Vekalet Verilen Kişi Tapuyu Üzerine Geçirmiş – Geri Alınabilir mi?

Vekaletle Tapu Devri Nedir ve Hangi Amaçlarla Kullanılır?

Vekaletle tapu devri, kişinin bizzat tapu müdürlüğüne gitmeden, noter aracılığıyla düzenlemiş olduğu vekaletnameyle bir başkasını taşınmaz üzerinde işlem yapmaya yetkilendirmesiyle gerçekleştirilen bir hukuki işlemdir. Günümüzde, özellikle şehir dışında bulunan gayrimenkuller, yurt dışında ikamet eden kişiler, yaşlılar, sağlık sorunu yaşayanlar veya yoğun iş temposuna sahip bireyler için bu yöntem oldukça pratik bir çözüm sunar. Ancak bu pratiklik, zaman zaman büyük hukuki sorunlara da yol açabilir.

Vekaletname, Türk Borçlar Kanunu’na göre temsil yetkisi veren bir sözleşmedir. Bu yetki ile vekil sıfatını taşıyan kişi, vekâlet verenin iradesi doğrultusunda hareket etmek ve onun adına işlem yapmakla yükümlüdür. Ancak uygulamada kimi zaman vekil, bu yetkiyi kötüye kullanmakta ve vekalet verene ait taşınmazı, onun izni veya bilgisi olmaksızın kendi üzerine geçirmektedir. İşte bu tür durumlar, tapu iptal ve tescil davalarının temelini oluşturur.

Vekaletle yapılan tapu işlemlerinin geçerliliği, vekaletnamenin kapsamı ve içeriğiyle doğrudan ilgilidir. Tapuda yapılacak devir, satış, bağış veya ipotek işlemleri gibi taşınmazı etkileyen işlemler için mutlaka özel yetki içeren vekaletname gerekir. Genel bir vekaletname, kişiye ancak sınırlı temsil yetkisi tanır ve bu yetki, taşınmaz devri gibi özel tasarruf işlemlerini kapsamaz. Dolayısıyla tapu müdürlükleri, vekaletnamede açıkça “taşınmaz satışına” dair özel yetki olmadıkça bu işlemleri kabul etmez.

Vekaletname Türleri ve Özellikleri

Noter huzurunda düzenlenen vekaletnameler genel olarak iki gruba ayrılır:

• Genel Vekaletname: Vekil kişiye birçok konuda temsil yetkisi verir. Ancak bu tür vekaletnameler, taşınmaz satışı, bağışlanması veya ipotek edilmesi gibi işlemleri içermez. Gayrimenkul tasarruflarında geçerli olması için özel olarak yetki verilmesi gerekir.
• Özel Vekaletname: Sadece belirli bir işlem için hazırlanır. Örneğin, “İstanbul ili Kadıköy ilçesi, X Mahallesi’nde bulunan 123 ada 456 parsel sayılı taşınmazın satış işlemlerini yürütmek” gibi somut bir yetkilendirme içermelidir. Bu vekalet türü, tapu müdürlüklerinde doğrudan işlem yapılmasını sağlar.

Vekaletnamede yer alan yetkilerin kapsamı, uygulamada doğabilecek uyuşmazlıkların çözümünde belirleyici rol oynar. Özellikle vekilin, vekalet verene danışmadan veya onun açık rızasını almadan taşınmazı satması ya da kendisine devretmesi halinde, yetkinin kötüye kullanıldığı ve işlemin muvazaalı olduğu iddiasıyla tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu noktada vekaletnamenin kapsamı, tarihleri, işlemin türü ve taraflar arasındaki ilişki detaylı şekilde analiz edilmelidir.

Uygulamadaki Kullanım Alanları

Vekaletle tapu işlemleri özellikle aşağıdaki durumlarda sıkça tercih edilmektedir:

• Yurt dışında ikamet eden Türk vatandaşları: Türkiye'de bulunan taşınmazlarını satmak veya kiralamak isteyen vatandaşlar, bir aile bireyine ya da güvendikleri kişiye vekalet vererek işlemleri uzaktan yürütmektedir.
• Yaşlı veya sağlık sorunu yaşayan kişiler: Fiziksel olarak tapu müdürlüğüne gitmesi mümkün olmayan bireyler, işlemleri temsilcileri aracılığıyla gerçekleştirmektedir.
• Yoğun iş hayatı olan kişiler: Sürekli seyahat eden, yoğun iş temposuna sahip kişiler, vakit kaybetmeden gayrimenkul işlemlerini vekalet verdiği kişiler aracılığıyla yürütmektedir.
• Profesyonel emlak ve inşaat işleri: Müteahhitler veya gayrimenkul yatırımcıları, işlerini kolaylaştırmak adına kendileri adına işlem yapacak temsilciler görevlendirebilir.

Bu örnekler, vekaletle işlem yapmanın ne denli yaygın olduğunu göstermektedir. Ancak uygulamada bu temsil ilişkisinin kötüye kullanılması, özellikle de taşınmazların vekil tarafından kendi üzerine geçirilmesi durumunda, çok ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir. Böyle bir durumda, vekalet veren kişi ya da onun mirasçıları, işlemin iptali ve tapunun eski haline döndürülmesi için dava açabilir.

Vekaletle İşlem Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?

Vekalet veren kişilerin, işlem yapacakları kişiye güven duymaları önemlidir. Ancak bunun yanı sıra, vekaletnamede aşağıdaki unsurların açıkça yer alması gerekir:

• Vekilin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası
• Taşınmazın açık adresi ve tapu bilgileri
• Yetkinin amacı: satış, bağış, ipotek, kira sözleşmesi vb.
• Yetkinin süresi (belirli süreli olması tercih edilir)
• Vekilin kendi üzerine satış yapmasına izin verilip verilmediği

Ayrıca vekalet verilen kişinin işlem sonrasında hangi işlemleri yaptığı, tapu kaydının kimin üzerine geçtiği ve işlem bedelinin gerçekten tahsil edilip edilmediği dikkatle takip edilmelidir. Aksi halde, vekaletin kötüye kullanılması sonucunda büyük maddi kayıplar yaşanabilir.

Sonuç

Vekaletle tapu devri, hayatın olağan akışında sıkça karşılaşılan, hem pratik hem de riskli bir hukuki işlemdir. Vekaletname düzenlerken mutlaka kapsam ve sınırlar açıkça belirlenmeli, işlem sonrası tapu kayıtları takip edilmeli ve güven ilişkisi dikkatle kurulmalıdır. Özellikle taşınmazın yüksek değeri varsa, hukuki danışmanlık alınmadan işlem yapılmaması büyük önem taşır. Vekilin yetkisini aşarak kendi üzerine tapu geçirmesi halinde ise derhal yasal süreç başlatılarak tapunun geri alınması sağlanabilir.

Vekilin Tapuyu Kendi Üzerine Alması Hukuka Uygun mudur?

Vekaletle tapu işlemleri, hukuki güvene ve temsil ilişkisine dayalı olarak yürütülür. Vekil, kendisine verilen yetki çerçevesinde hareket etmekle yükümlüdür. Ancak bazı durumlarda vekil, bu yetkiyi kötüye kullanarak vekalet verenin malını — özellikle de taşınmazını — kendi üzerine geçirebilmektedir. Peki, vekilin bu şekilde tapuyu kendi adına tescil ettirmesi Türk hukuk sisteminde hukuka uygun kabul edilebilir mi? Bu sorunun yanıtı, vekaletin kapsamına, işlemdeki irade beyanına ve işlemin görünürdeki meşruluğuna göre değişkenlik gösterebilir.

Temsil ilişkisinin temel dayanağı olan Türk Borçlar Kanunu’nun 506. maddesi uyarınca vekil, vekalet verenin talimatlarına uygun davranmak ve onun yararına işlem yapmak zorundadır. Ayrıca vekil, sadakat ve özen yükümlülüğü altındadır. Bu kapsamda, vekil kendi menfaatini ön plana çıkararak işlem yapamaz. Özellikle, taşınmazın devri gibi ekonomik değeri yüksek işlemlerde vekilin kendi lehine işlem yapması, çoğu durumda hukuka aykırılık oluşturur.

Sadakat Yükümlülüğü ve Menfaat Çatışması Yasağı

Vekilin vekalet veren kişiyle arasında güvene dayalı bir ilişki vardır. Bu ilişki, hem ahlaki hem de hukuki yükümlülükler doğurur. Vekilin, bu güven ilişkisini kötüye kullanarak tapuyu kendi üzerine geçirmesi, sadakat yükümlülüğüne açıkça aykırıdır. Hukuk sistemimizde bu tür davranışlar, kötü niyetli işlem olarak değerlendirilir.

