Muvazaa Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Türk Hukukunda Muvazaa, İspat ve Taşınmaz Davalarındaki Önemi

Muvazaa Nedir ve Neden Tapu Davalarında Bu Kadar Önemlidir?

Muvazaa, Türk hukukunda özellikle taşınmaz devirleri sırasında en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Kısaca özetlemek gerekirse, tarafların gerçek iradesi başka olduğu hâlde dışarıya farklı bir işlem gösterilmesidir. Bu durum çoğu zaman mirasçıların haklarının zedelenmesine, alacaklıların malvarlığına ulaşamamasına veya taşınmazın gerçekte kim tarafından kullanıldığının gizlenmesine yol açar. İşte bu nedenle, muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, hem miras hukuku hem de borçlar hukuku içinde özel bir önem taşır.

Uygulamada en çok karşılaşılan örnek, tapuda “satış” gibi görünen ancak gerçekte “bağış” niteliğinde olan işlemlerdir. Bu tür devirler çoğu zaman mirasçıların veya alacaklıların haklarını bertaraf etmek için yapılır. Dış görünüşte her şey yasaldır; tapuda bedelli satış vardır, ancak bankadan hiçbir ödeme çıkmamıştır, taşınmazı yine eski sahibi kullanır ve gerçekte işlemin bağış olduğu açıktır.

Dolayısıyla muvazaa, yalnızca teknik bir kavram değil; tapuda yapılan işlemin gerçeği yansıtıp yansıtmadığını ortaya çıkaran hayati bir hukuki araçtır. Bu nedenle hem hâkimler hem avukatlar hem de vatandaşlar için doğru anlaşılması büyük önem taşır.

Hukuki Tanım: TBK m.19 Çerçevesinde Muvazaa

Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi, muvazaanın temel hukukî çerçevesini oluşturur. Bu maddeye göre taraflar, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan bir sözleşme yapmışlarsa, bu görünürdeki sözleşme geçersizdir. Ancak tarafların gerçek iradelerini yansıtan gizli işlem tüm geçerlilik şartlarını taşıyorsa hüküm doğurabilir.

Bu nedenle bir işlemin muvazaalı kabul edilmesi için üç temel unsura bakılır:

• Tarafların görünür işlem üzerinde anlaşmış gibi davranması,
• Gerçekte farklı bir işlem yapma iradesinin bulunması,
• Bu durumun üçüncü kişileri aldatma amacı taşıması.

Tapuda yapılan işlemlerde görünürde bedelli satış olması, gizli işlemin ise bağış veya mal kaçırma amacı taşıması bu unsurları en sık karşılaşılan örneklerden biri hâline getirir.

Mutlak ve Nisbi Muvazaa Arasındaki Fark

Mutlak Muvazaa

Taraflar gerçekte hiçbir işlem yapmak istemez ve tamamen üçüncü kişileri kandırmak amacıyla işlem tesis eder. Örneğin borçlu, haciz tehdidi altında taşınmazını bir yakınına devretmiş gibi gösterir ancak fiilen hiçbir devir yoktur. Bu tür işlemler baştan itibaren geçersizdir.

Nisbi Muvazaa

Taraflar gerçekte bir işlem yapmak ister ancak bu işlemin niteliğini veya unsurlarını dışarıdan gizlemek isterler. Örneğin taşınmazın gerçek satış bedeli 3.000.000 TL iken tapuda 400.000 TL gösterilir. İşlem gerçekte satış olmakla birlikte bazı unsurları gizlenmiştir.

Nisbi muvazaada gizli işlem geçerli olabilir; ancak görünürdeki işlem, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bu ayrım mahkemelerin dava stratejisini belirlemesinde en önemli araçlardan biridir.

Neden Özellikle Taşınmazlarda Muvazaa Çok Yaygındır?

Taşınmazlar yüksek maddi değere sahip olduğu için, insanlar çoğu zaman ekonomik, vergisel veya aile içi nedenlerle devirleri gerçeğe aykırı gösterebilmektedir. Uygulamada en sık rastlanan muvazaa senaryoları şunlardır:

• Aile içinde bağış olduğu hâlde “satış” gibi gösterilen işlemler,
• Mirasçıları dışlamak için yapılan görünürde satışlar,
• Borçlunun mal kaçırmak için yaptığı düşük bedelli devirler,
• Tapu harcını düşük ödemek için rayiç değerin çok altında gösterilen bedeller.

Tüm bu durumlarda asıl amaç, üçüncü kişilerin yanıltılmasıdır. Bu nedenle muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, bir hakkın korunması için başvurulan en güçlü hukuki yollardan biridir.

Bu makalenin devamında, tapuda muvazaanın nasıl ortaya çıktığını, hangi delillerle ispatlandığını, davanın nasıl açıldığını ve mahkemelerin hangi kriterlere göre değerlendirme yaptığını tüm ayrıntılarıyla ele alacağız.

Tapu İşlemlerinde Muvazaa Nasıl Ortaya Çıkar? Uygulamada En Sık Görülen Muvazaa Türleri

Muvazaa çoğu zaman tarafların kendi aralarındaki gizli anlaşmadan dışarıdan fark edilmez. Ancak tapu işlemlerinde belirli davranış biçimleri, ödeme şekilleri ve zamanlamalar, işlemin gerçeği yansıtmadığını açık biçimde ortaya koyabilir. Bu nedenle bir taşınmaz devrinin gerçek olup olmadığını anlamak için hem hukuki hem de fiili göstergeleri birlikte değerlendirmek gerekir.

Uygulamada muvazaa şüphesini doğuran bazı kalıplaşmış senaryolar vardır. Bu senaryolar, davalarda hem delil stratejisinin oluşturulmasında hem de hâkimin kanaat oluşturmasında belirleyici olur. Aşağıda en sık karşılaşılan muvazaa türlerini ve uygulamadaki işaretlerini detaylı şekilde ele alıyoruz.

1. Aile İçi Muvazaalı Devirler

Aile içinde yapılan taşınmaz devirleri, Türkiye’de muvazaanın en yoğun görüldüğü alanlardan biridir. Özellikle ebeveynlerin çocuklarına yaptığı devirler, mirasçıları dışlamak veya belirli bir mirasçıyı kayırmak amacıyla gerçeğe aykırı gösterilebilmektedir.

