Osmanlı Tapusuna Dayalı Miras ve Tapu Tescil Davaları: Hukuki Süreç ve Uygulamalar

Osmanlı Tapusunun Hukuki Niteliği ve Günümüzdeki Geçerliliği

Giriş: Osmanlı Tapusu Nedir?

Osmanlı tapusu, Osmanlı Devleti döneminde mülkiyeti belgelenmiş taşınmazlara dair düzenlenmiş resmi kayıtlardır. Bu tapular, genellikle Arap harfleriyle yazılmış, ferman, senet ya da zapt (kayıt) şeklinde olup Osmanlı arşivlerinde veya kişilerin özel arşivlerinde bulunabilir. Bu belgelerin günümüzde hukuki geçerliliği olup olmadığı, ne şekilde değerlendirileceği ve hangi işlemlerde kullanılabileceği, özellikle Osmanlı dönemine ait taşınmazlar için hak iddia eden kişiler açısından büyük önem taşır.

Osmanlı Tapularının Türleri

Osmanlı döneminde düzenlenen tapular, şekil ve içerik bakımından bugünkü tapulardan farklıdır. Başlıca türleri şunlardır:

• Tapu Senedi (Hüccet): Kişinin mülkiyet hakkını belgeleyen resmi kayıt.

• Tapu Tahrir Defteri: Mülkiyet, arazi sınıflandırması ve vergi bilgilerini içeren devlet kayıt defteridir.

• Temlikname: Devlet tarafından kişiye mülkiyetin devredildiğine dair belge.

• Mülkname ve Vakfiye: Vakıf mallarına dair mülkiyet ve kullanım haklarını düzenleyen belgeler.

• Padişah Fermanı ile Verilen Tapular: Sultanın doğrudan emriyle mülk edinimi sağlayan özel hükümler içerir.

Bu belgelerin tamamı, o dönem için taşınmaz üzerinde özel veya tam mülkiyet hakkını tanıyan nitelikte olabilir.

Osmanlı Tapularının Günümüzdeki Hukuki Niteliği

Bugünkü anlamda geçerli bir "tapu senedi", 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na ve Tapu Kanunu’na göre düzenlenmiş, resmi sicile işlenmiş belgeyi ifade eder. Osmanlı tapuları ise modern tapu siciline doğrudan entegre edilmemiştir. Bu nedenle tek başına bir Osmanlı tapusu, mülkiyet hakkı sağlamaz; ancak mülkiyetin ispatına yarar delil niteliği taşıyabilir.

???? Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre:

“Osmanlı dönemine ait bir tapu senedi, mülkiyeti doğrudan tesis etmez ancak taşınmaz üzerindeki zilyetliğin kaynağını ve hukuki dayanağını gösterebilir.”

Tapu Kadastro Kanunu ve Geçiş Süreci

3402 sayılı Tapu ve Kadastro Kanunu, Türkiye Cumhuriyeti döneminde modern tapu sistemine geçişi sağlamış ve tüm taşınmazların yeniden kadastroya alınmasını hedeflemiştir. Bu süreçte Osmanlı tapularına dayalı hak iddiaları, kadastro mahkemeleri ve tapu sicil müdürlükleri aracılığıyla değerlendirilmiştir.

Kanunun 14. maddesine göre:

"Kadastro sırasında mevcut olmayan, fakat geçmişe dair tapulara, senetlere veya belgeli zilyetliğe dayanarak hak iddia eden kişilerin beyanları dikkate alınır."

Bu durum, Osmanlı tapularının tapu tespiti ve tescili sürecinde destekleyici delil olarak kullanılmasına olanak tanımıştır.

Osmanlı Tapusuna Dayanılarak Mülkiyet Talep Edilebilir mi?

Evet, ancak bazı koşullarla:

1. Mirasçılık ilişkisi ispatlanmalıdır.

2. Taşınmazın halen kamu malı veya üçüncü kişi mülkiyetinde olmaması gerekir.

3. Osmanlı tapusunun ait olduğu taşınmaz günümüzde kadastroya geçmiş olmalıdır.

4. Hak düşürücü süre veya zamanaşımı dolmamış olmalıdır.

Bu durumda, kişi veya mirasçıları, mirasın tespiti ve tapu tescili davası açarak taşınmazın adına kaydedilmesini talep edebilir.

Sık Karşılaşılan Sorunlar

• Osmanlı tapularının çoğunun harita ya da koordinat içermemesi, bugünkü taşınmazla bağlantısını kurmayı zorlaştırmaktadır.

• Tapu kayıtlarında geçen yer adları günümüzde değişmiş olabilir.

• Bazı belgeler vakıf arazisi, hazine malı ya da mera niteliğinde olabilir.

• Birçok Osmanlı tapusu zilyetlik belgesi niteliğindedir; yani kullanım hakkı vermekte, tam mülkiyet sağlamamaktadır.

Bu durumlarda teknik bilirkişi incelemesi, harita mühendisliği çalışması ve arşiv araştırması yapılması gerekir.

Arşiv Kayıtlarının İncelenmesi

Osmanlı tapusunun doğruluğunu ve geçerliliğini anlamak için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), Osmanlı Arşivi ve Defterhane kayıtları araştırılmalıdır. Özellikle:

• Tapu Tahrir Defterleri

• Temliknameler

• Mülkname ve Vakfiyeler

• Ferman nüshaları

Bu belgeler üzerinden taşınmazın niteliği, yeri, cinsi ve ilk sahibi tespit edilebilir. Arşivde belgenin orijinaliyle eşleşme sağlanırsa, dava süreci güçlenir.

Osmanlı Tapusu İle Tapu Tescil Davası Açılabilir mi?

Evet. Aşağıdaki işlemler gereklidir:

1. Mirasçı olduğunu ispatlayan veraset ilamı alınır.

2. Taşınmazın bugünkü tapu kaydı araştırılır.

3. Gerekirse teknik harita ve bilirkişi raporu alınır.

4. Kadastro tespit tutanakları incelenir.

5. Tapu iptal ve tescil davası açılır.

Mahkeme, Osmanlı tapusunun geçmiş mülkiyeti ispatladığına kanaat getirirse ve kamu/başkası adına haksız tescil varsa, tapu iptali ve davacı adına tescil kararı verebilir.

Osmanlı Tapusunun Geçerli Sayılması İçin Gerekli Belgeler

• Orijinal Osmanlı tapusu (tercümesiyle birlikte)

• Arşivden alınan doğrulayıcı belgeler

• Nüfus kayıtları ve soybağı belgeleri

• Veraset ilamı

• Kadastro kayıtları

• Tapu sicil kayıtları

Tüm bu belgeler, mahkemeye delil olarak sunulmalı, eksik ya da çelişkili belge bırakılmamalıdır.

Hukuki Destek Şart mı?

Bu süreçte hukuki hata yapılması, tüm davanın reddine yol açabilir. Dolayısıyla:

• Tapu hukukuna hâkim bir avukatla çalışmak,

• Teknik harita ve mühendislik raporlarını doğru yorumlatmak,

• Arşiv belgelerini mahkemeye uygun formatta sunmak gerekir.

Bu tür davalarda deneyimli bir miras ve taşınmaz hukuku avukatı, süreci yöneterek mirasçının mülkiyet hakkına ulaşmasını sağlayabilir.

Mirasçılık Belgesi ve Osmanlı Tapusunun Hukuki Niteliği

Osmanlı dönemine ait bir tapu belgesi günümüzde geçerli bir hak doğurur mu? Bu belgeye istinaden mirasçılar taşınmaz üzerinde hak talep edebilir mi? İşte bu soruların cevabı, mirasçılık belgesi ile Osmanlı tapusunun hukuki niteliğinin birlikte değerlendirilmesini zorunlu kılar. Her ne kadar Osmanlı döneminde düzenlenmiş bir belge, bugünkü anlamda doğrudan tapu senedi yerine geçmese de, bu belgeler belirli koşullarda taşınmazın bugünkü tapu kütüğüne tescili için kullanılabilir. Ancak bu işlemin yapılabilmesi için ilk adım, murisin mirasçılarının belirlenmesidir. Bu da veraset ilamı, yani mirasçılık belgesi ile mümkündür.

