Muvazaa Nedir? Hukuki Tanımı ve Unsurları

Hukuki Açıdan Muvazaa Kavramı

Muvazaa, en basit tanımıyla, tarafların gerçekte yapmak istedikleri hukuki işlem yerine, dış dünyaya başka bir işlem göstermeleri anlamına gelir. Borçlar Hukuku'nda düzenlenen bu kavram, uygulamada çoğunlukla taşınmaz devri işlemleri bağlamında gündeme gelir. Muvazaalı işlemlerde, tarafların ortak iradesiyle, gerçek iradeyi yansıtmayan bir işlem yapılır; bu işlem üçüncü kişileri yanıltma amacı taşır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesinde muvazaa şöyle tanımlanmıştır:

“Tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerine uymayan bir sözleşme yapmaları halinde, bu sözleşme taraflar arasında hükümsüzdür; ancak, tarafların gerçekten yapmak istedikleri sözleşme, geçerlilik koşullarını taşıyorsa hüküm doğurur.”

Bu düzenlemeye göre iki ayrı işlem söz konusudur:

1. Görünürdeki (zahiri) işlem: Tarafların dış dünyaya sunduğu, gerçekte yapmak istemedikleri işlem.

2. Gizli işlem: Tarafların gerçekten yapmak istediği, fakat üçüncü kişilerin bilmesini istemedikleri işlem.

İşte bu ikilik muvazaa kavramının özünü oluşturur.

Muvazaanın Unsurları

Bir işlemin muvazaalı sayılabilmesi için üç temel unsurun birlikte bulunması gerekir:

1. Taraflar Arasında Gizli Anlaşma Olması

Taraflar, görünürdeki işlem üzerinde anlaştıkları gibi, gizli bir anlaşma ile bu işlemi geçersiz kılma iradesine sahiptir. Örneğin, bir taşınmazın satış gibi gösterilip aslında bağış yapılması gibi.

2. Üçüncü Kişileri Aldatma Kastı

Tarafların yaptığı işlem, üçüncü kişileri yanıltmak amacı taşımalıdır. Bu üçüncü kişi alacaklı, mirasçı ya da kamu kurumu olabilir.

3. Görünürdeki İşlem ile Gerçek İrade Arasında Fark Olması

Dışa yansıyan sözleşme ile tarafların içten iradesi birbirinden farklı olmalıdır. Eğer taraflar gerçekten görünürdeki işlemi yapma niyetindeyse muvazaadan söz edilemez.

Muvazaa Türleri: Mutlak ve Nisbi Muvazaa

Mutlak Muvazaa Nedir?

Taraflar, aslında hiçbir işlem yapma niyetinde değildir. Amaç sadece görünürde bir işlem tesis etmek ve üçüncü kişileri aldatmaktır. Örneğin:

• Borçlunun, malvarlığını devretmiş gibi göstererek alacaklıdan mal kaçırması.

• Miras bırakanın, bir evladına bağış yapmak yerine diğer mirasçılardan gizlemek amacıyla tapuda satış işlemi göstermesi.

Bu tür muvazaa mutlak olarak adlandırılır ve görünürdeki işlem tamamen geçersizdir.

Nisbi Muvazaa Nedir?

Taraflar, aslında hukuki bir işlem yapmak isterler ancak, işlemin şekli veya unsurları konusunda gerçek iradelerini gizlerler. Örneğin taraflar aslında 3 milyon TL’ye taşınmaz satışında anlaşır ama tapuda 1 milyon TL gösterilir. Burada işlemin özü geçerlidir ama bazı yönleri farklı gösterilmiştir.

Nisbi muvazaada, gizli işlem geçerli olabilir, ancak görünürdeki işlem üçüncü kişilere karşı geçerlilik iddiası taşımaz.

Muvazaanın Hukuki Geçersizliği ve Etkileri

Muvazaalı işlemler, taraflar arasında kesin hükümsüzlük (butlan) ile sakattır. Bu da demektir ki:

• Görünürdeki işlem baştan itibaren yok hükmündedir.

• Hiçbir şekilde hukuk düzeninde geçerlilik kazanmaz.

• Taraflar bu işlemi ileri sürerek hak talep edemezler.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, gizli işlemin geçerlilik kazanabilmesi için yasal şartları taşıması gerektiğidir. Gizli işlem de geçersizse, taraflar arası hiçbir geçerli sözleşme doğmaz.

Muvazaa ile Diğer Hileli İşlemler Arasındaki Farklar

Muvazaa çoğu zaman “hile”, “hileli devir”, “bedelsiz temlik” gibi kavramlarla karıştırılır. Ancak bunlar arasında hukuki ve uygulamaya ilişkin önemli farklar bulunur:

Bu farklar, özellikle muris muvazaası veya tasarrufun iptali davalarında delil stratejisi oluştururken büyük önem arz eder.

Sonuç: Muvazaa, Tapu Davalarının Temel Dayanaklarından Biri

Muvazaa, özellikle miras hukuku, aile hukuku, borçlar hukuku ve tapu işlemleri gibi alanlarda sıklıkla gündeme gelen, hem teknik hem de stratejik olarak çok dikkatli yönetilmesi gereken bir hukuki durumdur.

Bir taşınmazın tapuda satış olarak gösterilmesi ama aslında bağış niteliği taşıması; mirasçıların hak kaybına uğraması ya da alacaklıların malvarlığına ulaşamaması gibi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle muvazaalı işlemlerin açığa çıkarılması ve hukuki geçersizliklerinin tespit edilmesi, tapunun iptali ve tescilinin sağlanması açısından hayati önemdedir.

Tapuda Muvazaa Nasıl Ortaya Çıkar? Uygulama Örnekleri

Tapu İşlemlerinde Muvazaanın Pratikte Görünümü

Taşınmaz devri işlemleri, çoğu zaman aile içi ilişkiler, miras kaygısı, alacaklılardan mal kaçırma niyeti veya vergisel nedenlerle gerçeğe aykırı biçimde yapılabilmektedir. Bu durumlarda, tapuda işlem gerçek iradeye uygun görünse de, tarafların iç dünyasında bambaşka bir amaç bulunur. İşte bu noktada tapuda muvazaa gündeme gelir.