Özellikle şu durumlarda vekilin tapuyu kendi üzerine geçirmesi hukuka aykırılık teşkil eder:

• Vekaletnamede açıkça “tapuyu kendi üzerine geçirebilir” yetkisi yer almıyorsa,
• Vekil, vekalet verenin rızası dışında işlem yapmışsa,
• Gerçek irade taşınmazın üçüncü kişiye devri iken, vekil kendisine devretmişse,
• Satış işlemi gibi gösterilen işlem aslında bağış niteliğindeyse,
• Bedel ödenmemiş veya muvazaalı satış söz konusuysa.

Bu gibi durumlarda yapılan işlem, görünürde geçerli olsa bile, iç hukukta geçersiz kabul edilebilir ve tapu iptal ve tescil davası açılarak geri alınabilir.

Yargıtay Uygulamalarında Vekilin Kendi Üzerine Tapu Geçirmesi

Yargıtay kararlarında, vekilin kendi adına yaptığı işlemlerde objektif iyi niyetin varlığı aranmakta ve işlemin gerçek iradeye uygun olup olmadığı titizlikle değerlendirilmektedir. Yüksek Mahkeme, vekilin kendisine sağladığı haksız kazancı iptal ettiren birçok karar vermiştir.

Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre, vekil sıfatıyla işlem yapan kişi, vekalet verenin rızası ve bilgisi dışında taşınmazı kendi üzerine geçirmişse, bu işlem muvazaalı kabul edilir ve iptal edilebilir. Ayrıca, işlem sırasında ödenen bedelin gerçekliği ve banka üzerinden ödeme yapılıp yapılmadığı da önemlidir.

Yargıtay bir kararında, vekilin kendisine yapılan tapu devrinde banka üzerinden herhangi bir ödeme yapmadığını, satış bedelinin göstermelik olduğunu, aslında bir bağış işlemi gibi gerçekleştirildiğini ve bu nedenle tapunun iadesi gerektiğini belirtmiştir. Bu içtihatlar doğrultusunda, vekilin iyi niyetli görünse bile işlemdeki amacı ve sonucu sorgulanır.

Vekilin Yetkisi Kapsamında Kendi Üzerine Tapu Alması Mümkün mü?

Vekaletnamede açıkça, “vekil kendi adına taşınmazı devralabilir” şeklinde bir ibare varsa ve bu ibare, vekalet veren tarafından bilinçli şekilde düzenlenmişse; o zaman vekilin kendi üzerine tapuyu geçirmesi bazı durumlarda hukuken mümkün olabilir. Ancak bu gibi vekaletnamelerde de işlem iradesi, bedel ödemesi, eş zamanlı bildirimler ve tanık beyanları dikkatle incelenir.

Vekaletnamenin içeriği ne kadar açık olursa olsun, işlem sırasında dolandırıcılık, baskı, hata veya hile gibi irade fesadına neden olan unsurlar varsa; bu işlem yine geçersiz sayılabilir. Yani yalnızca “yetki verilmiş” olmak, işlemi mutlak geçerli yapmaz. Bu nedenle vekilin kendi lehine yaptığı her işlem, otomatik olarak meşru ve korunabilir sayılmaz.

Muvazaa – Gerçek İrade ve Görünüşte Satış

Vekil tarafından yapılan tapu işlemlerinde, özellikle muvazaa iddiaları sıklıkla gündeme gelir. Muvazaa, tarafların işlemde görünürdeki iradeyle çelişen gerçek bir anlaşma yapmasıdır. Örneğin, satış gibi gösterilen bir işlem aslında bağış olabilir. Vekilin kendisine satış yaptığı, ancak karşılığında bedel ödemediği durumlarda, bu işlemin muvazaalı olduğu kabul edilir.

Gerçek iradenin ne olduğunun ispatı için genellikle şu deliller kullanılır:

• Banka dekontları (ödeme yapılmış mı?),
• Taraflar arasındaki yazılı veya dijital yazışmalar,
• Tanık beyanları,
• Satış bedelinin rayiç değerin çok altında olması,
• Vekalet verenin yaşlı, hasta, okuryazar olmaması gibi durumlar.

Bu kapsamda vekilin yaptığı işlemin gerçek iradeye aykırı olduğu ispatlandığında, işlem iptal edilir ve tapu eski haline döndürülür.

Vekilin İşlemi Geçerli Görünse Bile Hukuka Aykırı Olabilir

Tapu müdürlüğünde yapılan işlemler, resmi işlem niteliğinde olduğu için ilk bakışta geçerli gibi görünür. Ancak işlem geçerli görünse bile, arkasındaki irade sakatlanmışsa — yani kişi işlem hakkında kandırılmış, yanıltılmış ya da hataya düşürülmüşse — bu durumda işlem geçersiz sayılır ve geri alınabilir. Vekilin kendi üzerine tapu devraldığı işlemler bu nedenle her zaman dikkatle incelenmelidir.

Bu tür uyuşmazlıklarda, hukuki bilgiye sahip olmayan kişilerin işlemin görünüşüne aldanması, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle vekilin tapuyu kendi adına geçirmesi halinde, süreci bir avukat yardımıyla yürütmek önemlidir. Zira dava açma süresi, ispat yükü, ihtiyati tedbir, bilirkişi incelemesi gibi teknik detaylar, uzmanlık gerektirir.

Sonuç

Vekilin vekalet veren adına hareket etmek yerine kendi lehine işlem yapması, kural olarak hukuka aykırıdır. Tapunun kendi üzerine geçirilmesi, ancak açık yetkiyle ve şeffaf şekilde gerçekleştirilmişse geçerli olabilir. Aksi takdirde bu tür işlemler, tapu iptal ve tescil davası ile geri alınabilir. İşlemin şekline değil, özüne bakıldığında kötü niyet ve hile varsa, hukuk düzeni bunu korumaz. Bu tür işlemlerde en kısa sürede profesyonel bir hukuki destek alınması, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının hukuka aykırı olarak el değiştirdiği, tapu kaydının gerçek hak sahibi adına yapılmadığı veya tapu devrinin geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığı durumlarda açılan en temel dava türlerinden biridir. Bu dava, yalnızca bir belge düzeltme talebi değil; taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının yeniden şekillenmesini sağlayan, çoğu zaman büyük malvarlıklarının el değiştirdiği kritik bir süreçtir. Özellikle vekil tarafından kötüye kullanılan işlemlerde, tapunun geri alınmasının yegâne hukuki yoludur.

Tapu iptal ve tescil davasının açılabilmesi için öncelikle taşınmazın mevcut tapu kaydının gerçeğe aykırı olduğu, yani mülkiyet hakkının tapuda yazan kişi dışında birine ait olduğu veya işlemin geçersiz bir hukuki işleme dayandığı ortaya konulmalıdır. Bu, her zaman kolay bir ispat süreci olmayabilir. Ancak usulüne uygun delillerle ve zamanında yapılan başvurularla başarı şansı yüksek olan davalardır.

Davaya Konu Olabilecek Başlıca Hukuki Sebepler

Tapu iptal ve tescil davaları çeşitli sebeplerle açılabilir. Bunlardan bazıları genel olarak şu şekildedir:

• Vekaletin kötüye kullanılması: Vekil, temsil ettiği kişinin iradesi dışında hareket etmiş ve taşınmazı kendisi ya da üçüncü bir kişi üzerine geçirmiştir.
• Muvazaa (danışıklı işlem): Taraflar, görünürde bir satış ya da bağış işlemi yapmış, ancak aralarında bu işlemin gerçekte geçerli olmayacağına dair gizli bir anlaşma yapmışlardır.
• Hile, aldatma veya cebir: Vekalet veren kişi işlem sırasında kandırılmış, baskı altına alınmış veya iradesi sakatlanmıştır.
• Ayırt etme gücünden yoksunluk: Vekalet verenin akıl sağlığı işlem tarihinde yerinde değildir ve yaptığı işlemi anlayabilecek durumda değildir.
• İrade dışı yapılan işlem: Tapu devri kişinin bilgisi ve rızası dışında yapılmıştır.
• Gerçek hak sahibi olunmaması: Tapu kaydında yazılı kişi, taşınmazı geçerli bir hukuki sebep olmadan üzerine geçirmiştir.

Bu sebeplerden biri veya birkaçı somut olayda mevcutsa, tapu iptal ve tescil davası açılması hukuken mümkündür. Ancak davanın kabul edilmesi için salt şüphe değil, belirli düzeyde somut delil gerekir.