Aile içi muvazaanın en belirgin özellikleri şunlardır:

• Tapuda “satış” görünmesine rağmen gerçekte hiçbir ödeme yapılmamış olması,
• Taşınmazın kullanımının devreden kişide aynen devam etmesi,
• Devir yapılan kişinin ekonomik durumunun taşınmazı satın almaya uygun olmaması,
• Bedelin banka kayıtlarıyla ispatlanamaması,
• Devrin mirasçılardan birinin dışlanmasına yol açacak şekilde yapılması.

Bu senaryoda görünürde satış yapılmış olsa bile, işlemin gerçekte bağış olduğu kabul edilir. Bağış işleminin satış gibi gösterilmesi hem miras hukuku hem de tapu sicilinin gerçeğe uygunluğu açısından sakıncalıdır.

2. Borçlunun Mal Kaçırmak Amacıyla Taşınmaz Devretmesi

Borçlunun icra takibi tehdidi altındayken taşınmazını yakın bir kişiye devretmesi, uygulamada en tipik muvazaa örneklerinden biridir. Bu durumda amaç, alacaklının malvarlığına ulaşmasını engellemektir. Devir işlemi resmi görünse de gerçekte ekonomik bir karşılığı bulunmaz.

Muvazaa şüphesini artıran bazı belirtiler:

• Devrin, borcun doğumundan hemen sonra yapılması,
• Satış bedelinin ödenmediğinin banka kayıtlarıyla ortaya çıkması,
• Devir alıcısının borçlu ile yakın akraba veya ekonomik birliktelik içinde olması,
• Taşınmazın devreden tarafından fiilen kullanılmaya devam edilmesi,
• Devrin kısa süre içinde tekrar başka bir yakına devredilmesi.

Bu tür durumlarda dava, çoğu zaman tasarrufun iptali veya muvazaa nedeniyle tapu iptali olarak açılır. Her iki durumda da asıl amaç, taşınmazın gerçekte devredilmediğini ve işlemin alacaklıdan mal kaçırma amacı taşıdığını ortaya koymaktır.

3. Tapuda Gösterilen Satış Bedelinin Gerçek Bedelden Çok Düşük Olması

Tapu harcı daha az ödensin diye taşınmazın gerçek satış bedelinden çok daha düşük bir bedelle gösterilmesi de sık rastlanan muvazaa türlerindendir. Uygulamada taraflar gerçekte milyonlarca lira karşılığında taşınmaz satışı yaparken, tapuda 300.000 TL gibi düşük bedeller gösterilebilmektedir.

Bedel uyuşmazlığı muvazaa şüphesi doğurur, özellikle şu durumlarda:

• Emsal taşınmazların piyasa değeri ile tapudaki değer arasında fahiş fark varsa,
• Bedelin ödendiğine ilişkin banka dekontu veya makbuz yoksa,
• Alıcı ile satıcı arasında yakın akrabalık ilişkisi bulunuyorsa,
• Satış işleminden sonra taşınmaz eski sahibi tarafından kullanılmaya devam ediyorsa.

Bu tür durumlarda hâkim, bedelin gerçekliğini araştırmak için bilirkişi incelemesi yapabilir ve emsal rayiç değerleri dikkate alır. Bedelin hiç ödenmediği veya düşük gösterildiği ispatlanırsa muvazaa kabul edilir.

4. Ölüm Öncesi Aceleyle Yapılan Devirler

Miras bırakanın ölümünden hemen önce yaptığı taşınmaz devirleri de uygulamada en güçlü muvazaa göstergelerinden biridir. Bu tür işlemler, genellikle bir mirasçıyı kayırmak veya diğerlerini dışlamak amacıyla yapılır.

Şu durumlar güçlü bir muvazaa ihtimali doğurur:

• Miras bırakanın sağlık durumunun ağır olduğu dönemlerde yapılan devirler,
• Bedelsiz veya düşük bedelli işlemler,
• Taşınmazın kullanımının devreden tarafından devam ettirilmesi,
• Ailenin diğer bireylerinin işlemden hiç haberdar olmaması.

Bu tür olaylarda mahkemeler, çoğu zaman görünürdeki satış işleminin gerçeği yansıtmadığını ve taşınmazın bir mirasçıya haksız kazandırıldığını kabul etmektedir. Dolayısıyla muris muvazaası davalarında bu tür zamanlama analizi kritik bir delildir.

5. Taşınmazın Defalarca Kısa Sürede Başka Kişilere Devredilmesi

Devir zinciri ne kadar “yapay” görünüyorsa, muvazaa ihtimali o kadar artar. Özellikle tek bir yıl içinde taşınmazın iki veya üç kez aile çevresinde el değiştirmesi, gerçekte bir “koruma zinciri” oluşturulduğunu gösterebilir.

Bu durumda mahkeme şunlara bakar:

• Devirlerin aynı aile içinde gerçekleşip gerçekleşmediği,
• Her devirde ödeme yapılıp yapılmadığı,
• Taşınmazı fiilen kimin kullandığı,
• Devir zincirinin alacaklıların veya mirasçıların hakkını azaltma amacına hizmet edip etmediği.

Eğer zincirleme devirler ekonomik ve hayatın olağan akışına aykırıysa, muvazaanın varlığı daha kolay ispatlanabilir.

6. Taşınmazın Kullanımının Hiç Değişmemesi

Bir taşınmazın tapuda devredilmiş görünmesine rağmen fiilen kullanıcısının değişmemesi, muvazaalı işlemlerin en güçlü emarelerinden biridir.

Buna özellikle şu örnekler dahildir:

• Anne–babanın evi çocuğuna devretmesine rağmen kendilerinin oturmaya devam etmesi,
• Satış yapılan taşınmazda alıcının hiç yaşamaması veya taşınmazı görmemiş olması,
• Devir sonrası kiralama sözleşmesi yapılmaması,
• Tarafların taşınmazı ortak şekilde kullanmaya devam etmesi.

Bu gibi durumlarda hâkim, görünürde yapılan satışın gerçekte ekonomik ve sosyal gerçeklik ile uyumlu olup olmadığını değerlendirir. Kullanım değişmediyse, çoğu zaman muvazaa karinesi güçlenir.

Sonuç olarak, tapuda muvazaanın anlaşılması yalnızca resmi işlem üzerinden değil; devir öncesi ve sonrası davranışların bütüncül biçimde incelenmesiyle mümkündür. Bu nedenle muvazaa davalarında hem hukuki hem fiili gerçeklik birlikte değerlendirilmelidir.

