Kamulaştırmasız El Atma Davası: Taşınmaz Hakkınızı Nasıl Koruyabilirsiniz?

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Kamulaştırmasız el atma, kamu idaresinin, özel mülkiyete konu bir taşınmaza hukuka aykırı şekilde müdahale ederek taşınmazı fiilen kullanıma açması durumunu ifade eder. İdare, herhangi bir kamulaştırma kararı almaksızın, taşınmaz sahibinden rıza alınmadan, yasal prosedürlere uymadan bu taşınmazı yol, park, okul, enerji hattı veya benzeri kamu hizmetlerinde kullanmaya başladığında, bu durum kamulaştırmasız el atma olarak tanımlanır. Bu tür müdahaleler, taşınmaz malikinin anayasa ile güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkını ihlal eder niteliktedir.

Türk hukukunda, kamulaştırmasız el atma kavramı Yargıtay içtihatları ile şekillenmiş olup, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında doğrudan düzenlenmemiştir. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum olduğu için, idarenin fiili el atması karşısında taşınmaz sahiplerine tazminat davası açma hakkı tanınmıştır. Bu tazminat davası sayesinde, idarenin hukuka aykırı müdahalesi sonucu mülkiyet hakkı zarara uğrayan kişi, uğradığı zararın karşılığını adalet önünde talep edebilmektedir.

Kamulaştırmasız el atma olayları, çoğunlukla şehirleşmenin yoğun olduğu büyükşehirlerde, özellikle imar planlarının genişlemesi, ulaşım ağlarının geliştirilmesi veya altyapı projelerinin yaygınlaşmasıyla birlikte ortaya çıkmaktadır. İdare, zaman zaman imar planına göre bir taşınmazın kamu hizmetine ayrıldığını öne sürerek, herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın, mülkiyetin devri konusunda malik ile bir anlaşmaya varılmadan taşınmaza fiilen müdahale edebilir. Bu durum ise açıkça mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir.

Kamulaştırmasız el atma, iki şekilde ortaya çıkabilir: Birincisi fiili el atma, ikincisi ise dır. Fiili el atma, idarenin fiilen taşınmaza girip yapı inşa etmesi, tesisi yerleştirmesi veya yol geçirmesi gibi durumlarda söz konusudur. Hukuki el atma ise imar planında taşınmazın yeşil alan, park gibi bir kullanıma ayrılması ve bu statüsünün uzun yıllar boyunca değiştirilmeyerek fiilen kullanılamaz hâle getirilmesi durumudur. Her iki durumda da mülkiyet hakkı, sahibi açısından kullanılamaz bir hâle geldiği için tazminat davası açılması gündeme gelir.

Özellikle idarenin herhangi bir bedel ödemeden veya kamulaştırma süreci işletmeden taşınmazı kullanması, Anayasa'nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin 1 No’lu Ek Protokolü çerçevesinde mülkiyet hakkına aykırıdır. Bu gibi ihlaller, aynı zamanda mülkiyet hakkının zedelenmesine karşı etkin bir hukuk yolu olan tazminat davasını gündeme getirir. Kamulaştırmasız el atma davaları, taşınmaz malikinin mağduriyetinin giderilmesini amaçlayan ve hukuk devletinin temel prensiplerinden biri olan "idarenin hukuka bağlılığı" ilkesini hayata geçiren davalardır.

Sonuç olarak, kamulaştırmasız el atma bir idari keyfiyet değil, doğrudan hukuki sorumluluğa yol açan bir durumdur. Bu nedenle taşınmaz sahipleri, böyle bir durumla karşılaştıklarında, zaman kaybetmeden profesyonel hukuki destek alarak, mülkiyet hakkını koruyacak adımları atmalıdır. Kamulaştırmasız el atma davası, bu sürecin en önemli hukuki aracıdır ve mülkiyet hakkının tazmini için etkili bir yoldur.