Mirasçılık Belgesi Nedir?

Mirasçılık belgesi, ölen kişinin yasal veya atanmış mirasçılarının kimler olduğunu ve miras paylarını gösteren resmi bir belgedir. Türk Medeni Kanunu’nun 598. maddesine göre, miras bırakanın ölümüyle birlikte miras, kendiliğinden mirasçılara geçer. Ancak mirasın resmen kimlere intikal ettiğini belirlemek amacıyla bir belgeye ihtiyaç duyulur. Bu belge hem miras paylaşımı hem de taşınmazların devri gibi işlemler için zorunludur.

Mirasçılık belgesi, iki farklı merciiden alınabilir:

1. Noterlerden – eğer murisin Türk vatandaşı olduğu kesinse ve mirasçılar arasında ihtilaf yoksa,

2. Sulh hukuk mahkemelerinden – daha karmaşık durumlar veya ihtilaflı dosyalar için.

Belgenin alınması için mirasçılardan birinin başvurusu yeterlidir. Başvuru sırasında nüfus kayıt örneği ve ölüm belgesi ibraz edilir. Mahkeme ya da noter, kişinin e-devlet sisteminden alınan MERNİS kayıtlarına göre kimlerin mirasçı olduğunu tespit eder. Bu belge daha sonra Tapu Müdürlüğü, bankalar ve mahkemeler gibi resmi kurumlara sunulabilir.

Osmanlı Tapusunun Hukuki Niteliği

Osmanlı dönemine ait bir taşınmaz belgesi, bugünkü anlamda resmi tapu senedi olarak kabul edilmez. Bunun temel nedeni, Osmanlı döneminde modern tapu sicil sisteminin henüz tesis edilmemiş olmasıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün kurumsal olarak faaliyetlerine başlaması Cumhuriyet döneminde olmuştur. Bu nedenle Osmanlı tapuları, ancak delil niteliği taşıyan, tapuya esas teşkil edebilecek belgeler arasında değerlendirilir.

Bu belgelerin içeriği, düzenlenme tarihi, düzenleyen makam ve içeriğindeki bilgiler (mülkiyet, sınır tarifleri, devralan kişi vs.) önem taşır. Bir Osmanlı tapusunun bugünkü hukuk düzeninde geçerli sayılabilmesi için şu kriterler aranır:

• Orijinal belge ya da noter onaylı tercümesi,

• Arşiv kayıtlarıyla doğrulanabilir olması,

• Murisin zilyetliğinin ispat edilebilmesi (vergi kaydı, şahitle desteklenmiş zilyetlik vs.),

• Kadastro görmemiş taşınmazlara ilişkin olması.

Eğer bu şartlar sağlanıyorsa, mirasçılar, veraset ilamı ile birlikte mahkemeye başvurarak tapuda tescil talep edebilirler.

Mirasçılık Belgesi ile Osmanlı Tapusuna Dayanarak Ne Yapılabilir?

Elde Osmanlı tapusu varsa ve buna dayalı olarak taşınmazın tescil edilmesi isteniyorsa ilk adım mirasçılık belgesinin alınmasıdır. Bu belgeyle birlikte mirasçılar, asliye hukuk mahkemesinde “tescil davası” açabilir. Bu dava, taşınmazın adına kayıtlı olduğu kişiden mirasçılara geçmesini sağlayan en önemli hukuki yoldur. Davada sunulması gereken belgeler arasında:

• Osmanlı tapusunun orijinali veya noter onaylı tercümesi,

• Veraset ilamı,

• Tapu kayıtları (şu anda kimin adına kayıtlı olduğu bilgisi),

• Kadastro kayıtları,

• Varsa zilyetliğe ilişkin tanık beyanları ve vergi kayıtları bulunur.

Mahkeme, bu belgeleri değerlendirir ve taşınmazın mirasçılar adına tesciline karar verebilir. Özellikle kadastro görmemiş veya tescilsiz taşınmazlar açısından bu süreç hayati önemdedir. Eğer taşınmaz zamanla Hazine adına geçmişse, davalı taraf genellikle Hazine olur. Bu durumda Maliye Hazinesi ile mirasçılar arasında ciddi bir hukuk süreci yürütülür.

Tescil Davalarında Mirasçılık Belgesi Olmadan İşlem Yapılabilir mi?

Hayır. Mirasçılık belgesi olmadan Osmanlı tapusuna dayanılarak herhangi bir tescil işlemi yapılamaz. Bu belge olmadan ne dava açılabilir ne de tapuda işlem yapılabilir. Çünkü miras hakkının kime geçtiği ve hangi oranda geçtiği bu belgeyle ispatlanır. Mirasçıların tamamının kimlikleri ve pay oranları belirlenmeden bir tescil kararının verilmesi hukuken mümkün değildir.

Mirasçılar Arasında İhtilaf Varsa Ne Olur?

Eğer mirasçılar arasında Osmanlı tapusuna dayanarak tescil konusunda anlaşmazlık varsa, bu durumda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir. Ancak yine de ilk aşamada tescil davası sonuçlandırılmalıdır. Tapuda mirasçılar adına kayıt yapıldıktan sonra, bu taşınmazın satılması, devri ya da paylaşımı için sulh hukuk mahkemesinde diğer davalar açılabilir.

Yabancı Uyruklu Mirasçılar Osmanlı Tapusuna Dayalı Hak Talep Edebilir mi?

Türk hukukunda yabancı uyruklu kişilerin mirasçı olması mümkündür. Ancak tapu tescili söz konusu olduğunda, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimine dair özel yasal sınırlamalara tabi olduğu unutulmamalıdır. Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, karşılıklılık ilkesi çerçevesinde yabancı uyruklu kişiler miras yoluyla taşınmaz edinebilir. Ancak bu durumda da yine veraset ilamı alınması, tercüme ettirilmiş Osmanlı tapusunun noter tasdiki ve ilgili mahkemeye başvuru zorunludur.

Sonuç

Osmanlı tapusuna dayalı olarak miras işlemlerine başlamak için en temel belge, mirasçılık belgesidir. Bu belge, yalnızca mirasçıların kim olduğunu değil; aynı zamanda ileride açılacak tescil, paylaşım, ortaklığın giderilmesi gibi davaların dayanağını da oluşturur. Hukuki süreçte bu belgenin eksiksiz, doğru ve güncel alınması gerekir. Aksi halde hem hak kayıpları yaşanabilir hem de dava süreci uzar. Osmanlı tapularıyla ilgili hak arama süreçlerinde mutlaka uzman bir avukatla çalışılması önerilir. Çünkü bu belgelerin hukuki geçerliliği konusunda mahkemeler her zaman teknik inceleme ve tarihî uzman görüşüne başvurmaktadır.

Kadastro Görmemiş Taşınmazlarda Osmanlı Tapusuna Dayalı Tescil Süreci

Türkiye’de taşınmazların mülkiyetinin resmî olarak belirlenmesinde en önemli aşama kadastro tespitidir. Kadastro çalışmaları, tapusuz veya Osmanlı döneminden kalma belgelerle zilyetlik sürdürülen taşınmazların tapuya kaydedilmesini sağlar. Ancak hâlâ Türkiye’nin bazı bölgelerinde, özellikle kırsal alanlarda, kadastro çalışması yapılmamış veya kadastro görmemiş taşınmazlar bulunmaktadır. Bu durum, Osmanlı tapularına dayalı olarak mülkiyet hakkı talep eden kişiler açısından özel bir hukuki süreç gerektirir. Bu bölümde, kadastro görmemiş taşınmazlarda Osmanlı tapusuna dayanarak nasıl tescil yapılabileceği tüm yönleriyle ele alınacaktır.

Kadastro Nedir ve Neden Önemlidir?

Kadastro, taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarını tespit ederek, bunları tapu siciline kaydeden işlemlerin bütünüdür. Türk Medeni Kanunu’na göre, bir taşınmazın mülkiyeti ancak tapu siciline tescil ile kazanılır. Kadastro çalışmaları sayesinde taşınmazın sınırları, büyüklüğü, kime ait olduğu, üzerindeki haklar (irtifak, intifa, ipotek vs.) belirlenir.

