Kiraya Verenin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası – İstanbul’da Hukuki Süreç ve Tüm Detaylar

İstanbul gibi nüfus yoğunluğu yüksek, konut ve ticari gayrimenkul piyasasının sürekli hareketli olduğu şehirlerde ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları son yıllarda önemli ölçüde artış göstermektedir. Artan nüfus, ekonomik dalgalanmalar ve gayrimenkul fiyatlarındaki yükseliş, kiralık konut ve işyeri taleplerini doğrudan etkilemektedir. Konut satış bedellerinin yüksekliği, vatandaşların satın alma gücünü zorladığı için kiracılık oranı artmakta; bu durum da kiraya verenlerin çeşitli sebeplerle tahliye talebinde bulunma ihtimalini güçlendirmektedir.

Özellikle Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin kendi gereksinimi doğrultusunda kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme hakkını açıkça düzenlemiştir. Buna göre, kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunduğunda, belirlenen yasal süreler içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. İstanbul’da bu tür davalar, hem konut hem de çatılı işyeri kiraları bakımından yoğun şekilde görülmekte; özellikle Kadıköy, Beşiktaş, Şişli, Bakırköy ve Üsküdar gibi merkez ilçelerde barınma ihtiyacının baskın olması sebebiyle dava oranları daha yüksektir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, yalnızca kiraya verenin keyfi olarak başvurabileceği bir yol değildir. Kanun, bu hakkın kullanılabilmesi için gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacın varlığını şart koşar. Yani kiraya verenin beyanı tek başına yeterli olmayıp, ihtiyacın hukuki ve fiili olarak ispatı gerekir. Uygulamada bu ispat yükümlülüğü, dava sürecinde belirleyici rol oynar. İstanbul’da görülen davalarda, mahkemeler ihtiyacın objektif kriterlere dayanıp dayanmadığını titizlikle inceler.

Kira ilişkilerinde kiraya verenin gereksinim iddiası; çoğu zaman aile bireylerinin konut ihtiyacı, yeni bir işyerine geçme zorunluluğu, taşınmazın yeniden inşa veya tadilat gerekliliği gibi somut sebeplerden kaynaklanır. Ancak her sebep, dava açmak için yeterli kabul edilmez. Örneğin, kiralananı boşaltarak daha yüksek bedelle kiraya verme isteği, ihtiyaç sebebi olarak değerlendirilemez. Bu nedenle, davanın başlangıcında doğru hukuki değerlendirme yapılması, hak kaybı yaşanmaması açısından kritik öneme sahiptir.

İstanbul’da ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmayı düşünen kiraya verenler açısından dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da hak düşürücü sürelerdir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim süreleri dikkate alınarak dava tarihi belirlenir. Bu sürelerin kaçırılması halinde, mahkeme davayı süre yönünden reddeder.

Günümüzde, İstanbul’daki yoğun kira piyasası ve barınma krizinin etkisiyle, kiraya verenlerin tahliye talepleri hem hukuki hem de sosyal açıdan daha dikkatle incelenmektedir. Bu sebeple, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmadan önce, sürecin tüm aşamalarının alanında uzman bir avukat tarafından planlanması büyük önem taşır. Doğru strateji ve zamanlama ile hem davanın kabul edilme ihtimali artar hem de kiraya verenin yasal hakları en güçlü şekilde korunur.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu olarak İstanbul genelinde konut ve işyeri kiralarında ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında kapsamlı hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız. İstanbul’da tahliye davası açmayı düşünüyorsanız, sürecin en başından itibaren profesyonel destek alarak haklarınızı koruyabilirsiniz.

Türk Borçlar Kanunu’nda İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Düzenlemesi

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesi, kiraya verenin kendi gereksinimi doğrultusunda kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme hakkını ayrıntılı şekilde düzenlemektedir. Bu maddeye göre, kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olduğunda, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemleri ve bildirim sürelerine uygun şekilde, bir ay içinde dava açabilir.

İstanbul’da görülen davalarda bu hükmün uygulaması, çoğu zaman kira sözleşmesinin süresine, kira türüne ve tarafların beyanlarına göre değişiklik göstermektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, dava açma süresi çok daha net ve katıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemleri ile ilgili ayrıntılar devreye girer. Bu nedenle, dava açmadan önce sözleşmenin hukuki niteliğinin doğru tespit edilmesi hayati önem taşır.