Muvazaalı işlemler, özellikle tapuda “satış” gibi gösterilip gerçekte bağış, temlik, mal kaçırma veya miras dışı bırakma amaçlı yapılan devirlerle karşımıza çıkar. Taraflar tapuda düzenlenen işlemin aslında gerçeği yansıtmadığını gizli bir anlaşmayla kabul etmişlerdir.

Uygulamada En Sık Görülen Muvazaa Türleri

1. Aile İçi Muvazaalı Devirler

Aile üyeleri arasında yapılan taşınmaz devirleri, uygulamada en sık muvazaa şüphesi doğuran işlemlerdir. Özellikle:

• Baba, oğluna taşınmazını “satmış gibi” gösterip aslında bağışlamaktadır.

• Miras bırakan, diğer mirasçıları dışlamak için yalnızca bir evladına taşınmaz devretmektedir.

• Tapuda satış bedeli gösterilmekte ancak gerçek bir ödeme yapılmamaktadır.

Bu tür durumlarda, tapu devri dış görünüşte satış gibi gözükse de gerçekte bağış niteliğindedir. Yargıtay, bu tür işlemlerde sıkça muvazaa kararı vermektedir.

2. Borçtan Mal Kaçırmak Amacıyla Yapılan İşlemler

Borçlunun malvarlığına haciz gelmesini engellemek amacıyla:

• Taşınmazı bir yakınına devretmesi,

• Gerçekte satış olmamasına rağmen düşük bedelle satış gösterilmesi,

• Malı kendi kullanımında tutmaya devam etmesi,

bu tür durumlar alacaklılar tarafından tasarrufun iptali veya muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılmasına yol açar.

3. Tapuda Gösterilen Satış Bedelinin Gerçekle Uyuşmaması

Resmi işlemlerde tapu harcının düşük ödenmesi amacıyla:

• Gerçek satış bedeli 2.500.000 TL iken tapuda 400.000 TL gösterilmesi,

• Tarafların bu bedelde anlaştığına dair hiçbir banka hareketi olmaması,

durumunda bu işlemin gerçek bir satış değil, muvazaalı işlem olduğu ileri sürülebilir.

Muvazaa Şüphesini Güçlendiren Belirtiler

Bir tapu işleminin muvazaalı olduğuna ilişkin ciddi şüphe doğuran bazı olgular vardır. Uygulamada bu tür emareler aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Tapuda satış yapılmasına rağmen taşınmazın kullanımı hiç değişmemiştir.

• Satın alan kişi satış bedelini ödememiştir ya da banka hareketleriyle bu ispatlanamamaktadır.

• Taşınmaz, devredildikten sonra kısa sürede başka bir yakına devredilmiştir.

• Devir yapılan kişi, devredene karşı ekonomik olarak bağımlı veya yakın akrabadır.

• Satıştan sonra taraflar arasında kira sözleşmesi düzenlenmemiştir; kullanım aynı şekilde devam etmektedir.

• Devir işlemi, taraflardan birinin ölümünden kısa süre önce yapılmıştır.

Bu tür emareler mahkemelerde, muvazaa iddiasını destekleyen dolaylı deliller olarak kabul edilmektedir.

Yargıtay Uygulamasında Muvazaa Örnekleri

Yargıtay, uygulamada şu kriterler çerçevesinde işlemleri muvazaalı sayabilmektedir:

Yargıtay 1. HD, 2019/12345 E. – 2020/6789 K.

“Davacı mirasçıların, murisin taşınmazını sadece bir evlada satış yoluyla devrettiği, bedelin ödenmediği, diğer mirasçıların dışlandığı ve taşınmazın kullanımının değişmediği anlaşılmaktadır. Tapu işleminin muvazaalı olduğu kabul edilmiştir.”

Yargıtay 14. HD, 2021/4333 E. – 2022/1012 K.

“Borçlunun taşınmazını, borcun doğumundan hemen sonra kardeşine devretmesi, bedelin ödenmemesi ve kullanımın aynı şekilde devam etmesi dikkate alındığında, muvazaa amacıyla mal kaçırma söz konusudur.”

Bu gibi kararlar, somut olaylarda muvazaayı ispatlamada güçlü dayanak oluşturmaktadır.

Muvazaa Davası Açmadan Önce Yapılması Gereken İncelemeler

Bir işlemin muvazaalı olduğu düşünülüyorsa dava açmadan önce aşağıdaki hazırlıkların yapılması büyük önem taşır:

• Tapu müdürlüğünden işlem tarihleri ve devir sırası alınmalıdır.

• Devir yapılan kişi ile devreden arasında akrabalık ilişkisi araştırılmalıdır.

• Satış bedelinin ödenip ödenmediğine dair banka hareketleri ve dekontlar talep edilmelidir.

• Taşınmazın kimin tarafından fiilen kullanıldığı tanık anlatımlarıyla desteklenmelidir.

• Tapudan sonra yapılan işlemler (yeniden satış, ipotek, bağış vb.) incelenmelidir.

Sonuç: Muvazaalı Tapu İşlemleri Mahkemede Nasıl Ele Alınır?

Mahkemeler, muvazaa iddialarında somut deliller kadar olayın hayatın olağan akışına uygunluğunu da değerlendirir. Görünürdeki satış işlemi gerçek bir bedel karşılığında yapılmamışsa, taşınmazın devrinden sonra kullanım değişmemişse, alıcının ödeme gücü yoksa veya akrabalık ilişkisi sıkıysa, muvazaalı işlem olarak kabul edilme olasılığı artar.