Kadastro çalışması yapılmamış bir yerde:

• Tapu sicili ya hiç oluşmamış ya da eksik kalmıştır,

• Taşınmaz fiilen kullanılıyor olabilir ama resmen kimin olduğu bilinmez,

• Osmanlı belgeleri dışında modern anlamda tescile dayalı kayıt mevcut değildir.

Dolayısıyla, Osmanlı tapusu olan ve zilyetliği sürdürülen taşınmazlar, ancak kadastro süreciyle birlikte veya bu sürece paralel bir şekilde tapuya geçirilebilir.

Osmanlı Tapusu Kadastroda Delil Sayılır mı?

Evet. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18. maddesine göre, Osmanlı dönemine ait belgeler; tapu tahrir defterleri, temliknameler, mazbatalar, kayıtlar gibi belgeler kadastro tespitinde mülkiyetin delili olarak kabul edilebilir. Bu belgeler “resmî belgeler” olarak nitelendirilmiş ve tapulama işlemlerinde dikkate alınabileceği öngörülmüştür. Ancak bu delillerin kadastro tespitinde etkili olabilmesi için bazı kriterler aranır:

1. Belge orijinal olmalı veya noter onaylı tercümesi bulunmalı.

2. Taşınmazın sınırları belirli olmalı ve başka kişilerin kullanımında olmamalı.

3. Zilyetlik devam ediyor olmalı.

4. Hazine adına işlem yapılmamış veya Hazine lehine tescil yapılmamış olmalı.

Bu şartlar sağlandığında Osmanlı tapusu, kadastro çalışması sırasında ya da sonrasında tescil talebine konu olabilir.

Kadastro Görmemiş Taşınmazda Tescil Nasıl Yapılır?

Kadastro görmemiş bir taşınmaz üzerinde hak iddia eden kişi, doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak tescil isteyemez. Bu durumda izlenecek yol, asliye hukuk mahkemesinde açılacak tespit davasıdır. Dava genellikle şu başlıkla açılır:
“Kadastro görmemiş taşınmazda Osmanlı tapusuna dayalı tescil davası.”

Bu davada sunulması gereken belgeler şunlardır:

• Osmanlı tapusunun orijinali veya noter onaylı çevirisi

• Veraset ilamı (eğer muris adına kayıtlı ise)

• Taşınmazın kroki veya yer tarif bilgileri

• Şahitle desteklenmiş zilyetlik beyanları

• Varsa vergi ödeme belgeleri

• Kadastro müdürlüğünden alınacak bilgi yazıları

Mahkeme bu belgeleri değerlendirir, bilirkişi ve keşif incelemesi yaptırır. Özellikle zilyetliğin devam edip etmediği hususu tanık beyanları ile desteklenmelidir. Mahkeme, uygun görmesi hâlinde taşınmazın davacı veya mirasçılar adına tesciline karar verir.

Zilyetlik Olmadan Tescil Mümkün mü?

Hayır. Kadastro görmemiş taşınmazlarda yalnızca belge yeterli değildir. Zilyetlik en temel unsurdur. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. ve 17. maddelerine göre, zilyetliğin;

• Kesintisiz olması,

• Malik sıfatıyla kullanılması,

• En az 20 yıl boyunca devam etmiş olması,

• Başkasının zilyetliğini ihlal etmemesi gereklidir.

Osmanlı tapusu olsa dahi, taşınmaz başka biri tarafından kullanılıyorsa veya uzun süre fiilen terk edilmişse, tescil talebi kabul edilmez.

Tapu Kadastro Müdürlüğü’nün Rolü Nedir?

Tescil kararı mahkeme tarafından verildikten sonra bu karar, Tapu Müdürlüğü’ne gönderilir. Tapu Müdürlüğü, bu karara dayanarak taşınmazı tapu siciline kaydeder. Ancak kadastro yapılmamış bir bölgede bu işlem doğrudan yapılamayabilir. Bu durumda:

• Önce kadastro çalışması talep edilir,

• Kadastro Müdürlüğü, mahkeme kararına uygun olarak tescili gerçekleştirir.

Yani Tapu Müdürlüğü ve Kadastro Müdürlüğü bu süreçte eşgüdümlü çalışır. Tescilin tamamlanabilmesi için kadastro haritasının oluşturulması zorunludur.

Hazine ile İhtilaf Olursa Ne Yapılır?

Kadastro görmemiş taşınmazlarda en sık karşılaşılan durumlardan biri, taşınmazın Hazine adına tescil edilmiş olması veya Hazine’nin bu taşınmazı kullanıyor olmasıdır. Bu gibi durumlarda Hazine, davalı sıfatıyla tescil davasında yer alır.

Hazine’nin savunması genellikle şu temellere dayanır:

• Taşınmaz kamu malıdır,

• Kullanım kamu hizmetine ayrılmıştır,

• Belgeler yeterli değildir,

• Zilyetlik koşulları oluşmamıştır.

Davacı, Osmanlı tapusunun geçerli olduğunu, zilyetliğin kesintisiz sürdüğünü, taşınmazın kamu malı olmadığını ispatlamak zorundadır. Bu tür davalarda genellikle keşif, bilirkişi raporları, tanık ifadeleri ve yerel araştırmalar belirleyici olur.

Tescil Kararı Ne Zaman Kesinleşir?

Mahkeme, tescile karar verdiğinde bu karar hemen uygulanmaz. Karar istinafa açık olduğundan, Yargıtay veya Bölge Adliye Mahkemesi süreci beklenir. Kararın kesinleşmesinin ardından Tapu Müdürlüğü işlem yapar. Kesinleşme şerhi alınmadan tescil gerçekleştirilemez.

Kadastro Görmemiş Taşınmazda Zilyetliğe Dayalı Tescil ile Osmanlı Tapusuna Dayalı Tescilin Farkı

Zilyetliğe dayalı tescilde herhangi bir belgeye ihtiyaç yoktur. 20 yıl boyunca kesintisiz ve malik sıfatıyla kullanılan taşınmazlarda, yalnızca tanıklar ve yerel kanaat yeterli olabilir. Ancak Osmanlı tapusu varsa bu, davacının iddiasını güçlendirir. Mahkeme, belgesiz zilyetlik davası yerine Osmanlı tapusu ile birlikte çok daha kuvvetli bir iddia ve delil çerçevesinde karar verir.

Sonuç

Kadastro görmemiş taşınmazlarda Osmanlı tapusuna dayanarak tescil yapılması mümkündür. Ancak bu süreçte yalnızca tarihi belgelere dayanmak yetersizdir. Zilyetlik, tanık, yer tarifleri ve vergi kayıtları gibi birçok unsuru birlikte sunmak gerekir. Mahkeme sürecinin sonunda taşınmazın tapuya geçirilmesi için kadastro çalışması yapılır ve tescil gerçekleştirilir. Bu tür davalarda süreç uzun ve teknik ayrıntılarla doludur. Bu nedenle mutlaka deneyimli bir avukatın süreci başından itibaren yürütmesi gerekir. Aksi halde hem davanın reddi hem de ciddi hak kayıpları yaşanabilir.

Tescil Davası: Yetkili Mahkeme, Süreç ve Dava Stratejisi

Osmanlı tapusuna dayalı olarak taşınmazın bugünkü tapu siciline kaydettirilmesi yani tescil ettirilmesi, karmaşık ve teknik bir süreçtir. Bu süreçte açılacak davaya “tescil davası” adı verilir. Tescil davası, Tapu Kanunu ve Medeni Kanun çerçevesinde yürütülür. Ancak Osmanlı dönemine ait tapuların farklı karakteri nedeniyle, hem delil niteliği hem de işlem basamakları yönünden özel değerlendirme yapılması gerekir.

Tescil davası, kadastro görmemiş taşınmazlar için açılabileceği gibi, kadastro tespitinden sonra eksik ya da hatalı kaydedilen taşınmazlar bakımından da gündeme gelebilir. Osmanlı tapusu gibi tarihi belgeler söz konusu olduğunda, özellikle belge geçerliliği, zilyetlik süresi ve mirasçıların hak sahipliği büyük önem taşır.

