Kira Tahliye Davası

1) Genel Çerçeve ve Hukuki Dayanak

Kira tahliye davası; kiraya verenin, kiralananın boşaltılmasını talep ettiği ve Türk Borçlar Kanunu m. 350–356 hükümlerine dayanan bir dava türüdür. Uygulamada konut ve çatılı işyeri kiralarında sık görülür; her tahliye sebebi kendine özgü süre, şekil ve ispat şartlarına tabidir. Yanlış atılan tek bir usul adımı, hem davanın reddine hem de kiraya veren açısından uzun süreli gecikmeye yol açabilir.

1.1. Tahliye Sebeplerinin Kılavuzu

• Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye (TBK m. 352/1): Geçerli ve yazılı taahhüt + doğru zamanlama.
• İki haklı ihtara dayalı tahliye (TBK m. 352/2): Aynı kira yılında en az iki haklı ihtar ve koşulları.
• İhtiyaç sebebiyle tahliye (TBK m. 350/1): Kiraya verenin/küsuratlı yakınlarının gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacı.
• Yeniden inşa/imar sebebiyle tahliye (TBK m. 350/2): Esaslı onarım, yıkım veya yeniden inşa zorunluluğu + teknik/izin belgeleri.

1.2. Görev, Yetki ve Usul

• Görev: Sulh Hukuk Mahkemesi.
• Yetki: Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki niteliğinde değerlendirilir).
• Yol ayrımı: Doğrudan dava (TBK) veya icra yoluyla tahliye (İİK m. 269 vd.).
• İspat: Tahliye sebebine göre kiraya verende; belgeli ve tutarlı delil planlaması hayati önem taşır.

1.3. Kritik Riskler ve Sık Hatalar

• Geçersiz tahliye taahhüdü (sözleşmeyle aynı gün, tarih yok, boş tarih sonradan doldurma).
• İki haklı ihtarda ihtarların aynı kira yılı içinde olmaması veya “haklılık” koşulunun sağlanmaması.
• İhtiyaç iddiasında samimiyetin belgelenmemesi; kısa süre sonra farklı kişiye kiralama (TBK m. 355’e aykırılık riski).
• Yeniden inşa/imar iddiasında ruhsat/proje/teknik zorunluluğun dosyada belgelendirilememesi.
• Yetki/görev hatası, eksik veya usule aykırı tebligat.

1.4. Hızlı Kontrol Listesi (Kiraya Veren için)

• Doğru tahliye sebebi belirlendi mi? (Taahhüt / İki haklı ihtar / İhtiyaç / İnşa–imar)
• Yetkili mahkeme ve usul yolu seçildi mi? (Dava mı, icra yoluyla tahliye mi?)
• Zamanlama uygun mu? (1 aylık süreler, dönem sonları, taahhüt tarihi vb.)
• Delil seti tam mı? (Sözleşme, taahhüt, ihtar, dekont, ruhsat/proje, nüfus/ikamet vb.)
• Tebligatlar usulüne uygun mu? (Adres, muhatap, Tebligat Kanunu esasları)

2) Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Halinde Tahliye Davası

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kira tahliye davalarının en sık rastlanan sebeplerinden biridir. Bu durumda kiraya veren, hem icra yoluyla tahliye hem de iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açma hakkına sahiptir. Hangi yolun seçileceği, kiracının ödeme davranışına, sözleşme süresine ve ispat kolaylığına göre değişir.

2.1. İcra Yoluyla Tahliye (İİK m. 269 vd.)

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren doğrudan tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu takipte, icra dairesi kiracıya 7 gün içinde itiraz etme ve 30 gün içinde kira borcunu ödeme imkânı tanır. Kiracı süresinde ödeme yapmaz veya itirazı reddedilirse, icra mahkemesi kararıyla tahliye kararı verilir.

Bu yöntemde, kira sözleşmesinin yazılı olması ve süresi belli olması önemlidir. Yazılı sözleşme yoksa veya kiracı, borcu inkâr ediyorsa, ispat yükü kiraya verene geçer. Tahliye talebi için takipte açıkça "tahliye istenmektedir" ibaresine yer verilmesi gerekir; aksi halde yalnızca para alacağı takibi sayılır.

2.2. İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye (TBK m. 352/2)

Kiracı, kira süresi içinde kira bedelini zamanında ödemezse ve kiraya veren bu nedenle aynı kira yılı içinde iki defa haklı ihtar gönderirse, sözleşme süresi bitiminde kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu dava, kira süresi bitiminde açılabilir ve ihtarların her birinin "haklı" olması zorunludur.