Kamulaştırmasız El Atma Davasının Hukuki Dayanağı

Kamulaştırmasız el atma davasının temel hukuki dayanağı, doğrudan mevzuatla değil, Türk hukuk sisteminde zaman içerisinde yerleşmiş olan yargı içtihatlarıyla şekillenmiştir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, idarenin taşınmazlar üzerindeki tasarruflarını belirli usul ve esaslara bağlarken, bu kanun kapsamında öngörülen prosedürlerin uygulanmadığı durumlarda “kamulaştırmasız el atma” kavramı yargı kararları ile ortaya çıkmıştır. Bu nedenle söz konusu dava türü, normatif bir boşluğu dolduran yargı içtihatlarına dayalı özel bir uygulama alanı oluşturmuştur.

Anayasa'nın 35. maddesi, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir” hükmüyle mülkiyet hakkını anayasal güvence altına almıştır. Aynı şekilde Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne ek 1 No’lu Protokol, bireylerin mülkiyet hakkına keyfi müdahalelere karşı korunmasını açıkça düzenlemektedir. Kamulaştırmasız el atma halinde idarenin hukuka aykırı müdahalesi, bu anayasal ve uluslararası hükümleri ihlal etmekte, hak arama özgürlüğü ve adil yargılanma ilkelerini doğrudan gündeme getirmektedir.

İç hukukta ise, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, kamulaştırmasız el atma davalarının esaslı kaynaklarını oluşturur. Özellikle Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 5. Hukuk Dairesi’nin kararları, bu alanda dava açılabilirlik şartları, zaman aşımı süreleri, tazminat hesaplama yöntemleri gibi birçok konuda yol gösterici niteliktedir. Yargıtay, fiili el atma ile taşınmazın tamamının veya bir kısmının kamu hizmetine sunulması durumunu mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmekte ve tazminat talebini haklı görmektedir.

Kamulaştırmasız el atma davaları, esasen mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalenin giderilmesine yönelik tazminat davalarıdır. Bu tür davalarda, taşınmaz sahibinin idareye karşı açtığı dava sonucunda taşınmazın değerinin bedeli olarak tazminat talep edilmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta, söz konusu davanın bir mülkiyetin aynen iadesi davası olmadığıdır. Amaç, idarenin haksız eylemi karşısında zarar gören malikin zararının maddi olarak giderilmesidir.

Özellikle 2013 yılında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na eklenen geçici 6. madde ile birlikte, bazı taşınmazlar için idareye belli bir süre içerisinde kamulaştırma yapma veya mülkiyeti terk etme yükümlülüğü getirilmiştir. Bu düzenleme, kamulaştırmasız el atmaların sınırlanması ve idarenin sorumluluğunun netleştirilmesi adına önemli bir adım olmuştur. Ancak bu madde, idarenin geçmişte gerçekleştirdiği fiili el atmaları tümden meşru kılmadığı gibi, taşınmaz sahiplerinin dava açma hakkını da ortadan kaldırmamaktadır.

Kamulaştırmasız el atma davalarının açılabilmesi için öncelikle taşınmazın mülkiyetinin davacıya ait olması gerekir. Ayrıca fiili el atma eyleminin varlığı açık bir şekilde ortaya konmalıdır. Bu noktada taşınmaza girilmiş, yapı inşa edilmiş veya kamuya açık bir alan olarak kullanılmış olması gibi somut veriler büyük önem taşır. Yargı sürecinde bu fiili el atma olgusunun ispatı, genellikle bilirkişi raporları, kadastro kayıtları ve yerinde keşif gibi yöntemlerle sağlanmaktadır.

Tüm bu bilgiler ışığında, kamulaştırmasız el atma davası, hukuk devleti ilkesinin somut bir tezahürü olarak değerlendirilmelidir. İdarenin, hukuka aykırı şekilde bir taşınmaza müdahale etmesi karşısında taşınmaz malikine tanınan bu hak, yalnızca bireyin mülkiyet hakkını değil, aynı zamanda toplumsal adaletin tesisini de sağlamaktadır. Bu nedenle, ilgili yasal dayanaklar ve yargı kararları çerçevesinde kamulaştırmasız el atma davalarının yürütülmesi büyük bir titizlik ve profesyonellik gerektirir.

