve 345 hükümlerini emredici biçimde uygulamak, hakkaniyet ilkesini somut verilerle desteklemek ve bilirkişi raporlarını denetime elverişli biçimde değerlendirmek zorundadır.

Uygulamada görülen temel hatalar — davanın yanlış dönemde açılması, arabuluculuğa başvurulmaması, yalnızca TÜFE oranına dayanarak tespit yapılması, hatalı emsal seçimi ve kararın geriye yürütülmesi — hukuki sonuçları itibarıyla davayı baştan sakatlar. Bu nedenle, kira tespit davalarının hem teknik hem de usulî yönü güçlü bir hukuki hazırlık gerektirdiği unutulmamalıdır.

Sonuç olarak, kira tespit davalarında başarı, yalnızca haklılığa değil, sürecin başından sonuna kadar doğru strateji kurulmasına bağlıdır. Dava öncesi arabuluculuk, zamanında açılmış bir tespit davası, güçlü deliller, itiraz edilmeyen bilirkişi raporu ve kararın doğru şekilde uygulanması, taraflar için uzun vadeli hukuki güvence sağlar. Yargıtay içtihatları da göstermektedir ki, hakkaniyete uygun, somut verilere dayalı ve usule uygun yürütülen tespit davaları hem adaletin hem de ekonomik istikrarın en güvenilir aracıdır.

İletişim ve Hukuki Destek

Kira bedelinin tespiti davaları, teknik detayları, usul şartları ve bilirkişi incelemelerine dayalı yapısı itibarıyla dikkatli yürütülmesi gereken dava türlerindendir. Bu nedenle, sürecin başından itibaren profesyonel bir kira hukuku avukatı ile çalışmanız, hem usul hatalarının önüne geçilmesi hem de ekonomik olarak doğru bir sonuca ulaşılması açısından önem taşır.

Hukuk büromuz, kira tespit davaları da dâhil olmak üzere kira hukukuna ilişkin tüm uyuşmazlıklarda taraflara mevzuata uygun, sistematik ve stratejik hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Kira bedelinin belirlenmesi, tahliye süreçleri, arabuluculuk görüşmeleri ve icra aşamalarıyla ilgili detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu

Adres: Barbaros Mahallesi, Mor Menekşe Sokak, Deluxia Suites Sitesi No: 3A, Kat: 12, Daire: 155, Ataşehir / İSTANBUL

E-posta: info@inanceker.av.tr

Telefon: 0216 514 74 04

WhatsApp: 0532 245 74 66

Google Maps: Konumu Gör

Web: inanceker.av.tr