Muvazaa Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Dayanağı Nedir?

Muvazaa nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, Türk hukuk sisteminde hem Borçlar Hukuku hem Medeni Hukuk hem de tapu sicil hukuku hükümlerine dayanır. Bu nedenle davanın hukuki altyapısı güçlü, çok katmanlı ve açık bir normatif temele sahiptir. Aşağıda muvazaa davalarında uygulanan temel kanuni dayanakları detaylı şekilde açıklıyoruz.

1. Türk Borçlar Kanunu m.19 – Muvazaa ve Hükümsüzlük

TBK m.19, muvazaanın hukuki sonucunu belirleyen temel hükümdür. Bu maddeye göre taraflar, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine aykırı şekilde bir sözleşme yapmışlarsa, bu görünürdeki sözleşme baştan itibaren geçersizdir.

Bu hüküm, muvazaa davalarının başlangıç noktasını oluşturur:

• Görünürdeki işlem hükümsüzdür.
• Gerçek iradeyi yansıtan gizli işlem geçerlilik şartlarını taşıyorsa hüküm doğurabilir.
• Üçüncü kişileri aldatma amacı, muvazaanın en belirgin unsurudur.

Dolayısıyla bir taşınmaz devri görünürde satış gibi gösterilmiş ancak gerçekte bağış niteliğindeyse veya mal kaçırma amacı taşıyorsa, TBK m.19 gereğince görünür işlem geçersiz kabul edilir ve tapu kaydının düzeltilmesi talep edilebilir.

2. Türk Medeni Kanunu m.1024 – Tapu Siciline Güven İlkesi ve Yolsuz Tescil

TMK m.1024, tapu sicilinin aleniyetini ve sicile güven ilkesini düzenler. Ancak bu koruma yalnızca iyiniyetli üçüncü kişilere yöneliktir. Muvazaalı işlemde ise iyiniyetin varlığından söz edilemez.

TMK m.1024 şu sonuçları doğurur:

• Tapu sicili gerçeği yansıtmıyorsa, sicilin düzeltilmesi istenebilir.
• Yolsuz tescil, yani gerçeğe aykırı tescil, iptal edilebilir.
• Muvazaalı bir işlemle taşınmaz devralan kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Bu nedenle muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında, tapu sicilinin gerçeğe uygun hâle getirilmesi TMK m.1024’e dayanır. Mahkemeler, sicildeki kaydın gerçeği yansıtmadığı kanaatine vardığında tescilin düzeltilmesine hükmeder.

3. Tapu Kanunu m.26 – Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi

Tapu Kanunu’nun 26. maddesi, tapu siciline yapılan yolsuz tescilin nasıl düzeltileceğini düzenler. Muvazaalı bir işlem sonucunda gerçek hak sahibi dışında bir kişinin adına tescil yapılmışsa, söz konusu tescil yolsuz tescil niteliğindedir.

Bu hükme göre:

• Gerçeğe aykırı tescil mahkeme kararı ile iptal edilir.
• Hak sahibi lehine doğru kayıt oluşturulur.
• Muvazaalı işlemle kazanılan tapu kaydı korunmaz.

Dolayısıyla muvazaa nedeniyle tapuda yapılan devir, görünürde geçerli olsa bile hukuken yolsuz bir tescildir. Bu tescilin düzeltilmesi için açılan davalarda Tapu Kanunu m.26 doğrudan uygulanır.

4. Muvazaa Davalarında Uygulanan Genel Yargısal Yaklaşım

Her ne kadar kanun maddeleri muvazaayı açık şekilde tanımlasa da, uygulamada bu davaların çözümü büyük ölçüde yargısal değerlendirmelere dayanır. Mahkemeler aşağıdaki kriterleri birlikte değerlendirir:

• Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği,
• Taşınmazı kimin fiilen kullanmaya devam ettiği,
• Taraflar arasındaki akrabalık veya ekonomik bağ,
• Devrin zamanlamasının olağan olup olmadığı,
• Gizli işlemin varlığını gösteren davranışlar.

Mahkemelerin yerleşik uygulamasına göre, görünürdeki işlem ekonomik ve sosyal gerçeklikle uyuşmuyorsa ve hayatın olağan akışına aykırı bir devir gerçekleşmişse muvazaa ihtimali güçlenir. Bu nedenle hâkim, hem yazılı delilleri hem tanık beyanlarını hem de olayın bütününü değerlendirerek karar verir.

5. Hukuki Dayanakların Birlikte Değerlendirilmesi

Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında uygulanan hükümler bir bütün olarak ele alınır:

• TBK m.19: Görünürdeki sözleşmenin hükümsüzlüğü
• TMK m.1024: Tapu sicilinin düzeltilmesi ve iyiniyet değerlendirmesi
• Tapu Kanunu m.26: Yolsuz tescilin mahkeme kararıyla düzeltilmesi

Bu üç kanun maddesi birlikte değerlendirildiğinde, muvazaalı tapu devrinin geçerli olmadığı ve tapu kaydının gerçeğe uygun hâle getirilebileceği netleşir. Bu nedenle muvazaa davaları, Türk hukuk sisteminde en sağlam hukuki dayanaklara sahip davalardan biridir.

Muvazaa Davasında Taraflar Kimlerdir? Kime Karşı Açılır, Hangi Mahkeme Görevlidir?

Muvazaa nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davasında doğru tarafların belirlenmesi, davanın esastan görülmesi için en kritik aşamadır. Yanlış kişiye karşı açılan veya eksik hasımla açılan davalar, mahkeme tarafından usulden reddedilebilir ve ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle davacı–davalı sıfatı ile görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, muvazaa davalarının başarısında stratejik önem taşır.

1. Muvazaa Davasında Kimler Davacı Olabilir?

Muvazaa iddiasıyla tapu kaydının iptalini isteme hakkı, işlemden olumsuz etkilenen ve hukuki yararı bulunan kişilere tanınmıştır. Somut olaya göre aşağıdaki kişiler davacı olabilir:

• Mirasçılar (Muris Muvazaası Hallerinde)

En yaygın davacı grubu mirasçılardır. Miras bırakanın bir taşınmazı görünürde satış gibi göstererek gerçekte bir mirasçıyı kayırması veya diğer mirasçıları dışlaması durumunda, tüm mirasçılar dava açabilir.