Yargıtay, haklı ihtar için kiracının temerrüde düşmesini ve ödemenin ihtardan sonra yapılmasını aramaktadır. İhtarın noter aracılığıyla veya Tebligat Kanunu’na uygun biçimde gönderilmesi, haklılık şartı açısından belirleyicidir.

2.3. Uygulamada Sık Görülen Hatalar

• İhtarın aynı kira yılı içinde yapılmaması.
• İhtarın noter yerine elden veya elektronik ortamda yapılması.
• İhtar metninde “temerrüt” uyarısı veya ödeme süresi belirtilmemesi.
• Kiracının ihtardan önce ödeme yapması ve ihtarın “haklılık” niteliğini yitirmesi.
• Tahliye davasının süresinde açılmaması (kira dönemi bitiminden itibaren 1 ay içinde).

Kiracının kira bedelini ödememesi, doğrudan tahliye sebebi oluşturabilir; ancak her durumda usulî özen gerektirir. Yanlış yazılmış bir ihtar veya geç kalınmış bir dava, tahliye hakkının kaybedilmesine yol açar. Bu nedenle dava öncesinde tüm ihtar, ödeme ve tebligat zinciri titizlikle incelenmelidir.

3) Tahliye Taahhüdüne Dayalı Kira Tahliye Davası

Kira ilişkilerinde kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmesi, tahliye davalarının en hızlı sonuç alınan türlerinden birini oluşturur. Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 hükmüne göre, kiracının yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmesi hâlinde, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açarak veya icra takibi başlatarak tahliye isteyebilir. Ancak bu süreçte geçerli bir tahliye taahhüdü şarttır; aksi hâlde dava reddedilir.

3.1. Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

• Yazılı Şekil: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü beyan geçersizdir.
• Kiracı İmzalı Olmalı: Belge, bizzat kiracı tarafından imzalanmalı; üçüncü kişilerce imzalanmış olması yeterli değildir.
• Tarih Belirtilmeli: Kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı açıkça yazılmalıdır.
• Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenmiş Olmalı: Sözleşmeyle aynı gün düzenlenen tahliye taahhütleri geçersizdir; Yargıtay, kira ilişkisinin baskı altında kurulduğu gerekçesiyle bu belgeleri hükümsüz saymaktadır.

3.2. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Dava Açma Süresi

Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; sürenin geçirilmesi hâlinde tahliye hakkı kaybolur. Uygulamada birçok davanın reddedilme sebebi, bu bir aylık sürenin kaçırılmasıdır.

Kiraya veren, ister doğrudan tahliye davası açabilir, isterse icra dairesi aracılığıyla tahliye talebinde bulunabilir. İcra yoluyla tahliye, özellikle geçerli bir belge mevcutsa çok daha hızlı sonuç verir.

3.3. Uygulamada Geçersizlik Sebepleri

• Tahliye taahhüdünün tarihsiz veya boş tarihli bırakılması.
• Belgenin kiraya veren tarafından doldurulmuş olması (kiracının el yazısı değilse, sonradan düzenlenmiş sayılır).
• Kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenmesi.
• Kiracının baskı altında veya aldatılarak imzalaması (irade fesadı halleri).
• Taşınmazın el değiştirmesi ve yeni malik tarafından tahliye taahhüdüne dayanılması (bazı hallerde yeni malik tahliye hakkına sahip değildir).

3.4. İcra Yoluyla Tahliye (İİK m. 272 vd.)

Tahliye taahhüdü yazılı ise, kiraya veren doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye talep edebilir. Bu durumda icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez veya itirazı reddedilirse, icra dairesi doğrudan tahliye işlemini yapabilir. Bu yöntem, kira hukukundaki en kısa tahliye sürecidir.

3.5. Sonuç ve Değerlendirme

Tahliye taahhüdüne dayalı davalar, diğer tahliye türlerine kıyasla daha hızlı sonuçlansa da, belgenin usule uygun düzenlenmemesi hâlinde tüm süreç boşa çıkabilir. Yargıtay uygulaması son derece titizdir; özellikle kiracı iradesinin serbestliği ilkesi esas alınır.