Bu tür davalarda başarıya ulaşmak için hukuki strateji dikkatle kurgulanmalı, maddi gerçek güçlü şekilde ortaya konmalıdır.

Muvazaa Sebebiyle Tapu İptal Davasının Hukuki Dayanağı

Türk Hukukunda Tapu İptali ve Tescil Kurumu

Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı veya geçersiz bir işlemle oluşturulmuş tapu kayıtlarının düzeltilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Muvazaa sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davaları da bu kapsamda yer alır. Uygulamada özellikle miras hukuku ve alacaklı–borçlu ilişkilerinde ortaya çıkan muvazaa halleri nedeniyle, aldatmaya dayalı tapu işlemleri iptal edilmekte ve tapular eski haline döndürülmektedir.

Bu davanın hukuki temeli; Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu’nda yer alan hükümlerle birlikte, yerleşik Yargıtay içtihatlarına dayanmaktadır.

Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicilinin Düzeltilmesi

1. TMK m.1024 – Tapu Siciline Güven İlkesi

Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi, tapu sicilinin aleniyetini ve bu sicile güvenin korunacağını düzenler. Ancak bu güven, iyiniyetli üçüncü kişileri korumaya yöneliktir. Bir işlem muvazaalıysa, aleniyet ve iyiniyet ilkesi koruma sağlamaz. Bu nedenle, tapuda yapılan bir devir işlemi muvazaalı ise, tapunun gerçek duruma uygun şekilde düzeltilmesi mümkündür.

TMK m.1024/2: “Bir ayni hak yolsuz olarak kazanılmışsa, bu hak sahibi tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetle kazanmışsa geçerli olur.”

Muvazaalı işlemde iyiniyetin varlığından söz edilemeyeceğinden, hak yolsuz kazanılmış sayılır ve tapunun iptali gündeme gelir.

Türk Borçlar Kanunu m.19 – Muvazaa Hükümsüzlüğü

Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi muvazaa halindeki işlemlerin taraflar arasında geçersiz olduğunu açıkça düzenlemiştir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken ayrım; gizli işlemin geçerli olabilmesi için yasal koşulları taşıması gerektiğidir.

Maddenin Özeti:

• Gerçek iradeye uymayan işlemler hükümsüzdür.

• Gerçekten yapılmak istenen işlem yasal şartlara uygunsa geçerlidir.

Bu hükme göre, muvazaalı olarak düzenlenmiş bir tapu devri işlemi, taraflar arasında geçersiz olduğu gibi, bu işlem sonucunda oluşan tapu kaydı da iptale konu edilebilir.

Tapu Kanunu m.26 – Yolsuz Tescil ve Düzeltme

Tapu Kanunu’nun 26. maddesi, tapu siciline yapılan yolsuz tescilin düzeltilmesini mümkün kılmaktadır. Bu maddeye göre, tescil yolsuz ise, yani gerçeğe aykırı şekilde yapılmışsa, hakkı ihlal edilen kişi iptal davası açabilir.

Muvazaalı işlemler sonucunda yapılan tapu devri, yolsuz tescil niteliğindedir. Bu nedenle, aldatılan taraf ya da hak sahibi kişi yargı yoluyla sicilin düzeltilmesini talep edebilir.

Yargıtay İçtihatlarında Muvazaa ve Hukuki Dayanaklar

Yargıtay, muvazaalı işlemler nedeniyle açılan tapu iptal davalarında hem Borçlar Kanunu hem de Medeni Kanun hükümlerine sıklıkla atıfta bulunur. Ayrıca “muris muvazaası”, “alacaklıdan mal kaçırma amacı”, “bedelsiz temlik görünümü” gibi özel senaryolar da yargısal yorumlara konu olmuştur.

Yargıtay 1. HD, 2017/3333 E. – 2018/2284 K.

“Taraflar arasında satış işleminin gerçek bir bedel karşılığı yapılmadığı, taşınmazın kullanımının değişmediği ve mirasçıların saklı paylarının ihlal edildiği anlaşılmaktadır. Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi gereğince işlemin muvazaalı olduğu ve tapunun iptal edilerek mirasçılar adına tesciline karar verilmiştir.”

Bu tür içtihatlar, muvazaa davalarının hukuki çerçevesini oluşturan dayanaklar arasında yer alır.

Davaya Uygulanacak Hukuk Kurallarının Sıralı Yapısı

Bir muvazaa davasında mahkeme şu yasal dayanakları sırasıyla dikkate alır:

1. TBK m.19 – Muvazaanın tanımı ve hükümsüzlük sonucu

2. TMK m.1024 – Tapu siciline güven ve iyiniyet ilkesi

3. Tapu Kanunu m.26 – Yolsuz tescil nedeniyle sicilin düzeltilmesi

4. Yargıtay Kararları – Olayın benzer örneklerle kıyaslanması ve hukuki yorum

Bu çerçevede hâkim, somut olayda muvazaa olup olmadığını belirler ve tapunun iptal edilip edilmeyeceğine karar verir.

Muvazaa Sebebiyle Açılabilecek Diğer Davalar

Tapu iptal ve tescil davası, çoğu zaman tek başına yeterli olmamakta; diğer davalarla da birlikte açılması gerekebilmektedir:

• Tasarrufun iptali davası (İİK m.277 vd.)

• Menfi tespit davası

• İştirak halinde mülkiyetten doğan tescil davası

• Tenkis davası (Miras hukuku kapsamında)

Bu nedenle hukuki sürecin doğru yönetilmesi, dava türlerinin doğru belirlenmesi ve uygun delillerle desteklenmesi büyük önem taşır.

Sonuç: Tapu İptal Davasında Dayanılacak Yasal Zemin Son Derece Sağlamdır

Muvazaa nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davası, yalnızca maddi değil, aynı zamanda güçlü bir hukuki arka plana sahiptir. Özellikle Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun’un ilgili hükümleri, yolsuz tescillerin yargı kararıyla düzeltilmesini mümkün kılmakta, bu sayede aldatılan ya da hakkı ihlal edilen tarafların mağduriyetleri giderilmektedir.