• Saklı pay sahibi olup olmaması önemli değildir.
• Miras hakkı zedelenen her mirasçının dava açma hakkı vardır.

• Alacaklılar (Borçlunun Mal Kaçırması Hallerinde)

Borçlu, malvarlığını alacaklılardan kaçırmak amacıyla muvazaalı bir şekilde taşınmaz devretmişse, alacaklı, tapunun iptalini talep edebilir. Bu durum özellikle haciz baskısı altındaki borçluların yakınlarına yaptığı devirlerde sık görülür.

• Alacaklı, tasarrufun iptali davası yerine doğrudan tapu iptali davası da açabilir.
• Hukuki yararı olması yeterlidir.

• Eşler ve Paydaşlar

Evli çiftlerde veya ortak mülkiyetli taşınmazlarda da muvazaalı devirler, diğer paydaşın hakkını zedeleyebilir. Bu durumda taşınmazda payı veya hak iddiası olan kişi de dava açabilir.

• Gerçek Hak Sahipleri (Mülkiyet Hakkı İhlal Edilenler)

Sahibi olduğu taşınmaz muvazaalı işlemle başkasının üzerine geçirilmişse, gerçek hak sahibi tapu iptali davası açabilir.

Özetle: Muvazaalı işlemden menfaati zedelenen herkes, hukuki yararını ispatlamak şartıyla davacı olabilir.

2. Muvazaa Davası Kime Karşı Açılır?

Davalı tarafın doğru belirlenmesi davanın en önemli bölümüdür. Muvazaa nedeniyle tapu iptal davası aşağıdaki kişilere karşı açılır:

• Tapuda Kayıtlı Malik (Görünürdeki Alıcı)

Tapu kaydında adına tescil yapılan kişi her zaman davalıdır. Çünkü iptali istenen kayıt onun adına düzenlenmiştir.

• Sonraki Devralanlar (İyi Niyetli Olmayan Üçüncü Kişiler)

Taşınmaz muvazaalı işlemden sonra başka bir kişiye devredilmişse, yeni malikin iyi niyetli olmaması durumunda davalı olarak gösterilmesi gerekir.

• Yeni malik muvazaayı biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa iyiniyetli sayılmaz.
• Böyle bir durumda tapu kaydı onun adına da iptal edilebilir.

• Tapu Sicil Müdürlüğü (Zorunlu Müdahil Olabilir)

Bazı mahkemeler, sicilin düzeltilmesi talebi olduğu için tapu müdürlüğünün “müdahil” olarak davaya çağrılmasını uygun görür. Her zaman zorunlu olmasa da uygulamada çoğu zaman tapu müdürlüğü husumete dahil edilir.

3. Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi

Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme her zaman Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

Bunun nedeni:

• Davanın taşınmazın aynına ilişkin olması,
• Özel görevli bir mahkeme bulunmaması,
• Tapu iptal ve tescil uyuşmazlıklarının genel görev kuralları gereği Asliye Hukuk’ta görülmesi.

Tasarrufun iptali davası açılmış olsa bile görevli mahkeme değişmez; yine Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

4. Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi

Yetki kuralları muvazaa davalarında kesindir. HMK m.12 gereğince, taşınmazın aynına ilişkin davalar yalnızca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.

Bu nedenle:

• Taşınmaz İstanbul’daysa İstanbul Asliye Hukuk’ta,
• İzmir’deyse İzmir Asliye Hukuk’ta,
• Ankara’daysa Ankara Asliye Hukuk’ta dava açılmalıdır.

Başka bir şehirde dava açılması durumunda mahkeme yetkisizlik kararı verir ve dosya taşınmazın bulunduğu yere gönderilir.

5. Vekâletname ve Temsil

Muvazaa davaları teknik detaylı ve delil yoğun davalardır. Bu nedenle bir avukat aracılığıyla takip edilmesi hem usul hem delil yönetimi açısından avantaj sağlar.

Tapu davaları için vekaletnamede özel yetki bulunması gerekir. Özellikle şöyledir:

• Tapu iptal ve tescil davalarını takip edebilme yetkisi,
• Taşınmaz davalarında özel usule uygun düzenlenmiş vekâlet,
• Tanık dinletme, sulh olma ve tebligat alma yetkileri.

Dava ehliyeti bulunan kişi bizzat veya avukatı aracılığıyla dava açabilir.

Sonuç: Muvazaa davalarında doğru tarafların belirlenmesi ve doğru mahkemede dava açılması, davanın kaderini belirleyen en kritik aşamadır. Yanlış taraf veya yanlış yetki, davanın baştan kaybedilmesine yol açabilir.

Muvazaa Nasıl İspatlanır? İspat Yükü, Deliller ve Mahkemelerin Değerlendirme Ölçütleri

Muvazaa, tarafların gerçek iradesini gizlemeye dayanan bir işlem olduğundan ispatı diğer davalara göre daha zordur. Bu nedenle muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında ispat stratejisi davanın kaderini doğrudan belirler. Mahkemeler yalnızca yazılı belgeleri değil; taraf ilişkilerini, ekonomik durumu, davranış biçimlerini ve hayatın olağan akışını bir bütün olarak değerlendirir. Aşağıda muvazaanın nasıl ispatlandığını tüm detaylarıyla açıklıyoruz.

1. İspat Yükü Kimdedir?

Muvazaa iddiasında bulunan taraf, iddiasını ispatla yükümlüdür. Yani genel kural gereği “iddia eden ispat eder.” Bu nedenle davacı, görünürdeki işlemin gerçeği yansıtmadığını güçlü delillerle ortaya koymak zorundadır.

Davalı tarafın ispat yükü yoktur; ancak davacının sunduğu delilleri çürütme veya muvazaayı reddetme imkânı bulunmaktadır.

2. Muvazaa Sadece Yazılı Delille mi İspatlanır?

Normalde belirli bir parasal değerin üzerindeki işlemler yazılı delille ispatlanmalıdır. Ancak muvazaa, istisnai bir durumdur. Çünkü tarafların gerçek iradesini gizlediği bu tür durumlarda yazılı belge bulunmaması doğaldır. Bu nedenle mahkemeler, tanık beyanlarına ve emare delillere geniş ölçüde değer verebilir.