Bu nedenle tahliye taahhüdü alınmadan önce belgenin düzenlenme tarihi, imza şekli, yazım tarzı ve teslim biçimi mutlaka bir avukat tarafından kontrol edilmelidir. Aksi halde kiraya veren, geçersiz bir belge nedeniyle hem zaman kaybına hem de gereksiz yargılama giderlerine katlanmak zorunda kalır.

4) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralananı kullanma ihtiyacı doğduğunda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, bu dava ancak gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacın varlığı hâlinde kabul edilir. Kiraya verenin ekonomik menfaat sağlamak amacıyla, yani “daha yüksek kira almak” veya “kiracıyı değiştirmek” gibi gerekçelerle bu davayı açması hâlinde, mahkemeler tarafından genellikle reddedilmektedir.

4.1. Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç Unsurları

Mahkeme, kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın yalnızca iddia düzeyinde kalmamasını, somut delillerle desteklenmesini ister. Örneğin; yeni evlenen çocuk için konut ihtiyacı, işini kendi mülkünde yürütmek isteyen esnafın işyeri ihtiyacı veya sağlık durumuna bağlı olarak alt kat daireye taşınmak zorunda olan kiraya verenin durumu samimi ihtiyaç olarak kabul edilir.

• Gerçeklik: İhtiyacın varlığı, objektif koşullarla ispatlanmalı (örneğin sağlık raporu, ikametgâh değişikliği, evlilik belgesi vb.).
• Zorunluluk: Başka bir konut veya işyerinin bulunmaması ya da fiilen kullanılamaz durumda olması gerekir.
• Samimiyet: Davanın yalnızca kira bedelini artırmak için açılmadığının delillerle ortaya konması gerekir.

4.2. Dava Açma Süresi ve Usul

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, tahliye davası kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK m. 328 hükümlerine göre belirlenen fesih bildirim sürelerine uyulmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, geçmesi hâlinde dava reddedilir. Kiraya veren, dava açmadan önce noter aracılığıyla ihtar gönderebilir ancak bu zorunlu değildir.

4.3. Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)

Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettiği taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralayamaz. Bu yasağın ihlali hâlinde kiracı, tazminat davası açabilir. Bu hüküm, kiracının kötü niyetli tahliyelere karşı korunmasını amaçlar.

4.4. Deliller ve İspat Araçları

• Nüfus kayıt örneği (yakınlık bağını ispat için).
• Sağlık raporu (fiziksel veya tıbbi ihtiyaç halleri için).
• Tapu kayıtları (kiraya verenin başka uygun taşınmazının bulunmadığını göstermek için).
• Tanık beyanları (ihtiyacın fiilen varlığını kanıtlamak için).
• Bilirkişi ve keşif raporları (taşınmazın kullanım amacına uygunluğunu göstermek için).

Sonuç olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira hukukunun en dikkatli yürütülmesi gereken dava türlerinden biridir. Kiraya verenin, ihtiyacın samimiyetini belgeleyememesi veya dava süresini kaçırması hâlinde talebi reddedilir. Bu nedenle davanın hazırlık aşamasında profesyonel hukuki destek alınması son derece önemlidir.

5) Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası

Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası, kiralananın esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi, yeniden yapılması veya yıkılarak yeniden inşa edilmesinin zorunlu olduğu durumlarda kiraya verenin açabileceği bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2. maddesi bu tür tahliyeleri düzenlemekte olup, binanın teknik durumu, ekonomik ömrünü tamamlaması veya kentsel dönüşüm kapsamına girmesi gibi nedenlerle sıklıkla gündeme gelmektedir.

5.1. Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Kavramı

Tahliye, yalnızca küçük bakım veya kozmetik yenilemeler için değil; taşınmazın esaslı biçimde onarımı, yıkımı veya yeniden inşası zorunlu olduğunda mümkündür. Esaslı onarım; binanın taşıyıcı sisteminde, yapısal güvenliğinde veya kullanım amacında değişiklik gerektiren işlemleri kapsar.

• Yeniden inşa: Binanın tamamen yıkılıp yeniden yapılması.
• Esaslı onarım: Binanın ana taşıyıcı unsurlarını etkileyen köklü tadilatlar.
• İmar değişikliği: Taşınmazın fonksiyonunun değişmesi (örneğin konut → işyeri).

5.2. Dava Açma Süresi

Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye davası da, ihtiyaç davalarında olduğu gibi, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve süresine uyulmalıdır.

