Kiracı Tahliye Edilemiyor mu? Ev Sahipleri İçin Tahliye Davası Süreci

Kiracıyı Tahliye Etmenin Zorlaştığı Dönemde Hukuki Haklarınız

Türkiye’de özellikle son yıllarda kira artışlarının sınırlanması, tahliye süreçlerinin yavaş işlemesi ve mahkemelerin yoğunluğu nedeniyle, birçok ev sahibi kiracısını tahliye etmekte ciddi zorluklar yaşamaktadır. Bu zorluklar sadece ekonomik sebeplerle sınırlı kalmayıp, aynı zamanda mevzuatın kiracıyı koruyan yaklaşımıyla da doğrudan ilişkilidir. Ancak bu durum ev sahiplerinin hukuki haklarının olmadığı anlamına gelmez. Bu bölümde, kiracıyı tahliye etmek isteyen bir ev sahibinin yasal olarak hangi haklara sahip olduğunu ve süreci nasıl başlatabileceğini detaylıca ele alıyoruz.

Kiracıyı Tahliye Etmenin Önündeki Başlıca Engeller

Kiracıların tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu ve 6098 sayılı yasa çerçevesinde düzenlenmiş olup, belirli sebepler dışında kiracının sözleşme süresi sona erse bile tahliyesi kolayca gerçekleştirilemez. Bunun temel nedenleri arasında şunlar yer alır:

• Konut dokunulmazlığının anayasal güvence altında olması
• Kira sözleşmelerinde kiracı lehine yorum ilkesi
• Mevzuatın kiracı lehine gelişmesi
• Yargı sürecinin uzunluğu ve icra takibi sonrası tahliyelerde karşılaşılan pratik zorluklar

Bu noktada ev sahipleri açısından yapılacak en doğru adım, hukuki gerekçeye dayalı bir tahliye sürecini planlı ve usule uygun şekilde başlatmaktır.

Kiracıyı Tahliye Etmek İçin Mevzuatta Tanınan Temel Haklar

Ev sahibi, kira sözleşmesine rağmen bazı belirli şartlar gerçekleşmişse kiracının tahliyesi için hukuki yollara başvurabilir. En yaygın hukuki tahliye nedenleri şunlardır:

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiralanan taşınmaza bizzat kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ihtiyacı bulunması hâlinde dava açılabilir.
2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye: Kiralanan taşınmazın esaslı şekilde onarımı, yıkımı ya da yeniden inşası gerekiyorsa, kiracının tahliyesi talep edilebilir.
3. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi: İki haklı ihtar üzerine açılacak tahliye davası ya da icra takibi başlatılabilir.
4. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye: Kiracının imzaladığı yazılı ve tarihli tahliye taahhüdü ile dava veya icra yoluyla tahliye sağlanabilir.
5. On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye: Belirsiz süreli hâle gelen kira sözleşmelerinde, bildirim yapılarak tahliye talep edilebilir.

Hukuki Haklarınızın Güvence Altına Alınması: Avukat Desteğinin Önemi

Yukarıda sayılan hakların etkin şekilde kullanılabilmesi için hukuki bilgi ve usul bilgisi gerekir. Birçok ev sahibi, tek taraflı tahliye bildirimi, geçersiz ihtar veya zamansız dava açımı gibi sebeplerle hak kaybı yaşayabilmektedir. Bu nedenle, sürecin başından itibaren deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak büyük avantaj sağlar. Ayrıca, tahliye davalarında hem dava süreci hem de sonrasındaki icra işlemleri teknik bilgi gerektirdiğinden, avukat desteği genellikle zaman ve hak kaybını önlemektedir.

Sonuç: Tahliye Süreci Sabır ve Strateji Gerektirir

Kiracıyı tahliye etmek, mevzuatın ağırlıklı olarak kiracıyı koruduğu bir dönemde, planlı bir stratejiyle ve hukuka uygun hareket ederek mümkündür. Ev sahibi olarak duygusal kararlar yerine, süreci doğru başlatmak ve yönetmek adına profesyonel destek almak en doğru yaklaşım olacaktır. İlerleyen bölümlerde her bir tahliye nedenini ayrı ayrı inceleyerek, nasıl dava açılacağını, hangi belgelerin gerektiğini ve uygulamadaki sorunları detaylıca anlatacağız.

Kiracının Tahliyesi İçin Gerekli Şartlar ve Yasal Dayanaklar

Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde düzenlenmiş olup, kiracının tahliye edilebilmesi için kanunen belirlenmiş bazı koşulların varlığı gereklidir. Bu koşullar gerçekleşmeden kiracının tahliyesi için başlatılacak hukuki işlemler, mahkemelerce reddedilmekte ve ev sahibi hak kaybına uğramaktadır. Bu nedenle, bir tahliye davası açmadan önce hukuki şartların tam olarak yerine getirilip getirilmediğinin değerlendirilmesi büyük önem taşır.

1. Kira Sözleşmesinin Varlığı ve Geçerliliği

Kiracının tahliyesi için ilk bakılması gereken unsur, geçerli bir kira sözleşmesinin varlığıdır. Kira sözleşmesinin yazılı veya sözlü olması mümkündür; ancak ispat açısından yazılı sözleşme tercih edilir. Sözleşmenin süresi, fesih şartları ve tarafların beyanları tahliye sürecinde doğrudan etkili olacaktır. Örneğin, belirli süreli bir kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının çıkması beklenebilir; ancak kiracı taşınmazı kullanmaya devam ederse, sözleşme bir yıl uzamış sayılır ve bu durumda tahliye için ek şartların oluşması gerekir.