• Tanık delili kullanılabilir.
• Dolaylı deliller (güçlü emareler) kullanılabilir.
• Banka kayıtları zorunlu değildir ancak çok güçlü ispat sağlar.

Bu durum, muvazaa davalarını diğer tapu davalarından ayıran en önemli yönlerden biridir.

3. Banka Kayıtları ve Ödeme Belgeleri

Bir taşınmaz devrinin gerçek bir satış olup olmadığı en çok banka hareketleri ile anlaşılır. Eğer tapuda “satış” gibi görünen bir işlemde bedel hiç ödenmemişse veya ödemeye ilişkin banka kaydı yoksa, muvazaa iddiası büyük ölçüde güçlenir.

Örnek göstergeler:

• Satış bedelinin ödemesine ilişkin hiçbir banka dekontu bulunmaması,
• Ödeme ile satış tarihi arasında tutarsızlık olması,
• Bedelin taşınmazın gerçek rayiç değerinin çok altında olması,
• Nakit ödeme iddiasının hayatın olağan akışına aykırı olması.

Özellikle yüksek bedelli taşınmazlarda nakit ödeme iddiası mahkemelerce çoğu zaman inandırıcı bulunmamaktadır.

4. Tanık Beyanlarının Önemi

Muvazaa, çoğu zaman tarafların gizli anlaşmasına dayandığından tanık anlatımları kritik önemdedir. Mahkeme, tanıkların olayla ilgili gözlemlerini, taraf ilişkilerini, ödeme yapılıp yapılmadığına dair bilgilerini dikkate alır.

Muvazaa davalarında tanıklar şunları ortaya koyabilir:

• Satış bedelinin hiç ödenmediğini,
• Taraflar arasında gizli anlaşma olduğunu,
• Taşınmazın devreden tarafından kullanılmaya devam edildiğini,
• İşlemin gerçekte bağış niteliği taşıdığını.

Mahkeme, tanıkların yakınlık durumunu ve tarafsızlığını değerlendirerek beyanlara değer verir.

5. Taşınmazın Kullanımı ve Fiili Durum

Muvazaa iddiasını güçlendiren en önemli delillerden biri taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığıdır. Eğer taşınmaz devredilmiş görünmesine rağmen kullanım devreden kişide kalmaya devam ediyorsa, bu durum çoğu zaman satışın gerçekte yapılmadığını gösterir.

Şu göstergeler çok önemlidir:

• Taşınmazın devreden tarafından kullanılmaya devam edilmesi,
• Devir sonrası kira sözleşmesi yapılmaması,
• Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin aynı kişide kalması,
• Taşınmazda alıcının hiç oturmamış veya kullanmamış olması.

Bu fiili durumlar, mahkemelerde güçlü bir “muvazaa karinesi” olarak kabul edilir.

6. Tarafların Ekonomik Durumu

Taşınmazın devredildiği kişinin ekonomik gücü de mahkeme tarafından değerlendirilir. Örneğin yüksek değerli bir taşınmazın, gelir seviyesi düşük bir kişiye “satılmış gibi” gösterilmesi, gerçek bir satış değil muvazaa ihtimalini artırır.

Mahkeme özellikle şunlara bakar:

• Alıcının taşınmazı satın alabilecek ekonomik güçte olup olmadığı,
• Alıcı ile satıcı arasında akrabalık veya bağımlılık ilişkisi bulunup bulunmadığı,
• Gerçek ekonomik hayatla uyumlu bir bedel ödeme davranışı olup olmadığı.

Ekonomik gerçeklikle uyumsuz bir satış, çoğu zaman muvazaanın güçlü emaresidir.

7. Rayiç Değer İncelemesi ve Bilirkişi Raporları

Mahkeme, satış bedelinin gerçek değerle uyumlu olup olmadığını anlamak için bilirkişi incelemesi yapabilir. Bilirkişi, taşınmazın satış tarihindeki değerini belirler ve taraflarca gösterilen bedelin gerçekçilik derecesini değerlendirir.

Eğer tapuda gösterilen bedel gerçek değerin belirgin şekilde altındaysa, muvazaa iddiası önemli ölçüde güçlenir.

8. Hayatın Olağan Akışına Aykırılık

Mahkemeler yalnızca yazılı delilleri değil, olayın mantığını ve hayatın olağan akışını da dikkate alır.

Örneğin:

• Yüksek bedelli taşınmazın nakit elden ödeme ile alındığının iddia edilmesi,
• Alıcının taşınmazı hiç görmemiş olması,
• Devirden hemen sonra taşınmazın tekrar aile içi devredilmesi,
• Satıcı ile alıcının yıllardır birlikte oturması,

gibi durumlar çoğu zaman gerçek satış olmadığını ve muvazaa ihtimalinin yüksek olduğunu gösterir.

9. Delillerin Birlikte Değerlendirilmesi

Mahkeme, yukarıdaki tüm verileri tek tek değil; bir bütün olarak değerlendirir. Muvazaa davalarında tek bir delil bazen yeterli olmasa da, delillerin toplamı gerçek iradeyi ortaya koyabilir.

Sonuç: Muvazaa, çoğu zaman doğrudan belgelendirilemeyen ancak güçlü emarelerle ortaya çıkarılabilen bir hukuki durumdur. Bu nedenle ispat stratejisi geniş kapsamlı olmalı, hem yazılı hem fiili deliller birlikte kullanılmalıdır.

Muvazaa Davasında Zamanaşımı Var mı? Süre Sınırları, Hak Düşürücü Süreler ve Dava Açma Aşamaları

Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, diğer birçok tapu davasından farklı olarak zamanaşımına tabi değildir. Çünkü muvazaa, hukuka aykırı bir tescilin varlığını konu alır ve tapu sicilinin gerçeğe aykırı tutulması süre ile meşrulaşmaz. Bu nedenle zamanaşımı süreleri bu davalarda uygulanmaz. Ancak bazı özel durumlarda uygulamada süreye ilişkin yanlış bilinen hususlar bulunmaktadır. Aşağıda tüm senaryoları ayrı ayrı açıklıyoruz.

1. Muvazaa Davasında Genel Kural: Zamanaşımı Yoktur

Muvazaa, tarafların gerçek iradesi ile dış dünyaya yansıttıkları beyan arasındaki uyumsuzluk olduğu için, işlem baştan itibaren hükümsüz sayılır. Hükümsüz işlemlerde zamanaşımı işlemediğinden, muvazaa iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil davası her zaman açılabilir.

