İçindekiler

Site Yönetimi ve Aidat Davaları

Site Yönetimi Nedir? Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri

Site yönetimi; apartman, rezidans ya da toplu konut alanlarında ortak yaşamın sağlıklı bir biçimde sürdürülebilmesi için oluşturulan idari yapıdır. Türkiye’de site yönetiminin yasal temeli, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu yapı, hem ortak yaşamın kurallarını belirler hem de uygulayıcı bir sistem olarak faaliyet gösterir. Aidatların toplanması, ortak giderlerin karşılanması, bakım ve onarım faaliyetlerinin yürütülmesi gibi günlük işleyişin sürdürülebilmesi site yönetiminin sorumluluğundadır.

Kat maliklerinin yükümlülükleri sadece bağımsız bölümlerine yönelik değildir. Ortak alanların giderlerine katılma, yönetim planına uyma ve huzuru bozucu eylemlerden kaçınma gibi birçok hukuki ve sosyal sorumluluk taşırlar. Bu yükümlülüklerin ihlali halinde site yönetimi tarafından hukuki süreç başlatılabilir; örneğin aidat alacağı davası veya kat mülkiyetine son verilmesi davası gündeme gelebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Site Yönetimi Nasıl Oluşur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi, sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanmasını zorunlu kılar. Bu yönetici, kat malikleri kurulunca seçilir ve görev süresi genellikle bir yıldır. Yönetici, apartmanın mali yönetiminden, bakım-onarım süreçlerinden ve aidat tahsilatından sorumludur. Ayrıca kanuna göre bir denetçi seçilmesi de mümkündür. Denetçi, yönetimin harcamalarını denetleyebilir ve mali raporları inceleyerek malikleri bilgilendirme görevini üstlenir.

Yönetim yapısının belirleyici belgesi ise yönetim planıdır. Bu belge, apartman ya da siteye özgü iç kuralları, aidat hesaplama esaslarını, ortak alan kullanım şartlarını ve yönetim usullerini içerir. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayıcıdır ve tapu müdürlüğüne tescil edilir. Özellikle İstanbul’un Kadıköy, Ataşehir, Kozyatağı, Suadiye gibi konut yoğunluğu yüksek bölgelerinde site yönetim planları ayrıntılı düzenlenmekte; ancak bu planlara rağmen hukuki ihtilafların önüne geçilememektedir.

Kat Maliklerinin Temel Hakları Nelerdir?

Kat malikleri, 634 sayılı Kanun kapsamında çeşitli haklara sahiptir. Bunlar arasında:

Bağımsız bölümünü amacına uygun şekilde kullanma hakkı
Ortak alanlardan eşit ve adil şekilde yararlanma hakkı
Yönetici ve denetçi seçme veya görevden alma hakkı
Yıllık işletme projesini ve aidat harcamalarını denetleme hakkı
Yönetim planına aykırı işlemlere karşı yasal başvuru hakkı

Bu haklar, maliklerin ortak yaşamın işleyişine doğrudan müdahil olmalarını sağlar. Ancak özellikle büyük sitelerde yönetim tarafından yapılan keyfi kararlar ya da şeffaf olmayan harcamalar, bu hakların kullanımını zorlaştırabilir.

Kat Maliklerinin Temel Yükümlülükleri Nelerdir?

Kat maliklerinin yükümlülükleri, toplu yaşamın sürdürülebilirliği açısından en az hakları kadar önemlidir:

Yönetim planına uygun davranmak
Ortak giderlere zamanında katılmak (aidat ödemek)
Diğer maliklerin huzurunu bozmamak
Ortak alanlara zarar vermemek, zarar verilirse tazmin etmek
Genel temizlik, gürültü, güvenlik gibi kurallara uymak

Bu yükümlülüklerin ihlali, site yaşamını doğrudan etkiler. Örneğin aidat ödememek sadece mali bir yük değil; komşular arasında güvenin sarsılmasına ve hukuki sürecin başlamasına da neden olur. İstanbul Anadolu Yakası’nda bu tür uyuşmazlıklar özellikle kalabalık, profesyonel yönetimle idare edilen büyük sitelerde sıklıkla gündeme gelmektedir.

Yönetimle İlişkili Olarak Ortaya Çıkan Tipik Uyuşmazlıklar

Kat malikleri ile yönetim arasında en sık karşılaşılan sorunlardan bazıları şunlardır:

Aidatların keyfi artırılması ve bu artışların karara bağlanmaması
Yönetim planına aykırı davranışlar
Ortak alanların kişisel amaçlarla kullanılması (örneğin bahçeye masa koymak)
Yönetici seçiminde usulsüzlük
Hesapların denetime kapalı olması

Bu gibi sorunlar, çoğunlukla hukuki müdahale gerektirir. Profesyonel bir gayrimenkul hukuku avukatı tarafından yapılacak müdahale, uyuşmazlığın hızlı ve etkili şekilde çözülmesini sağlar.

Sonuç

Site yönetimi, çağdaş kent yaşamının vazgeçilmez bir parçasıdır. Kat maliklerinin bu yapıyı tanıması, hak ve yükümlülüklerinin bilincinde olması, hem bireysel hem de toplu fayda açısından zorunludur. Kadıköy, Ataşehir, Acıbadem ve Erenköy gibi bölgelerde giderek artan site içi anlaşmazlıklar, doğru hukuki bilgi ve destekle kolayca yönetilebilir hale gelmektedir. Bu nedenle, site yönetimi ve aidat davaları söz konusu olduğunda deneyimli bir avukat desteği almak, hem zaman kaybını hem de hak kaybını önler.

Aidat Borcu Neden Uyuşmazlık Konusu Olur? Hukuki Sorumluluklar

Kat maliklerinin ortak giderlere katılması, modern kent yaşamında yalnızca bir sosyal sorumluluk değil; aynı zamanda hukuken bağlayıcı bir yükümlülüktür. Birçok site yönetiminde en yaygın sorunların başında, aidat borçlarının zamanında ve tam olarak ödenmemesi gelmektedir. Özellikle İstanbul’un Kadıköy, Kozyatağı, Göztepe ve Ataşehir gibi lüks konut bölgelerinde yer alan büyük sitelerde, aidat borçları hem ekonomik hem de hukuki ihtilaflara yol açmaktadır.

Site aidatları, kapıcı ve güvenlik giderlerinden peyzaj bakımına, bina sigortasından ortak alan elektrik ve su tüketimine kadar geniş bir harcama grubunu karşılar. Bu nedenle aidatların düzenli ödenmemesi, hem hizmet kalitesini düşürür hem de yönetim sistemini sekteye uğratır. Ancak işin daha da kritik tarafı, bu durumun hukuki yaptırıma tabi olmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu hükümleri gereği, ortak giderlere katılmayan maliklere karşı icra takibi başlatılması ve mahkemede alacak davası açılması mümkündür.