Tescil davası nedir?

Tescil davası, tapuya kayıtlı olmayan ya da yanlış kaydedilmiş bir taşınmazın, gerçek hak sahibi adına tapuya kaydedilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu davada amaç, bir taşınmaz üzerindeki zilyetlik, mülkiyet veya miras hakkına dayanarak, tapu siciline kayıt yapılmasını sağlamaktır.

Osmanlı tapularında genellikle bugünkü anlamda bir pafta, ada, parsel numarası yer almaz. Tapunun yer bildirimleri; sınırda hangi komşunun olduğu, nehir, dağ, cami gibi coğrafi unsurlar üzerinden yapılır. Bu nedenle taşınmazın yerinin tespit edilmesi, harita mühendisliği ve yerel tanık beyanlarıyla desteklenmek zorundadır.

Tescil davası ne zaman açılır?

Tescil davasının belirli bir hak düşürücü süresi bulunmamaktadır. Ancak davanın açılabilmesi için bazı hukuki şartların oluşmuş olması gerekir. Bunlar:

– Davacının taşınmaz üzerinde mülkiyet iddiasında bulunması (örneğin Osmanlı tapusu, zilyetlik, miras),
– Taşınmazın henüz tapu siciline kayıtlı olmaması ya da başka kişi adına yanlış kayıtlı olması,
– Kadastro tespiti yapılmışsa, tespit tarihinden itibaren hak sahipliğini ortaya koyacak delillerin bulunmasıdır.

Kadastro görmüş taşınmazlarda kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden sonra, 10 yıllık zamanaşımı süreleri bazı durumlarda gündeme gelebilir. Bu nedenle dava açılmadan önce bir avukat desteğiyle taşınmazın hukuki geçmişi araştırılmalıdır.

Yetkili ve görevli mahkeme neresidir?

Tescil davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Taşınmaz başka bir şehirde ya da ilçede yer alıyorsa, davanın mutlaka o yerde açılması gerekir. Taşınmaz neredeyse, yetki oradadır.

Bu noktada görev ve yetki kurallarına aykırı açılan davalarda mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle davayı reddedecektir. Bu sebeple tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yeri esas alarak dava dilekçesi hazırlanmalıdır.

Davada hangi belgeler sunulmalıdır?

Tescil davasında başarı sağlanabilmesi için sunulması gereken belgeler şunlardır:

– Osmanlı tapusu ya da mülkiyeti gösterir tarihi belge,
– Bu belgenin noter ya da uzman tercüman tarafından yapılmış okunmuş ve Türkçeye çevrilmiş hali,
– Devlet Arşivleri Başkanlığı’ndan alınan resmi kayıt belgeleri (zorunlu değildir ama güçlendirici delildir),
– Nüfus kayıtları ve mirasçılık belgesi (veraset ilamı),
– Taşınmazın sınırlarının tespiti için harita mühendisi raporu,
– Yerel tanık beyanları,
– Tapu kayıtlarının incelenmesine dair müzekkere talepleri.

Eğer taşınmaz zilyetlikle kullanılmakta ise, zilyetliğe ilişkin tanık beyanları, elektrik/su abonelikleri, emlak vergisi makbuzları da delil olarak kullanılabilir.

Tescil davası süreci nasıl işler?

Tescil davası açılırken mahkemeye sunulacak dilekçede hem hukuki neden hem de fiili kullanım açıkça belirtilmelidir. Örneğin; “Davacı, Osmanlı tapusuna dayanarak taşınmazın kendi murisine ait olduğunu, murisin vefat ettiğini, veraset ilamı uyarınca davacının yasal mirasçısı olduğunu ve taşınmazın halen tapuda kayıtlı olmadığını” beyan etmelidir.

Dava sürecinde mahkeme;

– Osmanlı tapusunun tercümesini ve resmi nitelikte olup olmadığını inceler,
– Taşınmazın yerinin tespiti için bilirkişi ve keşif yapılmasına karar verir,
– Harita mühendisi ile yerel muhtar ve tanıkları dinleyerek taşınmazın konumunu belirler,
– Taraflar arasında bir uyuşmazlık olup olmadığını değerlendirir.

Keşif sırasında taşınmazın bugünkü harita üzerinde karşılığı bulunursa, bu durum dava açısından büyük avantaj sağlar. Ayrıca karşı taraftan gelen itirazlar da bu süreçte dikkate alınarak, mahkeme delil toplamaya devam eder.

Tescil davasında ispat yükü kime aittir?

Tescil davasında kural olarak iddia eden ispatla yükümlüdür. Yani Osmanlı tapusuna dayanan kişi, bu belgenin kendisine ait olduğunu, taşınmazın halen tescilsiz olduğunu ve bu yerin Osmanlı tapusundaki taşınmazla aynı yer olduğunu ispat etmek zorundadır.

İspat yükü aşağıdaki unsurlar üzerinden değerlendirilir:

– Belgenin tarihi ve orijinalliği,
– Belgede geçen yer tanımlarının bugünkü yerle örtüşmesi,
– Davacının o yerle olan bağlantısı (miras, kullanım, vergi ödeme vb.),
– Tanık ve bilirkişi görüşleri.

Bu delillerin yeterince açık sunulmaması halinde, mahkeme davayı reddedebilir. Bu nedenle tescil davalarında delil stratejisi, en az dava dilekçesi kadar önemlidir.

Dava Süresi ve Sonuç

Tescil davaları karmaşık, teknik ve uzun süreli davalardır. Özellikle keşif, bilirkişi, tercüme, arşiv araştırması gibi işlemler zaman aldığından dolayı bu tür davalar ortalama 1,5–2 yıl sürebilir.

Mahkeme tescil talebini kabul ederse, tapu müdürlüğüne yazı yazılarak taşınmazın davacı adına tescili sağlanır. Bu işlem sonucunda artık kişi, tapu sicilinde malik olarak görünür ve taşınmazla ilgili her türlü tasarrufta bulunabilir.

Tescil davasında karşılaşılan sorunlar

Tescil davalarında sıklıkla aşağıdaki problemlerle karşılaşılmaktadır:

– Osmanlı tapusunun orijinal olmaması veya arşiv belgesiyle desteklenmemesi,
– Taşınmazın sınırlarının bugünkü sistemle eşleştirilememesi,
– Davacının mirasçılık belgesinin eksik veya hatalı olması,
– Diğer mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkması,
– Zilyetlik süresinin ispat edilememesi.

Bu sorunlar davanın uzamasına veya reddine neden olabilir. Dolayısıyla bu sürecin uzman bir miras ve gayrimenkul hukuku avukatı eşliğinde yürütülmesi gerekir.

Sonuç

Osmanlı tapusuna dayanarak tescil davası açmak, sadece bir belgeye sahip olmakla sonuç alınabilecek bir yol değildir. Yer tespiti, mirasçılık, belge geçerliliği ve fiili kullanım gibi birçok unsurun birlikte değerlendirilmesi gerekir. Bu süreçte doğru dava stratejisi belirlenmeli, gerekli tüm deliller toplanmalı ve tescil işlemi için titiz bir süreç yönetilmelidir.

İstanbul’da bu alanda uzmanlaşmış bir avukattan danışmanlık almak, hem dava süresini kısaltır hem de taşınmazın hukuki duruma kavuşturulmasını sağlar.

Zilyetliğe Dayalı Mülkiyet Kazanımı ve Osmanlı Tapuları

Osmanlı dönemine ait taşınmazların günümüzde mirasçılar adına tescili sürecinde karşılaşılan en önemli kavramlardan biri “zilyetlik”tir. Tapuya kayıtlı olmayan veya kadastro tespiti yapılmamış arazilerde, taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyet yani zilyetlik, bazen mülkiyet hakkı kazanımının dayanağı hâline gelebilir. Bu durum özellikle Osmanlı tapusuna dayanan tescil davalarında büyük önem taşır.

Türk hukukunda zilyetlik, taşınmazlar üzerinde mülkiyet iddiasını destekleyen ancak tek başına yeterli olmayan bir olgudur. Ancak belirli şartlar altında, zilyetlik yoluyla taşınmaz mülkiyeti kazanılması mümkündür. Bu bölümde, zilyetliğe dayalı mülkiyet kazanımının şartları, Osmanlı tapusu ile birlikte değerlendirilmesi ve yargı kararları ışığında uygulama örnekleri detaylı olarak ele alınmaktadır.