2. Türk Borçlar Kanunu’na Göre Tahliye Sebepleri

Kiracının tahliyesi için Borçlar Kanunu’nda belirtilen sınırlı sayıda sebep bulunmaktadır. Bu sebepler dışında keyfi olarak tahliye davası açılamaz. Kanunda yer alan başlıca tahliye nedenleri şunlardır:

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350): Kiraya veren, taşınmaza kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç duyuyorsa, bu gerekçeyle tahliye davası açabilir.
• Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2): Kiralanan taşınmaz esaslı bir tadilata girecek veya yeniden inşa edilecekse, kiracının tahliyesi mümkündür.
• Kiracının Kirayı Ödememesi (TBK m. 352/2): Bir kira yılı veya sözleşme süresi içinde iki haklı ihtar gönderilen kiracı aleyhine tahliye davası açılabilir.
• Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1): Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı ve tarihli bir taahhütname vermesi hâlinde, bu belgeye dayanılarak tahliye talep edilebilir.
• Sözleşmenin 10 Yılı Aşması (TBK m. 347): Belirsiz süreli hâle gelen sözleşmelerde, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, en az üç ay öncesinden bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yukarıdaki her bir neden için farklı ispat şartları ve usul kuralları geçerlidir. Örneğin ihtiyaç sebebiyle tahliyede samimi ve gerçek bir ihtiyaç bulunmalıdır; aksi hâlde dava reddedilir ve ev sahibi uzun süre tekrar dava açamaz.

3. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği

Uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebeplerinden biri tahliye taahhütnamesidir. Ancak birçok ev sahibi, bu belgeyi kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya öncesinde alarak geçersiz hâle getirmektedir. Yargıtay uygulamalarına göre, tahliye taahhüdü:

• Kira sözleşmesinden ayrı tarihte düzenlenmeli,
• Kiracı tarafından bizzat el yazısı ile tarih atılarak imzalanmalı,
• İrade fesadı (zorla imzalama, aldatma vb.) bulunmamalıdır.

Aksi hâlde mahkeme bu belgeyi geçersiz kabul eder ve tahliye talebini reddeder. Bu nedenle kira başlangıcında düzenlenen taahhütnameler geçersizlik riski taşır. Profesyonel destekle hazırlanmış bir belge, ev sahibinin tahliye hakkını güvence altına alır.

4. Yazılı İhtar Şartı ve Hukuki Usul

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi hâlinde tahliye davası açılabilmesi için genellikle iki haklı ihtar gönderilmesi gerekir. Bu ihtarlar:

• Noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla yapılmalı,
• Kiracıya ulaşmalı,
• Ödeme tarihinden itibaren belirli süre geçtikten sonra gönderilmelidir.

İki haklı ihtar yapılmadan açılan tahliye davaları genellikle usulden reddedilir. Ayrıca, bu ihtarların hangi dönemlere ilişkin olduğunun da açıkça belirtilmesi gereklidir. Uygulamada “haklı ihtar” sayılabilmesi için ihtarın belli bir kira dönemine ilişkin açık talep içermesi şarttır.

5. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Bildirimle Tahliye

10 yılı geçen ve belirsiz süreli hâle gelen kira sözleşmelerinde, kiraya verenin bildirim yoluyla tahliye hakkı bulunmaktadır. Bu durumda:

• Kiraya veren, uzama süresinin sonundan en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır.
• Bu bildirimde tahliye sebebi belirtilmesine gerek yoktur.
• Kiracı çıkmazsa tahliye davası açılabilir.

Ancak bu hakkın kötüye kullanılması, yani kiracıyı cezalandırma amacıyla uygulanması mahkemelerce dikkate alınabilir. Her ne kadar kanunen hak olsa da dürüstlük kuralına uygun davranmak önemlidir.

Sonuç: Her Tahliye Nedeni Kendi İçinde Ayrı Usuller Taşır

Kiracının tahliyesi için gerekli şartlar, yalnızca kira sözleşmesinin sona ermiş olmasıyla sınırlı değildir. Her bir tahliye sebebinin arkasında belirli bir hukuki dayanak ve şekil şartı yer alır. Bu nedenle “kiracı çıkmıyor” gibi genel şikâyetler yerine, durumun detaylı olarak değerlendirilmesi ve somut hukuki dayanağın belirlenmesi gerekir. En ufak bir usul hatası, davanın reddine ve sürecin uzamasına neden olabilir. Bu da ev sahibi açısından zaman ve gelir kaybına yol açar. Bu nedenle, tahliye sürecine başlamadan önce uzman bir hukukçudan destek alınması en doğru yaklaşım olacaktır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar, İspat ve Yargıtay Uygulaması

Ev sahibinin kiracısını tahliye etmek istemesinin en yaygın sebeplerinden biri, kiralanan taşınmaza kendi ihtiyacının doğmuş olmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı oluştuğunu ispatlamak şartıyla tahliye davası açabilir. Ancak bu gerekçeyle açılacak davalar dikkatle yürütülmelidir. Mahkemeler, ihtiyaç iddiasını yalnızca beyanla değil, somut delillerle desteklenmiş biçimde değerlendirmektedir.

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Dayanağı (TBK m. 350)

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre:

“Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu doğmuşsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim süresine uyarak dava açabilir.”

Bu düzenleme, yalnızca beyana dayalı ihtiyaç taleplerini değil, gerçekten zorunlu, samimi ve gerçek ihtiyaç durumlarını koruma altına alır. Dolayısıyla davanın başarılı olabilmesi için bu üç unsurun birlikte ispatı gerekir:

• Gerçek ihtiyaç (hayali değil)
• Samimi ihtiyaç (iyi niyetli amaç)
• Zorunlu ihtiyaç (başka alternatifin bulunmaması)

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, sadece “kendi evinde oturmak istiyorum” demek yeterli değildir. Bu talebin mevcut ekonomik, sosyal ve hukuki durumla birlikte değerlendirilmesi gerekir.

