İçindekiler

Tarlamın Tapusu Başkasının Üzerine Geçmiş – Hissedar Veya Akraba Üzerinden Tapu İptali Nasıl Yapılır?

Tapu Başkasının Üzerine Geçmişse Ne Yapılabilir? Hukuki Yollar

Türkiye’de birçok kişi, özellikle taşrada veya miras işlemlerinin yapılmadığı dönemlerde, tapuların amca, dayı, kardeş veya kuzen gibi akrabalar adına “emaneten” geçirildiği durumlarla karşı karşıya kalmaktadır. Bu tip durumlarda, taşınmazın fiilen bir kişi tarafından yıllarca kullanılması ve ödenen vergilerin o kişi tarafından karşılanması, malik gibi davranılması ve diğer akrabaların da bu duruma sessiz kalması oldukça yaygındır.

Ancak zamanla bu durumlar bir uyuşmazlık konusu haline gelir ve “tapum başka birinin adına kayıtlı çıktı” gerçeğiyle karşılaşan kişiler ciddi mağduriyet yaşayabilir. Bu noktada, hukuki çözüm yollarının bilinmesi büyük önem taşır. Bu makalede, tapusu başkasının adına geçmiş olan taşınmazların gerçek hak sahibi tarafından geri alınması için izlenmesi gereken hukuki süreçler detaylı şekilde açıklanmaktadır.

1. Tapunun Başkasına Geçmesi Ne Demektir?

Halk arasında "tapunun başkasına geçmesi" şeklinde tanımlanan durum, hukuken tapu sicilinde malik olarak görülen kişi ile taşınmazı fiilen kullanan kişinin farklı olmasıdır. Bu durum çoğunlukla aşağıdaki nedenlerle ortaya çıkar:

Taşınmazın, çeşitli sebeplerle (vergi, kredi, hacizden kaçınma vb.) bir akrabanın adına emanet şekilde geçirilmesi,
Miras kalan taşınmazın intikali yapılmadan önce bir mirasçı tarafından diğer bir mirasçının adına devredilmesi,
Okuma yazma bilmeyen veya yaşlı kişilerin kandırılarak tapularının devralınması,
Ortaklar veya hissedarlar arasında güven ilişkisine dayanılarak yapılan devralmalar.

Bu gibi durumlarda hak sahibi olduğunu düşünen kişi, tapunun kendi üzerine alınması için genellikle tapu iptali ve tescil davası açmak zorundadır. Bu dava, Türk Medeni Kanunu’na, Borçlar Kanunu’na ve Tapu Kanunu’na dayanan ciddi bir hukuki süreçtir.

2. Öncelikli Olarak: Fiili Durum ve Delil Tespiti

Tapunun başka birinin üzerine geçmiş olduğunu fark eden kişi öncelikle şu hususları net olarak ortaya koymalıdır:

Taşınmazı fiilen kim kullanmaktadır?
Vergileri kim ödemektedir?
Geliri kim toplamaktadır (örneğin kira ya da tarla mahsulü)?
Tapunun neden başka bir kişiye geçtiğine dair yazılı bir belge veya tanık var mıdır?

Bu bilgiler, dava sürecinde davacının gerçek malik olduğunu ispat etmesini kolaylaştıracaktır. Mahkemeler, fiili kullanımın uzun süreli olmasına, mal sahibi gibi davranılmasına ve emanet tapu iddiasının ne şekilde delillendirildiğine büyük önem verir.

3. Tapu İptali ve Tescil Davasının Dayanağı: Muvazaa

Tapunun başkasının adına geçirilmiş olması çoğu zaman muvazaalı işlem kapsamında değerlendirilir. Muvazaa, Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesinde düzenlenmiş olup; görünüşteki işlem ile tarafların gerçek iradelerinin farklı olması halini ifade eder.

Örneğin; kişi, taşınmazı aslında kendi kullanmak üzere emanet olarak kardeşinin üzerine geçirir. Ancak resmi işlemde satış yapılmış gibi görünür. Bu durumda muvazaa söz konusudur. Yani gerçek irade, tapunun kardeş adına geçmesini değil, sadece onun üzerinden geçici olarak kayıtlı görünmesini istemektedir. Bu gibi durumlarda “gerçek malikin” açacağı dava ile tapunun iptali ve kendi adına tescili istenebilir.

4. Hangi Mahkemede ve Kime Karşı Dava Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde açılır. Bu davada:

Davalı, tapu kaydında malik olarak gözüken kişidir.
Bazı durumlarda tapu işlemlerinde yer alan memurlar da davalı gösterilebilir.
Taşınmaz hisseli ise, diğer hissedarlar da dava dışı kalmamalıdır.

Davanın doğru kişilere karşı ve yetkili mahkemede açılması, hukuki sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından hayati önemdedir.

5. Tapu İptali Davalarında Zaman Aşımı Var mı?

Tapu iptal ve tescil davaları genel kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak dava, muvazaa veya hile gibi bir hukuki sebebe dayanıyorsa, bu durumda hakkın kötüye kullanılması veya dürüstlük kuralı çerçevesinde bazı süre sınırlamaları gündeme gelebilir. Ayrıca, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmazın zilyetliği üzerinden hak kazanılması iddiası varsa, bu da bir zamanaşımı sonucu doğurabilir. Bu nedenle davayı açmadan önce mutlaka profesyonel hukuki destek alınmalıdır.

Muvazaa Sebebiyle Tapu İptali Davası Nedir? Emanet Tapu Sorunu

Muvazaa, tapu iptali ve tescil davalarının en temel hukuki dayanaklarından biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesinde düzenlenen muvazaa, görünürde yapılan bir işlemle, tarafların gerçek iradelerinin örtüşmemesi durumudur. Uygulamada bu tür işlemler çoğunlukla "emanet tapu" olarak adlandırılır. Yani taraflar, taşınmazı geçici olarak bir yakının üzerine geçirir; ancak tapu devrinin sadece şeklen yapıldığını, malik olma niyetinin aslında bulunmadığını savunurlar.

Muvazaa davalarında esasen amaç, görünürdeki işlemin geçersizliğini ispat ederek tapunun gerçek hak sahibine geçirilmesini sağlamaktır. Bu, özellikle akraba ilişkilerinde sık rastlanan bir durumdur. Örneğin, bir kişi taşınmazını haciz riskinden korumak amacıyla kardeşi, dayısı veya oğlunun üzerine tapu devri yapar. Ancak zamanla taraflar arasında anlaşmazlık çıkarsa, gerçek malik tapunun kendi adına tescil edilmesini ister. Bu durumda muvazaa hukuki zemini sağlar.