TBK m. 350’nin bir diğer önemli yönü, “yeniden inşa ve imar” sebeplerini de kapsamasıdır. Yani kiraya verenin amacı yalnızca kendi kullanım ihtiyacı değil; taşınmazın esaslı tadilatı, genişletilmesi veya yeniden inşası da olabilir. Ancak bu durumlarda, kiralananın kullanımının onarım süresince imkânsız hale gelmesi şarttır. İstanbul’da özellikle tarihi binaların restorasyonu, kentsel dönüşüm projeleri veya işyerlerinin modernizasyonu sebebiyle açılan tahliye davaları, bu kapsamda değerlendirilir.

Kanun, yalnızca “konut” ve “çatılı işyeri” kiraları için bu özel tahliye hakkını tanımaktadır. Konut kavramı, kişinin barınma ve yaşamsal faaliyetlerini sürdürme amacıyla kullandığı mekânı ifade ederken; çatılı işyeri kavramı, ticari veya mesleki faaliyetlerin yürütüldüğü, üzerinde çatı bulunan yapıları kapsar. İstanbul’da uygulamada; büfeler, barakalar veya prefabrik yapılar dahi, fiili kullanım amacına göre bu kapsamda değerlendirilebilmektedir.

Önemle belirtmek gerekir ki, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında mahkeme; yalnızca kiraya verenin beyanına göre değil, ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olduğuna dair somut deliller üzerinden karar verir. Örneğin; yeni evlilik, aile bireylerinin taşınma ihtiyacı, işyerinin faaliyete geçirilmesi veya sağlık sorunları sebebiyle taşınmazın kullanılması gibi durumlar, Yargıtay içtihatlarında kabul edilen geçerli ihtiyaç sebepleridir.

İstanbul’da bu tür davalarda başarı oranı, büyük ölçüde dava dilekçesinin hazırlanma kalitesine, delillerin sunumuna ve sürelerin doğru yönetilmesine bağlıdır. Yanlış süre hesaplaması, eksik belge veya yetersiz delil sebebiyle davalar reddedilebilmektedir. Bu nedenle, sürecin en başından itibaren alanında uzman bir ihtiyaç sebebiyle tahliye avukatı ile çalışmak, hem zaman hem de hak kaybını önleyecektir.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu, İstanbul genelinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında stratejik dava planlaması, delil yönetimi ve mahkeme sürecinde aktif temsil hizmeti sunmaktadır. Kiraya veren olarak tahliye talebinizi en güçlü şekilde yasal zemine oturtmak için profesyonel destek almanız, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kavramı – İstanbul’da Tahliye Davalarında Önemi

Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kavramlarına yer vermekle birlikte, bu kavramların tanımını ayrıntılı olarak yapmamıştır. Uygulamada “konut” ve “çatılı işyeri” ayrımı, tahliye davalarında en kritik konulardan biridir. Çünkü ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmek için kira sözleşmesinin konusunun bu kapsama girmesi gerekir. İstanbul’da görülen davalarda, taşınmazın niteliğinin yanlış değerlendirilmesi davanın reddiyle sonuçlanabilmektedir.

Konut kavramı, kişinin barınma, yaşamsal ihtiyaçlarını karşılama ve güvenli bir yaşam alanı oluşturma amacına özgülediği mekânı ifade eder. İstanbul’da bu kavrama; apartman daireleri, müstakil evler, villalar, yazlıklar hatta fiilen barınma amacıyla kullanılan prefabrik yapılar dâhil edilebilmektedir. Hukuki açıdan önemli olan, taşınmazın fiilen konut olarak kullanılmasıdır. Dolayısıyla, tapuda “depo” veya “ofis” olarak kayıtlı olsa dahi, fiilen yaşam alanı olarak kullanılan yerler, mahkeme tarafından konut olarak değerlendirilebilir.