Davaya Konu Olabilecek El Atma Türleri ve Örnekleri

Kamulaştırmasız el atma davalarında en önemli unsur, idarenin taşınmaza fiilen veya hukuki olarak müdahale etmiş olmasıdır. Bu müdahalenin şekli, davanın hukuki niteliğini ve tazminat taleplerinin kapsamını doğrudan etkiler. Uygulamada el atma fiilleri genellikle iki ana başlık altında incelenmektedir: fiili el atma ve hukuki el atma.

Fiili El Atma

Fiili el atma, idarenin herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın taşınmaza doğrudan müdahale etmesi anlamına gelir. Bu müdahale çoğu zaman yapı inşası, yol yapımı, park veya kamu hizmetine tahsis gibi fiziksel işlemlerle ortaya çıkar. Örneğin bir belediyenin, özel mülkiyetteki bir arsayı resmi bir süreç işletmeden park haline getirmesi, açık bir fiili el atmadır.

Fiili el atma eylemleri şunlar olabilir:

• Taşınmazın yol, kaldırım, park veya yeşil alan olarak kullanılması
• Üzerine kamu binası (okul, sağlık ocağı, karakol vb.) yapılması
• Taşınmazın altından altyapı hattı geçirilmesi (doğalgaz, su, kanalizasyon)
• İdari bir karar olmaksızın kamunun kullanımına sunulması

Hukuki El Atma

Hukuki el atma ise, idarenin bir işlem tesis etmesiyle birlikte mülkiyet hakkını zedelemesi durumudur. Bu tür el atmalar genellikle imar planları, yapı ruhsatları ya da tahsis kararları üzerinden gerçekleştirilir. Örneğin bir taşınmazın, imar planında "kamu hizmet alanı" olarak gösterilmesi ve bu planın uzun yıllar değiştirilmemesi, mülkiyet hakkını fiilen sınırlandıran bir durumdur ve hukuki el atma olarak kabul edilebilir.

Hukuki el atma eylemlerine örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• Taşınmazın imar planlarında kamu hizmetine ayrılması ve uzun süre kamulaştırılmaması
• Üzerine inşaat yapılmasına imar mevzuatıyla izin verilmemesi
• İdari işlemle taşınmazın kullanımının sınırlandırılması
• Kamulaştırma kararı alınmasına rağmen bedelin ödenmeden taşınmaza müdahale edilmesi

Yargıtay kararlarına göre, hem fiili hem de hukuki el atma durumlarında idarenin mülkiyet hakkına haksız müdahalesi söz konusudur. Bu nedenle taşınmaz maliklerinin, ilgili belgeler ve delillerle birlikte fiili ya da hukuki el atmanın varlığını ispatlaması gereklidir. Yerel mahkemeler ve bilirkişi heyetleri, bu tür tespitleri yaparken taşınmazın tapu kayıtları, kadastro paftaları, imar planları ve yerinde keşif gibi araçları kullanmaktadır.

Özetle, davaya konu olabilecek el atma türleri çok çeşitli olmakla birlikte, tümünde ortak payda idarenin taşınmaz sahibinden izin almaksızın ve hukuki süreç işletmeden mülkiyet hakkına müdahalede bulunmasıdır. Bu tür haksız müdahalelere karşı açılacak kamulaştırmasız el atma davaları, taşınmazın geçmiş ve mevcut kullanım durumları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Kamulaştırmasız El Atma Davası Nasıl Açılır?

Kamulaştırmasız el atma davası, taşınmazın sahibi tarafından idareye karşı açılan ve müdahalenin tespiti ile uğranılan zararın tazmini amacı güden bir hukuk davasıdır. Bu dava türü, idarenin yasal prosedürleri işletmeden taşınmaza müdahale ettiği durumlarda, malikin mülkiyet hakkını koruma aracı olarak büyük önem taşır.

