KİRA HUKUKU AVUKATI İSTANBUL
İstanbul kira hukuku avukatı, İstanbul ilinde faaliyet gösteren, kira hukuku konusunda uzmanlaşan avukattır. İstanbul ilinde kira hukukundan kaynaklanan kira uyuşmazlıklarında alanında uzman bir kira hukuku avukatından destek alınması gerekmektedir.
İstanbul kira hukuku avukatı, kiraya veren ile kiracı arasında oluşan ya da oluşması muhtemel olan uyuşmazlıklarda kiraya veren veya kiracı vekilliği görevini üstlenen avukattır. Avukat Uzman Arabulucu İnanç EKER Hukuk Bürosu Kira Hukuku Avukatı İstanbul, uzman avukat kadrosu ile kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarında taraflara hukuki destek sağlamakta ve hukuki danışmanlık hizmeti vermektedir. Bu makalede kira hukukunun hukuki niteliği, kira sözleşmesinin unsurları ve kira sözleşmesinde tarafların borçları konuları kaleme alınmıştır.
KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR? KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Gündelik hayatın neredeyse her alanında sıklıkla karşılaştığımız kira sözleşmesi, aynı zamanda sözleşmenin taraflarının hukuki bağlamda en çok sorun yaşamakta olduğu sözleşmelerin başında gelmektedir. Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 299. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunda belirtilen tanımı ile kira sözleşmesi; ‘’kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir’’. Kira sözleşmesi ile bir şeyin kullanılması geçici bir süre için kiracıya bir bedel karşılığında devredilmektedir. Kira sözleşmesi için yasa koyucu herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Ancak kira sözleşmesinin mevcudiyetinin ispatı açısından kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması isabetli olacaktır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI
Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için gerekli üç adet unsur mevcuttur. Bu unsurlar; tarafların anlaşması, sözleşmenin konusu olan mal veya hak ve kira bedelidir.
1) Tarafların Anlaşması
Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen ivazlı ve rızai bir sözleşmedir. Buna göre bir kira sözleşmesinin kurulabilmesi için sözleşmenin taraflarının karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının mevcut olması gerekmektedir.
2) Sözleşmenin Konusu Olan Mal veya Hak (Kiralanan)
Taşınır ve taşınmaz eşyalar, bir ekonomik değere sahip olan tüm haklar ve hayvanlar kira sözleşmesinin konusunu teşkil edebilecektir. Kira sözleşmesi ile kiralanması kararlaştırılan eşya veya hakka ‘’kiralanan’’ denilmektedir. Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için kiralananın taraflarca belirlenmiş olması gerekmektedir. Kiralananın kiraya verene ait olması gerekmez. Zira kira sözleşmesi borç doğurucu nitelikte bir sözleşmedir. Bu şekilde bir başkasının mal veya hakkını kiraya veren, o mal veya hakkın kullanımını kiracıya teslim edemezse veya teslim edip de kiralanan sahibi tarafından geri alınır ise kiraya verenin kiracıya karşı tazminat sorumluluğu doğacaktır.
3) Kira Bedeli
Kira sözleşmesinin ivazlı ve tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olmasının doğal bir sonucu olarak kira bedelinin miktarı ve cinsi hususunda tarafların başlangıçta anlaşmış olmaları veya kira bedelinin miktar ve cinsinin kira sözleşmesi hükümlerince belirlenebilir olarak düzenlenmiş olması şarttır. Kira sözleşmesi uyarınca kira bedeli ve cinsinin belirlenebilir olması durumunda da kira sözleşmesi kurulmuş sayılacaktır. Kira bedelinin yabancı veya Türk Lirası olarak, hatta misli eşya olarak kararlaştırılması kural olarak mümkündür. Ancak 12.09.2018 tarihli 85 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanlığı Kararı uyarınca Türkiyede yerleşik kişilerin kendi aralarındaki kira sözleşmelerinde kira bedeli ve diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması yasaklanmıştır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARA YÜKLEDİĞİ BORÇLAR
Kira sözleşmesinin niteliği itibari ile tam iki tarafa borç yükleyen ivazlı bir sözleşme olmasının sonucu olarak kira sözleşmesinin tarafları kira sözleşmesinin akdedilmesi ile birlikte karşılıklı borç ve yükümlülükler altına girerler. Kiraya veren, kira sözleşmesinin akdedilmesi ile birlikte kiralananı teslim, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma, yan giderlere katlanma, ayıba karşı tekeffül ve zapta karşı tekeffül borçlarını yüklenmektedir. Kiracı ise kira sözleşmesinin akdedilmesi ile birlikte kira bedelini ödeme, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma, komşulara saygı gösterme, temizlik ve bakım giderlerini ödeme, varsa ayıpları kiraya verene bildirme, ayıbın giderilmesine katlanma, kiralananın gösterilmesine katlanma ve kiralananı geri verme borçlarını yüklenmektedir.