1. Muvazaa Nasıl İspatlanır?

Muvazaa iddiasında bulunan kişi, görünürdeki işlemin gerçek iradeyi yansıtmadığını ve işlemin sadece şekli olarak yapıldığını ispatla yükümlüdür. Bu ispat yükümlülüğü oldukça ağırdır, çünkü tapu sicilinde kayıtlı olan malikin hukuken geçerli malik olduğu kabul edilir. Muvazaa iddiasında aşağıdaki deliller kullanılabilir:

Tanık beyanları (özellikle aile bireylerinin ifadeleri),
Vergi ödemeleri ve kullanım fiilleri,
Kira gelirinin kime ait olduğu,
Elektrik, su, emlak vergisi gibi aboneliklerin kimin adına olduğu,
Aralarındaki güven ilişkisini gösteren diğer belgeler (örneğin vekâletname, mesaj kayıtları),
Muvazaa anlaşmasını gösteren yazılı veya dijital deliller (varsa).

Ancak özellikle belirtmek gerekir ki; resmî şekilde düzenlenmiş taşınmaz satış sözleşmeleri için tanıkla muvazaa ispatı mümkün değildir. Bu nedenle, ispat aracı olarak tanıklara başvurulacaksa, sözleşmenin şekline dikkat edilmelidir. Aksi halde mahkeme, tanıkla ispatı yasaya aykırı bularak davayı reddedebilir.

2. Mutlak ve Nisbi Muvazaa Ayrımı

Muvazaa ikiye ayrılır:

Mutlak muvazaa: Taraflar aralarında hiçbir işlem yapma niyetinde değildir. Görünürdeki işlem tamamen danışıklıdır. Örneğin bir taşınmaz, aslında hiç satılmamasına rağmen satış yapılmış gibi tapuda devredilir. Bu durumda işlem baştan itibaren geçersizdir.
Nisbi muvazaa: Taraflar arasında gerçek bir işlem vardır; ancak görünürdeki işlem farklı şekilde yansıtılmıştır. Örneğin satış gibi görünen işlem aslında bağışlamadır. Bu durumda gerçek işlem esas alınır.

Tapu iptal davalarında genellikle mutlak muvazaa iddiası öne sürülür. Yani, davacı taşınmazın devrinin tamamen şeklen yapıldığını, aslında taraflar arasında malikiyetin devri yönünde irade bulunmadığını iddia eder.

3. Yargıtay’ın Muvazaa Konusundaki Yerleşik İçtihatları

Yargıtay, emanet tapu ve muvazaa davalarında aşağıdaki kriterleri dikkate alarak karar vermektedir:

Taşınmazı kim fiilen kullanıyor?
Kim vergilerini ödüyor, bakım-onarım masraflarını karşılıyor?
Tapu devrinin yapıldığı dönemde ekonomik veya sosyal bir gerekçe var mıydı?
Taraflar arasında güven ilişkisi mevcut mu? (örneğin aile içi bağlar)

Özellikle Yargıtay 1. Hukuk Dairesi ve 8. Hukuk Dairesi kararlarında; fiili kullanım ve ekonomik tasarruf yetkisinin kime ait olduğunun davanın kaderini belirleyen hususlar olduğu sıkça vurgulanmıştır. Bir kişi taşınmazın tüm bakımını üstlenmiş, gelirini almış, masraflarını karşılamışsa; bu kişi malik sıfatını haiz olabilir. Tapuda başka birinin adı yazıyor olsa bile, muvazaa ispat edilirse tapu iptal edilebilir.

4. Emanet Tapu Davalarında Hangi Süreç İzlenir?

Tapusu başka bir akraba veya hissedarın adına kayıtlı olan kişiler için izlenecek hukuki süreç şu şekildedir:

Tapu kaydının ve fiili kullanımın detaylı analizi yapılır.
Muvazaa ispatına yarayacak her türlü belge ve tanık belirlenir.
Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde tapu iptali ve tescil davası açılır.
Dava sürecinde bilirkişi, keşif, tanık dinleme gibi aşamalar olur.
Mahkeme, ispatın yeterli olduğuna kanaat getirirse tapu iptali ve tesciline karar verir.

Bu süreçte hukuki danışmanlık alınması son derece önemlidir. Zira küçük bir ispat hatası, davanın tamamen reddine neden olabilir. Ayrıca karşı taraf, kazanılmış hak, iyiniyet ve zamanaşımı gibi savunmalarla davayı zayıflatabilir.

5. Muvazaa Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Muvazaa iddiasıyla tapu iptali davası açacak olan kişilerin şu konularda dikkatli olması gerekir:

Davayı geç açmaları halinde karşı taraf, zaman aşımı ya da hak düşürücü süre iddiasında bulunabilir.
Davacı, taşınmazı hangi tarihten itibaren fiilen kullandığını ispatlamalıdır.
Tanık ifadeleri tutarlı, somut ve uzun yıllara dayalı gözleme dayanmalıdır.
Taşınmazın tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi, muvazaa karinesi olabilir.
Tapu devrinden sonra davalı tarafından herhangi bir kira alınmamış olması da önemli bir göstergedir.

Sonuç olarak; muvazaa nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davaları, hem ispat yükü hem de delil standardı bakımından oldukça teknik davalardır. Bu nedenle uzman bir avukatla hareket etmek, davanın başarıyla sonuçlanması açısından belirleyici olacaktır.

Fiilen Benim Olan Taşınmaz Başkasının Üzerineyse Ne Yapmalıyım?

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, bir kişinin uzun yıllardır fiilen kullandığı, ektiği, biçtiği ya da kiraya vererek gelir elde ettiği bir taşınmazın tapu kaydında kendi adının yer almaması durumudur. Bu gibi durumlar, özellikle tarla, bahçe, bağ ve arsa gibi taşınmazlarda sıkça görülür. Genellikle bu taşınmazlar, geçmişte güven ilişkisiyle bir başka akrabanın ya da hissedarın üzerine kaydedilmiş olabilir. Ancak taşınmazı fiilen kullanan kişi, hak sahibi olarak kendisini görür ve bu durum hukuki bir ihtilafa dönüşebilir.

1. Fiili Kullanım Ne Anlama Gelir?

Fiili kullanım; bir taşınmaz üzerinde kişinin zilyetliğini sürdürmesi, orada oturması, ekip biçmesi, gelir elde etmesi, bakım ve onarım yapması, taşınmazla ilgili her türlü tasarrufu bizzat kendisinin gerçekleştirmesidir. Mahkemeler, fiili kullanımın uzun süreli, aralıksız ve kesintisiz olarak sürdürülmesine büyük önem verir. Özellikle muvazaa iddiası ile açılan tapu iptali ve tescil davalarında fiili kullanım en güçlü delillerden biridir.

2. Fiili Kullanıma Dayalı Hak Sahipliği Mümkün mü?

Fiili kullanım, başlı başına mülkiyet hakkı doğurmaz. Yani sadece taşınmazı kullanıyor olmak, tapu kaydına sahip olmadan malik sıfatı kazandırmaz. Ancak, taşınmazın fiili kullanımına ilişkin veriler, tapu kaydındaki görünümle çelişiyorsa, bu durum mahkemeler nezdinde ciddi bir delil olarak kabul edilebilir. Bu bağlamda, fiili kullanım;

Muvazaa ispatı için yardımcı delil olarak,
Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği iddiası için temel argüman olarak,
Tapu kaydına karşı açılacak iptal davalarında destekleyici unsur olarak,
Haksız fiil veya kötü niyet iddialarında hak arama yolu olarak,

kullanılabilir.