Davayı açmak isteyen taşınmaz maliklerinin öncelikle el atma fiilinin varlığını tespit etmesi gerekir. Bu tespit; tapu kayıtları, imar planları, fotoğraflar, uydu görüntüleri, idarenin fiili müdahalesine dair belgeler ve yerel keşif ile yapılabilir. Davanın başarıya ulaşması açısından el atma eyleminin belgelerle desteklenmesi büyük önem taşır.

Dava açma süreci, genellikle şu adımları içerir:

1. Yetkili Mahkeme: Kamulaştırmasız el atma davaları, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
2. Davacı: Taşınmaz malikinin kendisi ya da vekili olarak hareket eden bir gayrimenkul avukatı.
3. Davalı: Müdahaleyi gerçekleştiren kamu kurumu veya ilgili idare (örneğin belediye, Karayolları Genel Müdürlüğü, TOKİ vb.).
4. Talep: Müdahalenin tespiti, mülkiyetin idare adına tescili ve rayiç bedel üzerinden kamulaştırmasız el atma tazminatı talebi.

İstanbul’da özellikle Kadıköy, Ataşehir, Üsküdar, Maltepe ve Beylikdüzü gibi ilçelerde hızla gelişen kentsel dönüşüm ve altyapı projeleri nedeniyle kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıkları sıkça yaşanmakta ve bu konuda dava açma talepleri artmaktadır. Bu sebeple İstanbul’da gayrimenkul hukuku alanında çalışan avukatlar, söz konusu davaların yürütülmesinde aktif rol oynamaktadır.

Davada talep edilen bedelin belirlenmesi için bilirkişi heyeti tarafından taşınmazın değerine ilişkin rapor hazırlanır. Mahkeme bu rapor doğrultusunda idareyi tazminat ödemeye mahkûm edebilir. Tazminat, taşınmazın rayiç değerine göre belirlenir ve çoğu zaman güncel piyasa koşullarını yansıtır. Bu da kamulaştırmasız el atma davasını, özellikle merkezi lokasyondaki taşınmazlar açısından maddi olarak önemli hale getirir.

Özetle, idare tarafından yapılan hukuka aykırı el atmalara karşı hak kaybı yaşamamak için en kısa sürede bir kamulaştırmasız el atma davası açılması, sürecin profesyonel şekilde yönetilmesi ve yeterli delil sunulması kritik öneme sahiptir.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Zamanaşımı Süresi ve Hak Düşürücü Süreler

Kamulaştırmasız el atma davası açmayı düşünen taşınmaz sahipleri açısından en kritik konulardan biri, bu davanın hangi süreler içerisinde açılması gerektiğidir. Uygulamada en çok karşılaşılan hatalardan biri, sürelerin yanlış hesaplanması ya da sürelerin geçirilmesi nedeniyle hak kaybına uğranmasıdır. Bu nedenle, kamulaştırmasız el atma davasında zamanaşımı süresi ve dava açma hakkının ne zaman sona ereceği konusunda bilgi sahibi olunması hayati öneme sahiptir.

Yargıtay içtihatlarına göre; kamulaştırmasız el atma tazminat davası, idarenin fiili müdahalesinin öğrenildiği tarihten itibaren 20 yıl içerisinde açılmalıdır. Bu 20 yıllık süre, genel zamanaşımı süresidir ve mülkiyet hakkının süreyle sınırlı olmaması nedeniyle geniş yorumlanır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrıntı vardır:

Eğer idare, taşınmaza yapı veya tesis inşa etmişse ve bu inşaat uzun yıllar önce yapılmışsa; malik, fiili el atmanın farkında olduğu hâlde sessiz kalmışsa, 20 yıllık sürenin aşılması halinde dava reddedilebilir. Bu nedenle “fiili el atmanın öğrenilme tarihi”nin ispatı büyük önem taşır.