Çatılı işyeri kavramı ise, ticari, sınai veya mesleki faaliyetlerin yürütüldüğü ve üzerinde çatı bulunan yapıları kapsar. İstanbul gibi iş hacmi yüksek şehirlerde, çatılı işyerleri; ofisler, dükkanlar, mağazalar, atölyeler, restoranlar ve benzeri ticari alanlar olabilir. Türk Borçlar Kanunu, işyeri kavramı açısından “çatılı olma” şartını açıkça aramaktadır. Bu nedenle, açık alan pazar yerleri veya çatısız depolar gibi yerler bu kapsama girmez ve bu tür yerlerde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, genel kira hükümlerine göre değerlendirilir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bazı taşınmazlar niteliği itibariyle hem konut hem işyeri olarak kullanılabilir. Örneğin, İstanbul’da yaygın olan “home office” şeklindeki kullanımda, taşınmazın ağırlıklı kullanım amacına göre değerlendirme yapılır. Eğer kullanım amacı ağırlıklı olarak konut ise, konut hükümleri; işyeri ise, çatılı işyeri hükümleri uygulanır.

Uygulamada ayrıca kulübe, büfe, baraka gibi taşınır nitelikteki yapıların da konut veya çatılı işyeri olarak nitelendirilebileceği kabul edilmektedir. Özellikle İstanbul’da seyyar büfe veya konteyner işyerleri, üzerinde çatı bulunması halinde “çatılı işyeri” kapsamında değerlendirilerek TBK m. 350 hükümlerine göre tahliye davasına konu olabilmektedir.

Bu tanımların doğru yapılması, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası sürecinin en başındaki hukuki stratejiyi belirler. Çünkü dava dilekçesinde taşınmazın niteliği yanlış belirtilirse, davalı taraf bu hususu itiraz olarak ileri sürebilir ve dava usulden reddedilebilir. İstanbul’da konut veya çatılı işyeri tahliyesi planlayan kiraya verenlerin, taşınmazın hukuki niteliğini ve fiili kullanım amacını dava öncesinde tespit ettirmesi, sürecin başarısı açısından kritik önemdedir.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu olarak, İstanbul genelinde kiraya verenlerin ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında taşınmazın hukuki statüsünü en baştan doğru tespit ederek dava stratejisini oluşturuyoruz. Böylece hem gereksiz zaman kaybı hem de olası hak kayıplarının önüne geçiyoruz.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Uygulama Alanı

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 339–356. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, yalnızca belirli nitelikteki taşınmazlar için geçerlidir. Bu hükümler, kira sözleşmesinin konusunun konut veya çatılı işyeri olması şartıyla uygulanır. İstanbul’da, özellikle yoğun nüfuslu ve ticari hareketliliğin yüksek olduğu ilçelerde bu hükümler, kiracının tahliyesine ilişkin davalarda doğrudan belirleyici olmaktadır.

TBK hükümlerine göre, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri yalnızca taşınmazın kendisini değil, taşınmazla birlikte kiracıya bırakılan eşyaları da kapsar. Örneğin, İstanbul’da kiraya verilen bir ofis içinde masa, sandalye, dolap gibi eşyalar bulunuyorsa; bu eşyalar da kira sözleşmesinin koruma alanına girer ve sözleşmenin sona erme hükümleri bunlar için de geçerli olur.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, genel kira hükümleri ile özel hükümler arasındaki ilişki de önemlidir. TBK m. 299–338 arasında yer alan genel kira hükümleri; kira süresi, kiraya verenin ve kiracının borçları, kira bedelinin ödenmesi, sözleşmenin feshi gibi konuları düzenler. Ancak konut ve çatılı işyeri kiraları için TBK m. 339–356 arasında yer alan özel hükümler öncelikle uygulanır. Eğer özel hükümlerle düzenlenmeyen bir konu varsa, bu durumda genel hükümler devreye girer.

İstanbul’da kiraya verenler açısından en kritik konu, bu özel hükümlerin kiracının tahliyesi bakımından sağladığı sınırlı ancak net imkânlardır. Örneğin, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusu olur. Depo, arsalar veya çatısız ticari alanlar bu kapsamda değerlendirilmez. Dolayısıyla, dava açmadan önce taşınmazın bu kategoriye girip girmediğinin netleştirilmesi gerekir.

Uygulamada, kira sözleşmesinin konut veya çatılı işyeri olarak nitelendirilmesinde tapu kaydı tek başına belirleyici değildir. Fiili kullanım amacı, mahkemeler tarafından dikkate alınır. İstanbul’da pek çok tahliye davasında, taşınmaz tapuda işyeri olarak kayıtlı olsa da fiilen konut olarak kullanıldığı için konut hükümleri uygulanmıştır. Aynı şekilde, tapuda konut olarak kayıtlı bir taşınmazın fiilen işyeri olarak kullanılması durumunda da çatılı işyeri hükümleri uygulanır.