Zilyetlik Nedir?

Zilyetlik, Türk Medeni Kanunu’na göre bir eşya üzerinde fiilen hâkimiyet kurmak anlamına gelir. Bir taşınmaza fiilen malik gibi sahip çıkma hali olarak da tanımlanabilir. Medeni Kanun’un 973. maddesine göre “Zilyet, bir eşyayı fiilen hâkimiyeti altında bulunduran kişidir.” Bu fiilî hâkimiyet, doğrudan veya dolaylı olabilir. Örneğin bir kişinin kendisi tarafından kullanılan veya kira sözleşmesi ile üçüncü kişiye kullandırılan taşınmazda da zilyetlik vardır.

Zilyetlik, tapuya kayıtlı taşınmazlarda genellikle mülkiyetle birlikte değerlendirilse de, tapusuz taşınmazlarda da zilyetliğe dayalı hak iddiaları gündeme gelir. Özellikle kırsal bölgelerde yer alan, miras yolu ile intikal etmiş ancak tapu tescili yapılmamış Osmanlı kökenli taşınmazlarda bu durum yaygındır.

Osmanlı Tapusu ve Zilyetlik Birlikte Sunulabilir mi?

Evet. Mahkemelerde açılan tescil davalarında, Osmanlı tapusu tek başına yeterli hukuki değer taşımamaktadır. Ancak taşınmazın halen mirasçılar veya onların halefleri tarafından fiilen kullanılıyor olması, zilyetlik iddiasını güçlendirir. Özellikle şu koşullar sağlanıyorsa:

• Osmanlı tapusunun orijinal veya onaylı tercümesi dosyaya sunulmuşsa,

• Taşınmazda 20 yılı aşkın süredir kesintisiz fiilî kullanım mevcutsa,

• Taşınmaz kamu malı niteliği taşımıyorsa,

• Başkası adına tapu kaydı yoksa veya tespit dışı ise,

mahkemeler, zilyetliğe dayalı tescil taleplerini kabul edebilir.

Yargıtay’ın birçok kararında, Osmanlı döneminden kalan tapuya bağlı belgelerin, kesintisiz zilyetlik ile birlikte sunulması halinde “mülkiyetin kazanılması için yeterli delil” olarak kabul edildiği görülmektedir.

Zilyetliğe Dayalı Kazanımın Şartları

Zilyetliğe dayalı olarak taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanılabilmesi için Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde belirtilen şartların tamamlanmış olması gerekir:

1. Taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması veya maliki bilinmeyen bir taşınmaz olması,

2. Zilyetliğin, malik sıfatıyla kullanılıyor olması,

3. Zilyetliğin kesintisiz olarak 20 yıl sürmüş olması,

4. Bu süre boyunca kimsenin mülkiyet hakkına itiraz etmemesi,

5. Taşınmazın Hazine'ye veya başka bir kamu tüzel kişiliğine ait olmaması.

Bu şartların tamamı oluşmuşsa, taşınmazı zilyet olarak kullanan kişi veya kişiler, Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açarak kendi adlarına tescil talebinde bulunabilirler.

Zilyetliğe Dayalı Tescil Davası

Zilyetliğe dayalı tescil davası, genellikle mirasçılar tarafından açılmaktadır. Osmanlı tapusu bulunan ancak tapu siciline kaydı yapılmamış bir taşınmazda yıllardır fiilen zilyetlik devam ediyorsa, bu kişiler kendi adlarına tescil talebinde bulunabilir. Dava Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve şu belgeler dosyaya eklenir:

• Osmanlı tapusunun tercümeli ve onaylı nüshası,

• Nüfus kayıt örnekleri (mirasçılık bağı için),

• Tanık beyanları (fiilî kullanımın ispatı için),

• Yerel muhtarlık veya belediyeden alınan yazılar,

• Uydu görüntüleri ve krokiler (fiilî kullanımın devamlılığını göstermek için),

• Tapu müdürlüğünden alınan “kayıt yoktur” belgesi.

Mahkeme, taşınmazın konumunu belirlemek amacıyla keşif ve bilirkişi incelemesi yapar. Uzmanlar taşınmazı yerinde görerek sınırlarını çizer ve zilyetliğin gerçekten davacılar tarafından kullanılıp kullanılmadığını değerlendirir.

Kamu Malları Üzerinde Zilyetlik Geçerli Olur mu?

Hayır. Eğer taşınmaz Hazine adına tescilli ise, kamu malı statüsündeyse veya yol, orman, mera gibi özel niteliğe sahipse; zilyetliğe dayalı olarak tescil talebi reddedilir. Bu konuda Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararları oldukça nettir. Zilyetlik ancak özel hukuk hükümlerine tabi taşınmazlar üzerinde ileri sürülebilir. Bu nedenle her tescil davasında taşınmazın mülkiyet durumunun tapu müdürlüğü ve kadastro birimlerinden alınan yazılarla tespit edilmesi gerekir.

Zamanaşımı ve Kazandırıcı Zilyetlik

Zilyetliğe dayalı tescil taleplerinde, “kazandırıcı zamanaşımı” kurumu devreye girer. Türk Medeni Kanunu’na göre zilyet, 20 yıl boyunca taşınmazı malik sıfatıyla kullanır, bu sürede hiçbir resmi veya özel kişi mülkiyete itiraz etmezse, taşınmazı mülkiyetine geçirir. Bu süre içinde mülkiyet hakkını doğrudan ileri süren bir başka kişi varsa, bu kişinin dava açma hakkı vardır. Ancak herhangi bir hak iddiası söz konusu değilse, mahkeme zilyedin mülkiyet talebini haklı görür.

Uygulamada Örnek Olaylar

Uygulamada özellikle Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinde, Osmanlı tapusuna dayalı olarak mirasçılar tarafından açılan çok sayıda tescil davası bulunmaktadır. Bu davalarda ortak özellik:

• Taşınmazın atadan kalma olması,

• Yıllardır kullanılmasına rağmen tapuda tescil edilmemiş olması,

• Osmanlı tapusunun varlığı,

• Tarımsal veya meskûn kullanımın devam etmesidir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin bu yöndeki içtihatları, zilyetliğin sadece bir “kullanım” değil, malik sıfatıyla kullanım olup olmadığı yönünden değerlendirme yapılmasını öngörmektedir.

Sonuç

Zilyetliğe dayalı mülkiyet kazanımı, Osmanlı tapusunun hukuki değerinin desteklenmesi açısından büyük önem taşır. Tek başına Osmanlı tapusu çoğu zaman yeterli görülmezken, bu belgeye dayalı fiilî kullanım, mirasçıların mülkiyet hakkını güçlendiren en önemli unsurlardan biridir. Mahkeme nezdinde tescil talepleri, sadece belgeye değil; uzun süreli zilyetliğe, tanık anlatımlarına ve bilirkişi raporlarına dayandırılarak yürütülmelidir. Hukuki sürecin başından itibaren bir avukat tarafından takip edilmesi, hak kaybının önüne geçilmesini sağlar.

Kadastro Tespit Dışı Kalan Arazilerde Osmanlı Tapusuna Dayalı Hak Arama

Türkiye’de taşınmaz mülkiyetinin belirlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi işlemleri 3402 sayılı Kadastro Kanunu çerçevesinde yürütülmektedir. Ancak her taşınmaz, özellikle kırsal bölgelerde yer alan araziler, bu kadastro sürecinden geçmiş değildir. Bu tür tespit dışı kalan arazilerle ilgili olarak, kişilerin elinde Osmanlı dönemine ait bir tapu ya da ferman bulunması halinde bu belgelere dayanarak mülkiyet hakkı ileri sürülüp sürülemeyeceği sıkça gündeme gelmektedir. İşte bu noktada kadastro tespit dışı taşınmazlarda Osmanlı tapularının hukuki geçerliliği, zilyetlik ve tescil davaları gibi hukuki yollarla birlikte değerlendirilmelidir.