3. Hangi Durumlarda Fiili Kullanım Davayı Kazandırır?

Bir taşınmazın tapu kaydı başka birinin adına olsa bile, aşağıdaki durumlar söz konusuysa mahkeme tapu iptali kararı verebilir:

Davacı, taşınmazı uzun yıllardır fiilen kullanıyorsa,
Taraflar arasında güven ilişkisi varsa (akrabalık, kardeşlik vb.),
Taşınmazın tüm masrafları, vergileri ve yatırımları davacı tarafından yapılmışsa,
Davacı, taşınmazı kiraya veriyor, ürün elde ediyor ve bu gelirleri bizzat topluyorsa,
Davacının tapu işlemlerinden habersiz olduğu veya güven ilişkisi nedeniyle müdahale etmediği ispatlanabiliyorsa.

Bu tür durumlarda, mahkemeler görünüşteki tapu kaydına değil, taşınmazın gerçek malik gibi kullanılan kişinin beyan ve delillerine itibar edebilir. Elbette bu takdir yetkisi mahkemeye aittir ve her dava kendi somut koşullarına göre değerlendirilir.

4. Fiili Kullanım Delilleri Nelerdir?

Fiilen kullandığınız bir taşınmazın sizin adınıza tescil edilmesini talep ediyorsanız, bu durumu kuvvetli delillerle ispatlamanız gerekir. Aşağıdaki deliller, mahkemelerde en çok kullanılan ispat araçlarıdır:

Emlak vergisi makbuzları,
Elektrik, su, doğalgaz gibi abonelik kayıtları,
Köy veya mahalle muhtarı ve komşuların tanıklıkları,
Kira sözleşmeleri (kiraya veren sizseniz),
Çekilmiş fotoğraflar, kamera kayıtları veya drone görüntüleri,
Zilyetlik tespitine ilişkin bilirkişi raporları.

Unutulmamalıdır ki; fiili kullanım ne kadar uzun süreli ve kesintisizse, o kadar kuvvetli bir ispat aracıdır. Bu nedenle, kullanıma ilişkin belgelerin eksiksiz toplanması büyük önem taşır.

5. Fiili Kullanım Kazandırıcı Zamanaşımıyla Mülkiyet Kazandırır mı?

Fiili kullanım, bazı koşullar altında mülkiyet hakkı kazandırabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi uyarınca; bir taşınmazı 20 yıl boyunca aralıksız, malik sıfatıyla, iyi niyetli ve çekişmesiz olarak kullanan kişi, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu durum genellikle “mülkiyetin zilyetlikle kazanılması” olarak bilinir.

Ancak bu yolun kullanılabilmesi için şu şartlar birlikte aranır:

Fiili kullanım süresi en az 20 yıl olmalıdır.
Tapuda malik olan kişi, taşınmazla ilgilenmemiş olmalıdır.
Davacının kötü niyeti olmamalıdır (örneğin muvazaa bilinerek gerçekleştirilmemelidir).
Taşınmazın tapu kaydı çok eski, eksik ya da yanlış olmalıdır.

Bu dava türü ile muvazaa iddiasına dayalı dava farklıdır. Kazandırıcı zamanaşımı davasında davacı, tapu kaydının yanlış ya da hukuken geçersiz olduğunu değil, uzun süreli fiili kullanım sonucu hak kazandığını iddia eder. Bu ayrım, dava stratejisinin belirlenmesinde kritik önemdedir.

Sonuç olarak; tapusu başka birinin adına olan ama fiilen sizin kullanımınızda bulunan taşınmazlar için dava açmadan önce, hangi hukuki dayanağa dayanacağınız iyi analiz edilmelidir. Muvazaa, zilyetlik, iyiniyet, zamanaşımı gibi unsurlar her davada farklı etki yaratır. Profesyonel bir değerlendirme yapılmadan açılacak davalar hem zaman hem maliyet açısından telafisi zor zararlara yol açabilir.

Akrabamın Üzerine Geçirilen Tapuyu Geri Alabilir miyim?

Akrabalar arasında güven ilişkisine dayalı olarak yapılan tapu devirleri, Türk toplum yapısında oldukça yaygın bir uygulamadır. Özellikle aile büyüklerinin ya da tarım arazilerinin yönetimiyle ilgilenen bireylerin, belirli bir süre için taşınmazlarını akrabalarının üzerine geçirdikleri durumlar sıkça görülmektedir. Ancak zamanla aile içi ilişkiler bozulduğunda ya da miras paylaşımı gibi sebeplerle bu işlemler ihtilafa dönüşebilir. Bu durumda, asıl hakkın kendisine ait olduğunu düşünen kişi, muvazaa veya vekâletin kötüye kullanılması iddialarıyla tapu iptali ve tescil davası açmak zorunda kalır.

1. Aile İçi Tapu Devirleri ve Hukuki Geçerlilik

Bir taşınmazın aile bireyleri arasında devri çoğu zaman satış veya bağışlama gibi işlemlerle gerçekleştirilir. Ancak çoğu zaman bu işlemler gerçek bir satış iradesine dayanmadan, sadece şeklen yapılmaktadır. Örneğin; baba, yaşlılık döneminde taşınmazını “emaneten” oğlunun üzerine geçirir. Ancak bu işlem tapuda satış gibi görünür. Bu durumda, görünürdeki işlem ile gerçek irade farklıdır ve mutlak muvazaa gündeme gelir.

Yargıtay kararlarına göre, akraba ilişkisi muvazaanın karinesi olarak değerlendirilemez. Ancak aile bireyleri arasındaki güven ilişkisi, muvazaanın varlığına yönelik güçlü bir belirti olarak kabul edilebilir. Davacı, bu ilişkinin mahiyetini ve tapu devrinin neden gerçek malikiyet iradesine dayanmadığını ispat etmekle yükümlüdür.

2. Tapunun Kardeşe, Kuzen veya Dayıya Geçirilmesi

Taşınmazın; kardeş, kuzen, amca, dayı gibi bir yakın adına geçirilmesi, emanet tapu uygulamasının en yaygın örneklerinden biridir. Bu tür devirlerin dayandığı gerekçeler şunlar olabilir:

Yaşlılık, okuryazarlık eksikliği veya sağlık nedenleriyle işlemi başkasının yapması,
Haciz, icra takibi veya borçlardan kaçınma amacı,
Yurt dışında bulunma ve işlem takibinin zorluğu,
Vergi ya da krediye erişim gibi pratik nedenlerle başkasının adına işlem yapılması.

Bu gerekçeler, tapunun başka biri adına geçirilmesini açıklasa da, malikiyet iradesinin varlığını doğrudan göstermez. Dolayısıyla davacının, bu gerekçelerin sadece birer dış görünüm olduğunu ve gerçek niyetin taşınmazın kendisinde kalması olduğunu ispat etmesi gerekir.