Ayrıca 20 yıllık süreden önce idare, taşınmaza el atmasına rağmen hâlâ bedel ödememişse veya herhangi bir kamulaştırma süreci başlatmamışsa, malik dava açarak hakkını arayabilir. Ancak bazı özel durumlarda (örneğin taşınmazın tapu kaydının idareye devri, idare adına tescil yapılmış olması gibi), hak düşürücü süreler ya da kesinleşmiş işlemler söz konusu olabilir. Bu tür ihtimallerin her biri, dava stratejisinin doğru belirlenmesini gerektirir.

Özetle; taşınmazınıza idarece el atıldığını öğrenmenizden itibaren dava açmak için 20 yıllık bir zaman diliminiz bulunmaktadır. Bu süre içerisinde haklarınızı kullanmamanız halinde davanız reddedilebilir. Bu nedenle, sürelere dikkat etmek ve gerekli hukuki işlemleri zamanında başlatmak büyük önem taşır.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Bilirkişi Raporunun Önemi

Kamulaştırmasız el atma davaları, teknik ve hukuki değerlendirmelerin birlikte yürütüldüğü, oldukça özel bilgi gerektiren davalardır. Bu nedenle, mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi heyetinin hazırlayacağı rapor, davanın seyri açısından belirleyici rol oynar. Kamulaştırmasız el atma tazminatı miktarının tespiti, taşınmazın özelliklerinin değerlendirilmesi ve idarenin müdahalesinin boyutunun incelenmesi noktasında bilirkişi raporu temel dayanak niteliğindedir.

Bilirkişi heyeti; genellikle harita mühendisi, şehir plancısı, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşur. Bu uzmanlar taşınmazın bulunduğu konum, yüzölçümü, imar durumu, kullanım biçimi, üzerindeki yapıların niteliği ve bölgenin rayiç değerleri gibi kriterlere göre ayrıntılı bir analiz yapar.

Bilirkişi raporunda yer alan tespitler şunları kapsar:

• Taşınmaza idare tarafından fiili el atma yapılıp yapılmadığı,
• El atmanın ne zaman ve ne şekilde gerçekleştiği,
• Taşınmazın el atma tarihindeki ve dava tarihindeki rayiç değeri,
• Uğranılan zararın parasal karşılığı,
• İmar planlarında taşınmazın hukuki durumu.

Bu tespitlerin ardından mahkeme, bilirkişi raporuna dayanarak idarenin tazminat sorumluluğunu değerlendirir. Eğer raporda taşınmazın değerinin düşük gösterildiği kanaatine varılırsa, taraf vekilleri tarafından itiraz edilebilir ve ek rapor talep edilebilir.

İstanbul gibi büyük şehirlerde artan gayrimenkul değerleri nedeniyle bilirkişi raporlarının doğru ve objektif hazırlanması, taşınmaz sahibinin hakkı olan tazminatı tam olarak alabilmesi açısından kritik önemdedir. Özellikle kadastro ve imar planlarına aykırı müdahaleler söz konusuysa, bu durum raporda mutlaka belirtilmelidir.

Sonuç olarak, kamulaştırmasız el atma davasında bilirkişi raporu, hem idarenin fiili müdahalesinin ispatı hem de tazminatın belirlenmesi bakımından temel kanıt niteliği taşır. Bu sebeple sürecin doğru yönetilmesi ve raporların dikkatle incelenmesi gerekmektedir.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Tazminat Hesaplaması Nasıl Yapılır?

Kamulaştırmasız el atma davalarının temel amacı, mülkiyet hakkı ihlal edilen taşınmaz malikine, uğradığı maddi zararın karşılığı olan tazminatın ödenmesini sağlamaktır. Bu tazminat, idarenin fiili müdahalesi ile el konulan taşınmazın gerçek piyasa değerine göre hesaplanır. Kamulaştırmasız el atma tazminatı hesaplanırken, taşınmazın niteliği, konumu, imar durumu ve kullanım şekli gibi birçok parametre dikkate alınır.