Aidat Ödememek Sadece Borç Değildir: Hukuki Sorumluluk Boyutu

Aidat borcunun ödenmemesi, sıradan bir borçluluk hali değildir. Bu durum, hem diğer kat maliklerinin yaşam kalitesini düşürür hem de sitedeki hizmetlerin aksamasına neden olur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, her kat maliki arsa payı oranında ortak giderlere ve avanslara katılmakla yükümlüdür. Aidat ödemeyen bir malik hakkında, yönetim tarafından doğrudan ilamsız takip başlatılabilir. Bu takipte 7 gün içinde itiraz edilmezse borç kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.

Uygulamada çoğu zaman borçlu malik, borcunu kabul etmediğini ileri sürer ya da aidat miktarının haksız olduğunu iddia eder. Ancak eğer işletme projesi yönetim kurulunca usule uygun biçimde hazırlanmış ve malikler kurulunca onaylanmışsa, bu itirazlar genellikle reddedilir. Ayrıca, icra takibine karşı itiraz edildiğinde site yönetimi, itirazın iptali davası açabilir ve borçlu, %20 icra inkar tazminatına mahkûm olabilir.

Ortak Gider Kalemleri Nelerdir?

Aidat, sadece temizlik veya güvenlik masraflarını karşılamaz. Modern sitelerde aşağıdaki kalemler ortak gider kapsamında değerlendirilir:

Yönetici ücreti ve muhasebe giderleri
Asansör, jeneratör ve su deposu bakımları
Bahçe peyzajı, haşere ilaçlama ve çevre düzenlemesi
Güvenlik personeli, teknik destek personeli ücretleri
Ortak alan sigorta poliçeleri ve vergi ödemeleri
İnternet, CCTV ve akıllı sistem altyapı hizmetleri

Kat maliki, kendi bağımsız bölümünü kullanmasa dahi bu giderlerden sorumludur. Çünkü bu maliyetler, ortak yaşamın sürdürülmesine yöneliktir ve istisnası yoktur.

Aidat Miktarı Nasıl Belirlenir?

Aidat miktarı, çoğu zaman site yönetimi tarafından hazırlanan işletme projesi ile belirlenir. Bu proje, yıllık tahmini gelir-gider dengesini içerir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, her malik bu projeyi inceleme hakkına sahiptir. Ancak uygulamada pek çok yönetim bu projeyi zamanında hazırlamaz ya da maliklerle paylaşmaz. Bu da çoğu zaman aidatın neye göre belirlendiği konusunda soru işaretleri doğurur. Bu durumda yargı yoluyla aidat tespiti talep edilebilir.

Yönetim planında belirtilmişse aidatlar eşit olarak da paylaşılabilir. Aksi durumda arsa payı oranı esas alınır. Büyük metrekareli dairelerde yaşayanlar genellikle daha yüksek aidat öder. Ancak bu oranlamanın doğru yapılmaması ya da keyfi artışlar da aidat hesaplama uyuşmazlıklarına neden olur.

İstanbul’daki Zengin İlçelerde Yaygın Uygulama Sorunları

Kadıköy, Erenköy, Fenerbahçe, Suadiye ve Acıbadem gibi lüks yaşam alanlarının bulunduğu sitelerde, aidatların yüksek olması nedeniyle zaman zaman itirazlar ve ödememe yönünde direnişler görülmektedir. Bazı maliklerin hizmetin karşılığını almadıklarını iddia ederek ödeme yapmadıkları, bazı yöneticilerin ise keyfi harcamalar yaptığı örneklerle sıkça karşılaşılmaktadır. Bu tür durumlarda yöneticilerin harcamalarının belgelendirilmemesi, aidatların hukuka aykırı tahsil edildiği iddiasına zemin hazırlar.

Ayrıca bu ilçelerde site yönetimleri genellikle profesyonel yönetim firmalarına devredildiğinden, bu firmaların mali şeffaflığı ve denetlenebilirliği konusunda da tartışmalar gündeme gelir. Malikler, bu firmalara karşı doğrudan değil, site yönetimi aracılığıyla sorumluluk yükleyebildikleri için aradaki ilişki daha da karmaşık bir hal alır.

Arabuluculuk Zorunluluğu ve Davaya Gidiş

2023 yılı itibarıyla aidat borçlarından doğan uyuşmazlıklar için dava şartı arabuluculuk getirilmiştir. Yani, doğrudan mahkemeye başvurmak mümkün değildir. Öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılmalı ve süreçte anlaşma sağlanamazsa, alacak davası veya itirazın iptali davası açılabilir. Arabuluculuk görüşmeleri sırasında, işletme projesi, aidat ödemelerine ilişkin banka dekontları ve yönetim kararları delil olarak kullanılmalıdır.

Sonuç

Aidat borçları, ilk bakışta basit bir alacak meselesi gibi görünse de, uygulamada çok yönlü ve karmaşık hukuki süreçler barındırır. Özellikle İstanbul’un Anadolu Yakası’ndaki büyük ve nitelikli sitelerde, aidat borçları ciddi ihtilaflara neden olmaktadır. Bu nedenle, hem yöneticilerin süreci şeffaf ve mevzuata uygun yürütmesi hem de kat maliklerinin yükümlülüklerini zamanında yerine getirmesi gereklidir. Aidat borçlarıyla karşı karşıya kalan kat maliklerinin ya da yönetimlerin, deneyimli bir icra ve gayrimenkul hukuku avukatı desteğiyle hareket etmesi en sağlıklı çözümdür.

Site Yönetim Planı ve Ortak Alan Kullanımından Kaynaklı Anlaşmazlıklar

Site yönetim planı, bir apartman ya da toplu yapıdaki yaşamın kurallarını ve işleyişini belirleyen en temel belgedir. Bu plan, tapu müdürlüğüne tescil edilmiş ve tüm kat maliklerini bağlayan resmi bir metindir. Yönetim planı; aidat ödeme usullerinden ortak alanların kullanım koşullarına, yönetici seçiminden denetim mekanizmalarına kadar birçok kritik konuyu düzenler. Ancak özellikle büyük yerleşim alanlarında, bu planın yoruma açık hükümleri ya da zamanla güncelliğini yitirmesi çeşitli uyuşmazlıklara yol açar. Bu bölümde, yönetim planı kaynaklı hukuki sorunları ve ortak alan kullanımından doğan ihtilafları detaylı şekilde ele alacağız.

Yönetim Planının Hukuki Niteliği ve Bağlayıcılığı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim planı, “bağımsız bölüm malikleri arasında bir sözleşme niteliği” taşır. Bu nedenle her kat maliki, plan hükümlerine uymak zorundadır. Hatta yeni satın alınan dairelerde dahi malik, tapuda tescilli yönetim planını devralmış sayılır. Bu durum, özellikle İstanbul gibi metropol şehirlerde mülkiyet el değiştirse bile yönetsel düzenin korunmasına olanak sağlar.