Kadastro tespit dışı kalan bir arazi, henüz devlet tarafından sınırları çizilerek tapu siciline kaydedilmemiş demektir. Bu durum taşınmazın sahipsiz olduğu anlamına gelmez. Aksine, geçmişten bugüne kullanılagelen, üzerinde yapı veya tarım faaliyeti yapılan birçok taşınmaz, resmi tescil sürecine dahil edilmemiş olabilir. Bu durum genellikle kırsal bölgelerde, orman köylerinde veya dağlık alanlarda görülür.

Kadastro tespiti yapılmayan yerlerde, bir kimse belirli bir taşınmazı uzun süredir fiilen kullanıyorsa ve elinde bu taşınmazla ilgili bir Osmanlı tapusu varsa, bu belge mülkiyetin dayanağı olarak kullanılabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, Osmanlı tapusunun bugünkü tapu sisteminde doğrudan bir tescil anlamına gelmediğidir. Bu belge, tek başına mülkiyet hakkı vermez. Ancak kişinin o taşınmaz üzerinde geçmişten gelen bir hak iddiasını destekleyen ciddi bir delil niteliği taşır.

Osmanlı tapularının bugünkü hukuk sisteminde geçerli sayılabilmesi için öncelikle orijinalinin veya arşiv kayıtlarına dayanan doğrulanabilir bir kopyasının bulunması gerekir. Bu tür belgeler Devlet Arşivleri Başkanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü veya ilgili vakıf arşivlerinden temin edilebilir. Ayrıca belge Osmanlıca yazıldığı için uzman bir mütercim tarafından tercüme edilmeli ve noter onayı alınmalıdır. Aksi halde mahkeme nezdinde geçerli bir belge olarak kabul edilmesi mümkün değildir.

Kadastro tespit dışı taşınmazlarda Osmanlı tapusuna dayanarak hak talebinde bulunmak isteyen kişinin öncelikle bir tespit davası açması gerekir. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava dilekçesinde, eldeki Osmanlı tapusu, zilyetlik süresi, taşınmazın bugünkü kullanım durumu, varsa vergi kayıtları ve tanık beyanları gibi deliller sunulmalıdır. Mahkeme, bu delilleri değerlendirerek taşınmazın kime ait olduğuna karar verir ve bu karar kesinleştiğinde tapu siciline tescil işlemi yapılır.

Tespit davalarında en güçlü delillerden biri zilyetliktir. Eğer bir kişi, kadastroya tabi olmayan bir taşınmazı uzun süredir aralıksız, malik sıfatıyla ve başkasının iznine dayanmadan kullanıyorsa, bu kişi lehine mülkiyet karinesi doğar. Hukukumuzda 20 yıl ve üzeri zilyetlik, özellikle Osmanlı tapusuyla destekleniyorsa, tescil için yeterli delil teşkil eder. Bu süre içinde arazinin sürülmesi, bina yapılması, fidan dikilmesi, sınır taşlarının bulunması gibi kullanım biçimleri mahkeme tarafından dikkate alınır.

Öte yandan, bu süreçte karşılaşılabilecek en büyük engellerden biri taşınmazın orman sayılması durumudur. 6831 sayılı Orman Kanunu uyarınca orman sayılan yerlerde zilyetlik veya eski tarihli tapulara dayanarak mülkiyet kazanımı mümkün değildir. Danıştay ve Yargıtay kararlarında da bu husus açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle, bir taşınmazla ilgili hak iddia edilmeden önce orman kadastrosu yapılıp yapılmadığı, arazinin orman vasfı taşıyıp taşımadığı mutlaka araştırılmalıdır. Eğer taşınmaz orman sayılıyor ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaysa, bu taşınmaz için mülkiyet tescili yapılamaz.

Kadastro tespit dışı taşınmazlarda başka bir önemli durum da Hazine’nin ya da belediyelerin söz konusu taşınmaza sahip çıkmasıdır. Özellikle değerli ve merkezi konumda bulunan arazilerde, kişilerden önce kamu idareleri dava açarak tescil talebinde bulunabilir. Bu durumda Osmanlı tapusuna sahip olan kişiler müdahale davası açarak, kendi haklarını ileri sürmeli ve delillerini zamanında mahkemeye sunmalıdır. Aksi halde taşınmaz devletin veya belediyenin adına tescil edilebilir.

Bu tür davalarda profesyonel hukuki yardım almak son derece önemlidir. Osmanlı tapularının doğru tercüme edilmesi, delillerin eksiksiz toplanması, dava dilekçesinin hukuka uygun şekilde hazırlanması ve bilirkişi incelemelerine zamanında itiraz edilmesi davanın seyri açısından belirleyici olabilir. Ayrıca bölgedeki fiili kullanımların harita mühendisi tarafından krokiyle gösterilmesi, zilyetlik sürelerini kanıtlayan tanık listelerinin oluşturulması da önem arz eder.

Sonuç olarak, kadastro tespit dışı kalan bir taşınmazda Osmanlı tapusuna sahip olan kişiler, bu belgeyi destekleyici delillerle birlikte mahkemeye sunarak tescil davası açabilir. Bu süreç karmaşık ve teknik bir hukuki süreçtir. Her somut olayda farklı uygulamalar söz konusu olabilir. Bu nedenle, taşınmazın niteliği, geçmişi, kullanım şekli ve kamu kurumlarıyla olan ilişkisi mutlaka uzman bir avukat tarafından analiz edilmelidir.

Türkiye’de çok sayıda mirasçının ellerinde Osmanlı tapuları bulunmakta ve bu belgelerle birlikte dededen kalma arazilere dair hak iddiaları gündeme gelmektedir. Ancak bu iddiaların hakka dönüşmesi için mutlaka yargı kararı ve resmi tescil gerekir. Aksi takdirde söz konusu taşınmazlar üzerindeki fiili kullanımlar geçici ve hukuki korumadan yoksun olacaktır.

Mahkemeye Başvuru Öncesi Arşiv ve Tapu Kayıt Araştırması

Osmanlı dönemine ait bir tapuya dayanarak taşınmazın bugünkü tapu kütüğüne geçirilmesi için dava açılmadan önce yapılması gereken en kritik aşamalardan biri, kapsamlı bir arşiv ve kayıt araştırmasıdır. Mahkemeye doğrudan dava açmak yerine, bu ön araştırmalarla hak iddiasının dayanağı kuvvetlendirilmelidir. Aksi hâlde, yetersiz bilgi ve belgeyle açılan davalar çoğunlukla ret ile sonuçlanmakta, hak sahipleri hem zaman hem de maddi kayıplar yaşamaktadır.

Bu bölümde, Osmanlı tapusuna dayalı mülkiyet iddiasında bulunmak isteyen kişilerin mahkemeye başvurmadan önce yapması gereken tüm arşiv ve tapu kayıt araştırmaları ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

1. Osmanlı Arşivlerinden Belge Temini

Osmanlı tapusuna dayalı bir taşınmaz hakkı iddiası söz konusu olduğunda, ilk başvurulması gereken yerlerden biri Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanlığı Devlet Arşivleri Başkanlığı'na bağlı Osmanlı Arşivleri’dir. Burada:

• Temliknameler,

• Beratlar,

• Tahrir defterleri,

• Kadı sicilleri,

• Arazi kayıtları,

• Nüfus defterleri

gibi belgeler bulunabilir.

Bu belgeler, Osmanlı döneminde söz konusu taşınmazın kime, ne zaman ve hangi hukuki statüyle tahsis edildiğini, malik sıfatının neye dayandığını ortaya koymak bakımından büyük önem taşır. Belgelerin Arap harfli Osmanlıca olması nedeniyle uzman mütercim tercümanlardan destek alınmalı ve bu belgelerin noter onaylı çevirileri hazırlanmalıdır.

2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Arşivleri

Osmanlı döneminden Cumhuriyet dönemine geçiş sürecinde bazı taşınmazlara ait kayıtlar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (TKGM) arşivinde bulunmaktadır. Bu arşivlerde:

• Eski tapu defterleri,

• Sicil fişleri,

• Tescil şerhleri,

• Muvakkat kayıtlar

gibi belgeler incelenebilir. Kadastro görmemiş taşınmazlar için bu belgeler kritik öneme sahiptir.