İstanbul gibi gayrimenkul değerlerinin hızla arttığı metropol şehirlerde, bu tür davalarda istenebilecek tazminat miktarları da oldukça yüksek olabilir. Bu noktada taşınmaz sahibinin hak kaybına uğramaması için profesyonel destek alması büyük önem taşır. Özellikle İstanbul’da kamulaştırmasız el atma davası açmayı düşünen kişilerin, bu alanda tecrübeli bir kamulaştırmasız el atma avukatı ile süreci yürütmeleri önerilir.

Tazminat hesaplamasında en önemli kriter taşınmazın değeridir. Bu değer, mahkemece atanacak bilirkişi heyeti tarafından belirlenir. Bilirkişiler şu kriterlere göre değerlendirme yapar:

• Taşınmazın el atma tarihindeki rayiç değeri,
• Yüzölçümü ve üzerindeki yapılar,
• İmar planındaki yeri ve kullanım amacı,
• Alt yapı durumu ve çevresel faktörler,
• Bölgedeki emsal satış bedelleri.

Mahkeme, bu değerlendirmeler ışığında idarenin ödemesi gereken tazminat miktarını belirler. Eğer taşınmazın bir kısmına el atılmışsa, yalnızca bu kısım için değer tespiti yapılır. Ancak el atma nedeniyle taşınmazın tamamı kullanılamaz hale geldiyse, tüm taşınmaz için tazminat istenebilir.

Bazı durumlarda, idarenin el attığı taşınmaz üzerindeki yapıların yıkılması, kamusal alanlara dönüştürülmesi veya yapılaşmaya kapatılması söz konusu olabilir. Bu gibi hallerde sadece arsa değeri değil, taşınmaz üzerindeki yapıların da değer kaybı dikkate alınır.

Sonuç olarak, tazminatın doğru hesaplanabilmesi için hem teknik hem de hukuki uzmanlık gerekmektedir. Kamulaştırmasız el atma tazminat davası açacak olan kişiler için bu sürecin eksiksiz yürütülmesi, maddi kayıpların önlenmesi açısından oldukça önemlidir.

Kamulaştırmasız El Atma Davasında Hukuki Destek ve Avukat Seçimi

Kamulaştırmasız el atma davaları, hem teknik hem de hukuki açıdan yüksek bilgi birikimi gerektirir. Mülkiyet hakkının korunması, idarenin fiili el atmasının ispatı ve doğru tazminat hesabı için uzman desteği alınması hayati önemdedir. Bu süreçte yapılan hatalar, hak kayıplarına ya da tazminatın eksik ödenmesine yol açabilir.

Özellikle büyükşehirlerde, taşınmazların değeri yüksek olduğundan bu davalar ciddi maddi sonuçlar doğurur. İstanbul’da kamulaştırmasız el atma davası açmayı düşünen kişiler için deneyimli bir gayrimenkul avukatından destek almak büyük avantaj sağlar. Zira bu alandaki güncel Yargıtay içtihatları, imar planı analizleri ve bilirkişi raporlarına itiraz süreçleri son derece teknik ve özen gerektiren aşamalardır.

Avukat seçimi yapılırken yalnızca dava dilekçesinin hazırlanması değil, aynı zamanda tüm sürecin titizlikle yürütülmesi, teknik bilirkişilerle koordineli çalışılması ve müvekkilin haklarının etkin şekilde temsil edilmesi göz önünde bulundurulmalıdır. Tüm bu süreçlerde profesyonel destek almak, mülkiyet hakkının tam anlamıyla korunmasına katkı sağlar.

Avukat İnanç Eker tarafından kurulan hukuk büromuz, Kadıköy merkezli olarak İstanbul genelinde gayrimenkul hukuku kapsamında kamulaştırmasız el atma davalarında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Tazminat haklarınızı güvence altına almak ve süreci profesyonel bir şekilde yürütmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bizimle İletişime Geçin

Adres: Teknik Yapı Concord, Dumlupınar Mah. Yumurtacı Abdi Bey Cad. Sitesi 2. Etap, C Blok, Kat 19, Daire 178, Kadıköy / İstanbul Telefon: 0216 514 74 04
WhatsApp: 0532 245 74 66
E-posta: info@inanceker.av.tr
Web: https://inanceker.av.tr