Ancak uygulamada en büyük sorun, planların genellikle inşaat firmaları tarafından hazırlanması ve kat maliklerinin çoğunlukla içeriği bilmeden bu plana uymak zorunda kalmalarıdır. Plan hükümleri açık değilse ya da değişen ihtiyaçlara cevap veremiyorsa, bu durum ciddi uyuşmazlıklara zemin hazırlar. Kadıköy, Kozyatağı, Bostancı, Acıbadem gibi yüksek konut yoğunluklu bölgelerde bu tür ihtilaflar sıkça yaşanır.

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?

Yönetim planının değiştirilmesi mümkündür ancak bu oldukça yüksek bir katılım şartı gerektirir. Değişiklik için tüm kat maliklerinin **dörtte üçü**nün yazılı onayı zorunludur. Özellikle büyük sitelerde malik sayısı yüzleri bulduğunda bu orana ulaşmak güçleşir. Ancak güncellenmeyen planlar, zaman içinde hem aidat hesaplamasında hem de ortak alanların kullanımında adaletsizlik doğurabilir.

Örneğin bazı planlarda, çatı ya da bodrum gibi alanların sadece belirli dairelerin kullanımına bırakılması, diğer maliklerin hak kaybına uğradığı iddiasına neden olur. Bu tür hükümler zaman zaman muvazaa şüphesi doğurabilir ve dava konusu olabilir. Özellikle prestijli bölgelerde bu tür kısıtlamalara karşı dava açılması yaygındır.

Ortak Alan Kavramı ve Kullanım Kuralları

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak alanları açık şekilde tanımlar. Merdivenler, asansörler, çatı, bahçe, otopark, depo, sığınak, kalorifer dairesi, güvenlik kabini, tesisat geçişleri gibi yapının bütününü ilgilendiren yerler ortak alan sayılır. Ancak bu alanların kullanımı kimi zaman bireysel ihtiyaçlarla çelişebilir. Örneğin bazı kat maliklerinin otoparkta tek başına birkaç araçlık alan kullanması ya da bahçeye özel masa-sandalye yerleştirmesi gibi durumlar, ortak kullanım ilkesini ihlal eder.

Bu gibi sorunlar, hem komşular arasında huzursuzluk yaratır hem de yasal işlem gerektirir. Ortak alanın izinsiz kullanımına karşı site yönetimi, malike ihtar gönderebilir ve bu davranışın sürmesi halinde mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, ortak alanı işgal eden kişiye kullanımın engellenmesi ve eski hale getirilmesi yönünde karar verebilir. Bu tür uygulamalar özellikle Bağdat Caddesi çevresinde yer alan butik sitelerde sıkça görülmektedir.

Ortak Alan Kullanımıyla İlgili Yaygın Uyuşmazlıklar

Uygulamada karşılaşılan bazı ortak alan ihtilafları şunlardır:

Asansör içi reklam yerlerinin bazı dairelerce tek başına kullanılması
Bahçenin bir kısmının çitlerle çevrilerek özel alan gibi kullanılması
Depo, sığınak, çatı gibi alanlara bireysel kilit takılması
Ortak otoparkın eşit olmayan şekilde paylaştırılması
Güvenlik odasının malikler dışında kullanılması

Bu tarz durumlarda, öncelikle yönetim planında konuyla ilgili açık bir düzenleme olup olmadığına bakılır. Eğer plan yeterince açık değilse, genel kurul kararı aranır. Genel kurul kararları da iptal edilebilir niteliktedir. Hakkı ihlal edilen malik, sulh hukuk mahkemesinde genel kurul kararının iptali davası açabilir.

Yönetim Planına Aykırılık Davaları

Yönetim planına aykırı davranışlar için açılabilecek başlıca davalar şunlardır:

Ortak alanın eski hale getirilmesi davası
Yönetim planının değiştirilmesi davası
Kat mülkiyetinin sona erdirilmesi davası (ağır aykırılık durumlarında)
Genel kurul kararının iptali davası

Bu davalarda, iddianın somut belgelerle desteklenmesi şarttır. Fotoğraflar, yönetim planı, kurul kararları ve tanık beyanları delil olarak kullanılabilir. Ayrıca bilirkişi incelemesi de önemlidir. Uyuşmazlığın türüne göre tapu iptal ve tescil davaları bile açılabilir.

İstanbul’daki Lüks Sitelerde Ortak Alan Yönetimi

İstanbul’un Anadolu Yakası’nda yer alan Ataşehir, Fikirtepe, Erenköy ve Göztepe gibi bölgelerdeki rezidans tipi yapılaşmalar, ortak alanların yönetiminde daha karmaşık bir yapıya sahiptir. Bu sitelerde sosyal tesisler (havuz, spor salonu, toplantı odaları vb.) yoğunlukta olup, bu alanların kullanımı ek ücretlendirme ve üyelik gibi sistemlerle kısıtlanabilir. Bu durum da malikler arasında "eşit yararlanma hakkı" tartışmasını doğurur. Profesyonel yönetim firmalarının uygulamaları zaman zaman hukuki denetime açık hale gelir.

Sonuç

Site yönetim planı ve ortak alan kullanımı, bir apartman ya da toplu konutun sağlıklı işlemesi açısından kritik öneme sahiptir. Ancak bu konulardaki düzenlemelerin net olmaması veya kötüye kullanılması, ciddi uyuşmazlıklara yol açar. Bu nedenle site yönetim planlarının güncel, şeffaf ve adil olması kadar, kat maliklerinin de bu plana uygun hareket etmesi önemlidir. Her türlü anlaşmazlıkta, deneyimli bir gayrimenkul hukuku avukatı rehberliğinde hareket etmek, hem maddi kayıpların hem de komşuluk ilişkilerinin zarar görmesinin önüne geçer.

Site Yönetiminin Şeffaf Olmaması ve Hesap Verilebilirlik Sorunları

Site yaşamının sağlıklı sürdürülebilmesi, yalnızca fiziksel yapının değil, yönetsel sistemin de etkin ve adil işlemesine bağlıdır. Ne var ki, birçok site sakini, yönetim kurulunun harcamalarını, alınan kararları veya aidatların nereye kullanıldığını bilmemektedir. Bu durum, özellikle İstanbul’un yüksek gelir gruplarına hitap eden Kadıköy, Erenköy, Suadiye, Ataşehir ve Fikirtepe gibi bölgelerde bulunan büyük konut projelerinde daha da belirgin hale gelmiştir. Bu bölümde, site yönetimlerinin hesap verilebilirlik yükümlülüklerini, şeffaflık ilkelerini ve bu konudaki hukuki araçları detaylıca ele alacağız.

Şeffaflık İlkesi Ne Anlama Gelir?

Şeffaflık, bir yönetimin almış olduğu kararların ve yaptığı harcamaların, denetlenebilir ve açık bir şekilde maliklere sunulmasıdır. Bu ilke, hem demokratik bir yönetişim anlayışını hem de hukuki güvenliği ifade eder. Özellikle büyük ve kapsamlı sitelerde yönetimin profesyonel şirketlere devredildiği durumlarda, şeffaflık ilkesi hayati önem taşır. Aksi halde, kat maliklerinin yönetime olan güveni sarsılır ve uyuşmazlıkların fitili ateşlenir.