Bu nedenle:

• 5 yıllık süre yoktur,
• 10 yıllık süre yoktur,
• 20 yıllık süre yoktur,
• “tescil tarihi üzerinden uzun zaman geçti” gerekçesiyle dava reddedilemez.

Tapu kaydı gerçeğe aykırı düzenlendiği sürece, bu kayıt her zaman düzeltilebilir. Bu, muvazaa davalarının en önemli özelliklerinden biridir.

2. Muris Muvazaası Davasında Süre Var mı?

Muris muvazaasında (miras bırakanın sağlığında taşınmazı görünürde satış yaparak aslında bir mirasçıyı kayırması) da süre sınırlaması yoktur.

Mirasçılar, miras bırakanın ölümünden sonra her zaman dava açabilir. Kayıt üzerinden 30–40 yıl dahi geçse, yine de dava mümkündür.

Bu kural, özellikle eski tarihli taşınmaz devrinin iptali gereken muris muvazaası dosyalarında büyük önem taşır.

3. Borçlunun Mal Kaçırması (Alacaklıya Karşı Muvazaa) – Süre Var mı?

Borçlunun mal kaçırdığı durumlarda iki tür dava seçeneği vardır:

• Tasarrufun iptali davası (İcra İflas Hukuku kapsamında): 5 yıllık hak düşürücü süre vardır.
• Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Süre yoktur.

Eğer alacaklı doğrudan muvazaa davası açıyorsa, burada herhangi bir süre sınırlaması bulunmaz. Çünkü dava, borçlunun yaptığı işlemin görünürde olup olmadığını ve tapu kaydının yolsuz olup olmadığını konu alır.

4. Sonraki Devralanların Durumu – İyiniyet Değerlendirmesi

Taşınmaz muvazaalı işlemlerden sonra üçüncü kişilere devredilmişse, bu üçüncü kişiler iyiniyetli değilse davada sorumlulukları devam eder. İyiniyetli değillerse tapu iptal edilir; iyiniyetlilerse kayıt korunabilir.

Bu değerlendirme süreye değil, iyiniyete dayanır. Yani zaman geçmesi üçüncü kişiyi otomatik olarak korumaz.

5. Hak Düşürücü Süre Uygulanır mı?

Muvazaa davalarında hak düşürücü süre de yoktur. Çünkü dava, geçersiz bir işlemin iptalini ve tapu sicilinin gerçeğe uygun hâle getirilmesini amaçlar. Hak düşürücü süre kavramı yalnızca kanunda açıkça belirtilen davalar için geçerlidir. Muvazaa için kanunda böyle bir sınırlama bulunmaz.

6. Dava Açma Süreci Nasıl İşler?

• Dilekçenin Hazırlanması

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dilekçede şu unsurlar mutlaka yer almalıdır:

• Muvazaanın nasıl gerçekleştiği,
• Görünürdeki işlemin neden geçersiz olduğu,
• Gerçek iradenin ne olduğu,
• Hangi delillerle ispatlanacağı,
• Tapu kaydının iptali ve tescil talebi.

• Harç ve Masraflar

Tapu iptal ve tescil davaları değer üzerinden harca tabidir. Taşınmazın emlak beyan değerine göre nispi harç alınır. Ek olarak:

• Tebligat giderleri,
• Bilirkişi ücreti (genellikle 3 uzman: gayrimenkul değerleme, mali analiz, teknik inceleme),
• Keşif giderleri,
• Duruşma masrafları

dosya ilerledikçe mahkeme tarafından talep edilebilir.

• Bilirkişi ve Keşif

Muvazaa davalarında bilirkişi incelemesi neredeyse zorunludur. Bilirkişiler:

• Taşınmazın gerçek değerini belirler,
• Satış bedeli ile karşılaştırır,
• Tarafların iddialarını somutlaştırır.

• Tanıkların Dinlenmesi

İspat sürecinde tanık beyanları kritik rol oynar. Mahkeme, tanıkların yakınlık durumunu ve anlatımların tutarlılığını dikkate alır.

• Karar

Mahkeme delillerin tamamını değerlendirir ve tapu kaydının gerçeği yansıtıp yansıtmadığına bakarak karar verir. Muvazaa tespit edilirse:

• Tapu iptal edilir,
• Gerçek hak sahibi adına tescil yapılır.

Karar kesinleştiğinde tapu müdürlüğüne gönderilir ve sicil düzeltilir.

7. Sonuç: Muvazaa Davalarında Süre Sınırı Yoktur

Muvazaa iddiası, zamanaşımı veya hak düşürücü süre ile sınırlı değildir. Tapu kaydı gerçeğe aykırı düzenlendiği sürece dava açılabilir. Bu nedenle tarafların zamana bağlı hak kaybı yaşaması söz konusu değildir.

Muvazaa Davalarında En Sık Karşılaşılan Senaryolar: Stratejik Değerlendirme ve Uygulama Örnekleri

Muvazaa davaları, Türk hukuk sisteminde en çok başvurulan tapu davalarındandır. Mahkemeler her yıl binlerce muvazaa dosyası incelemekte ve bu dosyaların büyük kısmı belirli davranış kalıpları üzerinden şekillenmektedir. Bu nedenle uygulamada en sık karşılaşılan senaryoları doğru analiz etmek, davayı doğru stratejiyle kurgulamak açısından son derece önemlidir.

1. Miras Bırakanın Bir Mirasçıyı Kayırması (Muris Muvazaası)

Muvazaa davalarının büyük kısmı, miras bırakanın sağlığında taşınmazlarını “satış” gibi göstererek aslında bağışlaması durumlarından oluşur. Bu durum, özellikle bir çocuğun diğer çocuklara göre kayrıldığı vakalarda görülür.

• Tipik Senaryo

• Tapuda işlem “satış” görünür.
• Gerçekte bedel ödenmemiştir.
• Miras bırakan devreden sonra da evde oturmaya veya kira almaya devam eder.
• Alıcı konumundaki mirasçı ekonomik olarak satın alma gücüne sahip değildir.

Bu göstergeler birlikte değerlendirildiğinde, işlem çoğunlukla bağış niteliğinde kabul edilir ve tapu iptal edilerek paylaştırma yapılır.

