Tapu Başkasının Üzerine Geçmiş – Geri Almak İçin Ne Yapmalı?

Tapu, bir taşınmazın mülkiyetini kanıtlayan en güçlü belgedir. Ancak kimi zaman, farkında olmadan veya hileli işlemlerle tapunuz başkasının üzerine geçmiş olabilir. Bu durum, çoğu kişi için büyük bir şok ve kaygı yaratır. Türkiye’de en sık rastlanan gayrimenkul uyuşmazlıklarından biri, tapunun haksız devri ve buna bağlı olarak tapunun iptali ve tescil davasıdır.

Bu makalede, tapunuzun başkasının üzerine geçtiğini fark ettiğinizde hangi adımları atmanız gerektiğini, hangi hukuki yolların açık olduğunu ve sürecin nasıl ilerlediğini adım adım açıklıyoruz. Ayrıca muris muvazaası, saklı pay ihlali, hileli satışlar ve tapu iptali davaları hakkında detaylı bilgilere ulaşabilirsiniz.

Tapunun Başkasının Üzerine Geçmesinin En Sık Nedenleri

Bir taşınmazın tapusunun başkasına geçmesi farklı hukuki ve fiili sebeplerden kaynaklanabilir. En sık rastlanan durumlar şunlardır:

• Muris Muvazaası: Miras bırakanın (muris), gerçekte bağış yapmak istediği taşınmazı, görünürde satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile devretmesi. Amaç genellikle bazı mirasçıları mirastan mahrum bırakmaktır.
• Hileli Satışlar: Bedelsiz veya sembolik bedellerle yapılan satışlar, aslında gerçek bir satış olmayıp taşınmazı kaçırma amacına hizmet eder.
• Vekalet Yetkisinin Kötüye Kullanılması: Taşınmaz sahibinin verdiği vekaletname ile vekilin kendi üzerine veya üçüncü kişiye taşınmazı devretmesi.
• Yanıltıcı İmzalar veya Belgeler: Sahte imza, sahte vekaletname veya gerçeğe aykırı belgelerle tapunun devri.
• Miras Paylaşımında Usulsüzlük: Mirasın henüz paylaşımı yapılmadan bir mirasçının haksız şekilde taşınmazı kendi üzerine alması.

Bu nedenlerden hangisi gerçekleşmiş olursa olsun, hukuki yol genellikle tapu iptali ve tescil davasıdır.

Tapunuz Başkasına Geçtiyse İlk Yapmanız Gerekenler

Tapunuzun başkasının üzerine geçtiğini fark ettiğinizde paniğe kapılmadan, ancak vakit kaybetmeden şu adımları izleyin:

1. Tapu Kaydını Sorgulayın: E-Devlet veya Tapu Müdürlüğü üzerinden taşınmazın güncel malik bilgilerini ve işlem tarihlerini inceleyin.
2. İşlem Türünü Öğrenin: Devir satış, bağış, miras veya mahkeme kararı ile mi yapılmış tespit edin. Bu, açılacak davanın türünü belirler.
3. Delilleri Toplayın: Banka dekontları, tanık beyanları, aile içi yazışmalar ve varsa tapu işlemi sırasında yapılan ödemelere dair belgeler kritik önemdedir.
4. Hızlıca Hukuki Danışmanlık Alın: Zaman kaybı, özellikle hileli devrin ardından üçüncü kişilere yeni satış yapılması durumunda geri dönüşü zorlaştırabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Tapu başkasının üzerine geçtiğinde en temel hukuki yol, Tapu İptali ve Tescil Davasıdır. Bu dava ile mahkemeden, haksız devrin iptal edilmesi ve taşınmazın tapusunun sizin adınıza geçirilmesi talep edilir.

Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yetki, kesin yetkidir; başka bir yerde dava açılamaz.

Davada İspat Yükü

Bu tür davalarda ispat yükü davacıya aittir. Yani tapunun haksız şekilde devredildiğini siz kanıtlamak zorundasınız. En önemli deliller şunlardır:

• Satış gösterilen işlemin gerçekte bağış olduğunu kanıtlayan muris muvazaası iddiası
• Banka dekontları, ödeme yapılmadığını gösteren finansal kayıtlar
• Tanık beyanları ve aile içi yazışmalar
• Tapu ve belediye kayıtları

Muris Muvazaası ve Saklı Pay İhlali

Türk Medeni Kanunu’na göre, miras bırakanın saklı paylı mirasçıların haklarını ihlal edecek şekilde taşınmazını başkasına devretmesi durumunda bu işlem iptal edilebilir. Uygulamada en çok karşılaşılan senaryo şudur:

• Miras bırakan, taşınmazını görünürde satış ile bir çocuğuna veya üçüncü kişiye devreder.
• Gerçekte bedel ödenmez, amaç diğer mirasçıları mirastan mahrum bırakmaktır.
• Saklı paylı mirasçılar tapu iptali ve tescil davası veya tenkis davası açarak haklarını koruyabilir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, görünürde satış olan ama bedelsiz yapılan işlemler muris muvazaası teşkil eder ve iptal edilir.

Tapu Davaları Ne Kadar Sürer?

Tapu davalarının süresi, davanın karmaşıklığına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Ortalama olarak:

• Basit delilli davalar: 12 – 18 ay
• Bilirkişi ve keşif gerektiren davalar: 18 – 36 ay
• İstinaf ve temyiz süreci: Ek 1 – 2 yıl

Davanın hızlı sonuçlanması için şunlar önemlidir:

• Eksiksiz ve güçlü delillerle başvuru yapmak
• Tapu ve banka kayıtlarını önceden toplamak
• Profesyonel bir gayrimenkul avukatı ile süreci yönetmek

Tapunuzu Geri Almak İçin İzlenecek Strateji

Tapu davaları, hem hukuki hem de stratejik bir süreçtir. Yanlış bir adım, davanın yıllarca uzamasına veya kaybedilmesine yol açabilir. Profesyonel destekle şu stratejiler izlenir:

1. Ön İnceleme: Tapu, belediye ve veraset kayıtlarının detaylı taranması
2. Hızlı Delil Toplama: Banka kayıtları, tanıklar ve varsa yazılı belgelerin toplanması
3. İhtiyati Tedbir: Taşınmazın üçüncü kişilere devrinin engellenmesi
4. Davanın Açılması: Tapu iptali ve tescil talebiyle Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvuru

Bu adımlar, hem dava süresini kısaltır hem de taşınmazın kaybedilmesini önler.

Tapu Davalarında Profesyonel Hukuki Destek

Tapu başkasının üzerine geçtiğinde, çoğu zaman işin uzmanı olmayan kişiler hak kaybına uğrar. Özellikle hileli devirler, vekalet suiistimalleri ve muris muvazaası davaları teknik bilgi gerektirir. Profesyonel destek almak:

• Davanın kazanılma ihtimalini artırır
• Yanlış işlem yapıp hak kaybı yaşamanızı önler
• Süreci hızlandırır ve maddi kaybı azaltır

İletişim

Av. İnanç Eker Hukuk Bürosu
Adres: Dumlupınar Mah. Yumurtacı Abdi Bey Cad. Teknik Yapı Concord 2. Etap C Blok Kat 19 Daire 178, Kadıköy / İstanbul
Telefon: 0 (216) 514 74 04
WhatsApp: 0 (532) 245 74 66
Web: https://inanceker.av.tr

Ayrıca hileli tapu devri ve üçüncü kişilere satış durumunda haklarınızı öğrenmek için bu yazımızı da inceleyin.