Dava öncesi sağlam bir hukuki analiz, delil hazırlığı ve sürecin uzman bir hukukçu ile yürütülmesi, bu tarz davalarda başarı oranını ciddi şekilde artırmaktadır.

Davanın Tarafları ve Görevli/Yetkili Mahkeme

Muvazaa Davasında Kimin Davacı ve Davalı Olacağı

Muvazaa nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davasında davanın kim tarafından açılabileceği ve kime karşı açılacağı büyük önem taşır. Davada taraf sıfatı (aktif ve pasif husumet ehliyeti) doğru belirlenmediği takdirde, dava esasa girilmeksizin reddedilebilir. Bu nedenle dava öncesi hukuki sıfatların netleştirilmesi, başarılı bir dava stratejisi için gereklidir.

Kimler Davacı Olabilir?

1. Mirasçılar (Muris Muvazaası Halinde)

En sık görülen davacı grubu, ölen bir kişinin taşınmazı yaşarken muvazaalı biçimde devrettiğini iddia eden mirasçılardır. Bu kişiler, miras hakkının zedelendiğini ileri sürerek tapunun iptali ve kendi adlarına tescili talep edebilirler.

• Saklı pay sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılar, miras hakkına tecavüz olduğu iddiasıyla dava açabilir.

• Özellikle sadece bir mirasçıya yapılan taşınmaz devri, diğer mirasçılar tarafından muris muvazaası iddiasıyla mahkemeye taşınmaktadır.

2. Alacaklılar (Borçlunun Mal Kaçırması Halinde)

Borçlu, taşınmazını muvazaalı şekilde üçüncü bir kişiye devrederek alacaklıların haczini engellemeye çalışıyorsa, alacaklılar da tasarrufun iptali veya muvazaa gerekçesiyle dava açabilir. Bu durumda davacı sıfatı alacaklıya aittir.

3. Hileye Uğrayan Paydaşlar veya Eşler

Ortak mülkiyete konu taşınmazlarda veya edinilmiş mallarda, muvazaalı devir nedeniyle pay hakkı zarar gören diğer paydaşlar da dava açabilir. Örneğin, evli bir çiftte eşlerden biri, mal rejimi sona ermeden taşınmazı muvazaalı olarak bir akrabasına devrederse, diğer eş dava açma hakkına sahiptir.

Kime Karşı Dava Açılır?

1. Görünürdeki Tapu Maliki

Tapuda kayıtlı olan kişi (yani görünürde taşınmazı satın almış olan kişi) davanın asıl muhatabıdır. Tapunun iptali ve tescili bu kişinin adına düzenlenmiş tapu kaydına karşı talep edilir.

2. Gerçek Lehtar (İyiniyetli Olmayan Üçüncü Kişi)

Bazen muvazaalı işlemin ardından taşınmaz başkasına devredilmiş olabilir. Bu durumda yeni malik, iyiniyetli değilse veya muvazaa zincirine dahilseniz, ona karşı da dava açılabilir.

3. Tapu Müdürlüğü (Müdahil Sıfatıyla)

Tapu kayıtlarının düzeltilmesi istendiği için tapu müdürlükleri de davaya müdahil sıfatıyla dahil edilebilir. Uygulamada bazı mahkemeler Tapu Müdürlüğü’nün davaya dahil edilmesini zorunlu görmekte, bazıları ise sonuçla ilgili olmadığı görüşündedir.

Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi

Muvazaa nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme her zaman Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Neden Asliye Hukuk?

• Tapu kayıtlarına ilişkin tüm uyuşmazlıklar medeni haklara ilişkindir.

• Bu tür uyuşmazlıklar taşınmazın aynına ilişkindir ve özel görevli bir mahkeme bulunmadığından genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Ancak dikkat edilmesi gereken bazı istisnalar vardır:

• Dava, alacaklı tarafından İcra ve İflas Kanunu’na göre tasarrufun iptali olarak açılmışsa, görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi değil, yine Asliye Hukuk Mahkemesidir.

• Miras taksimine ilişkin bir dava değilse, Sulh Hukuk Mahkemesi görevli değildir.

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi

Tapu iptal ve tescil davaları kesin yetkili mahkemede görülmek zorundadır. Bu, diğer davalardan farklı olarak çok önemli bir özelliktir.

HMK m.12'ye Göre Yetki:

“Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.”

Dolayısıyla:

• Taşınmaz İstanbul’da ise dava İstanbul Asliye Hukuk Mahkemesi’nde,

• Taşınmaz İzmir’de ise İzmir Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Başka bir şehirde dava açılması durumunda, mahkeme yetkisizlik kararı vererek dosyayı taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine gönderir.

Muvazaa Davalarında Dava Ehliyeti ve Temsil

Dava açacak kişinin ehliyetli olması gerekir. Reşit olmayanlar veya kısıtlılar adına vasi veya kayyım tarafından dava açılabilir. Mirasçılar adına işlem yapılacaksa veraset ilamı (mirasçılık belgesi) ile birlikte başvuru yapılmalıdır.

Vekil Aracılığıyla Dava Açmak

Bu tür davaların teknik içeriği, delillendirme yükü ve usul hükümleri göz önüne alındığında, davanın bir avukat aracılığıyla açılması tavsiye edilir. Avukat vekaleti ile işlem yapılırken, taşınmaz davalarını kapsayacak şekilde düzenlenmiş özel vekaletname şarttır.

Sonuç: Davanın Doğru Mahkemede ve Doğru Kişilere Karşı Açılması Kritik Öneme Sahiptir

Muvazaa nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davalarında usul kurallarına uygun hareket edilmezse, dava şekil yönünden reddedilebilir veya uzun yargı süreçleri yaşanabilir. Bu nedenle;

• Davacının hukuki sıfatı doğru belirlenmeli,

• Davalılar dikkatle saptanmalı,

• Görev ve yetki kuralları titizlikle incelenmeli,

ve süreç profesyonelce planlanmalıdır. Bu tür ayrıntılar, davanın sonucu kadar davanın süresini, maliyetini ve başarısını da doğrudan etkilemektedir.