2. Borçlunun Mal Kaçırması – Haciz Öncesi Yakın Akrabaya Devir

Borçluların alacaklılardan mal kaçırmak için taşınmazlarını yakınlarına devretmeleri oldukça yaygındır. Mahkemeler bu dosyalarda özellikle zamansal yakınlık ve fiili kullanım kriterlerine önem verir.

• Tipik Senaryo

• Borçlu hakkında takip başlatılmıştır veya haciz tehdidi ortaya çıkmıştır.
• Hemen ardından taşınmaz bir kardeşe, anneye, babaya veya eşe devredilir.
• Bedel gösterilmiş olsa bile gerçekte ödeme yapılmamıştır.
• Taşınmazı fiilen hâlâ borçlu kullanmaktadır.

Bu durumda işlem çoğu zaman muvazaalı kabul edilir ve tapu iptal edilir.

3. Eşlerden Birinin Diğerinden Mal Kaçırması

Evlilik birliği devam ederken eşlerden birinin ortak birikimi veya aile mallarını üçüncü kişiye devretmesi, sonrasında boşanma sürecinde ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Mahkemeler burada devrin ekonomik rasyonelliğini inceler.

• Tipik Senaryo

• Eş, mal rejimi tasfiyesini engellemek için taşınmazı bir yakın akrabaya devreder.
• Devir işlemi boşanma davası öncesinde yapılır.
• Bedelin ödenmediği iddiası güçlüdür.
• Taşınmaz fiilen hâlâ devreden eş tarafından kullanılmaktadır.

Bu tür dosyalarda muvazaa çoğu zaman tespit edilir ve tapu kaydı iptal edilir.

4. Gerçek Satış Fiyatının Gizlenmesi (Rayiç Değerden Çok Düşük Bedelle Satış)

Bazı işlemlerde taraflar vergiden kaçınmak için satış bedelini düşük gösterir. Bu durum her zaman muvazaa anlamına gelmez, ancak bazı dosyalarda bedelin aşırı düşük tutulması; ödeme yapılmaması; taşınmazın devreden tarafından kullanılmaya devam edilmesi gibi unsurlar birleştiğinde muvazaa ihtimali güçlenir.

• Tipik Göstergeler

• Rayiç değerin yüzde 10–20’si seviyesinde satış bedeli gösterilmesi,
• Bedelin nakit elden ödendiğinin iddia edilmesi,
• Alıcı ile satıcı arasında akrabalık ilişkisi,
• Taşınmazın devreden tarafından kullanılmaya devam edilmesi.

Mahkemeler bu tür durumlarda, düşük bedel–fiili kullanım–ekonomik güç dengesini birlikte değerlendirir.

5. Yaşlı veya Hastalıklı Kişinin Devirlerinin İncelenmesi

İleri yaştaki veya sağlık sorunları olan kişilerin yaptığı taşınmaz devirleri, özellikle yakın çevresinin etkisi altında yapılıp yapılmadığı açısından dikkatli incelenir. Bu dosyalarda muvazaa kadar, irade fesadı (hile, baskı, gabin) ihtimali de gündeme gelebilir.

• Mahkeme Şunları İnceler:

• Kişinin sağlık durumu,
• İşlemi yapma bilinci,
• Devrin neden yapıldığı,
• Devrin ekonomik mantığı,
• Gerçek bir bedel ödenip ödenmediği.

Özellikle yaşlı kişilerin tüm malvarlığını tek bir kişiye devretmesi halinde muvazaa ihtimali oldukça yüksektir.

6. Ortakların Aralarındaki Muvazaalı Devirler

Şirket ortakları arasında da muvazaalı taşınmaz devri sık görülür. Bu dosyalarda ekonomik ilişkiler, şirket içi dengeler ve bedelin ödenip ödenmediği önemlidir.

• Tipik Senaryo

• Şirket taşınmazının bir ortağa sembolik bedelle devri,
• Ortaklar arasındaki anlaşmazlık sonrası yapılan devirler,
• Bedelin şirket kayıtlarında görünmemesi,
• Fiili kullanımın devreden ortağa ait olması.

Bu dosyalar da muvazaa nedeniyle tapu iptali kapsamına girer.

7. Taşınmazın Devrinden Sonra Kullanımın Hiç Değişmemesi

Devir yapıldığı halde taşınmazı kimin kullandığının hiç değişmemesi, uygulamada “en güçlü muvazaa emarelerinden” biri kabul edilir.

• Örnek Durum

• Tapuda taşınmaz bir başkası adına geçmiştir.
• Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri değişmemiştir.
• Kira sözleşmesi yoktur.
• Evde devreden kişi oturmaya devam etmektedir.

Bu durumda görünürdeki işlem çoğunlukla gerçeği yansıtmaz.

8. Aile İçi Sıradan Devirlerin Muvazaa Sayılmaması

Her aile içi devir muvazaalı değildir. Gerçekten bedel ödenmiş, taşınmaz teslim edilmiş ve fiili kullanım devralana geçmişse, mahkemeler bunu geçerli bir satış olarak kabul eder.

Devir gerçekse şu belirtiler görülür:

• Banka üzerinden ödeme yapılmıştır.
• Alıcı taşınmazı fiilen teslim almıştır.
• Ekonomik güç uyumludur.
• Vergi ve masraflar alıcı tarafından ödenmiştir.

Bu nedenle her akrabalık ilişkisi muvazaa anlamına gelmez; mahkeme tüm delilleri birlikte değerlendirir.

9. Sonraki Alıcının İyiniyet İddiasının Değerlendirilmesi

Taşınmaz birkaç kez devredilmişse, sonraki alıcının iyiniyetli olup olmadığı kritik önemdedir. Mahkeme, sonraki alıcının muvazaayı bilip bilmediğini veya bilmesinin gerekip gerekmediğini inceler.

• Fahiş düşük bedelle alınmışsa,
• Satış çok kısa aralıklarla gerçekleşmişse,
• Alıcı ile önceki malik arasında yakın bağ varsa,
• Tapu devrinin olağan dışı bir şekilde yapıldığı anlaşılıyorsa,

iyiniyet iddiası çoğu zaman kabul edilmez.