Yönetim Kurulunun Yükümlülükleri

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim kurulu, mali yıl sonunda bir faaliyet raporu ve gelir-gider tablosu hazırlamakla yükümlüdür. Bu belgeler, her yıl yapılan olağan genel kurulda maliklerle paylaşılmalı ve onaylanmalıdır. Ancak uygulamada birçok yönetim kurulu bu raporları ya hiç sunmamakta ya da eksik bilgiyle maliklerin karşısına çıkmaktadır. Bu da, aidatların nerelere harcandığı, yapılan anlaşmaların içeriği ve olası usulsüzlüklerin üstünün örtülmesi anlamına gelir.

Yönetimin Şeffaf Olmadığı Durumlar

Şeffaflık eksikliği aşağıdaki somut örneklerde sıklıkla karşımıza çıkar:

Genel kurul toplantılarının usule uygun yapılmaması veya çağrı yapılmadan karar alınması
Yıllık bütçenin paylaşılmaması veya belirsiz kalemlerle oluşturulması
Yönetim hesabında toplanan aidatların nereye harcandığının açıklanmaması
Yönetimle ilişkili firmalardan alınan hizmetlerin maliyetlerinin şişirilmesi
Denetim raporlarının maliklere sunulmaması

Bu tarz durumlar, özellikle büyük projelerde ve profesyonel yönetim firmalarının görev yaptığı yerlerde sıkça gözlemlenir. İstanbul’un Anadolu Yakası’ndaki lüks rezidans projelerinde, bu tarz uyuşmazlıklar hem dava dosyalarına hem de arabuluculuk görüşmelerine sıklıkla konu olmaktadır.

Yönetimin Denetlenmesi ve Bilgi Alma Hakkı

Kat malikleri, yönetime karşı denetim ve bilgi alma hakkına sahiptir. Bu hak, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Türk Medeni Kanunu çerçevesinde korunur. Yönetimin muhasebe kayıtları, banka hareketleri, fatura ve sözleşmeleri maliklere açıktır. Yönetim, bu belgeleri talep eden malike sunmakla yükümlüdür. Bu hakka rağmen bilgi verilmezse, malik yargı yoluna başvurabilir. Sulh hukuk mahkemesine açılacak dava ile yönetimin defter ve kayıtlarının denetlenmesi talep edilebilir.

Ayrıca yönetimin genel kurul kararı olmaksızın yaptığı yüksek harcamalar ya da yetkisini aşan işlemler, görevden alınma sürecini başlatabilir. Maliklerin üçte biri olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir ve yönetimin ibra edilmemesini talep edebilir.

Profesyonel Yönetim Şirketleri ve Şeffaflık

Günümüzde büyük projelerde site yönetimi, dışarıdan hizmet alınarak yürütülmektedir. Bu firmaların sözleşme karşılığında yönetim faaliyetlerini yürütmesi, belirli avantajlar sağlasa da denetim zafiyetine neden olabilir. Zira bazı firmalar, yönetim kurulu adına maliyetli sözleşmeler yapabilir, tanıdık firmalarla usulsüz anlaşmalar gerçekleştirebilir ya da gelir-gider tablolarını manipüle edebilir.

Kat malikleri, bu tür riskleri önlemek için sözleşme detaylarını incelemeli, firmanın tüm harcamalarını şeffaf şekilde belgelediğinden emin olmalı ve mümkünse her yıl sözleşme yenileme şartı koymalıdır. Ayrıca, denetim kurulu oluşturularak her çeyrekte bu firmaların performansı kontrol altına alınabilir.

Şeffaflık Eksikliği Davaları

Site yönetiminin hesap verememesi durumunda aşağıdaki hukuki yollara başvurulabilir:

İbra edilmemesi: Genel kurulda yönetimin geçmiş dönem faaliyetlerinin reddedilmesi
Yönetim kurulunun görevden alınması: Olağanüstü genel kurul ile seçim yapılması
Defter ve kayıtların incelenmesi davası: Mahkemeden yönetim belgelerinin ibrazının istenmesi
Görevi kötüye kullanma suçu: Ceza hukuku çerçevesinde savcılığa suç duyurusunda bulunulması

Bu süreçlerde etkili bir hukuki danışmanlık alınması, hem delillerin toplanması hem de usule uygun hareket edilmesi bakımından önemlidir. Nitekim usul hatası yapılan davalar, genellikle reddedilmekte ya da ciddi zaman kaybına yol açmaktadır.

İstanbul’da Lüks Sitelerde Artan Hassasiyet

Kadıköy, Göztepe, Acıbadem, Ataşehir gibi bölgelerde yer alan yüksek bütçeli konut projelerinde, şeffaflık eksikliği ciddi boyutlara ulaşmaktadır. Özellikle binlerce liralık aidat toplayan sitelerde, harcamaların net olarak açıklanmaması, yönetim firmalarının performansının denetlenmemesi ve karar süreçlerinin tamamen yöneticilerin kontrolünde olması ciddi güvensizlik yaratmaktadır. Bu nedenle son yıllarda bu bölgelerde site yönetimi ihtilaflarında büyük artış yaşanmıştır.

Sonuç

Site yönetiminde şeffaflık, güvenin ve düzenin temelini oluşturur. Aidatların nereye harcandığını bilmeyen bir malik, yönetim sistemine güvenemez. Denetlenemeyen bir yönetim ise hem usulsüzlük riskini artırır hem de toplu yaşamın niteliğini bozar. Bu nedenle kat maliklerinin bilgi alma, sorgulama ve gerekirse dava açma haklarını bilinçli bir şekilde kullanmaları şarttır. Site yönetimiyle ilgili hesap verilebilirlik sorunlarıyla karşılaşan kişiler, profesyonel destek alarak haklarını koruma yoluna gitmelidir.

Yönetici Seçimi ve Görevden Alma Davaları

Toplu yaşamın sürdürülebilirliğini sağlamak için apartman ve site yönetiminde en kritik rollerden biri yöneticilere aittir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici, bağımsız bölüm maliklerinin ortaklaşa kararları doğrultusunda belirlenir ve ortak alanların idaresinden, aidatların toplanmasına, kararların uygulanmasından genel kurul toplantılarının organize edilmesine kadar pek çok konuda yetkili ve sorumludur. Ancak ne yazık ki uygulamada yöneticilerin atanması, görev süresi, yetkileri ve özellikle görevden alınmaları konusunda birçok ihtilaf yaşanmakta, davalar açılmaktadır. Bu bölümde yönetici seçimi süreçlerini ve görevden alma davalarının dayanaklarını detaylıca inceleyeceğiz.

Yönetici Seçimi Nasıl Yapılır?

Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. ve devamı maddeleri uyarınca, kat malikleri kurulu tarafından yıllık olarak seçilir. Seçim sürecinde aranan oy çokluğu, maliklerin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıdır. Bu oran sağlanmadan yapılan seçimler geçersiz sayılır. Olağan genel kurul toplantısında gündem maddesi olarak yöneticinin seçimi açıkça belirtilmeli, toplantıya katılan maliklerin oyları tutanak altına alınmalıdır. Seçilen yönetici, ister bir malik olsun isterse dışarıdan profesyonel bir kişi ya da şirket, görevini yasal çerçeve içinde yürütmekle yükümlüdür.

İstanbul’daki lüks sitelerde bu görev çoğunlukla profesyonel yönetim firmalarına devredilmektedir. Kadıköy, Ataşehir ve Göztepe gibi bölgelerdeki büyük yaşam alanlarında, seçimler genellikle noter çağrılı ve yüzlerce kişinin katılımıyla gerçekleştirilir. Ancak uygulamada bazı yöneticiler bu seçimi usulsüz biçimde uzatır veya görev süresi bitse bile yönetimi bırakmaz. Bu tür durumlar görevden alma sürecini gündeme getirir.

Yönetici Yetkileri ve Sorumlulukları

Yönetici, ortak alanların bakımı, onarımı, temizlik, güvenlik, teknik servis, aidat toplama, harcama yapma, çalışanları yönetme gibi görevleri üstlenir. Ayrıca olağan ve olağanüstü genel kurulları düzenlemekle yükümlüdür. Yönetici aynı zamanda siteyle ilgili borç-alacak ilişkilerini yönetir ve üçüncü kişilere karşı siteyi temsil eder. Bu görevler sırasında yöneticinin, hem şeffaf davranması hem de mali kayıtları açık şekilde tutması gerekir. Aksi halde görev ihmali oluşur.

Yöneticiye Karşı Ortaya Çıkan Uyuşmazlıklar

Uygulamada en çok karşılaşılan yönetime dair sorunlar şunlardır:

Yöneticinin mali raporları paylaşmaması
Genel kurulları zamanında toplamaması
Yetkisi dışında sözleşmeler yapması veya harcamalarda bulunması
Kat maliklerini ayrımcı şekilde muhatap alması
Profesyonel yönetim firmalarının kat maliklerinin taleplerini yok sayması

Bu tarz sorunlar, özellikle yönetim yetkisinin uzun yıllar aynı kişi ya da firma tarafından tekelleştirilmesiyle büyümektedir. Özellikle İstanbul’un Anadolu Yakası’ndaki kalabalık sitelerde, bazı yöneticiler yönetimi bırakmamakta, muhalif maliklerin genel kurul çağrısı taleplerini görmezden gelmektedir.

Yöneticinin Görevden Alınması

Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticinin görev süresi sona ermeden görevden alınmasını mümkün kılar. Bu işlem için kat maliklerinin üçte birinin yazılı çağrısı ile olağanüstü genel kurul toplanabilir. Toplantı gündeminde açıkça “yöneticinin görevden alınması” maddesi yer almalı ve çoğunluk oyu ile karar verilmelidir. Yeni bir yönetici seçilmediği takdirde site yönetimi geçici süreyle boş kalır.

Görevden alınan yönetici, eğer harcama veya yönetim usulsüzlüğü yaptıysa hakkında ayrıca hesap verme sorumluluğu doğar. Bu durumda, malikler tarafından mahkemeye başvurularak defterlerin incelenmesi ve varsa usulsüzlüklerin tespiti talep edilebilir.

Yönetici Görevden Alma Davaları

Eğer yönetici olağanüstü genel kurulu toplamıyor ya da görevinden ayrılmayı reddediyorsa, maliklerin mahkemeye başvurarak görevden alma davası açmaları mümkündür. Bu tür davalarda genellikle şu hususlar öne çıkar:

Yönetimin süresinin dolduğu halde yeni seçim yapılmaması
Yetkisiz harcamalar ve gelir-gider tablolarının sunulmaması
Yönetim görevinin kötüye kullanılması
Yönetim kararlarının alınmadığı veya uygulamadığı iddiaları

Bu tür durumlarda, İstanbul Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılan davalar sonucunda, mahkeme yöneticinin görevine son verebilir ve geçici olarak bir yönetici atanmasına karar verebilir. Bu süreçte, bilirkişi incelemesi ve tanık ifadeleri etkili olmaktadır.

Yönetici Aleyhine Açılan Diğer Davalar

Yöneticinin görevini kötüye kullanması durumunda yalnızca medeni hukuk değil, ceza hukuku kapsamında da işlemler yapılabilir. Görevi kötüye kullanma suçu, zimmet, evrakta sahtecilik gibi suçlamalar savcılığa şikayetle gündeme gelebilir. Ayrıca sahte genel kurul tutanağı düzenlenmesi gibi durumlarda, hem yöneticinin hem de işbirliği yapanların cezai sorumluluğu doğar.

İstanbul’da Yöneticilik İhtilafları Artıyor

Kadıköy, Kozyatağı, Fikirtepe, Erenköy ve Ataşehir gibi bölgelerde site yönetimi konusunda açılan davalarda son yıllarda artış gözlenmektedir. Özellikle büyük sitelerde yönetimin şeffaflıktan uzak olması, profesyonel yöneticilerin sorumsuz davranması ve maliklerin bilgilendirilmemesi sebebiyle yüzlerce dava açılmıştır. Bu bağlamda, görevden alma sürecinin doğru yürütülmesi hem yargı sürecini hızlandırmak hem de yaşam kalitesini artırmak açısından elzemdir.

Sonuç

Site yaşamının düzenli işlemesi için yönetici seçimi kadar, gerektiğinde görevden alınma süreci de kritik öneme sahiptir. Kat maliklerinin haklarını koruması, bilinçli ve hukuki yollarla yönetime müdahale etmesi bu süreçte önem kazanır. Eğer yöneticinin görevini kötüye kullandığı düşünülüyorsa, sürecin usule uygun işletilmesi ve gerekli belgelerle desteklenmesi gerekir. Bu noktada bir gayrimenkul hukuku avukatı desteği almak, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından faydalı olacaktır.

Aidat Alacaklarının Tahsili ve İcra Takip Süreci

Toplu yaşam alanlarında, düzenin sürdürülebilmesi ve ortak hizmetlerin eksiksiz sağlanabilmesi için aidatların zamanında ve eksiksiz ödenmesi zorunludur. Ancak ne yazık ki, özellikle büyük site projelerinde aidatlarını ödemeyen kat malikleri veya kiracılarla sıkça karşılaşılmaktadır. Bu durum hem diğer sakinlerin yükünü artırmakta hem de site yönetimini ciddi finansal darboğazlara sürüklemektedir. Bu bölümde, aidat borçlarının tahsili için başlatılabilecek icra takip sürecini, karşılaşılan hukuki sorunları ve hak arama yollarını detaylıca inceleyeceğiz.