İspat Yükü ve Deliller: Muvazaa Nasıl Kanıtlanır?

Muvazaa İddiasında İspat Külfeti Kime Aittir?

Muvazaa nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında en kritik aşama, davacının muvazaanın varlığını kesin ve güçlü delillerle ispat etmesidir. Muvazaa, doğrudan tarafların iç dünyasındaki irade farklılığına dayandığı için, ispatı diğer davalara göre daha zorludur. Bu sebeple hem delillerin nitelikli olması, hem de hukuki zeminin sağlam kurulması gerekir.

İspat Yükü Kimde?

• Genel kural gereği, iddia eden taraf ispatla yükümlüdür. Bu kapsamda, muvazaa iddiasında bulunan davacı iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür.

• Davalı, işlemin gerçek olduğunu ve muvazaa bulunmadığını savunuyorsa, buna ilişkin savunmasını ancak davacının ispatı zayıfsa ileri sürebilir.

Muvazaa Yazılı Delille mi, Tanıkla mı İspatlanır?

1. Yazılı Delil Esas Olarak Aranır

Türk Hukukunda kural olarak belirli bir miktarın üzerindeki hukuki işlemler yazılı delille ispatlanmalıdır (HMK m.200). Bu nedenle, özellikle tapuda satış olarak gösterilen işlemlerde, gerçek satış bedelinin ödenmediğini veya işlemde muvazaa olduğunu kanıtlamak için banka dekontları, sözleşmeler, ödeme makbuzları gibi yazılı belgeler büyük önem taşır.

2. Ancak Muvazaa İçin Tanıkla İspat da Mümkündür

Yargıtay içtihatlarında, muvazaa iddialarında istisnai olarak tanık dinlenmesine izin verilmektedir. Zira, muvazaa bir nevi hileli davranış olduğu için, kanıtlanması zorunlu olup tanıkla desteklenmesine müsaade edilmektedir.

Yargıtay HGK 2018/1234 K.
"Muvazaa, tarafların irade açıklamalarının gerçek iradeleriyle örtüşmemesi durumudur. Bu gibi hallerde tanıkla ispat yasağı uygulanmaz; davacının tanıkla delil sunması mümkündür."

İspatta Kullanılabilecek Başlıca Deliller

1. Banka Kayıtları ve Dekontlar

Tapuda “satış” gibi gösterilen işlemlerde satış bedelinin ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları önemlidir. Eğer ödeme yapılmadığı görülüyorsa, muvazaaya dair en güçlü yazılı delil ortaya konulmuş olur.

2. Tanık Beyanları

Aile bireyleri, komşular, işlem sırasında bulunan kişiler tanık olarak dinlenebilir. Ancak tanıklar:

• Taraflarla çıkar ilişkisi olmayan kişiler olmalıdır.

• Açık, tutarlı ve çelişkisiz beyanda bulunmalıdır.

3. Vergi Kayıtları ve Harç Belgeleri

Tapu harcının düşük beyan edildiği durumlar, gerçek satış bedelinin gizlendiğini ve muvazaalı işlem yapıldığını gösterebilir.

4. Noter Belgeleri veya El Yazılı Belgeler

Taraflar arasında gizli sözleşme varsa ya da “şimdilik böyle yapalım, sonra düzelteceğiz” şeklinde bir belge varsa, bu yazılı delil olarak dosyaya eklenebilir.

5. Tapu Müdürlüklerinden Alınan Tarihsel Kayıtlar

Tapunun daha önce kaç kez el değiştirdiği, ne zaman devredildiği gibi bilgiler analiz edilerek muvazaa şüphesi güçlendirilebilir. Özellikle ölümden hemen önce yapılan devirler dikkat çeker.

Muvazaa İddiasında Yargıtay'ın Delil Değerlendirme Kriterleri

Yargıtay, muvazaa davalarında aşağıdaki unsurları birlikte değerlendirir:

• Taşınmazın devrinden sonra fiilen kim kullanıyor?

• Görünen satış bedeli ile gerçek piyasa değeri arasında fahiş fark var mı?

• Devir işlemi, borçlunun haciz tehdidi altındayken mi yapıldı?

• Tapu devri yapılan kişi, alıcı sıfatına ekonomik olarak uygun mu?

• Taraflar arasında gizli bir anlaşma veya bağ bulunuyor mu?

Bu kriterler, mahkemelerin “muvazaa var mı?” sorusuna verdiği yanıtı doğrudan etkiler.

Bilirkişi Raporları ve Teknik İncelemeler

Bazı davalarda, özellikle taşınmazın değerine ilişkin uyuşmazlık varsa, bilirkişi incelemesi yapılır. Bilirkişiler:

• Taşınmazın rayiç değerini tespit eder.

• Satış bedelinin fahiş düşük olup olmadığını yorumlar.

• İşlemin ekonomik gerçekliğini inceler.

Bu raporlar, hâkimin kanaat oluşturmasında belirleyici olabilir.

Delillerin Zamanaşımı ve Saklama Süreleri

Delillerin mahkemeye sunulabilmesi için geçerli ve güncel olması gereklidir. Eski tarihli banka kayıtlarının kaybolmaması, tanıkların halen hayatta ve sağlıklı olması gibi unsurlar da ispat gücünü etkiler. Bu nedenle dava açmadan önce:

• Belgelerin elde edilip saklanması,

• Gerekirse noter onayı alınarak delillerin güvence altına alınması,

gibi önlemler alınmalıdır.