Bu noktada, kiraya verenlerin dikkat etmesi gereken bir diğer husus da, kiralanan yer ile birlikte kullanılan ortak alanlar ve eşyaların da sözleşme kapsamında değerlendirilmesidir. Örneğin, İstanbul’da bir apartman dairesiyle birlikte tahsis edilen otopark yeri veya depo alanı da kira sözleşmesinin koruma alanına dâhildir.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu olarak, İstanbul genelinde kiraya veren müvekkillerimize, taşınmazın hukuki statüsünü doğru belirleyerek ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları için en güçlü hukuki zemini oluşturuyoruz. Böylece dava süreci başlamadan olası itiraz ve usulden ret risklerini ortadan kaldırıyoruz.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirasının Sona Erme Halleri

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen özel hükümler çerçevesinde sona erdirilebilir. Kanun, bu sona erme hallerini iki ana başlık altında toplamıştır: bildirim yolu ile sona erme ve dava yolu ile sona erme. İstanbul’da açılan tahliye davalarının önemli bir kısmı, özellikle dava yolu ile sona erme yöntemine dayanmaktadır.

Bildirim yolu ile sona erme, tarafların kanunda belirtilen süreler ve şartlar dâhilinde kira ilişkisini tek taraflı olarak sona erdirmesi anlamına gelir. Dava yolu ile sona erme ise, kiraya verenin veya kiracının kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak mahkemeye başvurması ve tahliye talep etmesi sürecini ifade eder. İstanbul’da kiraya verenlerin en sık başvurduğu dava yolu ise ihtiyaç sebebiyle tahliye davasıdır.

1. Bildirim Yolu ile Sona Erme
Bildirim yolu ile sona erme, belirli süreli veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde farklı usullere tabidir:

• Belirli süreli kira sözleşmesi: Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapmazsa sözleşme otomatik olarak bir yıl uzar. Kiraya veren ise, ancak kanunda sayılan sebepler varsa bildirimle fesih yapabilir.
• Belirsiz süreli kira sözleşmesi: Taraflar, fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu yöntem, İstanbul’da ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenler için tek başına yeterli değildir; zira ihtiyaç sebebi, dava yoluyla tahliyeyi gerektirir.

2. Dava Yolu ile Sona Erme
Dava yolu ile sona erme, kiracının veya kiraya verenin kanunda belirtilen haklı sebeplere dayanarak mahkemeden tahliye talep etmesidir. Kiraya verenin dava yoluyla tahliye hakkı üç ana başlıkta toplanır:

• Kiraya verenin ihtiyacı (TBK m. 350)
• Yeniden inşa ve imar
• Yeni malikin ihtiyacı

İstanbul’da en yaygın tahliye sebebi, kiraya verenin kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacıdır. Bu davalarda mahkemeler, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını detaylı şekilde inceler.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında, davanın kabul edilmesi için hak düşürücü süreler büyük önem taşır. Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi sonundan itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu süreler kaçırıldığında dava usulden reddedilir.

İstanbul gibi kiralık taşınmaz piyasasının yoğun olduğu bir şehirde, kiraya verenlerin doğru strateji ile hareket etmesi zorunludur. Yanlış süre yönetimi, eksik delil veya yanlış dava sebebi seçimi hem zaman hem de maddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle, tahliye davası açmadan önce hukuki hazırlık süreci titizlikle yürütülmelidir.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu olarak, İstanbul genelinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları dâhil olmak üzere tüm kira hukuku uyuşmazlıklarında, hem dava öncesi hazırlık hem de dava sürecinde profesyonel temsil hizmeti sunuyoruz. Böylece müvekkillerimizin haklarını en güçlü şekilde koruyarak, sürecin en kısa sürede sonuçlanmasını sağlıyoruz.

Kiraya Verenin İhtiyaç Sebebiyle Tahliyenin Şartları

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, yalnızca kiraya verenin beyanıyla kabul edilen bir süreç değildir; kanun, bu hakkın kullanılabilmesi için bir dizi şart öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu m. 350 uyarınca, tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç durumunun gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. İstanbul’daki mahkemeler, bu kriterlerin somut delillerle ispatını titizlikle inceler.