5.3. İspat Araçları ve Teknik Belgeler

• Belediyeden alınan yıkım kararı veya ruhsat.
• İmar planı değişikliğini gösterir belgeler.
• Bilirkişi raporu (binanın teknik açıdan kullanımının mümkün olmadığını belirten).
• Fotoğraflar, yapı denetim raporları, mühendislik incelemeleri.

Mahkemeler genellikle teknik bilirkişi incelemesi yaptırır. Eğer bilirkişi raporu binanın oturulamayacak kadar eski veya riskli olduğunu ortaya koyarsa, tahliye talebi kabul edilir. Aksi durumda, sadece “modernleştirme” veya “yenileme” amacı yeterli görülmez.

5.4. Kiracının Öncelikli Kiralama Hakkı (TBK m. 355)

Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye edilen kiracının, inşaat tamamlandıktan sonra öncelikli kiralama hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren, inşaat bittikten sonra kiralananı yeniden kiraya vermek isterse, öncelikle eski kiracıya teklif etmek zorundadır.

Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde kiracı, zararının tazmini için dava açabilir. Ayrıca, kiraya verenin bu hakkı bilerek ihlal etmesi durumunda kötüniyet tazminatı da gündeme gelebilir.

5.5. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Tahliye

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen binalarda, tahliye süreci idari merciler tarafından yürütülür. Bu durumda tahliye kararı, mahkeme yoluna başvurulmadan da uygulanabilir; ancak kiraya verenin özel hukuk hükümleri çerçevesinde kiracıya karşı yükümlülükleri devam eder.

Sonuç olarak yeniden inşa veya imar gerekçesiyle tahliye davalarında, teknik belgelerle desteklenen somut bir zorunluluk bulunmalıdır. Kiraya verenin yalnızca taşınmazı “yenilemek” veya “daha iyi bir kira bedeli elde etmek” istemesi yeterli değildir. Dava hazırlığı aşamasında yapı denetim raporları ve ruhsat belgeleri eksiksiz şekilde dosyaya eklenmelidir.

6) Kira Süresinin Sona Ermesi ve Tahliye Şartları

Kira sözleşmesinin süresinin dolması, her zaman kiracının taşınmazı boşaltmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu hükümler öngörmüştür. TBK m. 347 uyarınca belirli süreli kira sözleşmeleri, süresi dolduğunda kendiliğinden sona ermez; kiracı tahliye etmezse sözleşme bir yıl uzamış sayılır.

6.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren kira süresi dolduğu için kiracıyı doğrudan çıkaramaz. Ancak kiracı süresi bitmesine rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kira ilişkisi bir yıl uzamış kabul edilir. Bu durumda kiraya veren, tahliye talebinde bulunmak istiyorsa TBK m. 350–352 hükümlerindeki özel tahliye sebeplerine dayanmalıdır.

Buna karşın, kiracı kira süresi dolduktan sonra taşınmazı kendi isteğiyle tahliye etmek istiyorsa, kiraya verene en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmalıdır. Aksi halde sözleşme bir yıl daha uzar ve kira bedeli artış oranına göre yenilenir.

6.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye, fesih bildirimi yoluyla yapılır. TBK m. 328 gereğince kiraya veren, fesih bildirimini kira dönemi bitiminden en az 3 ay önce yapmak zorundadır. Aksi halde fesih bir sonraki dönem sonunda hüküm doğurur. Kiracının tahliye etmemesi durumunda ise mahkemeye başvurularak tahliye kararı istenebilir.

6.3. Kira Süresi Dolmasına Rağmen Kiracının Tahliye Etmemesi

Kira süresi dolmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmıyorsa, kiraya veren doğrudan tahliye davası açamaz. Bunun yerine geçerli bir tahliye sebebine (örneğin tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeniden inşa vb.) dayanmalıdır. Eğer kiracı, kira sözleşmesini kötü niyetli olarak uzatıyor veya taşınmazı amacı dışında kullanıyorsa, kiraya veren “kötü niyetli kullanım” gerekçesiyle tazminat talep edebilir.

Ayrıca kiracının kira sözleşmesi sona erdikten sonra taşınmazı kullanmaya devam etmesi hâlinde, haksız işgal (ecrimisil) hükümleri devreye girer. Kiraya veren, kiracıdan taşınmazı kullanmaya devam ettiği süre boyunca emsal kira bedeli kadar tazminat talep edebilir.