Davada İspat Yükü Kime Aittir?

Tapu iptal ve tescil davalarında temel kural, iddia edenin ispat yükünü taşımasıdır. Yani, tapu kaydının geçersiz olduğunu iddia eden kişi, bu iddiasını somut delillerle ortaya koymak zorundadır. Bu deliller arasında şunlar yer alabilir:

• Vekaletnamenin kapsamı ve süresi
• İşlem sırasında para alışverişi olup olmadığına dair banka dekontları
• WhatsApp, e-posta veya yazılı iletişim içerikleri
• Tanık beyanları (özellikle aile bireylerinden veya komşulardan)
• Tapu kayıtları ve işlem günü tutanakları
• Bilirkişi raporları (özellikle muvazaa ve rayiç değer tespiti için)

Mahkeme, bu delilleri değerlendirirken sadece şekli duruma değil, olayın tüm maddi gerçekliğine odaklanır. Özellikle aile içi taşınmaz devirlerinde “satış” gibi gösterilen işlemlerin gerçekte bağış olup olmadığı, mahkemeler tarafından titizlikle irdelenir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme her zaman asliye hukuk mahkemesidir. Davanın açılacağı yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin, taşınmaz Tekirdağ Saray’da yer alıyorsa, dava Tekirdağ Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Bu kural kamu düzenine ilişkindir ve taraflar arasında farklı bir yer kararlaştırılamaz.

Hak Düşürücü Süreler ve Zamanaşımı

Tapu iptal ve tescil davalarında hak düşürücü süre genellikle söz konusu değildir. Ancak bazı özel durumlarda (örneğin mirasın reddi veya gaiplik sonrası yapılan işlemler) süre sınırı uygulanabilir. Ayrıca 10 yıllık zamanaşımı süresi, olağan zamanaşımı olarak dikkate alınabilir. Fakat vekaletin kötüye kullanılması gibi ağır nitelikli haksız fiil sayılabilecek işlemlerde zamanaşımı daha uzun olabilir. Her hâlükârda işlemin öğrenildiği andan itibaren dava açmakta gecikmemek gerekir.

İhtiyati Tedbir Talebi – Tapunun Satışını Önlemek

Tapu iptal ve tescil davası devam ederken, taşınmazın üçüncü kişilere devredilerek el değiştirmesi riski her zaman mevcuttur. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep edilmesi büyük önem taşır. Mahkeme, taşınmazın satışının veya devrinin durdurulması yönünde karar verebilir. Bu karar, tapu siciline şerh edilir ve satışın önüne geçilmiş olur.

Bu koruma önlemi, davanın sonunda olumlu karar çıkması halinde tapunun gerçekten geri alınmasını güvence altına alır. Aksi takdirde tapu üçüncü kişiye geçerse, yeni malik “iyi niyetli üçüncü kişi” konumuna geçebilir ve geri alma daha da zorlaşabilir.

Davayı Kimler Açabilir?

Tapu iptal ve tescil davasını, taşınmazın gerçek hak sahibi olduğunu iddia eden kişi açabilir. Ayrıca, miras yoluyla hak iddia eden kişiler de dava açma hakkına sahiptir. Örneğin, ölen bir kişinin vekaletiyle yapılan işlem sonrası taşınmaz bir başkasına geçmişse, mirasçılar bu işlemin iptali için dava açabilir. Vekalet veren kişinin sağ olması gerekmez; onun yerini yasal mirasçıları alabilir.

Sonuç

Tapu iptal ve tescil davası, gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkının korunması açısından hayati öneme sahiptir. Özellikle vekalet verilen kişi tarafından gerçekleştirilen kötü niyetli işlemlerde, bu dava yoluyla tapunun eski sahibine iadesi sağlanabilir. Ancak davanın başarıyla sonuçlanabilmesi, zamanında açılmasına, delillerin doğru sunulmasına ve hukuki sürecin etkin biçimde yönetilmesine bağlıdır. Bu nedenle bu tür önemli davalarda profesyonel hukuk desteği almak büyük önem taşır.

Mirasçılar Açısından: Vekaletle Tapu Devri Yapılmışsa Ne Yapılabilir?

Vekaletle tapu devri işlemleri yalnızca vekalet veren kişi hayattayken değil, vefatından sonra da hukuki sonuçlar doğurmaya devam eder. Uygulamada sık karşılaşılan senaryolardan biri, vefat eden kişinin, sağlığında bir yakınına verdiği vekaletname aracılığıyla taşınmazlarını devretmiş olmasıdır. Bu durumda, murisin mirasçıları, işlemden haberdar olduklarında doğal olarak bu devir işleminin geçerliliğini sorgulamakta ve hak kaybına uğradıklarını düşünmektedir. Peki, böyle bir durumda mirasçılar ne yapabilir? Vekaletle yapılan tapu devri, murisin iradesine uygun değilse geri alınabilir mi?

Bu soruların cevabı, vekaletnamenin içeriği, işlemin hangi tarihte yapıldığı, devir işleminin mahiyeti (satış mı, bağış mı?), vekilin kim olduğu, bedel ödenip ödenmediği ve murisin zihinsel durumu gibi birçok unsura bağlıdır. Ancak hukuken, mirasçılar lehine dava açma ve tapunun iptali için başvurma hakkı açıkça tanınmıştır.

Murisin Vefatından Sonra Vekaletname Geçerliliğini Yitirir

Öncelikle bilinmelidir ki, Türk Borçlar Kanunu’na göre vekalet sözleşmesi, vekalet verenin ölümüyle sona erer. Bu nedenle, kişi vefat ettikten sonra vekilin herhangi bir işlem yapma yetkisi kalmaz. Buna rağmen, bazı durumlarda vekil, ölümden sonra da işlem yapmaya devam edebilir. Örneğin, ölüm Tapu Müdürlüğü tarafından henüz öğrenilmemişse veya vekil ölüm gerçeğini bilerek gizlemişse, tapu devri işlemi yapılabilir. Bu gibi işlemler geçersiz kabul edilerek iptal edilebilir.

Ancak daha kritik olan senaryo, vekilin vekalet veren hayattayken, fakat mirasçıların bilgisi dışında yaptığı işlemlerdir. Vekil, murisin taşınmazını kendi üzerine veya üçüncü kişilere geçirmiş ve daha sonra muris vefat etmişse, mirasçılar işlemden ancak vefattan sonra haberdar olurlar. Bu noktada mirasçılar için en önemli soru, bu işlemin geri alınıp alınamayacağıdır.

Mirasçıların Tapu İptal ve Tescil Davası Açma Hakkı

Vekilin kötüye kullanımı sonucu yapılan tapu devirlerine karşı tapu iptal ve tescil davası açma hakkı, yalnızca tapu maliki olan kişiye değil, aynı zamanda onun yasal mirasçılarına da tanınmıştır. Yani muris hayattayken yapılmış, ancak rızasına veya iradesine aykırı bir işlem varsa; mirasçılar bu işlemi dava konusu yapabilirler. Özellikle şu durumlarda bu hak kullanılır:

• Murisin, taşınmazını bir yakın akrabasına vekaletle devretmesi
• Satış gibi gösterilen işlemin aslında bağış olması
• Vekilin, murisin izni olmadan kendi üzerine tapu geçirmesi
• Bedel ödenmeden işlem yapılmış olması
• Murisin zihinsel yeterliliğinin şüpheli olması (demans, alzheimer vb.)

Mirasçılar, bu gibi durumlarda hem işlemde muvazaa bulunduğunu hem de vekaletin kötüye kullanıldığını ileri sürerek tapu kaydının iptalini ve taşınmazın terekeye dahil edilmesini talep edebilirler. Bu davalar, genellikle vekilin kötü niyetli olduğuna dair kuvvetli emareler içerdiğinden, doğru şekilde yürütülürse başarı şansı oldukça yüksektir.

Muris Muvazaası ve Mirasçının Dava Hakkı

Muris muvazaası, miras bırakan kişinin, görünürdeki işlemle gerçek iradesinin örtüşmediği durumları ifade eder. En sık rastlanan şekli, taşınmazın satış gibi gösterilip aslında bağışlanmış olmasıdır. Yani muris, taşınmazını “satmış” gibi gösterir, ancak gerçekte bedel alınmamış, işlem yalnızca bazı mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılmıştır.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, muris muvazaası halinde yapılan tapu devri, iptale tabidir. Bu durumda, işlemden zarar gören mirasçılar, tapu iptal ve tescil davası açabilir. Özellikle kardeşler arasında eşit miras paylaşımı olmadan yapılan devri işlemleri, bu kapsamdaki en yaygın örneklerdir.