3. Akrabalar Arası Tapu Davalarında En Sık Yapılan Hatalar

Tapusu başka bir akrabanın üzerine geçirilmiş taşınmazı geri almak isteyen kişilerin yaptığı bazı yaygın hatalar şunlardır:

Tanık beyanlarını zayıf tutmak: Sadece aile bireylerinin beyanlarıyla dava açmak, mahkemelerde genellikle yetersiz bulunur. Komşu, muhtar veya üçüncü kişilerden destek alınmalıdır.
Geçmiş döneme ilişkin ödeme belgelerini sunmamak: Emlak vergisi, elektrik-su faturası, tarım destek başvuruları gibi belgeler büyük önem taşır.
Tapu devrinin zamanlamasını ihmal etmek: Örneğin, kişinin vefatından hemen önce yapılan tapu devri, muvazaa iddiasını güçlendirebilir.
Zamanaşımı riskini göz ardı etmek: Her ne kadar tapu iptal davaları kural olarak zamanaşımına tabi olmasa da, karşı tarafça dürüstlük kuralı ve kazanılmış hak iddiaları ileri sürülebilir.

Bu hatalardan kaçınmak için dava öncesinde güçlü bir hukuki analiz yapılmalı ve strateji ona göre belirlenmelidir.

4. Akrabaya Verilen Vekâletin Kötüye Kullanılması

Taşınmazın bir akraba adına geçmesinin bir diğer yaygın nedeni de vekâlet ilişkileridir. Vekâlet verilen kişi, taşınmazın intikal işlemlerini ya da satışını gerçekleştirmekle yetkilidir. Ancak bu kişi, vekâlet kapsamını aşarak taşınmazı kendi adına ya da üçüncü bir kişi adına tescil ettirirse, bu durum vekaletin kötüye kullanılması olarak değerlendirilir.

Bu durumda açılacak dava, sadece muvazaa değil, aynı zamanda TBK m. 502 ve devamı maddeleri uyarınca vekilin hesap verme yükümlülüğüne ve vekâletin amacına aykırı davranışına da dayanabilir. Mahkemeler, vekâlet ilişkisini ve vekilin sadakat borcunu ihlal edip etmediğini ayrıntılı şekilde inceler.

5. Akraba Arasındaki Davalarda Delil Sunumunun Önemi

Akrabalar arasında açılan tapu iptali ve tescil davalarında delil sunumu davanın başarısı açısından belirleyicidir. Genellikle bu davalarda yazılı belgeler az, tanık beyanları yoğundur. Ancak unutulmamalıdır ki, tanık beyanları sözleşmenin şekline aykırı düşmemeli ve diğer somut delillerle desteklenmelidir.

Örneğin;

Muhtarın ya da komşuların “bu taşınmaz hep davacı tarafından kullanılıyordu” şeklindeki beyanları,
Uzun yıllar taşınmazın vergi ve fatura ödemelerinin davacı tarafından yapılması,
Tapu devriyle eş zamanlı olarak başka mal kaçırma girişimlerinin bulunması,

mahkemenin kanaatini etkileyebilir. Bu nedenle dava dosyasına sunulacak delillerin bütüncül ve etkili şekilde hazırlanması büyük önem arz eder.

Sonuç olarak; akrabalar arasında yapılan tapu devirlerinin geri alınması mümkündür, ancak bu durumun hukuken muvazaa veya vekâletin kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilmesi gerekir. Dava açılmadan önce ispat planlaması yapılmalı ve her iddianın hukuki temeli özenle hazırlanmalıdır. Bu tür davalarda profesyonel hukuki destek, sadece dava kazanmak açısından değil, aynı zamanda aile içi ilişkilerin korunması yönünden de önemlidir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler: Tapu Davalarında Riskler

Tapu iptali ve tescil davalarında en çok merak edilen konulardan biri de zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerdir. Bu tür davalarda, hukuki sebebe göre zamanaşımı süresi değişebilir. Her ne kadar Türk Medeni Kanunu’nda açıkça düzenlenen bazı tapu iptali davaları için bir zamanaşımı süresi öngörülmemiş olsa da, uygulamada bazı hallerde süresel sınırlamalar ciddi sonuçlar doğurabilmektedir. Davanın açıldığı tarihten çok önce meydana gelmiş işlemler, karşı tarafın “hakkın kötüye kullanılması”, “geç başvuru” ya da “kazanılmış hak” savunmalarıyla zayıflatılabilir.

1. Tapu İptali ve Tescil Davalarında Genel Zamanaşımı Süresi Var mı?

Türk Medeni Kanunu kapsamında açılacak tapu iptali ve tescil davaları, genel olarak zamanaşımına tabi değildir. Yani hukuki bir menfaat ve ispat kabiliyeti olduğu sürece, bu davalar zaman sınırı olmaksızın açılabilir. Özellikle muvazaa iddiasına dayanan tapu iptali davaları, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre her zaman ileri sürülebilir.

Bununla birlikte, dava açmakta aşırı gecikme olması halinde mahkemeler, dürüstlük kuralına aykırılık gerekçesiyle davanın reddine karar verebilir. Bu, doğrudan zamanaşımı değil, hakkın kötüye kullanılması (TMK m.2) yoluyla reddedilme riskidir. Bu nedenle, davanın makul sürede açılması önemlidir.

2. Vekâletin Kötüye Kullanılması Halinde Zamanaşımı

Vekaletin kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu devirlerinde, vekilin hesap verme borcuna dayalı olarak açılacak davalar için 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır (TBK m.146). Bu süre, vekaletin sona erdiği veya vekalet kapsamının aşıldığının öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Eğer taşınmaz vekil tarafından kendi adına geçirilmişse ve bu durum vekâlet veren kişi tarafından daha sonra fark edilmişse, fark edildiği tarihten itibaren 10 yıl içinde dava açılması gereklidir. Aksi halde dava zamanaşımına uğrayabilir.

3. Kazandırıcı Zamanaşımı Zilyetliği Nedeniyle Tapu Davası Açılması

Tapu iptali ve tescil davaları, bazı hallerde kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanılarak da açılabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi uyarınca, tapusuz taşınmazlarda 20 yıl, tapulu taşınmazlarda ise zilyetliğe dayalı mülkiyet kazanımı iddiasıyla dava açılabilir. Bu süreler mutlak nitelikte değildir, ancak dava konusu taşınmazın türüne ve kullanım biçimine göre belirlenir.

Özellikle bir taşınmaz, malik tarafından terk edilmiş veya uzun süre ilgisiz kalınmışsa ve başka bir kişi malik gibi kullanıyorsa, 20 yıllık zilyetlik sonunda mülkiyet kazanımı iddiasıyla tapu iptali ve tescil talep edilebilir. Ancak bu durumda davacı, kesintisiz, açık ve malik sıfatıyla kullanım şartlarını ispatlamalıdır.

4. Dava Açmadan Önce Zamanaşımı Riski Nasıl Değerlendirilir?

Tapusu başka birinin adına geçen taşınmazlar için dava açmadan önce zamanaşımı riski mutlaka analiz edilmelidir. Özellikle aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi gerekir:

Tapu devri ne zaman gerçekleşmiştir?
Davacı bu devirden ne zaman haberdar olmuştur?
Aradaki sürede taşınmazla ilgili bir işlem yapılmış mıdır?
Taraflar arasında yazılı bir muvazaa anlaşması, vekaletname veya sözleşme var mıdır?
Fiili kullanım durumu halen devam etmekte midir?