Aidat Borcu Nedir ve Hukuki Niteliği

Aidat borcu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünden doğar. Bu giderler; güvenlik, temizlik, asansör, bahçıvan, teknik bakım, su, elektrik, sigorta, yönetim ücreti gibi kalemleri içerir. Kat maliklerinin bu giderleri ödememesi durumunda, yasal faizle birlikte icra takibine konu edilebilir. Kat maliki ister taşınmazda otursun isterse kiraya vermiş olsun, aidat borcunun asıl sorumlusu yine maliktir. Kiracının ödeme yapmaması malik sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Aidat Borcunun Tespiti ve Takip Öncesi Süreç

Aidat alacağının tahsili süreci başlamadan önce site yönetiminin elinde bu borcu ispat edebilecek güçlü belgeler bulunmalıdır. Bunlar arasında:

Genel kurulda onaylanmış bütçe kararları,
Aidat çizelgeleri,
Yönetim planı hükümleri,
Yönetici tarafından düzenlenmiş ve tebliğ edilmiş ödeme ihtarnamesi,
Gider belgeleri ve kasa hareket dökümleri

yer almalıdır. Özellikle Kadıköy, Ataşehir, Kozyatağı ve Suadiye gibi yoğun siteleşme bulunan bölgelerde, bu belgelerin eksikliği dava sürecinde ciddi sıkıntılar doğurabilmektedir.

İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında doğrudan ilamsız takibe başvurmak mümkündür. Bu işlem, yetkili icra müdürlüğü nezdinde başlatılır. Takip talebinde yer alması gereken başlıca bilgiler şunlardır:

Alacaklının ve borçlunun adı-soyadı ve adres bilgileri,
Aidat borcunun miktarı ve dönemi,
Yasal faiz başlangıç tarihi,
Alacak kalemlerinin detaylı dökümü,
Kat maliki bilgileri ile taşınmaza ilişkin tapu bilgileri

İcra müdürlüğü, alacaklının talebi üzerine ödeme emrini borçluya gönderir. Borçlunun ödeme süresi 7 gündür. Bu süre içinde borcunu ödemeyen veya itiraz etmeyen borçlu hakkında takip kesinleşir.

Borçlunun İtirazı ve İtirazın Kaldırılması

Borçlu ödeme emrine itiraz ederse, takip durur. Ancak site yönetimi bu durumda sulh hukuk mahkemesinde “itirazın iptali davası” açabilir veya icra mahkemesine “itirazın kaldırılması” başvurusu yapabilir. Bu noktada, yönetimin elinde yazılı delillerin (genel kurul kararları, aidat listeleri, tebligatlar) bulunması büyük önem taşır. Aksi halde mahkeme davayı reddedebilir.

Ayrıca, yönetim eğer takip öncesinde noterden ihtarname göndermiş ve borçlu tebliğe rağmen ödeme yapmamışsa, bu durum borcun varlığını kuvvetlendiren bir delil olarak değerlendirilir. Bu tür önlemler, icra takibinin başarıyla sonuçlanmasını hızlandırır.

Faiz Uygulaması ve Gecikme Zammı

Aidat borçlarına yasal faiz uygulanabilir. Eğer yönetim planında özel bir faiz oranı belirtilmişse bu oran esas alınır. Aksi halde, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde yıllık %9 oranında yasal faiz işletilir. Ayrıca bazı yönetim planlarında gecikme zammı öngörülmüşse, bu da icra takibine dahil edilebilir.

Bu uygulama, düzenli ödeme yapan maliklerle ödeme yapmayanlar arasında adaletin sağlanması açısından önemlidir. Ödeme yapmayan maliklerin avantajlı duruma düşmemesi için faiz ve gecikme zammı, hem caydırıcı hem de adalet sağlayıcı bir unsur olarak devreye girer.

Site Yönetiminin İcra Takibinde Temsili

İcra takibini başlatma yetkisi site yönetimine aittir. Eğer site bir yönetim firması tarafından yönetiliyorsa, bu firmanın dava açma ve takip başlatma yetkisinin olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Genellikle bu yetki genel kurul kararı ile tanınmaktadır. Aksi halde, takip veya dava ehliyeti eksikliği sebebiyle dosya reddedilebilir.

Bu tür teknik ayrıntılar, özellikle büyük sitelerde yaşanan takiplerin hukuka uygun yürütülmesi açısından önemlidir. Yönetim kurulu üyeleri ve profesyonel yönetim firmaları bu konuda hukuk danışmanlarından destek almalıdır.

Aidat Borcu Olan Kat Malikine Uygulanabilecek Diğer Yaptırımlar

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ortak gider borcunu ödemeyen kat malikine belirli sosyal yaptırımlar da uygulanabilir. Bunlar arasında:

Genel kurul toplantılarına katılamama,
Oy kullanamama,
Ortak sosyal tesislerden (havuz, spor salonu, otopark) yararlanamama

gibi kısıtlamalar sayılabilir. Ancak bu kısıtlamalar sadece yönetim planında açıkça belirtilmişse uygulanabilir. Aksi halde hukuka aykırı uygulama sayılır ve hak ihlali oluşturur.

Sonuç

Aidat alacaklarının tahsil edilmesi, yalnızca site yönetiminin finansal sürdürülebilirliği açısından değil, toplu yaşamın huzuru ve eşitliği bakımından da büyük önem taşır. Ödeme yapmayan maliklerin hukuki yollarla uyarılması, icra takibi başlatılması ve gerekirse yargı sürecine gidilmesi, hem yönetim disiplinini hem de diğer maliklerin hakkını korur. Bu süreçlerde usule uygun hareket edilmesi, belgelerin tam hazırlanması ve hukuki destek alınması, zaman ve hak kaybının önlenmesini sağlar. Özellikle Kadıköy, Erenköy, Fikirtepe gibi bölgelerdeki büyük projelerde site yönetimi, bu süreçleri etkin biçimde yürütmeli, gerekirse profesyonel hukuk desteğiyle haklarını aramalıdır.

Kat Malikleri Kurul Kararlarına İtiraz ve İptal Davaları

Toplu yaşam alanlarında, özellikle büyük apartman ve site yönetimlerinde alınan her karar, tüm kat maliklerini bağlayıcı sonuçlar doğurur. Bu nedenle kat malikleri kurulunun karar alma süreci titizlikle yürütülmelidir. Ancak uygulamada, bu kurullarda alınan kararların bazı maliklerin menfaatine aykırı olması, kararların usule uygun alınmaması veya çoğunluk tarafından azınlık maliklerin haklarının ihlal edilmesi gibi sebeplerle, yargıya başvurularak kararların iptali talep edilebilmektedir. Bu bölümde, kat malikleri kurul kararlarına itiraz ve iptal davalarının hukuki çerçevesi, usulü ve uygulamadaki önemli noktalar ele alınacaktır.