Bu davada mirasçının iddia ettiği hususları somut delillerle ispatlaması gerekir. İspat için kullanılan araçlar şunlardır:

• Tapu işleminde beyan edilen satış bedeli ile rayiç değer karşılaştırması
• Taraflar arasında para alışverişi olup olmadığına dair banka kayıtları
• Murisin yaşı, hastalığı ve karar verme gücü
• İşlemin yapıldığı dönemde aile içi ilişkiler
• Tanık beyanları ve yazılı deliller

Bu tür davalarda, murisin sağlığında yaptığı işlemlerin amacını, gerçek niyetini ve mirasçıları arasındaki dengeyi mahkeme değerlendirir. İşlemin gerçekten satış mı yoksa gizli bir bağış mı olduğu ortaya çıkarılır. Eğer işlem mirastan mal kaçırma amacını taşıyorsa, iptali mümkündür.

Mirasçılar Arasında Ortak Hareket Zorunluluğu Var mı?

Tapu iptal ve tescil davası, her bir mirasçı tarafından tek başına da açılabilir. Ancak taşınmazın tümüne ilişkin hak iddiası varsa, tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi daha güçlü bir hukuki etki yaratır. Mahkemeler, miras ortaklığı devam ederken yapılan başvurularda diğer mirasçıların rızasını veya beyanını dikkate alabilir. Özellikle uzun süre geçtikten sonra açılan davalarda, diğer mirasçılar dava dışında kalırsa savunma zafiyeti doğabilir.

Bu nedenle, davaya başlamadan önce tüm mirasçıların durumunun netleştirilmesi ve mümkünse birlikte dava açmaları önerilir. Aksi halde tapunun tamamı değil, yalnızca miras payı oranında iptal sağlanabilir.

Davada Süre ve Geç Kalma Riski

Mirasçılar açısından davanın açılması gereken süre, işlemin öğrenilmesinden itibaren başlar. Murisin vefatından sonra yapılan araştırmalar sonucunda taşınmazın başkasına devredildiği fark edilirse, bu tarihten itibaren makul sürede dava açılmalıdır. Her ne kadar hak düşürücü süre olmasa da, uzun süre sessiz kalınması davalı lehine yorumlanabilir ve dava reddedilebilir. Bu nedenle işlem öğrenilir öğrenilmez vakit kaybetmeden hukuki sürece başlanmalıdır.

Sonuç

Vekaletle yapılan tapu devri işlemleri, yalnızca vekalet verenin değil, onun mirasçılarının da hukukunu doğrudan etkileyebilir. Vekil sıfatıyla yapılan ve murisin gerçek iradesine aykırı olduğu düşünülen devir işlemleri, mirasçılar tarafından tapu iptal ve tescil davası yoluyla geri alınabilir. Özellikle muris muvazaası, vekaletin kötüye kullanılması ve mirasçılardan mal kaçırma gibi iddialar, mahkemelerce ciddi şekilde ele alınır. Bu tür durumlarda, işlemin şekline değil, özüne bakılır. Mirasçıların dava açma hakkı vardır ve bu hak, taşınmazın adaletli şekilde mirasçılara intikalini sağlamak açısından büyük önem taşır. Süreçlerin doğru yönetilmesi, profesyonel bir hukuk desteği ile mümkündür.

Bu tür durumlarda vekil sıfatının kötüye kullanılması, muris muvazaası ve mirastan mal kaçırma iddialarına karşı açılabilecek davalar hakkında daha fazla bilgi için muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Yargıtay Uygulamasında Geçersiz Sayılan Vekaletli Tapu Devirleri

Vekaletname ile yapılan tapu devir işlemleri, her ne kadar şeklen geçerli görünse de, hukuki geçerlilik açısından her zaman koruma altında değildir. Türk hukuk sisteminde, özellikle vekalet yetkisinin kötüye kullanıldığı, vekilin kendi lehine işlem yaptığı veya mirasçılardan mal kaçırma amacıyla muvazaalı işlemlerin gerçekleştirildiği durumlarda, tapu devrinin geçerli olup olmadığını değerlendiren en önemli merci Yargıtay’dır. Yargıtay, bu tür işlemleri yalnızca şekli belgelerle değil, olayın özüne ve taraflar arasındaki gerçek iradeye bakarak değerlendirmektedir.

Bu nedenle, uygulamada sıkça karşılaşılan hatalı algı, “noterde verilmiş vekaletname varsa yapılan her işlem geçerlidir” düşüncesidir. Oysa Yargıtay kararları, vekilin yaptığı işlemin temsil yetkisine dayansa bile, bu işlemin sadakat ve dürüstlük kurallarına aykırı olması halinde geçersiz sayılabileceğini açıkça ortaya koymaktadır.

Yargıtay’a Göre Geçersiz Sayılan Başlıca Vekaletli İşlem Türleri

Yargıtay Hukuk Dairelerinin yerleşik kararları incelendiğinde, aşağıdaki türde vekaletli işlemlerin geçersiz sayıldığı ve tapunun iptal edilerek tescilinin sağlandığı görülmektedir:

• Vekilin, vekalet verenin taşınmazını kendi üzerine geçirmesi
• Satış gibi gösterilen ancak gerçekte bağış olan muvazaalı işlemler
• Vekaletnamenin kapsamı dışında kalan işlemler
• Bedelsiz yapılan satış işlemleri (yani paranın gerçekten ödenmediği durumlar)
• Ayırt etme gücü olmayan kişilerin vekalet verdiği ve işlem yaptığı durumlar
• Vekaletin ölüm sonrası kullanılması (vekaletin ölümle sona ermesi kuralı göz ardı edilerek yapılan devirler)

Bu örneklerde, şeklen geçerli vekalet ilişkisi bulunsa dahi, işlem özünde irade fesadı, muvazaa veya kötüye kullanım barındırdığı için mahkemelerce geçersiz kabul edilmekte ve tapu kaydı iptal edilmektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin Yerleşik Görüşü

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, vekaletle yapılan tapu devirlerinde özellikle bedel ödenmemesi, vekilin kendisine taşınmazı devretmesi ve vekaletin ölümden sonra kullanılması gibi durumlara karşı açık bir tutum geliştirmiştir. Örneğin bir kararında Yargıtay şunları ifade etmiştir:

“Davacı murisinin, davalıya vekaletname vererek taşınmazlarını devrettiği görülmektedir. Ancak dosya kapsamından, taşınmazın davalıya gerçek bir satış karşılığında devredildiği ispat edilememiştir. Satış bedelinin ödenip ödenmediği banka kayıtlarıyla ortaya konmamıştır. Taraflar arasında bir bağış işlemi olduğu anlaşılmakta olup, murisin diğer mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla hareket ettiği kanaatine varılmıştır. Bu durumda, tapu devrinin iptali ile taşınmazın miras payları oranında davacı lehine tesciline karar verilmesi gerekir.” – Yargıtay 1. HD, E. 2019/xxxx K. 2020/xxxx

Bu kararda da görüleceği üzere, görünürde bir satış işlemi yapılmış olsa dahi, işlemdeki gerçek irade bağışa dayanıyorsa ve bu durum mirasçılar aleyhine sonuç doğuruyorsa, tapu kaydı geçerli sayılmaz.

Vekilin Kendi Lehine İşlem Yapması Yargıtay’a Göre Ne Anlama Gelir?

Yargıtay, vekilin kendi lehine yaptığı işlemleri, doğrudan menfaat çatışması ve sadakat yükümlülüğüne aykırılık olarak kabul etmektedir. Eğer vekaletnamede açıkça “vekil kendisine satış yapabilir” şeklinde bir hüküm yoksa, vekilin kendi üzerine işlem yapması başlı başına geçersizlik sebebidir. Bu konuda verilmiş örnek kararlar şöyledir:

“Vekil sıfatıyla işlem yapan davalı, temsil ettiği kişiye ait taşınmazı kendi üzerine geçirmiştir. Vekaletnamede bu yönde açık yetki bulunmamakta olup, işlemde satış bedeli ödenmediği gibi işlem sonrası taraflar arasında fiili bir kullanım değişikliği de olmamıştır. Bu durumda işlem, muvazaalı ve vekaletin kötüye kullanılması mahiyetinde olup iptali gerekir.” – Yargıtay 1. HD, E. 2021/xxxx K. 2022/xxxx

Yukarıdaki kararda da görüleceği üzere, vekilin kendi üzerine tapu geçirmesi için yalnızca noter onaylı belge yeterli değildir. Hukuken işlem iradesinin de gerçek olması ve vekalet verenin bundan zarar görmemesi gerekir.