2. Hangi Kişiler Adına Dava Açılabilir?

Kanun metnine göre ihtiyaç gerekçesi sadece kiraya verenin kendisi için değil, aynı zamanda:

• Eşi,
• Anne babası (üstsoy),
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler

için de ileri sürülebilir. Örneğin, oğlunun üniversiteye başlayacak olması, evlilik yapacak olması ya da işyeri açacak olması birer ihtiyaç sebebi olabilir. Ancak burada da samimiyet ve zorunluluk unsurları aranır. Örneğin, ev sahibi çocuğu adına tahliye talep ettiğinde, çocuğun gerçekten taşınmaya ihtiyacının bulunduğunu, başka bir taşınmazı olmadığını veya ekonomik nedenlerle başka seçenek bulamadığını ispatlamak zorundadır.

3. Davanın Açılma Zamanı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için sözleşme süresinin bitiminde veya fesih bildirimi süresine uygun şekilde dava açılması gerekir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa tahliye davası reddedilir.

Yargıtay kararlarına göre, kira sözleşmesinin bitiminden önce ihtarname gönderilmiş olması yeterli değildir; esas olan davanın yasal sürede açılmasıdır. Bu nedenle sürelere dikkat edilmesi büyük önem taşır.

4. İspat Yükü Ev Sahibindedir

İhtiyaç iddiasında bulunan ev sahibi, bu iddiayı ispatla yükümlüdür. Mahkemeler, davacının beyanlarının gerçekliğini araştırırken şu hususlara özellikle dikkat eder:

• Davacının hâlihazırda başka taşınmazının olup olmadığı,
• İhtiyaç ileri sürülen kişinin gerçekten orada oturmak veya iş yapmak zorunda olup olmadığı,
• Kiralananın kullanım amacına uygunluğu,
• İhtiyacın süreklilik gösterip göstermediği.

Bu doğrultuda sunulacak belgeler şunlar olabilir:

• Tapu kayıtları,
• Nüfus kayıt örnekleri,
• İkametgâh belgeleri,
• Varsa noter ihtarları,
• İhtiyacı kanıtlayan özel durum belgeleri (evlilik, okul kaydı, işyeri açılış ruhsatı vb.)

Eksik veya yetersiz ispat, davanın kaybedilmesine yol açabileceği gibi kötü niyetli dava açılması hâlinde tazminat taleplerine dahi neden olabilir.

5. Davanın Sonuçlanmasından Sonraki Yükümlülükler

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda kiracı tahliye edilirse, ev sahibi aynı kiralananı 3 yıl süreyle eski kiracı dışında bir başkasına kiralayamaz. Aksi hâlde, eski kiracı tazminat talep edebilir. Bu kural, suistimalleri önlemek adına getirilmiştir.

Ancak ev sahibi bu taşınmazı gerçekten ihtiyaç sahibi kişiye tahsis ederse (örneğin oğlunun gerçekten orada oturduğunu ispatlarsa) bu süreyi beklemeksizin işlem yapabilir. Buradaki kritik nokta, karar sonrası beyan edilen amacın gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğidir.

6. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Ev sahipleri genellikle şu hatalara düşerek tahliye davalarında başarısız olmaktadır:

• İhtiyaç gerekçesini yeterince açık ve somut şekilde ortaya koymamak,
• İhtiyaç iddiasını belgeyle desteklememek,
• Başka konutlarının olduğunu gizlemek,
• Yasal süreyi kaçırmak,
• Davayı vekilsiz açarak usul hatası yapmak.

Bu gibi durumlarda mahkeme davayı reddedebilir. Ayrıca davanın reddedilmesi hâlinde, yeniden aynı gerekçeyle tahliye davası açabilmek için en az 3 yıl beklenmesi gerekebilir. Bu da ev sahibi için ciddi bir hak kaybı anlamına gelir.

Sonuç: İhtiyaç Tahliye Davaları Strateji ve Delil Gerektirir

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen ev sahipleri, bu süreci hafife almamalı ve yalnızca iyi niyetli beyanlarla hareket etmemelidir. Bu tür davalar, hem ispat yükü hem de usul kuralları bakımından karmaşık ve dikkat gerektirir. Doğru strateji ve delil sunumu ile davalar kazanılabilirken, en küçük bir hata süreci yıllarca uzatabilir. Bu nedenle, özellikle bu tür tahliyelerde alanında deneyimli bir kira hukuku avukatı ile çalışmak önemlidir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye: Hangi Belgeler Geçerli Sayılır?

Kiracının tahliyesini sağlamanın en pratik ve etkili yollarından biri, geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanmaktadır. Ancak uygulamada birçok ev sahibi, bu yöntemi yanlış kullandığı için davaları kaybetmekte ya da yıllarca süren süreçlerle karşı karşıya kalmaktadır. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için gereken şartlar çok iyi bilinmelidir. Aksi hâlde, dayanağı zayıf bir belge ile açılan dava, hem zaman hem de itibar kaybına yol açar.

1. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasına göre, kiracı eğer belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına ilişkin yazılı bir beyanname vermişse ve bu tarihte taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren bu belgeye dayanarak tahliye davası açabilir ya da doğrudan icra takibi başlatabilir.

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliyeyi isteyebilir.”

Bu düzenleme, tahliye taahhütnamesinin ancak bazı altında geçerli olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

2. Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesi İçin Gerekli Şartlar

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre geçerli bir tahliye taahhütnamesi için aşağıdaki kriterler birlikte sağlanmalıdır:

• Kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olmalıdır: Taahhütnamenin, taşınmazın kiracıya tesliminden sonra imzalanmış olması gerekir. Aynı gün ya da öncesinde alınan taahhütler baskı altında verildiği varsayımıyla geçersiz sayılır.
• Tarih net ve belirli olmalıdır: Taahhütnamede kiracının hangi tarihte taşınmazı boşaltacağı açıkça belirtilmelidir. “Yıl sonunda” veya “sözleşme bitiminde” gibi belirsiz ifadeler geçersizdir.
• Kiracının serbest iradesiyle imzalanmış olmalıdır: Taahhüdün baskı, tehdit veya zorlama altında verilmediğinin ispatı önemlidir. Mahkeme bu hususu re’sen dikkate alır.
• Yazılı olmalıdır: Taahhütnamenin mutlaka yazılı olması gerekir. Sözlü taahhütler geçerli değildir. El yazısı şartı aranmaz, ancak tarih kısmının kiracının el yazısıyla atılmış olması ispat kolaylığı sağlar.
• Kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır: Vekil ya da üçüncü kişi tarafından değil, doğrudan kiracı tarafından imzalanmalıdır.