Kat Malikleri Kurulu Nedir ve Yetkileri Nelerdir?

Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. ve devamı maddelerinde düzenlenen ve apartman ya da sitelerdeki tüm maliklerin oluşturduğu en üst karar organıdır. Bu kurul, yıllık olağan toplantılarla toplanır ve site yönetimi, bütçe onayı, aidatlar, bakım ve onarım işleri, yönetim planı değişiklikleri gibi önemli kararları alır. Kararlar, maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır. Ancak her ne kadar çoğunluk kararları esas olsa da bu kararlar mutlak geçerli değildir. Kanun ve yönetim planı hükümlerine aykırı kararlar yargı denetimine tabidir.

Hangi Kararlara Karşı İtiraz Edilebilir?

Her kat maliki, alınan bir kurul kararının hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa bu karara karşı iptal davası açabilir. Özellikle aşağıdaki kararlar sıkça iptale konu olur:

Aidat artışları ve fahiş bütçe onayları,
Ortak alanların bazı maliklere özel tahsisi,
Yönetici veya denetçi seçiminin usulsüz yapılması,
Kat maliklerinin yaşam hakkını doğrudan etkileyen kararlar (gürültü, tesis açılması vb.),
Yönetim planı değişiklikleri,
Kat maliki olmayan kişilere yetki verilmesi

Bu kararların alınmasında, hem şekil hem de içerik bakımından usule uyulması gerekir. Aksi takdirde iptal sebebi doğar.

İptal Davası Nasıl Açılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre iptal davası, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süre olup geçilmesi halinde dava hakkı kaybolur. Davanın açılacağı yer, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Örneğin Kadıköy, Erenköy, Fenerbahçe gibi semtlerdeki apartman ve siteler için Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

İptal davası açabilmek için öncelikle genel kurul tutanaklarının, davacıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olması gerekir. Karar, malike duyurulmamışsa 1 aylık süre başlamaz. Ancak davacı toplantıya katılmış ve karara muhalefet etmişse, bu durumda süre toplantı tarihinden itibaren işlemeye başlar.

İptal Davasının Dayanakları

Mahkemeye sunulacak iptal davası dilekçesinde şu unsurlar mutlaka yer almalıdır:

İptali istenen kararın açıkça belirtilmesi,
Kararın alınmasında usul hatası olduğunun açıklanması,
Kat Malikinin menfaatinin açıkça ihlal edildiğinin gösterilmesi,
Varsa tebliğ veya toplantı çağrısındaki eksiklikler,
Yönetim planı veya Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırılıkların ortaya konması

Mahkeme, sadece şekil açısından değil aynı zamanda kararın içeriği bakımından da değerlendirme yapar. Dolayısıyla kararın malik haklarını ihlal etmesi, eşitlik ilkesine aykırı olması gibi sebeplerle de iptal kararı verilebilir.

Yürütmenin Durdurulması Mümkün mü?

Kat malikleri kurul kararlarının iptali davası açıldığında, dava konusu karar hemen askıya alınmaz. Ancak davacı, kararın uygulanmasının ciddi zararlara yol açacağını ispat ederse, mahkemeden ihtiyati tedbir talebinde bulunabilir. Bu şekilde kararın geçici olarak uygulanmasının önüne geçilebilir. Özellikle yüksek aidat artışları veya ortak alanların satışı gibi uygulamalarda bu tedbir büyük önem taşır.

İptal Davalarının Sonuçları

Mahkeme tarafından iptal edilen karar, alınmamış sayılır. Bu durumda kararın uygulanması durdurulur ve eski durumuna dönülür. Yönetimin bu karara rağmen işlem yapması halinde hukuki ve cezai sorumluluk doğabilir. Ayrıca iptal edilen karar sonrası, yeni bir toplantı yapılması ve kararın yeniden, usule uygun şekilde alınması gerekir. Aksi halde yönetimin işlemleri geçersiz sayılır.

Uygulamada Karşılaşılan Zorluklar

İstanbul’un Anadolu Yakası’nda yer alan Kadıköy, Kozyatağı, Acıbadem, Fikirtepe gibi bölgelerde, site ve apartman sayısının fazlalığı nedeniyle bu tür iptal davaları sıklıkla açılmaktadır. Ancak birçok malikin bu davaları takip etmekte isteksiz olması, yeterli hukuki bilgiye sahip olmaması ya da mahkeme sürecinden çekinmesi sebebiyle, hukuka aykırı kararlar uygulanmaya devam etmektedir.

Bu durum, hak arama kültürünü zayıflatmakta ve site yönetimlerinin keyfi kararlarının önünü açmaktadır. Bu nedenle maliklerin bilinçlenmesi ve gerekli hallerde uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alarak haklarını araması büyük önem taşımaktadır.

Sonuç

Kat malikleri kurul kararları her ne kadar çoğunlukla alınsa da bu kararların her zaman hukuka uygun olacağı anlamına gelmez. Hak ihlallerinin önüne geçmek için kat maliklerinin kararlara itiraz hakkı vardır ve bu hak, kanunla açıkça güvence altına alınmıştır. Zamanında ve usule uygun şekilde açılan iptal davaları ile, hem bireysel haklar korunmakta hem de site yönetimi hukukun sınırları içinde kalmaya zorlanmaktadır. İstanbul’un özellikle toplu yaşam alanlarının yoğun olduğu bölgelerinde bu hakkın etkin kullanılması, yaşam kalitesinin ve yönetim şeffaflığının artmasına doğrudan katkı sağlar.

Site Yönetimi Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk ve Alternatif Çözüm Yolları

Site yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklar, zaman zaman yalnızca teknik değil aynı zamanda toplumsal birer sorun haline gelir. Kat maliklerinin birbirleriyle ya da yönetimle yaşadığı anlaşmazlıklar, sadece hukuki süreçlerle değil, aynı zamanda tarafların ortak menfaatleri doğrultusunda çözülmesi gereken sosyal meselelerdir. Bu nedenle arabuluculuk gibi alternatif çözüm yöntemleri, uzun süren yargı süreçlerinin önüne geçerek daha etkin, hızlı ve taraflar arasında daha az yıpratıcı bir çözüm sağlayabilir. Bu bölümde, site yönetimi uyuşmazlıklarında arabuluculuğun yeri, uygulama alanları ve diğer alternatif çözüm yolları detaylı şekilde ele alınacaktır.

Arabuluculuk Nedir?

Arabuluculuk, taraflar arasındaki uyuşmazlıkların, tarafsız ve uzman bir üçüncü kişi (arabulucu) tarafından, gizlilik esasına dayalı olarak çözülmesini amaçlayan, mahkeme dışı bir çözüm yöntemidir. Türkiye’de arabuluculuk, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu sistem, özellikle ticari ve iş hukuku uyuşmazlıklarında etkin bir şekilde uygulanmakla birlikte, son dönemde apartman ve site yönetiminden kaynaklı özel hukuk uyuşmazlıklarında da yaygın şekilde kullanılmaktadır.