Satış Bedelinin Ödenmemesi – Görünüşte Satış Gerçekte Bağış

Yargıtay, satış gibi gösterilen ancak gerçekte bağış olan işlemleri özellikle muris muvazaası kapsamında değerlendirmektedir. Eğer satış gösterilmiş ancak banka dekontu sunulmamış, ödeme yapılmamış veya tapu bedeli rayiç değerin çok altında belirlenmişse, bu işlemler geçersiz sayılmaktadır.

Satış bedeli konusunda dikkat edilen hususlar şunlardır:

• Banka üzerinden ödeme yapılıp yapılmadığı
• Satış bedelinin rayiç değerle uyumlu olup olmadığı
• Bedelin vekil tarafından vekalet verene ödendiğini gösteren belge veya beyan
• Tapuda beyan edilen bedelle fiilen ödenen bedelin farklılığı

Bu kriterler karşılanmıyorsa, satış gibi gösterilen işlem iptal edilebilir.

Yargıtay’a Göre Geçerli Sayılabilecek Özel Durumlar

Yargıtay, her vekaletli işlemde iptal kararı vermez. Eğer şu şartlar varsa, işlemin geçerli olabileceği kabul edilmektedir:

• Vekaletnamede açık yetki vardır (örneğin, vekil kendisi adına işlem yapabilir ibaresi)
• Satış bedeli gerçekten ödenmiş ve banka dekontlarıyla ispatlanmıştır
• İşlem, vekalet verenden alınan açık talimatla yapılmıştır
• Vekil ile vekalet veren arasında istikrarlı bir ticari ilişki vardır

Ancak bu şartların ispatı zordur. Bu nedenle, vekaletle işlem yapılmışsa ve tapu başka birine geçmişse, işlemin mutlak geçerli olduğunu düşünmek büyük bir hata olur.

Sonuç

Yargıtay içtihatları, vekaletle yapılan tapu işlemlerinin her zaman geçerli olmayacağını açıkça ortaya koymaktadır. Özellikle vekilin kendi lehine işlem yapması, satış gibi gösterilen fakat gerçekte bağış olan devirler, vekaletin ölümden sonra kullanılması gibi durumlar, mahkemeler tarafından geçersiz sayılmakta ve tapu kayıtları iptal edilmektedir. Bu tür durumlarla karşılaşan kişilerin, özellikle mirasçılar veya vekalet verenin yakınları, vakit kaybetmeden tapu iptal ve tescil davası açarak mülkiyetin gerçek sahibine dönmesini sağlamaları mümkündür. Sürecin doğru şekilde yönetilmesi için deneyimli bir avukattan profesyonel destek alınması, hukuki hakların korunması açısından kritik önem taşır.

Vekaletnamenin İptali Yeterli midir? Dava Açmadan Ne Yapılabilir?

Vekaletle yapılan tapu işlemlerinde hukuki sorunlar ortaya çıktığında, ilk akla gelen adımlardan biri vekaletnamenin iptal edilmesidir. Peki, vekalet verilen kişi taşınmazla ilgili olumsuz bir işlem yapmışsa, yalnızca noter aracılığıyla vekaleti iptal ettirmek bu işlemi geçersiz kılmaya yeterli midir? Ya da henüz işlem yapılmadan vekalet geri alınırsa, taşınmaz üzerinde korunma sağlanabilir mi? Bu sorular, pratikte sık karşılaşılan ve birçok kişinin yanlış bildiği hukuki alanlara işaret eder.

Vekaletnamenin iptali, temsil ilişkisinin sona erdiği anlamına gelir. Ancak geçmişte yapılmış işlemleri otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Bu nedenle vekilin kötüye kullanımı söz konusuysa, yalnızca vekaleti iptal etmek yeterli olmaz. Geriye dönük yapılan işlemlerin iptali için ayrı bir dava açılması gerekir. Bununla birlikte, işlem henüz gerçekleşmeden önce fark edilmişse, vekaletnamenin geri alınması ve ek önlemler alınması etkili olabilir.

Vekaletnamenin İptali Ne Demektir?

Vekaletname, vekil sıfatını taşıyan kişinin vekalet veren adına işlem yapmasını sağlayan hukuki bir yetkilendirme belgesidir. Noterlik Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu uyarınca, bu yetkilendirme geri alınabilir ve iptal edilebilir. Vekalet veren kişi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin verdiği yetkiyi noter huzurunda iptal ettirebilir. Bu durumda vekil artık işlem yapamaz ve temsil yetkisi sona ermiş olur.

Ancak dikkat edilmelidir ki, iptal sadece ileriye dönük etki doğurur. Yani vekilin iptalden önce yaptığı işlemler geçerli sayılır ve bu işlemlerin geri alınması için ayrıca dava açılması gerekir. Eğer vekil, iptalden önce taşınmazı kendi üzerine geçirmişse, artık yalnızca iptal işlemiyle çözüm sağlanamaz. Bu durumda tapu iptal ve tescil davası açılması zorunludur.

Noter İptali Yapıldıktan Sonra Ne Olur?

Noterde yapılan iptal işlemi, uygulamada “vekâletnamenin feshi” olarak adlandırılır. Bu işlemde noter, iptal edilen vekaletnamenin orijinal nüshasını iptal eder ve işlemle ilgili kayıtları günceller. Ancak bu bilgi tapu müdürlüğü, bankalar veya diğer ilgili kurumlara otomatik olarak ulaşmaz. Bu nedenle vekaletin iptali sonrası yapılması gereken önemli adımlar vardır:

• Tapu Müdürlüğü’ne yazılı bildirimde bulunulmalıdır: Vekaletin iptal edildiği, vekilin artık işlem yapamayacağı belirtilerek tapu kütüğüne şerh düşülmesi talep edilmelidir.
• İlgili taşınmaz üzerine tedbir konulması istenebilir: İşlem yapılmasını engellemek için ihtiyati tedbir talep edilebilir.
• Vekile noter ihtarnamesi gönderilmelidir: İptal bilgisi resmî olarak vekile tebliğ edilmelidir. Aksi halde vekil, iptalden haberi olmadığını ileri sürebilir.

Eğer bu adımlar atılmazsa, kötü niyetli bir vekil, iptali bilmiyor gibi davranarak işlem yapmaya devam edebilir. Bu durum, üçüncü kişilerin iyi niyetli alıcı sayılması sonucunu doğurur ve tapunun geri alınması daha da zorlaşır. Bu nedenle noter iptali yapıldıktan sonra bu iptalin ilgili kurumlara bildirilmesi şarttır.

Vekaletle Henüz İşlem Yapılmamışsa Nasıl Önlem Alınır?

Vekil henüz taşınmazla ilgili herhangi bir işlem yapmamışsa, zamanında alınacak bazı önlemlerle ileride doğabilecek zararların önüne geçmek mümkündür. Bu önlemler şunlardır:

• Vekaletin hızlıca iptal edilmesi: İşlem yapılmadan önce noter aracılığıyla vekalet geri alınmalı ve iptal işlemi kayıt altına alınmalıdır.
• Tapuya şerh verilmesi: Vekaletin iptal edildiği tapu müdürlüğüne yazılı olarak bildirilerek vekil adına işlem yapılamayacağı yönünde açıklama yapılmalıdır.
• İhtiyati tedbir kararı alınması: Gerekli hallerde mahkemeye başvurularak taşınmazın devrinin geçici olarak durdurulması sağlanabilir.
• Vekile yazılı ihtarname gönderilmesi: Vekilin, vekaletin sona erdiğinden haberdar olduğu noter kanalıyla kayıt altına alınmalıdır.

Bu yöntemlerle henüz işlem yapılmadan önce tapuda doğabilecek hak kayıplarının önüne geçilebilir. Ancak bu sürecin hukuki yönü hassas olduğundan, mutlaka uzman bir avukat desteğiyle hareket edilmelidir.

Dava Açmadan Önce Hukuki İkaz ve Delil Toplama

İşlemin iptalini gerektirecek bir durum henüz ortaya çıkmadıysa, ancak şüpheli bir gelişme söz konusuysa, dava açmadan önce yapılacak bazı işlemler hem caydırıcı olur hem de ileride açılacak davaya delil oluşturur. Bunlardan bazıları şunlardır:

• Noterden ihtarname gönderilmesi: Vekile, yetkisini aşan işlem yapmaması, aksi halde sorumluluk doğacağı açıkça bildirilir.
• Vekalet ilişkisine dair belgelerin saklanması: WhatsApp yazışmaları, e-postalar, sözlü beyanların yazıya dökülmesi faydalı olur.
• Tanık belirlenmesi: Vekil ile olan ilişkide tanıklık edebilecek kişilerin kimlikleri ve anlatımları kayıt altına alınabilir.