Bu unsurların eksik olduğu hallerde, taahhütnameye dayanılarak açılan davalar reddedilir.

3. Taahhüt Tarihi Kira Başlangıcıyla Aynıysa Ne Olur?

En sık karşılaşılan geçersizlik sebebi, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenmesidir. Yargıtay, bu durumda kiracının baskı altında hareket ettiğini ve irade özgürlüğünün zedelendiğini kabul eder. Bu nedenle:

• Kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenen taahhütnameler genellikle geçersizdir.
• Kira sözleşmesinden en az birkaç gün sonra imzalanmış olması, geçerliliği artırır.
• En sağlıklısı, taşınmazın kiracıya tesliminden sonra noter huzurunda ya da kira sürecinden bağımsız bir ortamda düzenlenmiş olmasıdır.

Uygulamada bu ayrıntılar sıklıkla göz ardı edilmekte ve mahkemelerce birçok tahliye talebi, taahhütnamenin geçersizliği gerekçesiyle reddedilmektedir.

4. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Dava Açma Süresi

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açılmak isteniyorsa, kiracının belirttiği tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılması veya icra takibi başlatılması gerekir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılması hâlinde dava hakkı sona erer.

Yani, örneğin 1 Eylül 2025 tarihinde tahliye taahhüdü verilmişse, 1 Ekim 2025 tarihine kadar tahliye için yasal işlem başlatılmalıdır. Aksi hâlde taahhütname geçerli olsa bile artık kullanılamaz hâle gelir.

5. Noter Onayı Zorunlu mu?

Tahliye taahhütnamesi için noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter onayı, belgenin geçerliliğini artırmaz fakat ispat gücünü kuvvetlendirir. Noter huzurunda düzenlenen belgeler, imzanın kiracıya ait olduğunun karinesini oluşturur. Bu nedenle noter onayı, özellikle ileride imzaya itiraz edileceği düşünülen durumlarda tavsiye edilir.

6. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Ev sahibi olarak tahliye taahhütnamesi alırken dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

• Belge kira sözleşmesinden sonra ve farklı tarihte düzenlenmelidir.
• Tarih kısmı kiracı tarafından el yazısı ile yazılmalıdır (şart değil, ispat açısından önemlidir).
• Taahhütnamede yer alan tarih belirli ve açık olmalıdır.
• Kiracı taahhüdü kendi isteğiyle vermelidir.
• İmzalar okunaklı, belge içeriği eksiksiz olmalıdır.

Ayrıca belge üzerinde değişiklik yapılmışsa bu durum geçerliliği şüpheli hâle getirebilir. En doğrusu, deneyimli bir avukat aracılığıyla tahliye taahhütnamesinin hazırlanması ve teslim alınmasıdır.

Sonuç: Güçlü Bir Belge ile Hızlı Tahliye Mümkündür

Tahliye taahhütnamesi, doğru şekilde hazırlanıp usulüne uygun alındığında, mahkemede dava açmaya gerek kalmadan doğrudan icra yoluyla tahliye imkânı sağlar. Ancak küçük bir hata, geçersizlik sonucunu doğurur ve ev sahibinin yıllarca uğraşmasına neden olabilir. Bu nedenle, kira sözleşmesi sürecinde bu belgenin hukuken geçerli şekilde alınması ve tüm şartlara uygunluğunun sağlanması büyük önem taşır. Bu konuda uzman bir hukukçunun desteğiyle hareket etmek, hem zaman kazandırır hem de başarı şansını artırır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar ile Tahliye Süreci

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, tahliye davalarının en sık karşılaşılan sebeplerinden biridir. Ancak kira borcunun ödenmemesi durumunda kiracının doğrudan tahliye edilmesi mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, belirli şartlar çerçevesinde kiracıya iki kez yazılı ihtar yapılması ve bu ihtarların haklı ihtar niteliğinde olması durumunda tahliye talebinde bulunulabilir. Bu süreç hem şekli hem de maddi unsurlar açısından dikkatle yürütülmelidir.

1. Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenleme (TBK m. 352/2)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kiracı, bir kira yılı içinde veya kira süresi içinde, kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı ihtar yapılmışsa, kira süresinin sonunda kiraya veren, sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Bu düzenleme gereğince kiraya verenin tahliye talebinde bulunabilmesi için aşağıdaki üç şartın birlikte gerçekleşmiş olması gerekir:

1. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi,
2. Bu sebeple bir kira yılı içinde kiracıya iki kez yazılı ve geçerli ihtar yapılması,
3. Kira döneminin sonunda bu ihtarlara dayanarak tahliye davası açılması.

Yani yalnızca kira borcunun olması yeterli değildir; usulüne uygun ihtar süreci ve süresinde açılan dava şarttır.

2. Haklı İhtar Nedir ve Nasıl Yapılmalıdır?

Haklı ihtar, kiracının kira borcunu ödemediğini ve ödeme yapılmadığı takdirde yasal yollara başvurulacağını bildiren resmi uyarıdır. Bu ihtar:

• Noter kanalıyla,
• Taahhütlü mektupla (PTT ile iadeli taahhütlü gönderim),
• İcra takibi yoluyla (ödeme emriyle)

yapılabilir. İhtarın geçerli sayılması için şu hususlara dikkat edilmelidir:

• İhtarın kiracının adresine gönderilmesi ve tebliğ edilmesi gerekir.
• İhtarın kira borcunun ait olduğu dönemi açıkça göstermesi önemlidir.
• İhtarın kiracının kira borcu nedeniyle yapıldığının açıkça belirtilmesi gerekir.