6.4. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Kiracı, kira sözleşmesinin bitiminden sonra tahliye etmediği hâllerde, taşınmazı haksız olarak kullanıyor sayılır. Bu durumda kiraya veren, ecrimisil davası açarak bu döneme ilişkin kira bedeli talep edebilir. Ecrimisil, geçmişe dönük olarak 5 yıla kadar talep edilebilir.

6.5. Kiraya Verenin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar

• Kira süresinin bitimiyle otomatik tahliye olmaz; mutlaka yasal dayanak gereklidir.
• Fesih bildirimi mutlaka yazılı olmalı ve usulüne uygun tebliğ edilmelidir.
• Kiracının taşınmazı boşaltmaması hâlinde doğrudan tahliye değil, tahliye davası açılabilir.
• Haksız işgal süresi boyunca ecrimisil hakkı saklıdır.
• Kira sözleşmesinin yenilenmemesi gerekçesi, tek başına tahliye sebebi değildir.

7) Kira Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme, Usul ve Yargılama Aşamaları

Kira tahliye davaları, teknik anlamda hem madde hukuku hem de usul hukuku bakımından dikkatle yürütülmesi gereken davalardır. Yanlış mahkemede açılan davalar, süre ve görev hataları nedeniyle reddedilebilmektedir. Bu nedenle doğru mahkemenin belirlenmesi, tebligat usulüne uyulması ve delillerin zamanında sunulması sürecin en kritik aşamalarıdır.

7.1. Görevli Mahkeme

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkların tamamında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu görev kuralı kesin niteliktedir; Asliye Hukuk Mahkemesi veya başka bir yargı mercii bu davaları göremez.

7.2. Yetkili Mahkeme

Yetki bakımından, TBK m. 10 ve HMK m. 6 hükümleri uyarınca kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taraflar, sözleşmeyle farklı bir yetki kararlaştırmış olsalar bile bu kural değiştirilemez.

7.3. Dava Açılışı ve Tebligat Süreci

Tahliye davası, dilekçeyle Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılır. Dava dilekçesinde; tahliye sebebi, kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü, ihtarlar ve tüm belgeler açıkça belirtilmelidir. Mahkeme, dilekçeyi inceleyip duruşma günü belirler ve davalı kiracıya tebliğ eder.

Tebligat süreci tahliye davalarında kritik öneme sahiptir. Kiracının doğru adrese tebligat yapılmaması, davanın uzamasına veya düşmesine neden olabilir. Bu nedenle dava öncesinde kiracının güncel adres bilgileri MERNİS veya noter kayıtları üzerinden teyit edilmelidir.

7.4. İspat Yükü ve Delil Sunumu

Kira tahliye davalarında ispat yükü her zaman kiraya verene aittir. Kiraya veren, ileri sürdüğü tahliye sebebini somut delillerle desteklemelidir. Örneğin ihtiyaç davasında sağlık raporu veya ikamet belgesi; tahliye taahhüdüne dayalı davalarda ise orijinal imzalı belge sunulmalıdır.

• Kira sözleşmesi
• Tahliye taahhüdü
• Noter ihtarları / ödeme dekontları
• Tapu kayıtları / yapı ruhsatı
• Tanık beyanları
• Keşif ve bilirkişi raporu

7.5. Karar ve İcra Aşaması

Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra kararın kesinleşmesi beklenir. Kesinleşmeden icra edilebilmesi için mahkeme, “kararın kesinleşmeden icra edilebilir” şerhini düşerse, kiracı tahliye edilip taşınmaz boşaltılabilir. Aksi halde istinaf süresi dolmadan işlem yapılamaz.

Sonuç olarak tahliye davasının usulüne uygun şekilde açılması, görevli mahkemede görülmesi ve tüm delillerin zamanında sunulması büyük önem taşır. Kiraya verenin dava sürecinde avukat desteğiyle ilerlemesi, usul hatalarından kaynaklı hak kayıplarını önler.

8) Kira Tahliye Davasında Karar Sonrası Süreç, İcra Aşaması ve Kiracının Hakları

Tahliye davası sonucunda mahkeme, kiralananın boşaltılmasına karar verirse, süreç icra aşamasına geçer. Bu aşama, kiracının taşınmazı gönüllü olarak teslim etmediği durumlarda zorla tahliye işlemlerini kapsar. Ancak kararın icrası için bazı koşulların yerine getirilmesi gerekir. Özellikle kiracının hakları da korunur; tahliye süreci, hem kiraya verenin hakkını hem de kiracının barınma hakkını dengeler niteliktedir.