Bu tür önlemler, ileride tapu iptal ve tescil davası açıldığında mahkemede kuvvetli delil olarak kullanılabilir. Unutulmamalıdır ki, işlem gerçekleştikten sonra delil elde etmek çoğu zaman daha zordur. Bu nedenle önleyici tedbirler, işlemi yapmaktan daha etkili bir koruma sağlar.

Sadece Vekaletin İptali ile Tapu Geri Alınabilir mi?

Hayır. Eğer taşınmaz üzerindeki işlem tamamlanmışsa ve tapu, vekil ya da üçüncü kişiler üzerine geçmişse, vekaletin iptali bu durumu geriye döndürmeye yetmez. Noterde yapılan iptal işlemi yalnızca ileriye dönük sonuç doğurur. Bu nedenle geçmiş işlemin iptali için mutlaka tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir. Aksi halde vekalet sona erse bile, tapu hâlen başkasının üzerinde kalır ve mülkiyet hakkı fiilen kaybedilmiş olur.

Sonuç

Vekalet ilişkisi her ne kadar karşılıklı güvene dayansa da, uygulamada bu güvenin kötüye kullanıldığı çok sayıda dava ile karşılaşılmaktadır. Vekaletnamenin iptali, temsil yetkisini sona erdirse de, geçmişte yapılmış hukuka aykırı işlemleri geri almak için yeterli değildir. Bu nedenle, taşınmazla ilgili bir tehlike öngörülüyorsa, noter iptaline ek olarak tapu müdürlüğüne bildirimde bulunmak, ihtiyati tedbir almak ve hukuki süreci başlatmak hayati öneme sahiptir. Vekilin yetkisini kötüye kullanması sonucu tapunun devri gerçekleşmişse, hak kaybını engellemek için derhal dava açılması ve işlemin iptali yoluna gidilmesi gerekir. Bu süreçte profesyonel bir avukattan destek alınması, hatasız ve etkin bir sonuç elde edilmesini sağlar.

Tapu İptali İçin Hangi Belgeler ve Deliller Gerekir?

Tapu iptal ve tescil davaları, hukuken oldukça karmaşık ve teknik süreçlerdir. Taşınmaz mülkiyetinin değiştirilmesi gibi ciddi sonuçlar doğuran bu davalarda, başarıya ulaşabilmenin temel koşulu, iddianın güçlü ve somut delillerle ispatlanmasıdır. Özellikle vekaletin kötüye kullanıldığı, satış gibi gösterilen işlemlerin gerçekte bağış olduğu veya irade dışı devrin gerçekleştiği iddialarının doğruluğu ancak etkin delillendirme ile mahkeme huzurunda kabul görebilir.

Uygulamada birçok kişi, tapu devrinin şeklen yapıldığı için geri alınamayacağını düşünse de, aslında Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde tapu kaydının gerçeğe aykırı olduğu ispatlanırsa, iptali mümkündür. Ancak bu ispat yükümlülüğü, iddiada bulunan davacıya aittir. Bu nedenle, davanın açılmasından önce hangi belge ve delillerin toplanacağı konusu titizlikle ele alınmalı ve stratejik bir plan dahilinde mahkemeye sunulmalıdır.

1. Noter Onaylı Vekaletname

Vekaletle yapılan bir tapu işleminin iptalini talep ediyorsanız, öncelikle söz konusu vekaletnamenin bir örneğini dosyaya eklemeniz gerekir. Bu belge, vekilin hangi yetkilerle donatıldığını ve işlem yaptığı tarihte bu yetkilerin geçerli olup olmadığını gösterecektir. Vekaletnamede yer alması gereken hususlar şunlardır:

• Vekilin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası
• Taşınmazın açık tanımı (ada, parsel, adres)
• İşlem yetkisi (satış, bağış, ipotek gibi açık ve özel yetkiler)
• Vekaletnamenin tarihi ve süresi

Özellikle vekilin kendi lehine işlem yaptığı durumlarda, vekaletnamede böyle bir yetkinin açıkça yazılı olmaması, işlemin iptaline yol açabilecek en güçlü delillerden biridir.

2. Tapu Kayıtları ve Tapu Müdürlük Tutanakları

Dava konusu taşınmazın tapu sicil kaydı, iptal talebinin temel dayanaklarından biridir. Tapu kayıtlarında, işlem tarihi, devir türü, alıcı-satıcı bilgileri ve beyan edilen bedel gibi birçok teknik detay bulunur. Ayrıca, tapu müdürlüğünde işlem sırasında tutulan resmi evraklar — özellikle işlem beyan tutanakları ve imza föyleri — tarafların beyanlarını ve işlem şeklinin resmi yönünü ortaya koyar.

Bu belgeler, işlemin şeklen nasıl gerçekleştirildiğini göstermekle birlikte; aynı zamanda işlemin içeriğine dair çelişkiler barındırabilir. Örneğin tapu satış bedelinin rayiç değerin çok altında olması, işlemin gerçekte bağış olduğunu destekleyebilir.

3. Banka Dekontları ve Para Transfer Belgeleri

Eğer iddianız, satış gibi gösterilen işlemin aslında bedelsiz olduğu yönündeyse; bu durumda tapuda beyan edilen satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği sorusu gündeme gelir. Yargıtay kararlarında, satışın geçerli kabul edilebilmesi için satış bedelinin banka aracılığıyla gönderilmiş olması bir güvence unsuru olarak kabul edilmektedir.

Bu nedenle, şu belgeler ispat açısından kritik önemdedir:

• Vekil tarafından vekalet verene yapılan banka havalesi
• Satışa ilişkin dekont, EFT talimatı, hesap özeti
• Vekil ile vekalet veren arasındaki mali alışverişin kanıtı

Bu belgeler sunulamadığında, işlemde gerçek bir satış olmadığı, dolayısıyla tapunun hileli ya da muvazaalı şekilde devredildiği yönünde ciddi bir kanaat oluşabilir.

4. WhatsApp, SMS, E-posta Yazışmaları ve Ses Kayıtları

Modern iletişim araçları artık hukuki delil olarak sıklıkla kullanılmaktadır. Taraflar arasında yapılan yazışmalar, işlem öncesi veya sonrası gönderilen mesajlar, anlaşmazlığın boyutunu ve tarafların gerçek niyetini ortaya koyabilir.

Özellikle aşağıdaki içerikler önemlidir:

• Vekilin işlem sonrası tapuyu devraldığını itiraf ettiği mesajlar
• Vekalet verenin işlemi fark ettikten sonra gösterdiği tepki
• Para alındığına veya alınmadığına dair açık ifadeler
• Vekilin işlemi geri alacağına dair taahhütleri

Bu tür yazışmalar, mahkeme nezdinde işlem niyetinin ve taraflar arasındaki güven ilişkisinin sorgulanmasında kullanılabilir. Ses kayıtları ise, yasal şekilde elde edilmişse ve karşı tarafın rızası varsa kullanılabilir niteliktedir.

5. Tanık Beyanları

Tanık beyanları, özellikle aile içi ilişkilerde veya resmi belgenin ötesine geçilmesi gereken durumlarda kritik rol oynar. Tanıklar, taraflar arasında işlem öncesi veya sonrası konuşmaları, para alışverişi olup olmadığını, vekalet verenin işlemden haberdar olup olmadığını mahkemeye anlatabilir.

Tanıklık edecek kişiler şunlar olabilir:

• Vekalet verenin diğer mirasçıları
• Aile bireyleri (özellikle eş, çocuklar, kardeşler)
• Vekil ile vekalet veren arasında iletişime şahit olan üçüncü kişiler

Ancak tanıkların beyanlarının inandırıcı ve çelişkisiz olması önemlidir. Mahkemeler, sadece tanık beyanına dayanarak karar vermez; ancak diğer delillerle birlikte değerlendirildiğinde tanık anlatımları güçlü delil haline gelir.