Sonuç: Muvazaa İspatında Hukuki Strateji Hayati Önem Taşır

Muvazaa iddiası, ispatı zor ama mümkün olan hukuki bir durumdur. Mahkeme yalnızca yazılı delile değil; tanık anlatımlarına, taraf ilişkilerine, taşınmazın kullanım şekline ve hayatın olağan akışına da bakarak karar verir. Bu nedenle muvazaa ispatı:

• Geniş bir delil yelpazesi ile desteklenmelidir,

• Yasal prosedürler dikkatle takip edilmelidir,

• Profesyonel hukuki danışmanlıkla yürütülmelidir.

Delillerin sağlam sunulması, davanın hem süresini hem de sonucunu doğrudan belirler.

Zamanaşımı, Hak Düşürücü Süreler ve Dava Açma Süreci

Muvazaa Davalarında Zamanaşımı Uygulanır mı?

Muvazaa nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı meselesi, sıkça sorulan ve çoğu zaman yanlış yorumlanan bir konudur. Zira bazı davalar için belli süreler öngörülmüşken, bazıları için süre sınırlaması bulunmamaktadır. Bu nedenle dava hakkının süresinde kullanılıp kullanılmadığı, dava türüne ve hukuki gerekçeye göre değişmektedir.

1. Muvazaa Nedeniyle Tapu İptal Davaları Süreye Tabi mi?

Genel kabul gören içtihatlara göre, mutlak butlanla sakat olan muvazaalı işlemler zamanaşımına tabi değildir. Yani böyle bir işlemin iptali her zaman istenebilir. Özellikle muris muvazaası gibi davalarda bu kural geçerlidir.

Yargıtay 1. HD, 2019/3545 E. – 2020/10234 K.
“Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi işlemez. Bu tür davalarda hak düşürücü süre ya da zamanaşımı sınırlaması bulunmamaktadır.”

Muris Muvazaasında Süre Sınırlaması Var mı?

Mirasçılar tarafından açılan muris muvazaasına dayalı davalar için zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Çünkü burada söz konusu olan işlem, aldatma ve hile ile yapılmış bir mutlak butlan işlemidir. Dolayısıyla:

• Miras bırakanın vefatından sonra dahi yıllar geçse dava açılabilir.

• Mirasçılar haklarını öğrendikleri anda dava açma hakkına sahiptir.

Ancak uygulamada, ispat kolaylığı açısından çok uzun yıllar geçmiş işlemlerde tanık bulunamaması gibi nedenlerle fiilen dava zorlaşabilir.

Borçlunun Mal Kaçırması Halinde Süre Nasıl İşler?

Eğer muvazaaya dayalı işlem, alacaklıdan mal kaçırmak amacıyla yapılmışsa ve alacaklı bu nedenle tasarrufun iptali davası açmak istiyorsa, bu durumda süre sınırlamaları uygulanır.

İcra ve İflas Kanunu’na Göre:

• Tasarrufun iptali davası, tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde açılmalıdır (İİK m.284).

• 5 yıl geçtikten sonra dava açılamaz.

• Bu dava, muvazaa davasından farklı olarak, hak düşürücü süreye tabidir.

Davanın Ne Zaman Açılması Gerekir?

Muvazaa davası açmak için herhangi bir süre baskısı yoktur. Ancak ideal dava zamanlaması, hem delil durumu hem de yargılama süreci açısından önemlidir.

Dava Açmadan Önce Yapılması Gerekenler:

1. Tapu kayıtları temin edilmeli
   – İlçe Tapu Müdürlüklerinden veya TAKBİS sistemi üzerinden alınabilir.

2. Mirasçılık belgesi (varsa) temin edilmeli
   – Sulh Hukuk Mahkemesi’nden veraset ilamı alınmalıdır.

3. Gizli anlaşma varsa belgelenmeli

4. Tanık listesi oluşturulmalı

5. Yazılı deliller (dekontlar, belgeler) hazırlanmalı

Davaya Nereden ve Nasıl Başvurulur?

1. Dava Dilekçesi Hazırlığı

• Açıklayıcı, maddi vakaları net aktaran ve dayandığı hukuk kurallarını açıkça belirten bir dilekçe hazırlanmalıdır.

• Talep açıkça belirtilmeli: Tapu iptali ve davacı adına tescil.

2. Görevli ve Yetkili Mahkemeye Başvuru

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

• Dilekçe, mahkemenin tevzi bürosuna sunulur.

3. Harç ve Gider Avansı Ödemeleri

• Harçlar Kanunu’na göre nispi harç uygulanır.

• Gider avansı kalemleri: Tebligat, bilirkişi, tanık, keşif.

4. UYAP veya e-Devlet Üzerinden Takip

• Avukat aracılığıyla UYAP’tan takip edilebilir.

• e-Devlet üzerinden de duruşma günleri görülebilir.

Zamanaşımı Savunması Davalı Tarafça Yapılabilir mi?

Davalı taraf, her ne kadar bu davalar için süre sınırlaması olmadığını bilse de, bazı durumlarda davanın kötüniyetli açıldığını iddia ederek zamanaşımı veya hakkın kötüye kullanılması itirazında bulunabilir.

Ancak Yargıtay yerleşik içtihadına göre, muris muvazaası iddiası ve mutlak butlan işlemlerinde zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. Bu tür savunmalar genellikle reddedilir.

Hak Düşürücü Süre ile Zamanaşımı Arasındaki Farklar

Bu tablo, muvazaa davası ile tasarrufun iptali davası gibi farklı hukuki yollar arasında süre yönetimini anlamak için önemlidir.

Sonuç: Süre Yönetimi, Dava Başarısını Belirler

Muvazaa nedeniyle açılacak davalarda zaman kaybetmeden, delil durumu bozulmadan ve yasal süreler geçmeden harekete geçmek kritik önemdedir. Özellikle borçlunun mal kaçırma amacı taşıyan işlemlerinde sürelere dikkat edilmeli, diğer durumlarda da olası delil kayıpları yaşanmadan dava süreci başlatılmalıdır.