TKGM bünyesindeki Arşiv Müdürlüğü’ne yazılı başvuru yapılarak araştırma talep edilebilir. Başvuru sırasında:

• Taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi/köyü,

• Parsel ya da ada bilgisi (varsa),

• Tapu senedi örneği ya da Osmanlıca belge

gibi bilgiler verilmelidir.

3. Kadastro Müdürlüğü İncelemeleri

Kadastro Müdürlüğü kayıtları, taşınmazın günümüzdeki hukuki statüsünü ve mevcut zilyetlik bilgilerini gösterir. Eğer taşınmaz kadastro görmüşse:

• Kime ait olduğu,

• Hangi tarihte tescil edildiği,

• Tescil dayanağının ne olduğu (zilyetlik mi, mahkeme kararı mı, tahsis mi?)

gibi bilgiler incelenmelidir.

Bu bilgiler, dava açılacaksa karşı tarafın (bugünkü malik) kim olduğunu ve uyuşmazlığın kapsamını ortaya koyar. Kadastro tespit tutanakları, özellikle taşınmazın Osmanlı tapusuna dayalı olarak mı yoksa fiili zilyetlik ile mi edinildiğini ortaya koyabilir.

4. Belediye ve İl Özel İdaresi Arşivleri

Taşınmazın bulunduğu yerin bağlı olduğu belediye veya il özel idaresinde:

• İmar planı kayıtları,

• Harita paftaları,

• Eski mülkiyet şemaları,

• Kamulaştırma işlemleri

gibi bilgiler bulunabilir. Özellikle taşınmazın geçmişte kamu hizmetine tahsis edilip edilmediği, kamuya terk işlemi olup olmadığı araştırılmalıdır.

5. Maliye Hazinesi ve Hazine Taşınmazları Kayıtları

Bazı durumlarda, Osmanlı tapusuna konu taşınmazların bugünkü malikinin Hazine olduğu görülür. Bu durumda Hazine adına kayıtlı olup olmadığı:

• Defterdarlıklar,

• Milli Emlak Müdürlükleri

aracılığıyla öğrenilmelidir. Eğer taşınmaz Hazine adına tescilli ise, davalı olarak Hazine gösterilmeli ve ilgili kuruma davet yazısı gönderilmelidir.

6. Zilyetlik Bilgilerinin Tespiti

Taşınmaz üzerinde kimlerin ne zamandan beri fiili zilyet olduğu, komşu parsel sahiplerinden alınacak beyanlarla, muhtarlık yazılarıyla ve geçmişe dair tanık anlatımlarıyla belirlenebilir. Özellikle 20 yıldan fazla süredir zilyet olan kişiler, Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi kapsamında zilyetliğe dayalı tescil talebinde bulunabilir. Ancak bu talepler de Osmanlı tapusuna dayalı iddialarda destekleyici unsur olarak kabul edilir.

7. Vergi ve Emlak Kayıtları

Belediye vergi dairelerinden geçmişe dair emlak vergisi ödemesi yapılıp yapılmadığına dair bilgi ve belgeler alınabilir. Bu belgeler:

• Taşınmazın sahipsiz olmadığını,

• Zaman içerisinde fiilen kullanıldığını,

• Kamu kurumlarınca malik sıfatıyla muhatap alındığını

gösterebilir. Bu tür belgeler dava dosyasına eklendiğinde hak iddiasını güçlendirir.

8. Tapu İptali ve Tescil Davası Öncesi Hazırlık

Tüm bu bilgi ve belgelerin toplanmasının ardından uzman bir gayrimenkul avukatıyla birlikte dava hazırlığı yapılmalıdır. Avukat, eldeki belgeleri inceleyerek:

• Dava dilekçesini hukuka uygun şekilde kaleme alır,

• Hangi delillerin sunulacağını belirler,

• Hangi kurumlara keşif, bilirkişi veya yazışma talepleri yapılacağını hazırlar

yani davaya eksiksiz hazırlık yapılmasını sağlar. Arşiv belgelerinin eksik olması hâlinde dava süreci zora girebilir.

9. Belgelerin Resmî Nitelik Kazanması

Osmanlı arşivlerinden elde edilen belgeler noter onaylı tercüme ettirilmeli ve mümkünse tapu kayıtlarıyla doğruluğu teyit edilmelidir. Yalnızca fotokopi veya tercümesiz belgeyle mahkemeye başvurmak, delil niteliğini zayıflatır. Dava dosyasına sunulacak belgelerin:

• Aslı gibidir onayı taşıması,

• Osmanlıca ise resmî tercümesinin olması,

• Belgelerin dayanaklarının açıklanmış olması

çok büyük önem taşır.

Sonuç

Osmanlı tapusuna dayanılarak açılacak bir tapu tescil davasında başarı şansı, dava öncesi yapılan hazırlık ve araştırmanın kalitesine bağlıdır. Mahkemeye gitmeden önce arşiv kayıtları, belediye evrakları, zilyetlik delilleri, emlak vergisi ödeme belgeleri gibi unsurlar titizlikle toplanmalı, belgeler uzman kişilerce analiz edilmeli ve sürece profesyonel hukuki destek dâhil edilmelidir.

Aksi hâlde, tarihi bir belgeye dayanarak hak iddiasında bulunmak, yetersiz ispat yüzünden sonuçsuz kalabilir. Bu sebeple, arşiv ve tapu kayıt araştırması yalnızca bir formalite değil; hak arama sürecinin bel kemiğidir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Açma Süreci

Osmanlı tapusuna dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açmak, karmaşık ancak doğru adımlar izlendiğinde sonuca ulaşılabilecek bir hukuki süreçtir. Bu dava türü, genellikle kadastro görmemiş veya zilyetlik ile edinilmiş taşınmazlar için, Osmanlı dönemine ait belgelerin mevcut malik kaydına karşı kullanılmasını sağlar. Ancak bu tarz davalarda mahkeme, yalnızca tarihi belgeye değil; zilyetlik, vergi kaydı, fiili kullanım gibi destekleyici unsurlara da bakar.

1. Dava Konusu Taşınmazın Tespiti

Tapu iptali ve tescil davasında öncelikle dava konusu olacak taşınmazın:

• Mevcut tapu kaydı,

• Parsel bilgisi,

• Harita ve konum üzerinden net tespiti

yapılmalıdır. Şayet taşınmaz resmi olarak başkası adına tescilliyse, bu kişi davasın karşı tarafı olur. Bu tespitler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtları, belediye haritaları ve zilyetlik bilgilerinden faydalanılarak yapılmalıdır.

2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Dava dilekçesi, iddianın tüm dayanaklarını hukuki açıdan gerekçelendiren en önemli belgedir. Dilekçede:

• Osmanlı tapusunun içeriği,

• Belgelerin noter onaylı tercümeleri,

• Taşınmazla ilgi kurulmasını sağlayan arşiv belgeleri,

• Zilyetlik ve fiili kullanım bilgileri,

• Emlak vergisi ödeme makbuzları,

• Tanıkların kimlik bilgileri

düzenli ve sistematik olarak sunulmalıdır.

3. Yetkili ve Görevli Mahkeme

Bu davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Taşınmaz birden fazla il ya da ilçe sınırına yayılıyorsa, her bir taşınmaz için ayrı ayrı yetki değerlendirmesi yapılmalıdır. Bu davalar aynı zamanda gayrimenkule ilişkin davalar kapsamında yer aldığından, kamu düzenini ilgilendirir.

4. Davalı Tarafların Belirlenmesi

Tapu kaydında malik gözüken kişi veya kurum davalı olarak gösterilmelidir. Eğer taşınmaz Hazine adına kayıtlıysa Hazine, belediye adına kayıtlıysa ilgili belediye davalı olur. Ayrıca şayet kadastro görmüş bir bölgeyse, kadastro tespit tutanaklarını düzenleyen idareler de davaya dahil edilebilir.