6. Bilirkişi Raporları ve Rayiç Değer Analizleri

Eğer tapuda beyan edilen satış bedeli, taşınmazın gerçek piyasa değerinin çok altındaysa, bu durum işlemin bağış ya da muvazaa olduğunu gösterebilir. Bu nedenle, davalarda mahkemece bilirkişi tayin edilerek satış tarihindeki rayiç değer belirlenir. Bu bilirkişi raporu şu alanlarda katkı sağlar:

• Satış işleminin gerçeklik taşıyıp taşımadığı
• Bedelin usule ve piyasa değerine uygun olup olmadığı
• Vekilin değerinin altında işlem yaparak zarara yol açıp açmadığı

Bu raporlar sayesinde, işlemin ekonomik açıdan olağan olup olmadığı tespit edilir. Rayiç değer ile beyan edilen satış bedeli arasında büyük fark varsa, bu durum iptal gerekçesi olabilir.

7. Sağlık Raporları ve Adli Tıp Belgeleri

Vekaletnamenin düzenlendiği tarihte vekalet verenin akıl sağlığı yerinde değilse, bu durum işlemin geçersizliğine neden olabilir. Özellikle yaşlı, demans, alzheimer gibi nörolojik hastalıklara sahip bireylerin yaptığı işlemlerde bu deliller hayati öneme sahiptir.

Adli tıp raporları, hastane kayıtları, reçeteler ve tedavi belgeleri ile vekalet verenin işlem tarihinde sağlıklı karar verebilme yeteneğine sahip olup olmadığı değerlendirilebilir.

Sonuç

Tapu iptal ve tescil davalarında başarı, yalnızca hukuki gerekçelere değil, bu gerekçeleri ispatlayacak güçlü delillere dayanır. Bu nedenle, dava açılmadan önce yukarıda belirtilen tüm belge ve deliller titizlikle toplanmalı, belgelerin eksiksiz olması sağlanmalı ve mahkemeye sunulacak dosya dikkatli bir şekilde hazırlanmalıdır. Gerekirse, uzman avukat desteğiyle delillerin sunum sırası ve anlatımı stratejik olarak kurgulanmalıdır. Unutulmamalıdır ki, doğru delil mahkemeyi ikna eder, yanlış veya eksik delil ise hak kaybına neden olur.

Bu Davalar Ne Kadar Sürer ve Hangi Mahkemede Açılır?

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetinin yeniden düzenlenmesine yol açan ciddi ve teknik niteliği yüksek dava türlerindendir. Vekaletin kötüye kullanılması, muvazaa, hileli işlem veya irade fesadı gibi nedenlere dayanan bu davalar, hem hukuki gerekçeleri hem de delil değerlendirme süreçleri bakımından ayrıntılı bir yargılamaya konu olur. Bu nedenle birçok kişi, dava açmadan önce haklı olarak şu soruları sorar: “Bu dava ne kadar sürede sonuçlanır?” ve “Hangi mahkemeye başvurmam gerekir?”

Bu sorulara verilecek yanıt, davanın içeriğine, somut delillerin durumuna, mahkemenin iş yüküne ve tarafların yargılamaya katkısına göre değişebilir. Ancak yine de genel çerçevede geçerli olan bazı yargılama kuralları, süre tahminleri ve mahkeme yetkisi açıklanabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme

Tapuya ilişkin uyuşmazlıklar, kural olarak asliye hukuk mahkemeleri tarafından görülür. Türk yargı sisteminde, görevli mahkeme belirlenirken, dava konusunun taşınmazın mülkiyeti, zilyetliği veya sicil kaydına ilişkin olup olmadığına bakılır. Tapu iptal ve tescil davası doğrudan mülkiyet hakkını konu aldığından, her zaman asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Bu kural, vekaletle yapılan işlemler sonucunda açılan davalar için de geçerlidir. Yani ister vekil kendi adına işlem yapmış olsun, ister vekaletname muvazaalı olarak düzenlenmiş olsun, konu tapunun gerçek hak sahibine dönmesi olduğunda görevli mahkeme daima asliye hukuk mahkemesidir. Sulh hukuk mahkemeleri veya tüketici mahkemeleri gibi özel görevli mahkemeler bu tür davalara bakamaz.

Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer

Tapu iptal ve tescil davasında yetkili mahkeme ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu kural, kesin yetki kuralıdır. Yani taraflar anlaşarak farklı bir yer mahkemesinde dava açamazlar. Örneğin, taşınmaz Tekirdağ Saray’da yer alıyorsa, bu davanın sadece Tekirdağ Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılması mümkündür.

Yetki konusunda dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da, taşınmazın birden fazla ili veya ilçeyi kapsaması hâlinde, hangi kadastral bölgeye ait olduğunun belirlenmesidir. Tapu kaydı hangi tapu müdürlüğünde tutuluyorsa, yetkili mahkeme de orasıdır.

Yargılama Süresi: Dava Ne Kadar Sürer?

Tapu iptal ve tescil davalarında yargılama süresi, birçok faktöre bağlı olarak değişebilir. Türkiye’de ortalama bir tapu iptal davası 12 ile 24 ay arasında sonuçlanmaktadır. Ancak bazı durumlarda bu süre 3 yıla kadar uzayabilir. Süreyi etkileyen başlıca unsurlar şunlardır:

• Mahkemenin iş yükü: Büyük şehirlerdeki mahkemeler daha yoğun çalıştığından, duruşmalar arası süreler daha uzun olabilir.
• Tarafların savunma ve delil sunma hızları: Taraflar dosyaya zamanında cevap verirse süreç kısalabilir.
• Bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediği: Rayiç bedel, irade analizi veya ekspertiz gerektiren durumlarda bilirkişi süreci davayı uzatabilir.
• Tanık dinlenmesi ve delil toplama süreci: Uzak şehirlerden tanık getirilmesi gerekiyorsa, bu durum duruşmaları geciktirebilir.
• Karara yapılan itirazlar ve istinaf süreci: İlk derece mahkemesi kararı istinafa taşınırsa süreç 6–12 ay daha uzayabilir.

Bazı mahkemelerde hızlı ilerleyen dosyalar için ilk celsede ön inceleme yapılır, 2. veya 3. celsede tanıklar dinlenir ve karar aşamasına geçilebilir. Ancak delillerin tartışmalı olduğu, işlem iradesinin sorgulandığı ve belgelerin eksik olduğu dosyalarda süre daha da uzayabilir.

İhtiyati Tedbir Alınması Süreci Etkiler mi?

Tapu iptal davası açılırken, taşınmazın el değiştirmesini önlemek için ihtiyati tedbir kararı talep edilebilir. Bu karar, dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini engeller ve tapu siciline şerh olarak işlenir. Mahkeme bu talebi değerlendirirken, ön inceleme yapar ve somut delillere göre geçici koruma sağlayabilir.

İhtiyati tedbirin kabul edilmesi durumunda yargılamaya paralel olarak tapu üzerinde güvence sağlanır. Bu süreç, ana davanın süresini uzatmaz. Ancak tedbir talebinin reddedilmesi halinde, davacının taşınmazın el değiştirmesi ihtimaline karşı hızlı hareket etmesi gerekebilir.

İstinaf ve Temyiz Aşamaları

İlk derece mahkemesi tarafından verilen kararlar, taraflarca istinaf yoluyla bölge adliye mahkemesine taşınabilir. İstinaf süreci, kararın kesinleşmesini ortalama 6 ila 12 ay geciktirebilir. Eğer istinaf mahkemesi dosyayı yerel mahkemenin kararı doğrultusunda onaylarsa, karar kesinleşir. Ancak bozma kararı verilirse dosya yeniden ilk derece mahkemesine döner.

Tapu iptal ve tescil kararlarının bazıları, istinaf incelemesi sonrası da temyize açık olabilir. Bu durum genellikle taşınmazın değerine ve kararın hukuki niteliğine göre değişir. Temyiz süreci de 8–16 ay arasında değişen ek bir zaman dilimi yaratır. Bu nedenle, tapu iptal davalarında kesin bir kararın çıkması istinaf ve temyiz süreçleri dahil edildiğinde 3 ila 5 yıl arasında sürebilir.

Taraflar Arası Anlaşma Yargılamayı Kısaltır mı?

Taraflar arasında sulh veya feragat gibi irade açıklamaları olursa, dava süreci önemli ölçüde kısalır. Özellikle vekilin hatasını kabul etmesi, devri geri alması veya anlaşma yoluyla mülkiyetin devredilmesi hâlinde mahkemeye başvurarak feragat, kabul veya sulh tutanağı ile dava sonlandırılabilir. Bu da çoğu zaman 2–3 ay içinde karara bağlanabilir.