8.1. Tahliye Kararının Kesinleşmesi ve İcra Takibi

Mahkemenin tahliye kararı kesinleşmeden icra edilemez. Ancak mahkeme kararında “kesinleşmeden icra edilebilir” ibaresi varsa, kararın istinaf edilmesi icrayı durdurmaz. Bu durumda kiraya veren, doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye işlemlerine geçebilir.

Kararın kesinleşmesinden sonra kiraya veren, tahliye kararını icra dairesine sunar. İcra müdürlüğü, kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracı bu emre rağmen taşınmazı boşaltmazsa, zabıta, çilingir ve icra memuru eşliğinde taşınmaz tahliye edilir.

8.2. Kiracının İtiraz ve Hukuki Korunma Hakları

Kiracı, haksız veya hatalı tahliye kararına karşı hukuki yollara başvurabilir. İstinaf ve gerekiyorsa temyiz yoluna giderek kararın bozulmasını talep edebilir. Ayrıca kiracının, kararın kesinleşmeden uygulanması durumunda “icranın geri bırakılması” (tehir-i icra) talep hakkı vardır.

• İstinaf süresi: Kararın tebliğinden itibaren 2 haftadır.
• Tehir-i icra (İİK m. 36): Kiracı, teminat yatırarak tahliyenin ertelenmesini talep edebilir.
• Geçici koruma talepleri: Özellikle sağlık, eğitim veya sosyal nedenlerle kısa süreli erteleme istenebilir.

8.3. Tahliye Sonrası Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Kiraya veren, tahliye sonrasında bazı yükümlülüklere sahiptir. Özellikle TBK m. 355 gereği, ihtiyaç veya yeniden inşa gerekçesiyle tahliye ettirdiği taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu hükmün ihlali hâlinde, kiracı tazminat talep edebilir.

• Yeniden inşa veya imar durumunda eski kiracıya öncelikli kiralama teklifinde bulunmak zorundadır.
• İhtiyaç sebebiyle tahliye ettirilen taşınmaz, aynı kişilerce 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz.
• Taşınmaz satışa çıkarılacaksa, kiracıya ön bilgilendirme yapılması dürüstlük kuralının gereğidir.

8.4. Tahliye Sonrası Ecrimisil ve Zarardan Sorumluluk

Tahliye kararına rağmen taşınmazı zamanında teslim etmeyen kiracı, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ödemekle yükümlüdür. Kiraya veren bu döneme ilişkin kira bedelini değil, emsal kira değerini talep edebilir. Bu tutar, genellikle mahkemece bilirkişi tarafından belirlenir.

Ayrıca kiracının taşınmazı tahliye ederken zarar vermesi durumunda, kiraya veren bu zararların bedelini TBK m. 112 uyarınca tazminat davasıyla isteyebilir. Duvar, zemin, tesisat gibi unsurların zarar görmesi hâlinde ekspertiz raporu düzenlenmesi ispat açısından büyük önem taşır.

8.5. Sonuç ve Değerlendirme

Kira tahliye davası, hem kiraya verenin mülkiyet hakkını hem de kiracının barınma hakkını doğrudan ilgilendiren karmaşık bir süreçtir. Dava açılmadan önce tahliye nedeninin doğru belirlenmesi, belgelerin eksiksiz hazırlanması ve sürelerin dikkatle takip edilmesi gerekir. Aksi halde haklı bir talep bile usul hataları nedeniyle reddedilebilir.

Kira tahliye davaları, yalnızca bir tahliye talebi değil; doğru zamanda, doğru sebebe dayanarak, hukuka uygun şekilde yürütülmesi gereken hassas süreçlerdir. Profesyonel temsil, hem kiraya verenin hem de kiracının yasal güvence altına alınmasını sağlar.

İletişim Bilgileri

Bu içerik, kira hukukuna ilişkin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olaylarınızda hukuki değerlendirme yapılmadan işlem tesis edilmesi hak kaybına yol açabilir. Kira tahliye davalarıyla ilgili olarak hukuki danışmanlık almak veya sürecinizi değerlendirmek için aşağıdaki iletişim kanalları üzerinden hukuk büromuzla irtibat kurabilirsiniz.

Tüm hukuki içerikler, Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak yalnızca bilgilendirme amacıyla sunulmaktadır. Bu sayfa hiçbir şekilde reklam, müvekkil yönlendirmesi veya ticari tanıtım amacı taşımamaktadır.