Yargıtay kararlarına göre, sadece kira borcunun varlığı değil, bu borca ilişkin gönderilen ihtarların usulüne uygun olması da aranır. Eksik, muğlak ya da hatalı ihtarlar geçersiz sayılır.

3. İcra Takibi Yoluyla Yapılan İhtarlar

Kiraya verenin kira alacağı için başlattığı ilamsız tahliye takibi (Örnek 13 ödeme emri), aynı zamanda haklı ihtar sayılabilir. Ancak bu ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olması ve borcun ödenmemiş olması gerekir.

İcra takibi sonucu tahsilat yapılsa dahi, kiracı itiraz etmemişse bu işlem haklı ihtar sayılabilir. Ancak icra takibi sırasında kiracının itirazda bulunması hâlinde ihtarın geçerliliği tartışmalı hale gelebilir. Bu nedenle icra takiplerinde itirazın kaldırılması veya tahliye talebi ile birlikte yürütülmesi önerilir.

4. İki Haklı İhtar Aynı Kira Dönemine Ait Olabilir mi?

Hayır. Yargıtay uygulamasına göre, iki haklı ihtarın aynı kira dönemine ait olması durumunda bunlar bir sayılır ve tahliye davası açılamaz. Geçerli bir tahliye davası açabilmek için:

• İki ayrı ay (örneğin Nisan ve Temmuz gibi) veya
• İki ayrı kira dönemi (örneğin bir kira yılı içinde farklı dönemler)

için ayrı ayrı ve geçerli ihtar gönderilmiş olması gereklidir. Bu husus davanın en kritik noktalarından biridir. Çünkü usule aykırı ihtarlar davanın reddine yol açar.

5. Dava Açma Süresi

İki haklı ihtarın gönderildiği kira yılı sona erdiğinde, kiraya verenin bir ay içinde tahliye davası açması gerekir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Süre şu şekilde işler:

• Örneğin, sözleşme 1 Temmuz’da sona eriyorsa, tahliye davası en geç 1 Ağustos tarihine kadar açılmalıdır.
• Bu süre içinde dava açılmazsa, ihtarların etkisi ortadan kalkar ve yeniden iki haklı ihtar süreci başlatılması gerekir.

6. Kiracı Tahliye Edilmeden Ödeme Yaparsa Ne Olur?

İki haklı ihtara rağmen kira sözleşmesi sona erdiğinde dava açılırsa ve kiracı bu süreçte tüm kira borcunu öderse, bu durum tahliye davasını ortadan kaldırmaz. Çünkü esas olan kira borcunun zamanında ödenmemesidir. Ancak bazı mahkemeler, ödeme yapılmış olması ve iyi niyetli davranış gibi hususları değerlendirerek

7. Uygulamada Karşılaşılan Hatalar

Kiraya verenlerin en sık yaptığı hatalar arasında şunlar yer alır:

• İhtarları noter yerine WhatsApp, e-posta gibi geçersiz yollarla iletmek,
• İhtar metninde borcun hangi aya ait olduğunu belirtmemek,
• İki ihtarın aynı kira dönemi için olması,
• İhtarlara rağmen yasal süre içinde dava açılmaması.

Bu gibi usul hataları nedeniyle haklı olunan bir tahliye gerekçesi hukuken geçersiz hâle gelebilir. Bu nedenle, sürecin başından itibaren profesyonel bir avukat ile yürütülmesi büyük önem taşır.

Sonuç: Usulüne Uygun İki Haklı İhtarla Tahliye Mümkündür

Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye sebebi olsa da yalnızca maddi durum değil, usul kuralları da belirleyicidir. İki haklı ihtar ile tahliye süreci, doğru ve zamanında işlem yapıldığında etkili bir yoldur. Ancak küçük bir şekil hatası bile davanın reddine neden olabilir. Bu nedenle bu tür işlemlerde mutlaka kira hukuku konusunda deneyimli bir hukukçudan destek alınması, hem zaman kaybını hem de hak kayıplarını önleyecektir.

İmar ve Yeniden İnşa Sebebiyle Tahliye: Davada Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, yeniden inşası veya imar planı gereği yıkılması hâlinde, kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci fıkrası, bu tür durumlarda kiracının tahliyesine imkân tanımaktadır. Ancak bu sebebe dayalı tahliye davaları, hem teknik belgeler hem de somut planlara dayandırılmalı, keyfî bir gerekçeye dönüşmemelidir. Bu bölümde, imar ve yeniden inşa gerekçesiyle açılan tahliye davalarında nelere dikkat edilmesi gerektiği açıklanacaktır.

1. Kanuni Dayanak (TBK m. 350/2)

Türk Borçlar Kanunu m. 350/2 hükmü şu şekildedir:

“Kiraya veren, kiralananı yeniden inşa veya esaslı onarım yapma amacıyla ve bu işler sırasında kiralananın kullanılmasının mümkün olmaması hâlinde, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim süresine uyarak tahliye davası açabilir.”

Bu hükümden anlaşılacağı üzere tahliye talebi için yalnızca imar planında bir değişiklik ya da binada onarım kararı alınmış olması yetmez. Ayrıca:

• Yapılacak işlem esaslı (kapsamlı) bir onarım veya yeniden inşa niteliğinde olmalı,
• Bu işlemler sırasında kiralananın kullanılması fiilen imkânsız hâle gelmeli,
• Proje, ruhsat ve onarım planları gibi belgelerle bu durum ispat edilmelidir.