Sonuç

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetini doğrudan ilgilendiren, yüksek değere sahip, detaylı inceleme gerektiren bir yargılama türüdür. Bu nedenle hangi mahkemede açılacağı ve ne kadar süreceği soruları haklı olarak davacılar için önemlidir. Davanın görevli mahkemesi her zaman asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkemesi ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ortalama dava süresi 1,5–2 yıl olmakla birlikte, dosya yoğunluğu, bilirkişi süreçleri ve istinaf-temyiz aşamaları toplamda 3 ila 5 yıla kadar sürebilir. Bu süreçlerde hak kaybı yaşamamak adına deneyimli bir avukatla çalışmak, yargılamanın hem daha sağlıklı hem de daha hızlı ilerlemesini sağlar.

Avukat Desteğiyle Tapuyu Geri Almak Mümkün mü?

Vekaletle yapılan tapu devri işlemlerinde sorun yaşandığında, birçok kişi haklı olarak şu soruyu sormaktadır: “Bir avukata başvurmadan da bu tapu geri alınabilir mi?” Bu sorunun yanıtı teorik olarak “evet” olabilir; ancak uygulamada bu tür davaların, uzman hukuk bilgisi, tecrübe ve stratejik dava yönetimi gerektirdiği açıktır. Zira tapu iptal ve tescil davaları, sadece yazılı belgelerin sunulmasıyla değil, delillerin doğru yorumlanması, mahkemeye doğru zamanda ve doğru şekilde sunulması, gerekli ihtiyati tedbirlerin alınması ve etkili yargılama takibiyle sonuç alınabilecek davalardır.

Özellikle taşınmaz devrinin vekaletname aracılığıyla yapıldığı ve bu yetkinin kötüye kullanıldığı, muvazaa olduğu ya da vekilin kendi lehine işlem yaptığı iddia ediliyorsa, bu durumun ispatı ciddi bir uzmanlık gerektirir. Bu noktada devreye giren avukat desteği, yalnızca hukuki yönlendirme sağlamakla kalmaz, aynı zamanda davanın teknik boyutunu yöneterek hak kaybı yaşanmasını da engeller.

Vekaletle Tapu Devri Uyuşmazlıklarında Hukuki Karmaşıklık

Vekaletle tapu devri uyuşmazlıkları, görünüşte geçerli belgelerin arkasındaki gerçek iradeyi sorgulayan davalardır. Bu da yalnızca belgelerin toplanmasıyla değil, hukuki yorum gücüyle sonuç alınabilecek bir süreçtir. Özellikle şu gibi karmaşık sorulara yanıt verilmesi gerekir:

• Vekaletnamenin kapsamı vekilin yaptığı işlemi kapsıyor muydu?
• İşlem gerçekten satış mıydı, yoksa muvazaalı bir bağış mıydı?
• Satış bedeli ödendi mi, yoksa göstermelik miydi?
• Vekil, vekalet verenden habersiz işlem yaptı mı?
• İşlemde hile, cebir, aldatma veya irade fesadı var mıydı?

Bu tür soruların yanıtı çoğu zaman hukuki belgelerden değil; dolaylı delillerden, tanıklardan, yazışmalardan ve olayın tümüne hâkim bir bakıştan elde edilir. Bu nedenle davayı yönetecek kişinin hem mevzuata hem de yargı içtihatlarına tam olarak hâkim olması gerekir. Aksi halde dava usulden reddedilebilir, deliller eksik sunulabilir veya hak düşürücü süreler kaçırılabilir.

Avukatın Davaya Katkısı Ne Olur?

Tapu iptal ve tescil davasında bir avukatla çalışmak, yalnızca dilekçe yazdırmak anlamına gelmez. Avukatın rolü, davayı baştan sona stratejik bir şekilde yönetmek, delilleri doğru sınıflandırmak, süreci hızlandırmak ve mahkemeyi ikna edebilecek şekilde sunum yapmaktır. Bir avukatın bu süreçte sunduğu katkılar şunlardır:

• Davanın doğru hukuki gerekçelerle açılması: Muvazaa, vekaletin kötüye kullanılması, irade fesadı gibi gerekçeler doğru seçilmezse, dava baştan reddedilebilir.
• Delil listesi ve ispat planı hazırlanması: Hangi delil hangi iddiayı destekliyor, hangi belge hangi hukuki sonucu doğurur; bunlar doğru belirlenmelidir.
• İhtiyati tedbir talebi hazırlanması: Taşınmazın dava süresince devrini engellemek için mahkemeden etkili bir tedbir talebi sunulmalıdır.
• Bilirkişi raporlarına itiraz ve tanık sorgulaması: Uygunsuz bir bilirkişi raporu, davayı kaybettirebilir. Avukat buna zamanında itiraz eder.
• Yargı mercileriyle etkin iletişim: Mahkeme kalemi, duruşma tarihi, evrak akışı gibi pratik konuların takibi avukat aracılığıyla sağlanır.

Bu katkılar, dava sürecinde hem maddi kayıpların hem de zamansal zararların önüne geçer. Ayrıca vekilin karşı dava açması, üçüncü kişilerin devreye girmesi gibi durumlarda hızlı manevra yapılabilmesi, davanın lehinize sonuçlanmasını sağlayabilir.

Avukatsız Açılan Davalarda Karşılaşılan Riskler

Uygulamada bazı kişiler, masraftan kaçınmak amacıyla veya hukuki süreci basit gördükleri için avukatsız dava açmayı tercih etmektedir. Ancak bu durumda aşağıdaki sorunlarla karşılaşılması sık görülür:

• Dava yanlış mahkemede veya yetkisiz yerde açılır ve dosya usulden reddedilir.
• Deliller süresinde sunulmaz, bu nedenle mahkeme o delilleri dikkate almaz.
• İddialar soyut kalır, tanıklar etkili sorgulanmaz, bilirkişi raporlarına itiraz edilmez.
• Dava usul hataları nedeniyle kaybedilir, hatta haksız tazminat ödemesi gerekir.
• İstinaf ve temyiz süresi geçirilir, karar kesinleşir ve geri dönüşü olmaz.

Bu nedenlerle, özellikle taşınmaz gibi yüksek ekonomik değere sahip uyuşmazlıklarda profesyonel destek alınmadan dava süreci yürütmek ciddi riskler doğurur.

Avukatlık Ücreti Davaya Eklenebilir mi?

Evet. Davayı avukat aracılığıyla açan davacı, yargılama sonunda davayı kazanırsa, karşı taraf yasal vekâlet ücretini ödemekle yükümlü olur. Bu ücret, Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir ve mahkeme kararıyla hüküm altına alınır. Ayrıca yapılan masraflar da karşı tarafa yüklenebilir.

Yani bir avukatla çalışmanın maliyeti davacıyı başta düşündürse de, dava sonunda bu giderlerin önemli bir bölümü davalıdan tahsil edilebilir. Özellikle kötü niyetli vekil veya muvazaalı işlem yapan kişilere karşı açılan davalarda mahkemeler, yargılama giderlerini ve vekâlet ücretini çoğunlukla haksız tarafa yüklemektedir.

Sonuç

Vekaletin kötüye kullanılması, muvazaa, irade fesadı ve benzeri nedenlerle açılan tapu iptal ve tescil davaları, ciddi hukuki tecrübe ve teknik takip gerektiren süreçlerdir. Her ne kadar teoride kişinin tek başına dava açma hakkı varsa da, uygulamada bu davaların avukat desteği olmaksızın başarıyla yürütülmesi oldukça zordur. Süreçte yapılacak en küçük hata bile yıllar süren hak mücadelesini boşa çıkarabilir. Bu nedenle taşınmazın değeri, işlemin karmaşıklığı ve yargılamanın uzunluğu dikkate alındığında, bu alanda deneyimli bir avukatla çalışmak en doğru adımdır. Profesyonel destekle haklarınızı güvence altına alabilir, tapunuzu geri kazanabilir ve mülkiyetin gerçek sahibine iadesini sağlayabilirsiniz.

İletişim

Tapu iptali, vekaletin kötüye kullanılması ve taşınmaz uyuşmazlıkları gibi karmaşık hukuki konularda profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu
Teknik Yapı Concord, Dumlupınar Mahallesi, Yumurtacı Abdi Bey Caddesi, Sitesi 2. Etap C Blok, Kat 19 Daire 178
Kadıköy / İstanbul

Telefon & WhatsApp: 0 (532) 245 74 66
Google Haritalar Konumumuz: Haritada Görüntüle
LinkedIn Profilimiz: Av. İnanç Eker

Not: Randevu talepleriniz ve danışmanlık başvurularınız için WhatsApp üzerinden hızlıca ulaşabilirsiniz.