1. İhtiyacın Gerçek, Zorunlu ve Samimi Olması
Kiraya verenin kendi kullanım amacıyla taşınmaza ihtiyaç duyması, hukuken geçerli bir tahliye sebebidir. Bu ihtiyaç, kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları (altsoy), anne-baba ve büyükanne-büyükbabası (üstsoy) ile kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için söz konusu olabilir. İstanbul’da görülen davalarda, yeni evlilik, çocuk sahibi olma, sağlık sorunları, iş değişikliği veya aile birleşimi gibi sebepler, mahkemeler tarafından kabul edilen tipik ihtiyaç örnekleridir.
Örneğin; Kadıköy’de yaşayan bir kiraya verenin, Bakırköy’deki kiralanan dairesine kendi sağlık durumu gereği taşınma ihtiyacı, gerçek ve zorunlu bir sebep olarak değerlendirilebilir. Ancak yalnızca daha yüksek kira geliri elde etme isteği, ihtiyaç sebebi olarak kabul edilmez.

2. İhtiyacın Gerçekleşmiş ve Devam Ediyor Olması
İhtiyaç yalnızca gelecekte doğma ihtimali olan bir durum olmamalıdır; gerçekleşmiş olmalı veya gerçekleşmesi kesin olmalıdır. Örneğin; İstanbul’da bir memurun tayininin kesinleştiği ve taşınma tarihinin netleştiği durumlarda, bu ihtiyaç gerçekleşmiş kabul edilir. Ancak belirsiz, gerçekleşmesi muhtemel ama kesin olmayan durumlar, tahliye sebebi sayılmaz.
Ayrıca ihtiyacın geçici değil, belirli bir süre devam edecek nitelikte olması gerekir. Yargıtay kararlarında da geçici ihtiyaçların tahliye nedeni olamayacağı açıkça vurgulanmıştır.

3. Hak Düşürücü Süreye Uyulması
İstanbul’da ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenlerin en sık yaptığı hata, hak düşürücü süreleri kaçırmaktır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uygun şekilde, yine bir aylık dava açma süresi vardır. Bu süreler mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır; davalı süre itirazında bulunmasa bile süre aşımı varsa dava reddedilir.

4. Kiraya Verenin Malik Sıfatına Sahip Olması
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmek için kiraya verenin, kira sözleşmesine konu taşınmazın maliki olması ve sözleşmenin kiraya veren tarafında bulunması gerekir. Malik olmayan kişiler, ancak malikin vekili veya kanuni temsilcisi sıfatıyla bu davayı açabilir.

İstanbul’da ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları, kiraya verenin doğru delillerle ve hukuki sürelere titizlikle uyması halinde sonuç verir. Delil yetersizliği, ihtiyaç iddiasının inandırıcı bulunmaması veya hak düşürücü sürenin kaçırılması, davanın reddine yol açar. Bu nedenle dava öncesi hukuki planlama şarttır.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu olarak, İstanbul genelinde kiraya veren müvekkillerimizin ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarını, dava öncesinden başlayarak tüm aşamalarda profesyonel şekilde yönetiyor, delil toplama ve süre yönetimi konularında tam destek sağlıyoruz.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Şartı

01 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları dâhil olmak üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk uygulaması başlamıştır. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, kiraya verenler dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. İstanbul’da açılacak ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında da bu süreç istisnasız uygulanır.

Zorunlu arabuluculuk, davanın açılabilmesi için bir dava şartıdır. Yani arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları, mahkeme tarafından doğrudan dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir. Bu durum, hak düşürücü sürelerin işletilmesi bakımından kiraya verenler için büyük risk taşır. İstanbul gibi yoğun tahliye davası trafiğine sahip şehirlerde, arabuluculuk sürecinin doğru yönetilmemesi ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Arabuluculuk süreci nasıl işler?
Kiraya verenin başvurusu üzerine arabulucu, kiracı ile iletişime geçerek tarafları müzakere için davet eder. Bu görüşmede, tahliye koşulları, süreler, tahliye tarihi ve varsa kira alacakları gibi hususlar ele alınır. Taraflar anlaşırsa, bu anlaşma bir icra edilebilirlik şerhi alınarak mahkeme kararı niteliği kazanır. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu anlaşmama tutanağı düzenler ve bu belge dava açarken mahkemeye sunulur.