2. Esaslı Onarım Nedir?

Esaslı onarım, taşınmazın genel yapısını etkileyen, büyük ve uzun süreli tadilat işlemlerini ifade eder. Örneğin:

• Temel güçlendirme,
• Taşıyıcı sistemlerin değiştirilmesi,
• Tüm katların yıkılıp yeniden yapılması,
• Binanın riskli yapı olarak tespit edilip yıkılması.

Bu işlemler, kiralananın mevcut haliyle kullanılmasını imkânsızlaştırmalıdır. Eğer yapılacak işlem yalnızca boya, fayans değişimi, kapı pencere yenilemesi gibi basit tadilatlar ise bu durum tahliye sebebi sayılmaz.

3. Yeniden İnşa Hangi Durumlarda Tahliye Sebebi Olur?

Kiralanan binanın tamamen yıkılıp yeniden yapılacak olması hâlinde, kiracının tahliyesi mümkündür. Bu durumda kiraya verenin aşağıdaki belgeleri sunması gerekir:

• Yıkım kararı veya riskli yapı raporu (Kentsel dönüşüm kapsamı dâhilinde olabilir),
• Belediyeden alınmış yapı ruhsatı,
• Mimari proje,
• İnşaatın yakında başlayacağını gösterir somut plan ve belgeler.

Yargıtay kararlarında açıkça belirtildiği üzere, yalnızca niyet beyanı veya müteahhit ile yapılan ön protokol yeterli değildir. Gerçekleşebilir ve somut bir yeniden inşa süreci başlamalıdır.

4. Kentsel Dönüşüm ve Tahliye İlişkisi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen taşınmazlar için tahliye süreci idari işlem niteliği taşır. Bu durumda maliklerin doğrudan tahliye davası açmalarına gerek kalmaksızın, idari sürecin işlemesiyle tahliye kararı verilebilir.

Ancak bazı durumlarda malikler, dönüşüm sürecinin yanında ayrıca Borçlar Kanunu kapsamında tahliye davası da açmayı tercih edebilir. Bu durumda yeniden inşa gerekçesinin hukuki olarak geçerli ve belgelenebilir olması şarttır.

5. Kiracıya Teklif Sunulmalı mı?

Yeniden inşa veya esaslı onarım sırasında kiracının tahliye edilmesi gerekse bile, uygulamada çoğu zaman kiracılara:

• Yeni binadan daire verilmesi,
• Yeniden kiralama hakkı tanınması,
• Taşınma yardımı yapılması

gibi teklifler sunulmaktadır. Bu teklifler yasal zorunluluk olmasa da, tahliye sürecinin mahkemede daha sağlıklı yürümesi açısından önemlidir. Hâkim, kiracının mağdur edilmediğini görürse tahliyeye daha kolay onay verir.

6. Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

İmar ve yeniden inşa nedeniyle açılacak tahliye davalarında dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• Tüm teknik belgeler eksiksiz olmalıdır. Ruhsat, proje ve yıkım gerekçesi açıkça belirtilmelidir.
• Kira süresinin bitimi beklenmelidir. Aksi takdirde dava usulden reddedilir.
• Dava, taşınmazın kullanılmasının gerçekten imkânsız olduğu gerekçesiyle açılmalıdır.
• Dava açıldıktan sonra inşaata başlanmaması hâlinde kiracının dava açma hakkı doğabilir.

Bu nedenlerle süreç, yalnızca mühendislik değil aynı zamanda hukuki danışmanlık gerektiren çok boyutlu bir işlem hâline gelmiştir.

7. Davayı Kaybeden Kiracının Hakları

Tahliye kararı verilen kiracının:

• İstinaf ve temyiz hakkı bulunmaktadır.
• Yeni taşınmaz bulabilmesi için icra takibinde süre talep edebilir.
• Tahliye sonrası inşa edilen taşınmazdan yeniden kiralama hakkı yoktur (eğer sözleşme ile öngörülmemişse).

Ayrıca tahliye sonrası mal sahibinin inşaata başlamaması, kötü niyetli davrandığı iddiasıyla tazminat davasına konu edilebilir. Yargıtay kararlarında, tahliye sonrası inşaata başlanmadığı için tazminata hükmedildiği durumlar mevcuttur.

Sonuç: Teknik Belgelerle Desteklenmeyen Tahliye Davası Reddedilir

İmar ve yeniden inşa gerekçesiyle açılan tahliye davalarında niyet değil, fiili uygulama esastır. Mahkemeler, yalnızca beyana değil, belediye onaylı projelere, ruhsatlara, mimari planlara bakar. Bu belgeler olmadan açılacak dava büyük ihtimalle reddedilir. Dolayısıyla süreç, yalnızca gayrimenkul bilgisiyle değil, hukuk tekniği ile de yönetilmelidir. Mal sahibi, hak kaybı yaşamamak için davayı uzman bir avukat eşliğinde yürütmelidir.

10 Yıl Uzayan Kira Sözleşmelerinde Bildirim Yoluyla Tahliye Hakkı

Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için hukuken sınırlı nedenlere dayanması gerekir. Ancak belirli bir süre boyunca devam eden kira ilişkilerinde, bazı durumlarda gerekçe sunmaksızın da tahliye mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, belirli süreli kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda, kiraya verene bildirim yoluyla ve sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaktadır. Bu hak, kanunen belirlenmiş süre ve şekil şartlarına tabidir. Bu bölümde, 10 yıl uzamış kira sözleşmelerinde tahliye hakkının nasıl kullanılabileceği ayrıntılarıyla ele alınacaktır.

1. Kanuni Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m. 347

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin son fıkrasında şu hüküm yer almaktadır:

“Belirli süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yapacağı bildirimle, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Bu düzenleme uyarınca, kira sözleşmesi ilk süresinin sona ermesinden sonra her yıl birer yıllık dönemlerle uzar. Bu şekilde geçen 10 uzama yılı sonunda, kiraya veren herhangi bir tahliye gerekçesi sunmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için yazılı bildirimde bulunulması ve bu bildirimin uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yapılması gerekir.