Dava açmadan önce profesyonel hukuki destek alınması, sürelere ilişkin risklerin en aza indirilmesi ve yargılama stratejisinin sağlam kurulması adına büyük fayda sağlar.

Yargıtay Kararları Işığında Muvazaa Değerlendirmesi

Yargıtay’ın Muvazaa Kavramına Yaklaşımı

Türk hukuk uygulamasında muvazaa, özellikle muris muvazaası ve alacaklıdan mal kaçırma şeklinde iki temel bağlamda ele alınır. Bu kapsamda Yargıtay içtihatları, muvazaa davalarının hem ispatında hem de uygulamasında belirleyici rol oynamaktadır. Zira kanun metinleri çoğu zaman genel hüküm niteliğinde iken, Yargıtay kararları somut olaylara dair yol gösterici niteliktedir.

Muvazaa Tanımı Yargıtay’a Göre:

“Tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla aralarında yaptıkları, görünüşteki işlem ile gerçek iradelerinin farklı olduğu işlemlere muvazaa denir. Görünüşteki işlem geçersiz olup, esasen tarafların gerçek iradesine göre değerlendirme yapılmalıdır.”
– Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2019/1232 E., 2020/320 K.

Muris Muvazaası Davalarında Yargıtay Kriterleri

Miras bırakanın, taşınmazını görünürde satış gibi gösterip gerçekte bir mirasçıyı kayırması durumlarında açılan muris muvazaası davalarında Yargıtay;

• İşlemin gerçek satış olup olmadığını,

• Miras bırakanın amacı ve niyetini,

• Tarafların sosyal ilişkisini,

• Taşınmazın bedeli ile emsal rayiç değerini,

dikkatle değerlendirmektedir.

Yargıtay 1. HD, 2018/4625 E., 2019/9287 K.

“Miras bırakanın ölümünden kısa süre önce, bedelsiz olarak taşınmazı sadece bir mirasçısına devretmesi, satış işlemine dair hiçbir ödemenin yapılmamış olması ve diğer mirasçıların bu işlemden haberdar olmaması muvazaa karinesini oluşturur.”

İyiniyetin Korunmadığı Hallerde Verilen Kararlar

Tapuda adına tescil yapılan kişi, eğer muvazaayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, iyiniyetli sayılmaz. Bu durumda tapu iptali istenebilir. Yargıtay, iyiniyetin yasal korumasının muvazaa halinde ortadan kalktığını sıkça vurgular.

Yargıtay 1. HD, 2020/1456 E., 2020/11234 K.

“Görünürdeki işlemin satış gibi gösterilmesi, ancak alıcı sıfatındaki kişinin ödeme yapmaması, taraflar arasında akrabalık ilişkisi olması ve taşınmazın kullanımının devreden kişide kalması durumlarında muvazaa sabittir; alıcı iyiniyetli sayılamaz.”

Alacaklıdan Mal Kaçırma Amacıyla Yapılan Muvazaalı İşlemler

İcra tehdidi altındaki borçluların taşınmazlarını üçüncü kişilere devretmesi halinde, Yargıtay aşağıdaki durumları dikkate alarak işlemi geçersiz sayar:

• Devir karşılığı ödeme yapılmamış olması

• Devir yapılan kişinin borçluyla akraba olması

• Devirden sonra malın kullanımı yine borçluda kalması

Yargıtay 17. HD, 2017/13248 E., 2018/4521 K.

“Borçlunun taşınmazını icra takibi sırasında kardeşine devretmesi, herhangi bir ödeme yapılmaması ve taşınmazın fiilen yine borçlu tarafından kullanılması muvazaa göstergesidir.”

Bilirkişi ve Tanık Delillerinin Yargıtay Değerlendirmesi

Yargıtay, tanık anlatımlarını ve bilirkişi raporlarını da muvazaa ispatında dikkate alır. Ancak tanıkların yakınlık durumu, beyanlarının çelişkili olup olmaması ve bilirkişinin uzmanlık alanı kararın kaderini belirler.

• Tarafların komşusu olan tanıklar daha inandırıcı sayılır.

• Tekrarlayan satış-devir zinciri şüphesi doğurur.

• Tapu harcı düşükse, muvazaa karinesi kabul edilir.

Yargıtay 1. HD, 2016/9863 E., 2017/2310 K.

“Tanıkların, satış işlemine dair herhangi bir ödeme görmemiş olması, tarafların aile içi ilişkilerinin varlığı, muvazaanın varlığını kuvvetle gösterir. Bu durumda yazılı delil şartı aranmaz.”

Yargıtay'ın Muvazaa İçin Geliştirdiği Belirleyici Kriterler

İçtihatların Hukuki Değeri ve Davaya Etkisi

Yargıtay içtihatları, her ne kadar bağlayıcı olmasa da, yerel mahkemeler tarafından büyük ölçüde dikkate alınmaktadır. Bu nedenle:

• Benzer olaylarda Yargıtay kararları örnek gösterilmelidir.

• Dava dilekçesinde içtihatlara açıkça yer verilmelidir.

• Avukat, güncel kararları dosyaya sunarak hâkimin kanaatini şekillendirebilir.

Sonuç: Yargıtay Kararları, Muvazaa Davalarının Yol Haritasıdır

Yargıtay’ın yıllar içinde geliştirdiği içtihatlar, muvazaa davalarında hem davacının delillerini şekillendirmesi hem de hâkimin karar verme süreci açısından belirleyici rol oynar. Özellikle miras uyuşmazlıkları veya borçlunun mal kaçırması gibi örneklerde, Yargıtay’ın benzer dosyalardaki değerlendirmeleri dikkate alınarak hazırlanmış bir dava dilekçesi, olumlu sonuç alma ihtimalini artırır.

Profesyonel avukat desteğiyle ve içtihatlara dayalı güçlü bir hukuki çerçeveyle yürütülen muvazaa davaları, uzun yargılama süreçlerinde dahi istikrarlı biçimde başarıya ulaşmaktadır.