Hak düşürücü sürelerle ilişkisi:
Arabuluculuk sürecine başvurulması, hak düşürücü süreleri durdurur. Bu nedenle kiraya verenler, sürelerin sona ermesine kısa bir zaman kala başvuru yaparak dava hakkını güvence altına alabilir. Ancak sürenin bitmesine çok az zaman kala yapılan başvurularda, arabuluculuk sürecinin uzaması halinde süre yönetimi kritik hâle gelir. İstanbul’daki kiraya verenlerin, bu konuda tecrübeli bir ihtiyaç sebebiyle tahliye avukatı ile çalışması, davanın riske girmesini engeller.

Uygulamada, arabuluculuk sürecinde kiracılar çoğu zaman tahliyeyi kabul etmemekte, bu nedenle dava süreci kaçınılmaz olmaktadır. Ancak bazı durumlarda, tahliye tarihinin planlanması ve kiracının gönüllü olarak çıkışı sağlanabilmektedir. Bu, dava masraflarından ve uzun yargılama süresinden kurtulmayı sağlar.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu olarak, İstanbul’da ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında arabuluculuk başvurusundan dava sonuçlanana kadar tüm aşamalarda müvekkillerimize stratejik danışmanlık ve profesyonel temsil hizmeti sunuyoruz. Sürecin en başında doğru hukuki adımlar atarak, hem zaman hem de maddi kayıpların önüne geçiyoruz.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları, kira hukukunun özel dava türlerinden biridir ve görevli mahkeme konusunda herhangi bir tereddüt bulunmamaktadır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülür. Bu nedenle İstanbul’da açılacak ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları da, taşınmazın bulunduğu yer veya kanunda belirtilen diğer yetki kuralları çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.

Yetkili Mahkeme ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. ve 10. maddeleri çerçevesinde belirlenir. Genel yetki kuralına göre, davalının (kiracının) dava açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Ancak kira sözleşmesi “sözleşmeden doğan dava” niteliğinde olduğundan, ifa yeri mahkemesi de yetkilidir. Kira bedelinin para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde ifa yeri, alacaklının (kiraya verenin) ödeme zamanındaki yerleşim yeridir. Dolayısıyla, kiraya veren isterse kendi yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde de davayı açabilir.

Uygulamada, İstanbul’da kiraya verenler çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerde dava açmayı tercih eder. Bunun sebebi, mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer hakkında daha fazla bilgiye sahip olması ve gerektiğinde keşif yapılabilmesidir. Örneğin; Kadıköy’de bulunan bir dairenin tahliyesi için Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması, sürecin daha hızlı ilerlemesini sağlayabilir.

Karşı Davalarda Yetki
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası devam ederken kiracı tarafından açılan karşı davalarda yetkili mahkeme, asıl davaya bakan mahkemedir. Bu kural, yargılamanın bütünlüğünü sağlamak amacıyla uygulanır.

Sonuç ve Öneriler
İstanbul’da ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenlerin, hem görevli hem de yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi konusunda titiz davranması gerekir. Yanlış yetki veya görev nedeniyle açılan davalar, süre kaybına ve hak düşürücü sürelerin kaçırılmasına yol açabilir. Bu nedenle dava açmadan önce yetki ve görev hususunda netlik sağlamak büyük önem taşır.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu olarak, İstanbul genelinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında müvekkillerimize görevli ve yetkili mahkeme seçimi, delil hazırlığı, arabuluculuk süreci ve dava takibi dâhil olmak üzere uçtan uca hukuki destek sunuyoruz. Siz de kiracınızı yasal çerçevede ve en kısa sürede tahliye etmek istiyorsanız, bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Avukatı – İstanbul İletişim Bilgileri

Adres: Dumlupınar Mahallesi, Yumurtacı Abdi Bey Caddesi, Teknik Yapı Concord Sitesi, 2. Etap C Blok, Kat 19, Daire 178, Kadıköy / İSTANBUL
Telefon: 0216 514 74 04
WhatsApp: 0532 245 74 66
E-posta: info@inanceker.av.tr
Google Maps: Konumu Görüntüle
Web Sitesi: inanceker.av.tr