2. Uzama Süresi Nasıl Hesaplanır?

Kiraya verenin bu haktan yararlanabilmesi için sözleşmenin ilk belirli süresinden sonra başlamış 10 uzama yılının dolmuş olması şarttır. İlk sözleşme süresi bu hesaba dahil edilmez. Yıllık otomatik uzamalarla geçen bu süre dikkatle hesaplanmalıdır.

Örnek hesaplama:

• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi: 01.09.2014
• İlk kira dönemi: 01.09.2014 – 31.08.2015 (uzama süresine dahil edilmez)
• 1. uzama yılı: 01.09.2015 – 31.08.2016
• ...
• 10. uzama yılı: 01.09.2024 – 31.08.2025

Bu durumda kiraya verenin, sözleşmeyi sona erdirmek için en geç 31.05.2025 tarihine kadar yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bildirim bu süre içerisinde yapılmazsa, sözleşme bir yıl daha otomatik olarak uzar ve tahliye hakkı ancak bir sonraki yıl tekrar doğar.

3. Bildirim Süresi ve Şekli

Kiraya verenin tahliye hakkını kullanabilmesi için:

• Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bir bildirimde bulunması gerekir.
• Bildirim noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır.

Sözlü bildirimler ya da yazılı ama usule uygun olmayan bildirimler geçersizdir. Ayrıca bildirim tarihi, sürenin sonundan geriye doğru en az 3 ay olmalıdır. Aksi hâlde yapılan bildirim etkisiz kalır.

4. Tahliye Sebebi Göstermek Gerekmez

Bu tür tahliyelerde kiraya verenin herhangi bir gerekçe sunma zorunluluğu yoktur. Yani ihtiyaç, borç, yeniden inşa veya benzeri nedenler belirtilmeksizin, yalnızca 10 yıllık uzama süresi dolduğu için fesih mümkündür. Bu yönüyle diğer tahliye nedenlerinden farklı olarak daha sade ve güçlü bir hukuki dayanak oluşturur.

5. Dava Açma Süresi

Kiracı, süresinde yapılmış bildirimlere rağmen kira döneminin sonunda taşınmazı tahliye etmezse, kiraya verenin bir ay içinde tahliye davası açması gerekir. Bu süre de hak düşürücüdür. Bir aylık dava açma süresi kaçırılırsa, tahliye hakkı ortadan kalkar ve sözleşme bir yıl daha uzar.

6. Yargıtay Uygulaması

Yargıtay kararlarında, 10 yıllık uzama süresini dolduran kiraya verenin, tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı, mülkiyet hakkının bir yansıması olarak değerlendirilmiştir. Ancak Yargıtay aynı zamanda bildirimin şekli ve süresine sıkı şekilde bağlı kalmakta; bu kurallara aykırı bildirimi geçersiz saymaktadır.

Dolayısıyla tahliye hakkının doğmuş olması tek başına yeterli değildir. Bildirim süresi ve şekil şartları eksiksiz yerine getirilmelidir.

7. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• İlk kira yılı uzama hesabına dahil edilmemelidir.
• 10 uzama yılı dolduktan sonra bildirim yapılmalıdır.
• Bildirim, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ve yazılı olarak yapılmalıdır.
• Bildirim noter kanalıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla gönderilmelidir.
• Kiracı çıkmazsa 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Ayrıca sözleşme süresi ve uzama yılları dikkatle hesaplanmalı, hatalı tarih belirlemeleri nedeniyle hak kaybı yaşanmamalıdır. Bu noktada uzman desteği alınması, hak kayıplarını önleyecektir.

Sonuç: Süresinde Bildirim ile Sebepsiz Tahliye Mümkündür

10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, tahliye nedeni bildirmeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. Bu hak, yalnızca süresi içinde ve yazılı bildirimle kullanılabilir. Gecikme ya da usul hatası, hak düşümüne yol açar. Bu nedenle süre hesaplaması, bildirim şekli ve dava açma süreçlerinin tamamı dikkatle yürütülmeli; hukuki destek alınarak işlem yapılmalıdır.

Tahliye Davası Açıldıktan Sonra Süreç Nasıl İlerler?

Kiracıya karşı tahliye davası açmak, kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde kritik bir aşamadır. Ancak tahliye nedenine göre dava açıldıktan sonra izlenecek süreç, hem usul hem de süreler bakımından farklılık gösterir. Bu bölümde, tahliye davası açıldıktan sonra ev sahibi ve kiracıyı nasıl bir süreç beklediği detaylı şekilde ele alınacaktır. Sürecin etkin yönetimi için hem şekli hem de maddi hukuka ilişkin kurallar dikkatle takip edilmelidir.

1. Tahliye Davasının Açılması

Kiracının ihtara rağmen taşınmazı tahliye etmemesi, tahliye taahhütnamesine uymaması, ihtiyaç nedeniyle tahliye gerekçesinin doğması ya da 10 yıllık uzama süresi sonunda bildirime rağmen tahliye gerçekleşmemesi durumunda, kiraya veren dava açma hakkına sahiptir.

Tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde:

• Tahliye sebebi açıkça ve hukuki dayanağıyla birlikte belirtilmelidir.
• Kiracı bilgileri eksiksiz şekilde yer almalıdır.
• Tahliye gerekçesini destekleyen belgeler (tahliye taahhütnamesi, noter ihtarı, tapu kaydı, ihtiyaç belgesi, proje ruhsatı vb.) eklenmelidir.

Eksik ya da hatalı açılan davalar, çoğu zaman usulden reddedilir. Bu nedenle dava açılmadan önce tüm belgeler ve tahliye koşulları titizlikle incelenmelidir.