Bu sorulara verilecek cevaplar, hem zamanaşımı analizinin hem de dava stratejisinin temelini oluşturacaktır. Davaya konu olan olayın üzerinden çok zaman geçmişse ve davacı uzun süre boyunca hiçbir hak arama yoluna başvurmamışsa, mahkeme bu durumu dikkate alabilir.

5. Hakkın Kötüye Kullanılması ve Dürüstlük Kuralı

Tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımından bağımsız olarak dikkate alınan bir diğer önemli unsur da dürüstlük kuralıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine göre, “herkes haklarını dürüstlük kurallarına uygun olarak kullanmakla yükümlüdür.” Bu kapsamda, çok uzun süre sessiz kalan bir kişinin birden bire dava açması, hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Özellikle şu durumlar davayı zayıflatabilir:

30 yıl önce yapılan tapu devrine bugüne kadar hiç itiraz edilmemişse,
Davacı taşınmazın devrinden sonra uzun süre taşınmazla ilgilenmemişse,
Davalı tarafın tapuya güvenerek ekonomik yatırım yaptığı, kredi kullandığı veya yapı inşa ettiği tespit edilirse.

Bu tür durumlarda dava açma hakkı teorik olarak mevcut olsa da, fiilen kazanılması çok zordur. Bu nedenle, zamanaşımı ve hakkın kötüye kullanılması savunmaları ciddi şekilde değerlendirilmelidir.

6. Delillerin Zamanla Zayıflaması Riski

Tapu iptali davalarında bir diğer risk de zaman geçtikçe delillerin zayıflamasıdır. Tanıkların yaşlanması, vefat etmesi veya olayları net hatırlamaması; belgelerin kaybolması ya da kurum arşivlerinden silinmesi, davanın ispat gücünü düşürür. Bu nedenle ne kadar erken dava açılırsa, ispat açısından o kadar avantaj sağlanır.

Sonuç olarak; tapusu başka birinin üzerine geçmiş taşınmazlar için açılacak davalarda zamanaşımı genellikle doğrudan bir engel teşkil etmese de, davanın açılma süresi, delillerin güncelliği ve tarafların davranışları mahkemenin kararını doğrudan etkiler. Bu nedenle davanın zamanlaması, hukuki altyapısı ve ispat stratejisi dikkatle planlanmalı, zamanaşımı ve dürüstlük kuralına ilişkin riskler önceden analiz edilmelidir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Delil Olarak Neler Sunulabilir?

Tapu iptali ve tescil davaları, özellikle muvazaa veya vekaletin kötüye kullanılması gibi iddialara dayandığında, ispat yükü tamamen davacı tarafa aittir. Bu tür davalarda mahkemeler şekil yönünden geçerli olan tapu kayıtlarına büyük önem atfeder. Bu nedenle tapuda malik olarak gözüken kişiye karşı açılan davalarda, delillerin güçlü ve hukuken geçerli olması gerekir. Aksi halde davacının iddiası ne kadar haklı olsa da dava reddedilebilir. Bu bağlamda, davayı kazanmanın en önemli unsuru delil stratejisinin doğru kurulmasıdır.

1. Tapu İptali Davalarında Delil Olarak Ne Kullanılabilir?

Mahkemeler tapu siciline güven esasına dayanır. Bu sebeple, görünürdeki malik kaydının yanlış ya da hileli olduğunu ileri süren tarafın iddiasını ciddi ve somut delillerle desteklemesi gerekir. En sık kullanılan deliller şunlardır:

Tanık Beyanları: Tarafların gerçek iradesine, tapu devrinin neden yapıldığına ve taşınmazı kimin kullandığına ilişkin tanık ifadeleri oldukça önemlidir. Özellikle üçüncü kişilerin (muhtar, komşu, esnaf) beyanları daha etkili kabul edilir.
Vergi Makbuzları: Emlak vergilerinin düzenli olarak kim tarafından ödendiği, taşınmazın ekonomik sahibi hakkında fikir verir.
Fatura ve Abonelikler: Elektrik, su, doğalgaz gibi faturaların kimin adına kayıtlı olduğu taşınmazın fiili kullanıcısını gösterir.
Tapu İşlem Belgeleri: Tapu devri sırasında kullanılan vekaletnameler, satış bedelinin ödeme şekli, tapuda beyan edilen değer ve işlem türü dikkatle incelenmelidir.
Tarım Kaydı veya ÇKS Belgeleri: Taşınmazın tarım arazisi olması halinde, kim tarafından ekildiği ve Çiftçi Kayıt Sistemi’ne kimin kayıtlı olduğu önemlidir.
Fotoğraf, Video ve Drone Görüntüleri: Taşınmazın kullanım biçimini, bakımını, yapılan ekim-dikim faaliyetlerini göstermek için kullanılabilir.

2. Delillerin Uyuşması Mahkeme Açısından Neden Önemli?

Delillerin birbirini desteklemesi, hakimin kanaatini oluşturmasında kritik öneme sahiptir. Örneğin, tanık beyanları taşınmazın davacı tarafından kullanıldığını söylüyorsa, vergi makbuzları ve fatura kayıtları da aynı kişiye ait olmalıdır. Aksi takdirde çelişkili beyan ve belgeler davanın ispatını zayıflatır.

Yargıtay içtihatlarına göre, yalnızca tanık beyanlarıyla davanın ispatı çoğu zaman yetersiz bulunmuştur. Bu nedenle delillerin hem nitelik hem nicelik açısından yeterli ve birbirini destekler nitelikte olması gerekir.

3. Somut Bir Olay Örneği: Haksız Tapu Devri Nasıl İspatlandı?

Örnek: İstanbul’da bir davacı, babasından miras kalan tarla vasıflı taşınmazın, amcası adına tescilli olduğunu fark etti. Davacı, amcasına yalnızca intikal işlemleri için vekalet verdiğini; ancak vekilinin bu taşınmazı kendi adına tescil ettirdiğini ileri sürdü. Dava sırasında şu deliller sunuldu:

Vekaletnamenin yalnızca intikal işlemlerini kapsadığı, satış yetkisi içermediği açıkça görüldü.
Taşınmazdaki mahsulden elde edilen gelirlerin 15 yıldır davacı tarafından toplandığına dair banka dekontları ve komşu tanıklarının ifadeleri sunuldu.
Vergi kayıtları, elektrik aboneliği ve muhtarlık beyanları davacının fiili kullanımını teyit etti.

Mahkeme, vekaletin kötüye kullanıldığını kabul ederek tapu kaydının iptaliyle taşınmazın davacı adına tesciline karar verdi. Bu örnek, belge ve tanık beyanlarının birlikte kullanılmasının ne kadar etkili olabileceğini göstermektedir.