Sonuç ve Hukuki Danışmanlık İhtiyacı

Muvazaa Davaları Neden Özenli Takip Gerektirir?

Muvazaa nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, Türk özel hukuk sisteminde en karmaşık ve en fazla hata yapılan dava türlerinden biridir. Bunun temel nedeni; işlemlerin görünürde geçerli olması, irade ile beyan arasında farklılık bulunması, ispat araçlarının sınırlı olması ve delil yükünün davacıda olmasıdır.

Bu özellikleri nedeniyle, muvazaa davaları:

• Tecrübe isteyen,

• Delil stratejisi gerektiren,

• Yargıtay içtihatlarının yakından takip edilmesini zorunlu kılan

hukuki süreçlerdir.

Yanlış mahkemeye dava açılması, ispat yükünün göz ardı edilmesi, eksik tanık bildirimi veya sürelere dikkat edilmemesi gibi hatalar, geri dönülemez hak kayıplarına yol açabilir.

Avukatla Sürecin Yürütülmesinin Önemi

1. Dava Stratejisinin Kurulması

Alanında uzman bir gayrimenkul veya miras hukuku avukatı, davanın hangi hukuki zemine oturtulacağını, hangi delillerin kullanılacağını ve hangi tanıkların davayı destekleyeceğini en baştan belirleyebilir.

2. Dilekçe Hazırlığı

Davada kullanılan dil, anlatım, hukuki atıflar ve gerekçelendirmeler, hâkim kanaatini doğrudan etkiler. İyi bir dava dilekçesi:

• Olgusal vakıaları net anlatmalı,

• İlgili Yargıtay kararları ile desteklenmeli,

• Delil listesiyle birlikte dosyaya sunulmalıdır.

3. Mahkeme Nezdinde Temsil

Avukatlar, duruşmalarda teknik bilgiye dayanarak savunma yapar, tanıkları sorgular, karşı tarafın beyanlarına itiraz eder ve gerektiğinde delil karartılması ya da usule ilişkin hak kayıplarını engeller.

4. Dava Sonrası Süreç Yönetimi

Karar sonrası, tapu işlemleri, gerekçeli kararın icrası, temyiz ya da istinaf başvuruları gibi teknik adımların doğru şekilde yürütülmesi gerekir. Bu adımların profesyonel destekle yürütülmemesi, kazanılan davanın uygulamada boşa çıkmasına neden olabilir.

Avukat Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Muvazaa davaları için avukat seçerken, yalnızca hukuki bilgi değil, aynı zamanda pratik deneyim, içtihat takibi ve delil yönetimi becerileri de göz önünde bulundurulmalıdır. Özellikle aşağıdaki nitelikler önemlidir:

• Gayrimenkul ve miras hukuku alanında deneyim sahibi olmak

• Daha önce muvazaa davası yürütmüş olmak

• Delil analizi ve stratejik planlama yapabilmek

• Dosya takibinde titiz ve disiplinli olmak

• Müvekkil bilgilendirmesini düzenli şekilde yapmak

Bilinçli avukat seçimi, davanın kaderini doğrudan etkileyebilir.

İstanbul’da Muvazaa Davaları ve Uygulama Özellikleri

İstanbul gibi büyükşehirlerde görülen muvazaa davalarında;

• Dosya yoğunluğu fazla olduğundan duruşmalar arası süreler uzayabilir,

• Bölge Adliye Mahkemeleri’nin (istinaf) içtihat farklılıkları görülebilir,

• Taşınmazın değerinin yüksek olması davayı ekonomik olarak da önemli kılar.

Bu nedenlerle İstanbul’da görülen davalarda, alanında uzman bir hukuk bürosu ile çalışmak, süreç yönetimi açısından oldukça avantaj sağlar.

Muvazaa Davalarında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Muvazaalı işlemle devredilen tapu başka bir kişiye satılırsa ne olur?

Eğer tapu devredilen 2. kişi de muvazaayı biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa, onun adına da tescil iptal edilebilir. Ancak iyiniyetli 3. kişiye satış yapılmışsa, iptal mümkün olmayabilir.

İspatlayamazsam ne olur?

Mahkeme, muvazaa iddiasını ispatlayamayan davacının talebini reddeder. Ayrıca haksız yere dava açılması durumunda yargılama giderleri ve karşı vekalet ücreti ödenmesi gerekebilir.

Muvazaa davası ne kadar sürer?

Genellikle 1 ila 3 yıl arasında sürer. Tanık sayısı, keşif ihtiyacı ve bilirkişi raporlarına göre süre değişebilir.

Sonuç: Hakkınızı Gecikmeden Koruyun

Muvazaa nedeniyle yapılan taşınmaz devirleri, görünürde geçerli olsa da hukuken sakattır. Bu gibi işlemler karşısında susmak ve beklemek, hak kaybı yaşanmasına neden olabilir. Bu nedenle:

• Tapu kayıtlarını takip edin,

• Şüpheli işlemlerde hızlıca delil toplayın,

• Gecikmeden hukuki destek alın.

Zamanında açılan ve güçlü delillerle desteklenen muvazaa davaları, mirasçılar ve alacaklılar açısından hakların korunmasını sağlar.

İletişim ve Hukuki Destek İçin

Muvazaa ve tapu iptal davalarında detaylı bilgi almak, dava sürecini güvenli biçimde yürütmek ve profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz:

Telefon: 0216 514 74 04
E-posta: info@inanceker.av.tr
Web Sitesi: www.inanceker.av.tr
WhatsApp: https://wa.me/905322457466
Adres: Teknik Yapı Concord, Dumlupınar, Yumurtacı Abdi Bey Cd. Sitesi 2. Etap C Blok Kat 19 Daire 178, 34720 Kadıköy/İstanbul

Somut olayınıza uygun hukuki değerlendirme ve mevzuata dayalı bilgi almak için iletişime geçebilirsiniz.