Site Yönetimi Uyuşmazlıklarında Arabuluculuğun Uygulama Alanları

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki pek çok uyuşmazlık, arabuluculukla çözüme kavuşturulabilir. Bunlar arasında şunlar sayılabilir:

Aidat borçlarına ilişkin anlaşmazlıklar,
Yönetim kurulu kararlarına itirazlar,
Ortak alanların kullanımı,
Yönetici ile kat malikleri arasında yaşanan görev sınırı ihlalleri,
Yönetici seçimi ve görevden alma sürecinde yaşanan ihtilaflar,
Kat malikleri arasında doğan kişisel çatışmalar

Bu uyuşmazlıklar genellikle kişisel ilişkileri zedeleyen ve site içi yaşamı olumsuz etkileyen nitelikte olduğundan, arabuluculuk ile çözülmesi hem tarafların hukuki menfaatini hem de sosyal düzeni koruyacaktır.

Zorunlu ve İhtiyari Arabuluculuk Ayırımı

Arabuluculuk sistemi, bazı davalar için zorunlu, bazıları için ise tarafların isteğine bağlı olarak uygulanır. Örneğin aidat alacağı gibi para alacağına ilişkin davalarda zorunlu arabuluculuk şartı vardır. Bu tür bir dava açılmadan önce mutlaka arabuluculuk başvurusu yapılmış olması gerekir. Aksi halde dava reddedilir.

Öte yandan, ortak alanların kullanımı veya yöneticinin görevden alınması gibi bazı ihtilaflarda arabuluculuk ihtiyaridir. Taraflar bu yöntemi seçmekte serbesttir ancak uygulamada, dava sürecinden önce bir arabulucu desteği alınması çoğu zaman anlaşmazlıkların büyümesini engeller.

Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?

Arabuluculuk başvurusu, adliyelerde yer alan arabuluculuk bürolarına yapılır. Başvuru sonrası, sistem üzerinden atanan arabulucu taraflarla iletişime geçerek bir görüşme günü belirler. Görüşme, genellikle tarafların birlikte katılımıyla yapılır ve süreç gizlilik esasına dayanır.

Taraflar uzlaşırsa bu durum bir tutanak altına alınır ve bu tutanak, ilam niteliğinde belge sayılır. Yani bir mahkeme kararı gibi icra edilebilir. Uzlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk süreci sona erer ve taraflar dava açabilir.

Arabuluculuk ile Dava Süreci Arasındaki Farklar

Site yönetimi uyuşmazlıklarının çözümünde arabuluculuğun tercih edilmesinin birçok avantajı vardır:

Çok daha kısa sürede sonuç alınabilir.
Masraflar çok daha düşüktür.
Tarafların ilişkileri yıpranmaz; komşuluk ilişkileri korunur.
Gizlilik esastır; dava gibi kamuya açık bir süreç söz konusu değildir.
Tarafların kendi çözümünü kendisinin üretmesi teşvik edilir.

Bu farklar, özellikle İstanbul Anadolu Yakası’nın kalabalık yaşam alanları olan Kadıköy, Ataşehir, Suadiye ve Kozyatağı gibi semtlerde, site yaşamının sürekliliğini korumak açısından büyük önem taşır.

Alternatif Çözüm Yolları: Uzlaştırma, Tahkim ve Dış Mahkeme Destekli Müzakereler

Arabuluculuğa ek olarak bazı alternatif çözüm yöntemleri de mevcuttur:

Uzlaştırma: Ceza hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda kullanılır; site yaşamında ciddi tehdit, hakaret gibi eylemler için uygun olabilir.
Tahkim: Yönetim planında tahkim şartı varsa, uyuşmazlıklar mahkemeye gitmeden tahkim heyeti tarafından çözülebilir.
Dış destekli müzakere: Profesyonel danışmanlık veya hukuk büroları aracılığıyla yapılan birebir görüşmelerle tarafların çözüm üretmesi hedeflenir.

Bu yöntemler, özellikle ticari projelerdeki site yönetimlerinde ve profesyonel yöneticiliğin olduğu büyük komplekslerde etkili sonuçlar doğurur.

Arabuluculuğun Geleceği ve Bilinçli Kat Malikliği

Gerek yasal düzenlemeler gerekse yargı sisteminin yükünü azaltma ihtiyacı, arabuluculuğun site yönetimi uyuşmazlıklarında daha yaygın kullanılmasını sağlayacaktır. Kat malikleri, arabuluculuk hakkını etkin ve bilinçli şekilde kullandıklarında, hem zaman hem maliyet hem de toplumsal uyum açısından daha avantajlı bir sonuç elde ederler.

Arabuluculuğun daha da yaygınlaşması için, apartman ve site sakinlerinin bilgilendirilmesi, site yönetim planlarının bu mekanizmalara açık hale getirilmesi ve yöneticilerin hukuki danışmanlık alarak bilinçlendirilmesi önem taşımaktadır.

Sonuç

Site yönetimi kaynaklı anlaşmazlıklar yalnızca birer alacak veya idari işlem değil, aynı zamanda sosyal bir uzlaşı meselesidir. Arabuluculuk ve diğer alternatif çözüm yolları, bu sosyal dengeyi koruyarak adaleti sağlamayı hedefler. Yargı sürecine başvurmadan önce uzlaşmayı denemek, yalnızca hukuki değil, aynı zamanda insani bir adımdır. Özellikle İstanbul Anadolu Yakası’ndaki yüksek yaşam standartlı bölgelerde bu çözüm yöntemlerinin etkin kullanımı, toplu yaşamın kalitesini artıracaktır. Unutulmamalıdır ki, anlaşmak da bir kazanımdır.

Avukat Desteği Almak İçin İletişime Geçin

Site yönetimi, aidat alacakları, ortak alan ihtilafları ve kat malikleri kurul kararlarına itiraz gibi tüm hukuki konularda profesyonel destek almak istiyorsanız, Kadıköy’de konumlanan hukuk büromuz sizin için hazır. Özellikle İstanbul Anadolu Yakası’nın yoğun nüfuslu bölgelerinde site yönetimi uyuşmazlıklarında tecrübeli bir avukatla çalışmak, hak kaybınızı önler ve süreci güvenle yönetmenizi sağlar.

Adres: Teknik Yapı Concord, Dumlupınar, Yumurtacı Abdi Bey Cd. Sitesi 2. Etap C Blok Kat 19 Daire 178, 34720 Kadıköy / İstanbul
Telefon: 0216 514 74 04
WhatsApp: 0532 245 74 66
E-Posta: info@inanceker.av.tr

İstanbul’da site yönetimi ve kat mülkiyeti hukuku konularında hukuki süreçlerle ilgili bilgi almak isteyen kişiler,belirtilen iletişim bilgilerimiz kanalı ile Avukat İnanç EKER Hukuk Bürosu'ndan detaylı bilgi edinebilir.