4. Bilirkişi ve Keşif: Mahkemenin Tespiti Nasıl Yapılır?

Tapu iptali ve tescil davalarında mahkemeler genellikle bilirkişi incelemesi ve yerinde keşif yoluna başvurur. Bu süreçte:

Bilirkişi, taşınmazın mevcut kullanım durumunu, ekonomik değerini ve zilyetlik ilişkilerini inceler.
Keşif sırasında tarafların beyanları alınır; çevre sakinlerinden bilgi toplanabilir.
Fotoğraf, kroki, çizim gibi görsel deliller mahkeme dosyasına girer.

Bilirkişi raporu, mahkeme açısından teknik bir kanaat oluşturur. Ancak hakimi bağlamaz. Yine de güçlü bir bilirkişi tespiti, davanın yönünü doğrudan etkileyebilir.

5. Delil Yoksa Ne Olur? Davalar Neden Reddedilir?

Delil yetersizliği, tapu iptali ve tescil davalarının en yaygın ret sebeplerindendir. Davacı, iddiasını yalnızca sözlü beyanlarla desteklemeye çalışırsa, özellikle resmi belgelerle çelişen bir görünüm oluşursa, dava reddedilebilir. Örneğin;

Tapuda satış işlemi yapılmışsa ve satış bedeli banka kanalıyla ödenmişse, muvazaa iddiası çok zayıflar.
Davacı taşınmazı fiilen hiç kullanmamışsa, zilyetlik temellendirilemez.
Deliller çelişkili ya da birbirini desteklemiyorsa, mahkeme hak sahibinin kim olduğuna kanaat getirmeyebilir.

Bu nedenle delil planlaması, davanın hazırlık aşamasında yapılmalıdır. Mahkemeye sunulacak her delil, hukuki iddianın dayanağını güçlendirmeli; yazılı ve tanıklı ispat araçları birbirini tamamlamalıdır.

6. Dava Dosyasının Güçlü Olması İçin Öneriler

Tapusu başka birinin üzerine kayıtlı olan taşınmazlar için açılacak iptal davalarında, dava dosyasının güçlü olması adına şu adımlar izlenmelidir:

Tüm tapu kayıtları ve işlem belgeleri eksiksiz toplanmalıdır.
Fiili kullanım sürecini belgeleyen fatura, vergi, tarım kaydı gibi belgeler hazırlanmalıdır.
Mahalle muhtarı, komşu, akraba gibi kişilerin tanıklıklarına başvurulmalıdır.
Fotoğraflar, videolar ve harita görüntüleriyle kullanım ispat edilmelidir.
Vekâletname varsa, kapsamı ve yetki sınırları analiz edilmelidir.

Sonuç olarak, tapu iptali davalarında sadece haklı olmak yeterli değildir; bu hakkı hukuken ispatlamak gerekir. Delillerin gücü, davanın sonucunu belirleyen en kritik unsurdur.

Yerel Mahkeme Kararları ve Yargıtay İçtihatlarıyla Örnekler

Tapu iptali ve tescil davalarında Türk yargı sisteminde belirleyici olan en önemli unsur, Yargıtay içtihatlarıdır. Bu tür davalar, yalnızca somut olayın özelliklerine göre değil; aynı zamanda Yargıtay’ın benzer durumlarda geliştirdiği kararlarla şekillenir. Uygulamada muvazaa, vekaletin kötüye kullanılması, kazandırıcı zamanaşımı gibi hukuki temellere dayalı tapu iptali davalarında, mahkemelerin verdiği kararlar Yargıtay denetimine tabi olup zaman içinde yerleşik uygulamalar haline gelmiştir.

1. Yargıtay’ın Muvazaa Değerlendirme Kriterleri

Yargıtay’a göre muvazaa davalarında şu unsurlar öne çıkar:

Taşınmazın fiilen kimin tarafından kullanıldığı,
Taraflar arasında güvene dayalı bir ilişki (akrabalık, dostluk vb.) bulunup bulunmadığı,
Tapu işleminde gerçek bir satış ya da bağışlama iradesi olup olmadığı,
Vergi, fatura ve diğer ekonomik sorumlulukların kimin tarafından üstlenildiği,
Tapu devriyle birlikte karşılık ödenip ödenmediği.

Yargıtay, muvazaanın ispatında tanık beyanlarını geçerli kabul etmektedir. Ancak bu beyanların olayları doğrudan yaşamış ve bağımsız kişilerce verilmiş olması gerekir. Özellikle taşınmazın bulunduğu yerde yaşayan komşuların, muhtarların ve diğer üçüncü kişilerin ifadeleri kuvvetli delil olarak kabul edilmektedir.

2. Uygulamada Vekaletin Kötüye Kullanılması

Yargıtay, vekil sıfatıyla hareket eden kişinin, vekâlet kapsamını aşarak taşınmazı kendi adına tescil ettirmesini “vekâlet görevinin kötüye kullanılması” olarak değerlendirmektedir. Böyle durumlarda, işlem şeklen geçerli görünse bile, vekilin sadakat borcunu ihlal ettiği kabul edilmekte ve tapunun iptaline karar verilebilmektedir.

Vekaletin kötüye kullanılması durumlarında, Yargıtay kararlarında şu noktalar vurgulanmaktadır:

Vekalet kapsamı açıkça aşılmış mı?
Taşınmazı fiilen kim kullanıyor ve bu durum ne zamandır devam ediyor?
Vekil kendi yararına hareket etmiş mi, yoksa temsil ettiği kişinin menfaatine mi?

Yargıtay, bu tür davalarda vekilin hesap verme yükümlülüğü ile sadakat borcu arasındaki ilişkiyi ayrıntılı biçimde değerlendirmekte ve davacının lehine karar verebilmektedir.

3. Kazandırıcı Zamanaşımıyla Tapu Davaları

Yargıtay’ın kazandırıcı zamanaşımıyla ilgili kararlarında da şu ilkeler öne çıkar:

Taşınmaz tapusuzsa veya eski bir kayda sahipse, fiilen malik gibi kullanan kişi 20 yıl sonunda mülkiyet talep edebilir.
Bu kullanım açık, aralıksız, çekişmesiz ve malik sıfatıyla olmalıdır.
Zilyetlik süresi boyunca taşınmazın bakımı, onarımı, gelir elde edilmesi gibi faaliyetlerin bizzat kullanıcı tarafından gerçekleştirilmiş olması gerekir.

Yargıtay, bu şartların birlikte gerçekleştiği davalarda tapu iptali ve davacı adına tescil yönünde kararlar verilmesini uygun bulmaktadır.

4. İçtihatlara Dayalı Dava Stratejisi Geliştirmenin Önemi

Yargıtay’ın içtihatlarına uygun hareket etmek, tapu iptali davasının olumlu sonuçlanması açısından çok büyük önem taşır. Her ne kadar mahkemeler somut olayın özelliklerine göre karar verse de, Yargıtay’ın yerleşik kararları davanın yönünü ve hakimin yaklaşımını belirler. Bu nedenle:

Davada ileri sürülen iddianın mutlaka Yargıtay’ın kabul ettiği gerekçelere dayanması gerekir.
Dava dilekçesi hazırlanırken, benzer Yargıtay kararları özetlenerek gösterilmelidir.
İspat planlaması yapılırken, içtihatlarda öne çıkan kriterlere uygun deliller sunulmalıdır.