2. Dava Açıldıktan Sonra Tebligat ve Savunma Süreci

Dava açıldıktan sonra mahkeme, dava dilekçesini kiracıya tebliğ eder. Tebligatın usulüne uygun olması büyük önem taşır. Tebligatın yapılmasıyla birlikte kiracıya 2 haftalık cevap süresi verilir. Bu süre içinde kiracı, savunma dilekçesi sunarak iddiaları kabul edip etmediğini bildirir.

Kiracı savunmasında şu hususlara değinebilir:

• İddia edilen tahliye gerekçesinin gerçek olmadığı,
• Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu,
• İhtiyacın samimi veya zorunlu olmadığı,
• İhtarlarda usul hatası bulunduğu,
• Tahliye bildirim süresine uyulmadığı,
• Davanın süresinde açılmadığı.

Kira uyuşmazlıklarında, kiracının savunması çoğu zaman şekil şartlarına ve ispat yüküne yöneliktir. Bu nedenle kiraya veren, iddiasını güçlü ve delilli şekilde ortaya koymalıdır.

3. Duruşma ve Delillerin Sunulması

Tahliye davalarında çoğu zaman tek celsede karar verilmez. Mahkeme, delillerin toplanması, tanık dinlenmesi ya da bilirkişi incelemesi yapılması gerektiğine kanaat getirirse duruşma sayısı artabilir.

Dava sürecinde:

• Tahliye taahhütnamesinin imzalanma tarihi ve içeriği incelenir,
• İhtiyaç nedeniyle tahliyede tapu kayıtları, aile nüfus kayıtları, gelir belgeleri değerlendirilir,
• İki haklı ihtar varsa, ihtarların tebliğ ve içeriği incelenir,
• 10 yıllık uzama tahliyesinde, uzama yılı hesabı ve bildirim süresi kontrol edilir.

Delillerin etkin şekilde sunulması, davanın kısa sürede sonuçlanması açısından önemlidir. Mahkeme, eksik ya da çelişkili beyanlar nedeniyle davayı reddedebilir.

4. Karar ve Tahliye Emri

Mahkeme, tahliye talebini haklı bulursa, kiracının taşınmazı belirli bir süre içinde tahliye etmesine karar verir. Bu karar kesinleştiğinde, icra müdürlüğüne başvurularak tahliye işlemi başlatılabilir.

Karar kesinleştikten sonra:

• Kiracı hâlâ tahliye etmemişse, icra takibi başlatılır,
• İcra müdürlüğü aracılığıyla taşınmaz tahliye edilir,
• Polis marifetiyle zorla tahliye işlemi uygulanabilir.

Tahliye kararına rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracının tahliyesi, yasal zorlama yoluyla gerçekleştirilir. Bu aşamada kiracının eşyaları yeddi emin depoya taşınabilir, taşınmaz boşaltılır.

5. Tahliye Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Dava açıldıktan sonraki süreçte şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Dava dilekçesi ve deliller eksiksiz hazırlanmalıdır.
• Tebligat süreci dikkatle izlenmeli, kiracının savunma süreleri kontrol edilmelidir.
• Mahkemenin yazışma ve ara kararlarına hızlı yanıt verilmelidir.
• Karar kesinleştikten sonra icra işlemleri geciktirilmeden başlatılmalıdır.

Ayrıca tahliye kararına rağmen icra takibi açılmazsa, karar uzun süre geçerli kalmaz ve kiracı fiilen korunmuş olur. Bu durum kiraya veren açısından büyük bir hak kaybıdır.

6. Dava Süresince Kiracının Ödemeleri

Dava süresince kiracı kira ödemeye devam etmek zorundadır. Kiraya veren, kira borçları için ayrıca icra takibi başlatabilir. Bazı durumlarda mahkeme, tahliye davası devam ederken ihtiyati tedbir kararı vererek taşınmazın başkasına kiralanmasını veya devrini önleyebilir.

Kiracının kötü niyetli davranışları (örneğin dava sürecinde kirayı hiç ödememesi, taşınma tehdidi yapması, taşınma amacıyla taşınma yardımı istemesi vb.) mahkeme tarafından değerlendirilerek kararın şekillenmesinde dikkate alınabilir.

Sonuç: Dava Açıldıktan Sonra Süreç Planlı ve Delilli Yürütülmelidir

Tahliye davası açmak, sürecin sadece başlangıcıdır. Dava açıldıktan sonra, kanuna uygun şekilde delillerin sunulması, sürelerin takip edilmesi ve usul hatası yapılmaması gerekir. Her tahliye sebebinin kendine özgü ispat şartları ve süreci bulunduğundan, davanın uzman bir avukat tarafından yönetilmesi, hem davanın hızlı sonuçlanması hem de hak kaybının önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Kiracı Tahliyesi Sürecinde Hukuki Destek Almak İçin Bizimle İletişime Geçin

Kiracınızı tahliye etmek istiyor ancak hukuki süreci nereden başlatacağınızı bilmiyorsanız, kira hukuku alanında deneyimli bir avukatla çalışmak tüm süreci sizin adınıza etkin ve güvenli şekilde yürütebilir. Özellikle tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ya da 10 yıllık uzama süresi sonrası bildirimli tahliye gibi davalarda usul hatası yapılmaması büyük önem taşır.

Av. İnanç Eker Hukuk Bürosu olarak, Kadıköy'deki ofisimizde kiracı tahliyesi, kira sözleşmelerinin feshi ve icra yoluyla tahliye konularında müvekkillerimize detaylı ve profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Bize aşağıdaki bilgilerden ulaşarak danışmanlık alabilir veya ofisimize randevu oluşturabilirsiniz:

Av. İnanç Eker Hukuk Bürosu
Teknik Yapı Concord, Dumlupınar Mah. Yumurtacı Abdi Bey Cad. Sitesi 2. Etap C Blok
Kat 19 Daire 178, Kadıköy / İstanbul
Telefon: 0532 245 74 66
Google Haritalar Konumumuz
LinkedIn Profilimiz