5. Delillerin Sunumu

Osmanlı tapusuna dayanarak açılacak bir tapu iptali ve tescil davasında mahkeme şunlara dikkat eder:

• Tapu belgesinin tarihi ve niteliği,

• Arşiv belgelerinin tutarlılığı,

• Zilyetliğin süresi ve niteliği,

• Vergi kayıtlarının varlığı,

• Tanık beyanlarının uyuşması,

• Taşınmazın kamusal hizmetlere tahsis edilip edilmediği

Bu delillerin tamamı dava dilekçesine ek yapılmalı veya duruşma sürecinde mahkemeye sunulmalıdır.

6. Bilirkişi ve Keşif Talepleri

Mahkemeler bu tarz davalarda genellikle harita mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı ve Osmanlıca uzmanı bilirkişi görevlendirir. Gerekirse mahkeme heyeti ile birlikte yerinde keşif yapılır. Bu keşifte taşınmazın fiili durumu, kullanan kişiler, çevre muhtarlarının beyanları gibi unsurlar tespit edilir.

7. Dava Sürecinin Uzunluğu ve Maliyetler

Tapu iptali ve tescil davaları genellikle uzun süreli davalardır. Ortalama olarak 1,5 - 3 yıl aralığında sürebilir. Dava sürecinde:

• Bilirkişi ücretleri,

• Harç ve gider avansları,

• Keşif masrafları,

• Osmanlıca belgelerin tercümesi ve noter onayları

gibi kalemlerde maliyet oluşur. Avukat desteğiyle hareket etmek, bu masrafların etkili şekilde yönetilmesini sağlar.

8. Karar ve Tapuya Tescil

Mahkeme, delilleri değerlendirdikten sonra mevcut tapunun iptali ve taşınmazın davacı adına tesciline karar verebilir. Karar kesinleştirildikten sonra ilgili tapu müdürlüğüne kesinleşmiş mahkeme kararyla başvuru yapılır. Tapu müdürlüğü bu karara istinaden yeni tapu senedini düzenler.

Sonuç

Osmanlı tapusuna dayanarak tapu iptali ve tescil davası açmak, doğru belgelerle, uzman yardımıyla ve profesyonel bir stratejiyle yürütüldüğünde başarıya ulaşabilecek bir hukuk yoludur. Dava sürecinde yapılacak her yanlış adım, hem zaman kaybına hem de hak kaybına neden olabilir. Bu nedenle, sürecin başından sonuna kadar miras hukuku ve gayrimenkul davaları konusunda uzman bir avukat ile çalışılması şiddetle tavsiye edilir.

Kadastro Geçmiş Taşınmazlarda Osmanlı Tapusuna Dayalı Hak Talebi

Kadastro çalışması tamamlanmış ve tapu siciline tescil edilmiş taşınmazlarda, Osmanlı tapusuna dayanarak hak talebinde bulunmak mümkündür. Ancak bu durumda dava açacak kişinin mirasçılık sıfatı, fiili zilyetlik, arşiv belgeleri ve delil sunma yükümlülüğü çok daha önem kazanır. Kadastro geçmişse, açılacak dava daha teknik, daha zorlayıcı ve delile dayalı hale gelir.

1. Kadastroya Rağmen Osmanlı Tapusu Geçerliliğini Korur mu?

Evet, Osmanlı dönemine ait belgeler, kadastro işlemi tamamlanmış olsa bile hukuken belge niteliğini korur. Ancak bu belgelerin tek başına yeterli olmadığı, mahkemelerin uygulamalarından açıkça anlaşılmaktadır. Mahkemeler, tapunun verildiği dönemi, mülkiyeti temsil edip etmediğini, mirasçı sıfatını ve taşınmazla bağlantıyı dikkate alır. Yani belge, sadece bir başlangıç noktasıdır; dava açılabilir, ama ispat yükü yüksektir.

2. Kadastro Tespiti Sırasında İtiraz Edilmemişse Ne Olur?

Kadastro çalışmaları sırasında, tapu sahiplerinin veya mirasçılarının yapılan tespitlere itiraz etmeleri beklenir. Ancak birçok kişi bu işlemlerden haberdar olmadığı için tespit kesinleşmiş olur ve taşınmaz tapuda başkası adına kayıtlı hale gelir. Bu durumda itiraz yolu kapanmış sayılmaz; kadastro sonrası tapu iptali ve tescil davası açılarak hak talep edilebilir. Ancak davanın gerekçelendirilmesi ve delillendirilmesi şarttır.

3. Açılacak Dava: Tapu İptali ve Tescil Davasıdır

Kadastro tespiti kesinleşmiş bir taşınmazda hak iddia eden kişi, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde tapu iptali ve tescil davası açmalıdır. Davalı olarak tapuda malik görünen kişi, Hazine, belediye veya özel şahıslar gösterilir. Dava dilekçesi, Osmanlı tapusuyla birlikte tüm destekleyici delilleri içermelidir.

4. Mahkeme Hangi Kriterlere Bakar?

Mahkeme, iddianın gerçekliğini aşağıdaki kıstaslarla değerlendirir:

• Osmanlı tapusunun niteliği, tarihi ve özgünlüğü

• Mirasçı olup olmadığınızın resmi belgelerle ispatı

• Taşınmazla irtibatınızın arşiv ve zilyetlik delilleriyle ortaya konması

• Tanık beyanları, vergi makbuzları, sınır komşularının ifadeleri

• Fiili kullanımın varlığı (örneğin tarım yapılmış mı, yapı var mı vb.)

Tüm bu deliller, mahkemenin hakkaniyete uygun bir karar verebilmesi için hayati öneme sahiptir.

5. Hakkınız Tamamen Kaybolmuş Sayılmaz

Kadastro geçmiş olması hakkınızı bütünüyle sona erdirmez. Fakat mirasçının bu durumda “elinde tarihi tapu var” demesi yeterli değildir. Hukuki dayanaklarını ve sahadaki fiili durumu belgeleyen her unsur, davanızı güçlendirecektir.

Özetle, hakkınızın zayi olmaması için şu şartlar gereklidir:

• Osmanlı tapusu ile mirasçı sıfatınız arasında bağ kurulabilmeli

• Kadastrodan sonra da fiili zilyetlik veya miras bırakandan devreden kullanımlar ispatlanmalı

• Deliller bütüncül ve ikna edici olmalı

6. Avukat Desteğiyle Sürecin Yürütülmesi

Kadastro görmüş taşınmazlarda açılacak tapu iptali ve tescil davaları, klasik miras davalarından çok daha teknik ve zorludur. Harita mühendisliği, Osmanlıca belgeler, bilirkişi incelemeleri, yerinde keşif gibi birçok prosedür söz konusudur. Bu nedenle bu tür davaların mutlaka gayrimenkul hukuku ve miras konusunda uzman bir avukat eliyle yürütülmesi gerekir.

İletişim ve Profesyonel Destek

Osmanlı tapusuna dayalı miras ve tescil işlemleri, hem arşiv bilgisi hem de uzmanlık gerektiren, teknik detaylarla dolu bir hukuk alanıdır. Bu sürecin her aşamasında hata payı olmaksızın ilerlenmesi, ancak profesyonel bir hukuk desteği ile mümkündür.

Avukat İnanç Eker olarak, Osmanlı dönemine ait tapu belgeleriyle ilgili tüm miras, intikal, tapu iptali ve tescil davalarında müvekkillerimize kapsamlı danışmanlık ve dava vekilliği hizmeti sunmaktayız.

Tarafımıza başvurarak:

• Elinizdeki Osmanlı tapusunun hukuki geçerliliğini,

• Arşiv belgeleriyle desteklenip desteklenemeyeceğini,

• Hangi miras prosedürlerinin izlenmesi gerektiğini,

• Açılacak davanın başarı ihtimalini ve sürecini

ön değerlendirme ile öğrenebilirsiniz.

İstanbul Anadolu Adliyesi başta olmak üzere İstanbul genelinde ve Türkiye’nin birçok ilinde müvekkillerimize hizmet sunmaktayız.
WhatsApp iletişim hattı: https://wa.me/905322457466
Telefon: 0216 514 74 04
E-posta: info@inanceker.av.tr

Tüm miras tespitleri, arşiv başvuruları ve tapu davaları için uzman bir destek almak için iletişime geçebilirsiniz.