Sonuç olarak, tapu iptali ve tescil davaları yalnızca somut delillere değil, aynı zamanda mahkemelerin ve Yargıtay’ın benzer olaylara yaklaşımına da dayanmalıdır. Bu yaklaşım doğrultusunda hazırlanan dava dosyaları, hem ilk derece mahkemesinde hem de istinaf ve temyiz süreçlerinde başarı şansını artıracaktır.

Avukat Desteğiyle Tapu Davası Açmak – Süreç, Masraf ve İpuçları

Tapusu başka bir kişi adına kayıtlı olan taşınmazların gerçek hak sahibi tarafından geri alınması amacıyla açılacak tapu iptali ve tescil davaları, hem hukuki hem de teknik yönden detaylı bir hazırlık süreci gerektirir. Bu tür davalarda, tapu kaydı karşısında hak iddiasında bulunan kişinin ispat yükü ağırdır. Davanın kazanılabilmesi için delil planlamasının doğru yapılması, uygun hukuki dayanağın seçilmesi ve dava sürecinin profesyonelce yönetilmesi büyük önem taşır. Bu nedenle, avukat desteğiyle hareket etmek sadece işlemleri kolaylaştırmakla kalmaz; aynı zamanda davanın başarı şansını da ciddi ölçüde artırır.

1. Avukatla Dava Açmanın Sağladığı Avantajlar

Tapu iptali davaları, özellikle muvazaa, vekaletin kötüye kullanılması, kazandırıcı zamanaşımı gibi karmaşık hukuki temellere dayanır. Bu durum, sıradan bir vatandaşın yalnız başına bu süreci sağlıklı yönetmesini oldukça zorlaştırır. Bir avukat eşliğinde dava açmak şu açılardan avantaj sağlar:

Delil analizi ve stratejik planlama: Avukat, hangi delilin ne şekilde kullanılacağını, tanıkların ifadesinin nasıl alınması gerektiğini, delillerin birbiriyle çelişmeden sunulmasını sağlar.
Hukuki dayanakların doğru tespiti: Her olay muvazaa olmayabilir; bazıları vekâletin kötüye kullanılması, bazıları da zilyetlik yoluyla kazanım iddiasına uygun olabilir. Avukat, olayınıza en uygun hukuki zemini belirler.
Usul kurallarına tam uyum: Tapu davalarında usul hataları sık karşılaşılan reddedilme nedenlerindendir. Sürelerin kaçırılması, yanlış mahkemede dava açılması veya eksik tebligat gibi hatalar ciddi sonuçlar doğurur.
İçtihatlara dayalı dilekçe hazırlığı: Avukat, Yargıtay içtihatlarını dilekçelere entegre ederek hakimin kanaatini güçlendirecek şekilde dosyayı sunar.

2. Dava Açma Süreci Adım Adım

Tapu iptali ve tescil davası açmadan önce ve dava süresince izlenmesi gereken temel adımlar şunlardır:

Tapu ve kullanım verilerinin temini: Tapu kayıt örnekleri, çap bilgisi, parsel sorgulama belgeleri alınır. Taşınmazın kime ait olduğu ve konumu tespit edilir.
Delil toplama süreci: Fatura, vergi makbuzu, tarım kayıtları, tanık listeleri hazırlanır. Kullanıma dair her türlü yazılı, görsel ve dijital veri derlenir.
Hukuki değerlendirme: Avukat, olayın muvazaa mı, vekâlet kötüye kullanımı mı yoksa kazandırıcı zamanaşımı mı olduğuna karar verir.
Dava dilekçesinin hazırlanması: Somut vakıa, hukuki sebep, talepler ve deliller açık ve içtihat destekli olarak yazılır. Yetkili ve görevli mahkeme belirlenir.
Dava açılışı ve tebligat işlemleri: Dava Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Tebligatlar doğru şekilde yapılır, deliller sunulur.
Bilirkişi, keşif ve tanık dinleme süreci: Mahkeme, zilyetliği ve kullanım durumunu anlamak üzere bilirkişi ve keşif yapar. Tanıklar dinlenir.
Karar aşaması ve temyiz süreci: İlk derece mahkemesi karar verir. Taraflardan biri kararı istinaf veya temyiz edebilir.

3. Masraflar Nelerdir?

Tapu iptali ve tescil davası açarken karşılaşılacak temel yargılama giderleri şu şekildedir:

Başvuru harcı: Asgari düzeydedir, genellikle sabit bir bedel ödenir.
Peşin harç: Tapu iptali davalarında taşınmazın rayiç değeri üzerinden hesaplanır.
Keşif ve bilirkişi ücreti: Mahkeme, yerinde keşif yapacak ve bilirkişi atayacaktır. Bu masraf davacı tarafından peşin yatırılır.
Tanık ücreti ve tebligat giderleri: Tanıklar için yol ve yemek ücreti yatırılır. Ayrıca her bir tebligat için posta gideri ödenir.
Avukatlık ücreti: Avukatla yapılan sözleşmeye göre serbestçe belirlenir. Ayrıca mahkeme, davayı kazanan lehine karşı vekalet ücretine hükmeder.

Davayı kazanan taraf, yaptığı tüm yargılama giderlerini ve avukatlık ücretini karşı taraftan tahsil etme hakkına sahiptir.

4. Dava Süreci Ne Kadar Sürer?

Tapu iptali ve tescil davalarının süresi, dosyanın yoğunluğuna ve mahkemenin iş yüküne göre değişiklik gösterir. Ancak ortalama olarak:

İlk derece dava süreci: Yaklaşık 12 – 24 ay arasında sürebilir.
İstinaf ve temyiz süreci: Karara itiraz edilirse, ek olarak 1 – 1,5 yıl sürebilir.

Bazı durumlarda taraflar uzlaşırsa süreç daha kısa sürede tamamlanabilir. Ancak delil fazlalığı, tanık çokluğu veya keşiflerin ertelenmesi durumunda dava süresi uzayabilir.

5. Dava Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

Tapu iptali davası açmadan önce şu hususlar özenle değerlendirilmelidir:

Deliller yeterli mi? Eksik belgeyle dava açmak olumsuz sonuç doğurabilir.
Hukuki sebep doğru belirlenmiş mi? Muvazaa yerine vekalet kötüye kullanımı söz konusuysa, dava zemini zayıflar.
Tanıklar davayı destekliyor mu? Tanık beyanları delillerle çelişmemelidir.
Zamanaşımı riski var mı? Uzun süre sessiz kalınmışsa dürüstlük kuralı nedeniyle dava reddedilebilir.

Sonuç olarak; tapu iptali ve tescil davaları, teknik bilgi, ispat gücü ve stratejik hazırlık gerektirir. Bu sürecin deneyimli bir avukat rehberliğinde yürütülmesi, hem zaman hem de hukuki güvenlik açısından büyük bir avantaj sağlar.