10. Stratejik Değerlendirme: Hangi Senaryolar En Güçlü Muvazaa Karinesi Oluşturur?

Aşağıdaki durumlar mahkemelerde en güçlü muvazaa karinesi oluşturur:

• Satış bedelinin ödenmemesi,
• Devirden sonra taşınmazın kullanıcısının hiç değişmemesi,
• Bedelin rayiç değere göre aşırı düşük gösterilmesi,
• Devrin haciz veya miras ihtilafı öncesi yapılması,
• Alıcının ekonomik gücünün gerçeğe aykırı olması,
• Banka kayıtlarının olmaması,
• Taraflar arasında yakın akrabalık olması.

Bu unsurların birden fazlası mevcutsa, mahkemelerde muvazaa kabul edilme ihtimali oldukça yükselir.

Muvazaa Davasında Sonuç, Stratejik Öneriler ve Sık Sorulan Sorular

Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları, Türk hukukunda hem teknik hem de delil yönetimi açısından en karmaşık dava türlerinden biridir. Görünürdeki işlem ile tarafların gerçek iradesi arasındaki çelişkinin ortaya çıkarılması; banka kayıtlarından tanıklara, fiili kullanım durumundan ekonomik gerçekliğe kadar pek çok unsurun birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Bu nedenle dava stratejisinin doğru kurgulanması, elde edilecek sonucun niteliğini doğrudan etkiler.

1. Hukuki ve Stratejik Değerlendirme

Muvazaa, çoğu zaman tarafların bilinçli şekilde gizlediği bir durum olduğu için mahkemeler yalnızca yazılı delillere değil, bütün olay örgüsüne bakar. Özellikle:

• Bedelin ödenip ödenmediği,
• Taşınmazın devreden tarafından kullanılmaya devam edilip edilmediği,
• Taraflar arasındaki akrabalık ilişkisi,
• Devrin zamanlaması,
• Alıcının ekonomik gücü,

gibi hususlar, muvazaayı ortaya koyan belirleyici faktörlerdir.

Bu nedenle her dosya kendi içinde detaylı analiz gerektirir. Delillerin doğru toplanması, doğru zamanda sunulması ve mahkemeye tutarlı bir olay örgüsüyle aktarılması, muvazaa davalarında başarının temelidir.

2. Muvazaa Davasında Avukatın Rolü Neden Önemlidir?

Muvazaa davaları, yalnızca hukuki bilgi değil; derin bir pratik tecrübe ve delil yönetimi gerektirir. Bir avukatın katkısı şu alanlarda belirleyicidir:

• Delillerin toplanması ve stratejik değerlendirilmesi,
• Banka kayıtları, tanıklar, fiili kullanım analizinin doğru yapılması,
• Bilirkişi raporlarına etkili itirazların hazırlanması,
• Gerçek iradeyi ortaya koyan tutarlı bir dava anlatısının kurulması,
• Eksik hasım, yetki hatası veya delil yetersizliği gibi usul hatalarının önlenmesi.

Tüm bu unsurlar, muvazaa davalarında profesyonel hukuki destek almanın önemini ortaya koymaktadır.

3. Sık Sorulan Sorular (FAQ)

Muvazaa davası zamanaşımına tabi midir?

Hayır. Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı yoktur. Tapu kaydı gerçeğe aykırı olduğu sürece dava her zaman açılabilir.

Muris muvazaası davası ne kadar sürede açılmalıdır?

Herhangi bir süre sınırı yoktur. Miras bırakanın ölümünden sonra bile yıllar geçse dava açıabilir.

Banka kaydı olmadan da muvazaa ispatlanabilir mi?

Evet. Tanık beyanları, fiili kullanım, ekonomik güç, bedelin rayice göre düşük olması gibi deliller birlikte değerlendirildiğinde banka kaydı olmadan da muvazaa ispatlanabilir.

Akrabalar arasındaki her devir muvazaalı mıdır?

Hayır. Aile içi devirler gerçek satış da olabilir. Devrin muvazaalı olup olmadığı delillerin bütününe göre belirlenir.

Tapuda satış görünse bile işlem gerçekte bağış olabilir mi?

Evet. Özellikle bedelin hiç ödenmediği durumlarda satış işlemi çoğu zaman bağış niteliğindedir.

Taşınmazın değerinin düşük gösterilmesi mutlaka muvazaa mıdır?

Hayır. Ancak fahiş fark varsa ve ödeme yapılmamışsa muvazaa ihtimali güçlenir.

4. Muvazaa Davası Sonuçları Nelerdir?

• Tapu kaydı iptal edilir.
• Gerçek hak sahibi adına tescil yapılır.
• Yolsuz tescil tamamen ortadan kaldırılır.
• Gizli işlem (örneğin bağış) geçerlilik şartlarını taşıyorsa hukuki sonuç doğurabilir.

Böylece tapu sicili gerçeğe uygun hâle getirilmiş olur.

5. Sonuç: Muvazaa Davası, Gerçeğe Aykırı Tapu Kayıtlarının Düzeltilmesinin En Etkili Yoludur

Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz devrinin görünürdeki işlemle gerçeği yansıtmadığı durumlarda en etkili hukuki çözümdür. Zamanaşımı bulunmaması, geniş delil kabulü ve tapu sicilinin doğruluğunu koruma amacı, bu davaları hukuk sisteminin en güçlü dava türlerinden biri hâline getirir.

Bu kapsamda her uyuşmazlık kendi özel koşullarıyla değerlendirilir ve profesyonel hukuki destekle yürütülen davalarda başarı oranı önemli ölçüde artar.

İletişim ve Hukuki Destek

Muvazaa, tapu iptal ve tescil, muris muvazaası ve taşınmaz kaynaklı uyuşmazlıklarla ilgili hukuki süreçlerde profesyonel destek almak, somut olayın doğru analiz edilmesi ve etkili bir dava stratejisi oluşturulması açısından büyük önem taşır. Dosyanızla ilgili ayrıntılı bilgi almak ve hukuki değerlendirme talep etmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu

Telefon: 0216 514 74 04
WhatsApp: https://wa.me/905322457466
E-posta: info@inanceker.av.tr
Web Sitesi: www.inanceker.av.tr
Adres: Barbaros Mahallesi Mor Menekşe Sokak Deluxia Suites Sitesi No: 3A Kat: 12 Daire: 155 Ataşehir / İstanbul
Google Maps Konumu: Haritada Görüntüle

Hukuki değerlendirme ve danışmanlık hizmetleri ücretlidir. Randevu talebi için iletişim kanallarımız üzerinden bizimle irtibata geçebilirsiniz.