Tapu Davalarında Sonuç, Kararların Uygulanması ve Tapu Tescili Süreci

Tapu iptali ve tescil davaları, çoğu zaman uzun süren bir yargılama sürecinin ardından mahkemenin davacının lehine karar vermesiyle sonuçlanabilir. Ancak kararın verilmesi, işlemlerin tamamlandığı anlamına gelmez. Kararın tapu siciline işlenmesi, yani taşınmazın davacı adına resmen tescil edilmesi için bazı ek prosedürlerin tamamlanması gerekir. Ayrıca, kesinleşen kararın icrası sırasında bazı hukuki engeller veya pratik problemler de ortaya çıkabilir. Bu nedenle, davanın son aşaması olan kararın uygulanması süreci de en az dava kadar dikkatle yürütülmelidir.

1. Mahkeme Kararıyla Tapunun İptali ve Tescili

Mahkeme, tapunun iptali ve taşınmazın davacı adına tesciline karar verdiğinde, bu karar ilk etapta sadece hüküm ifade eder. Tescil işlemi henüz gerçekleşmemiştir. Tapunun davacı adına tescil edilebilmesi için öncelikle:

Mahkeme kararının kesinleşmesi gerekir.
Kesinleşme şerhli karar örneği, ilgili tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.

Karar kesinleştikten sonra, davacı veya vekili, kararı tapu müdürlüğüne götürerek tescil talebinde bulunur. Tapu sicil memuru, mahkeme kararını inceleyerek gerekli işlemi yapar ve taşınmazın yeni maliki olarak davacıyı kaydeder.

2. Kararın Kesinleşmesi ve Uygulanabilirlik

Tapu iptali ve tescil kararları, kesinleşmeden icra edilemez. Kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık istinaf süresi içinde herhangi bir başvuru yapılmazsa karar kesinleşir. Eğer istinafa gidilmişse, istinaf mahkemesinin karar vermesi beklenir. Temyiz süreci açık ise Yargıtay incelemesinden sonra karar kesinleşir.

Kesinleşme şerhi, kararın altına mahkeme tarafından yazılır ve “bu karar kesinleşmiştir” ibaresiyle birlikte taraflara verilir. Tapu müdürlüğü ancak bu belgeye dayanarak işlem yapabilir.

3. Tapu Müdürlüğünde Uygulama Aşamaları

Kesinleşme şerhi alınan karar tapuya sunulduğunda, şu işlemler gerçekleştirilir:

Tapu memuru, kararın kapsamını inceler.
Taşınmazın davacı adına tescili yapılır.
Yeni malik adına tapu senedi düzenlenir.

Bu aşamada bazen teknik sorunlar çıkabilir. Örneğin:

Tapu kaydına daha önce konulmuş haciz, ipotek, şerh gibi kısıtlamalar varsa, bunlar tescil işlemini geciktirebilir.
Eğer davada sadece tapu iptali kararı verilmiş ve tescile hükmedilmemişse, ayrıca bir tescil davası açılması gerekebilir.

4. Mirasçıların veya Üçüncü Kişilerin Engellemesi

Bazı davalarda, taşınmazın tesciline ilişkin karar kesinleşse de mirasçılar veya üçüncü kişiler, karara itiraz ederek uygulamayı geciktirmeye çalışabilir. Özellikle şu durumlar önemlidir:

Taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti varsa, diğer mirasçıların rızası gerekebilir.
Davalı taraf, taşınmazı üçüncü kişilere devretmişse, yeni malik de davaya dahil edilmelidir.
Davacının ölümünden sonra tescil yapılacaksa, varisleri veraset ilamı ile işlem yapmalıdır.

Bu gibi ihtilaflı durumlarda, mahkeme kararına rağmen tapu müdürlüğü işlem yapmayabilir. Bu durumda icra yoluna başvurmak veya yeni bir tescil davası açmak gerekebilir.

5. Mahkeme Kararıyla Tapunun Geri Alınması Ne Anlama Gelir?

Tapu iptali kararı, görünürdeki malikin tapu kaydının geçersiz olduğunu ve bu kaydın silinerek gerçek hak sahibi adına yeni bir kayıt oluşturulmasını ifade eder. Bu karar, aynı zamanda:

Davacının mülkiyet hakkının mahkemece tanındığını,
Davalının malik sıfatının hukuken ortadan kalktığını,
Tapu siciline güven ilkesinin bu durumda uygulanmayacağını,

gösterir. Bu kararlar, tapu müdürlüğü açısından bağlayıcıdır ve re’sen uygulanmak zorundadır.

6. Sonuç ve Öneriler

Tapusu başka biri adına geçmiş olan taşınmazlar, özellikle akrabalık ilişkilerinden doğan güvene dayalı işlemlerle sıkça karşılaşılır. Bu gibi durumlarda davacıların yıllar sonra hak arama yoluna gitmesi mümkündür. Ancak bu süreçte:

Hukuki dayanak net belirlenmeli (muvazaa, vekalet, zamanaşımı vb.),
Deliller eksiksiz toplanmalı,
Mahkeme kararının kesinleşmesi beklenmeli,
Tapu müdürlüğündeki işlemler dikkatle takip edilmelidir.

Bu işlemler sırasında profesyonel bir hukuki destek alınması, hem hak kayıplarının önüne geçer hem de süreci hızlandırır. Dava sonucu olumlu alınsa bile, kararın uygulanmasında yapılacak bir hata, hak kaybına neden olabilir. Bu nedenle kararın icrası ve tapu işlemlerinin takibi sürecinde avukat desteği önem taşır.

İstanbul’da Tapu İptali Davaları İçin Profesyonel Hukuki Destek

Tapu iptali ve tescil davalarında hak kaybı yaşamamak, dava sürecini eksiksiz ve stratejik bir şekilde yürütmek için profesyonel avukat desteği almak büyük önem taşır.

Avukat İnanç Eker Hukuk Bürosu, İstanbul Anadolu Yakası başta olmak üzere Türkiye genelinde emanet tapu, muvazaa, vekâletin kötüye kullanılması ve fiili kullanım gibi sebeplerle açılacak tüm tapu iptali davalarında müvekkillerine güçlü hukuki temsil ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Detaylı bilgi ve randevu için bizimle aşağıdaki bilgilerden iletişime geçebilirsiniz:

???? Adres: Teknik Yapı Concord, Dumlupınar, Yumurtacı Abdi Bey Cd. Sitesi 2. Etap C Blok Kat 19 Daire 178, 34720 Kadıköy / İstanbul
???? Telefon / WhatsApp: 0 (532) 245 74 66
???? Web Sitesi: www.inanceker.av.tr
???? LinkedIn: Av. İnanç Eker
???? Google Harita Konumu: Google Maps üzerinden ulaşmak için tıklayın

Not: Bu sayfa yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Her somut olay özelinde profesyonel hukuki destek alınmalıdır.

Tarlamın Tapusu Başkasının Üzerine Geçmişse Ne Yapmalıyım?