KİRAYA VERENİN BORÇLARI
1) Kiraya Verenin Teslim Borcu
Türk Borçlar Kanununun 301/c.1 maddesi uyarınca ‘’Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlüdür.’’ Tarafların aksinin kararlaştırmadığı durumlarda teslim borcu, kira sözleşmesinin kurulduğu zamanda kiralananın bulunduğu yerde yapılmalıdır. Kiraya verenin bu borcu yerine getirmiş sayılabilmesi için yalnızca teslim yeterli değildir. Ayrıca kiraya veren kiralananı sözleşmede belirtilen kullanım amacına elverişli bir şekilde teslim etmesi gerekmektedir. Buna göre kiraya veren, kiralananı kiracıya sözleşmeye uygun bir şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Ayrıca kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurmakla da yükümlüdür.
2) Kiraya Verenin Zorunlu Sigorta, Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu
Kiralananla ilgili zorunlu sigorta (zorunlu deprem sigortası vb.) vergi ( emlak vergisi vb.) ve benzeri yükümlülüklere aksi kira sözleşmesinde kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse kiraya veren katlanmakla yükümlüdür.
3) Yan Giderlere Katlanma Borcu
Kiraya veren, kiralananın kullanımı ile sınırlı olmak üzere kendisi veya bir üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere de katlanmakla yükümlüdür.
4) Ayıba Karşı Tekeffül
Kiraya verenin kiralananın ayıplı olmasından doğan sorumluluğu mevcuttur. Ayıbın kiralananın teslimi anında mevcut olup olmadığı ve önemli veya önemsiz ayıp olmasına bağlı olarak kiraya verenin çeşitli sorumlulukları mevcuttur. Kiraya verenin kiralananın ayıbından doğan sorumluluğu aşağıda dört farklı ihtimalde incelenmiştir.
4.a) Teslim Sırasında Mevcut Önemli Ayıplarda
Önemli ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini önemli ölçüde azaltan veya ortadan kaldıran ayıplardır. Önemli ayıp kiralananın teslimi anında mevcutsa kiracı, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurabileceği gibi, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere de başvurabilecektir. Burada kiracının iki seçimlik haktan birisini kullanması gerekmektedir.
4.b) Teslim Sırasında Mevcut Önemli Olmayan Ayıplarda
Önemli olmayan ayıplarda kiracı borçlunun temerrüdü hükümlerine başvuramayacaktır. Kiracı yalnızca sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilecektir. Ancak önemsiz ayıp kiralananın teslimi anında kiracı tarafından bilinmekte, bilinmesi gerekmekte veya kabul edilmekte ise kiracının kiraya verenin ayıba karşı sorumluluğuna başvurması dürüstlük kuralına aykırıdır.
4.c) Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Önemli Ayıplarda
Bu durumda kiracının üç adet seçimlik hakkı mevcuttur. Kiracı kiralanandaki ayıpların giderilmesini kiraya verenden talep edebilir, kiracı kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını talep edebilir ya da kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı bu üç seçimlik haktan birisini seçmek ile birlikte varsa ayıptan dolayı uğramış olduğu zararın tazminini de talep edebilecektir.
4.d) Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Önemsiz Ayıplarda
Bu durumda kiracının iki adet seçimlik hakkı mevcuttur. Kiracı kiralanandaki ayıbın giderilmesini kiraya verenden talep edebilir veya kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını talep edebilir. Kiracı bu iki seçimlik haktan birini seçebilecektir. Ayrıca kiracı varsa ayıptan doğan zararlarının tazminini de talep edebilecektir.
5) Zapta Karşı Tekeffül
Kiraya veren, bir üçüncü kişinin kira sözleşmesinin kurulması esnasında mevcut olan ve kiracının kullanım hakkı ile bağdaşmayan bir üstün hakkının mevcudiyeti durumunda kiracıya karşı zapta karşı tekeffül hükümlerince sorumludur. Buna göre üçüncü kişinin üstün hakkını ileri sürmesi durumunda kiraya veren kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğramış olduğu her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. Ancak kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın maliki değişir veya üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde bir ayni hak sahibi olursa, yeni malik ve ayni hak sahibi kira sözleşmesi ile bağlı olarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelecektir. Ev sahibinin evini satması veya bir üçüncü kişiye sınırlı ayni hak tahsis etmesi durumunda yeni ev sahibi veya sınırlı ayni hak sahibi kira sözleşmesinin tarafı olacaktır.
KİRACININ BORÇLARI
1) Kira Bedelini Ödeme Borcu
Kira bedeli kira sözleşmesinin esaslı unsurudur. Buna göre kira bedelinin ödenmesi kiracının kira sözleşmesinden doğan asli borcudur. Kiracı, kira sözleşmesinde ve yerel adetlerce aksi belirtilmedikçe kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemez ise, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip sözleşmeyi bu süre sonuna kadar ödemenin gerçekleşmemesi durumunda feshedeceğini bildirebilir. Bu süre adi kira sözleşmelerinde on (10) gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise otuz (30) gündür.
2) Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu
Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gereken saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesine, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğine ilişkin bildirimde bulunabilir. Adi kiralarda ise kiracı kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna uymadığı takdirde kiraya veren sözleşmeyi ihtara gerek olmaksızın derhal fesih hakkına sahiptir. Bu fesih yazılı olarak yapılmalıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında da kiraya veren sözleşmeyi ihtara gerek olmaksızın derhal fesih hakkına sahiptir. Bu fesih yazılı olarak yapılmalıdır.
3) Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu
Kiracı yerel adetler de gözetilerek kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım masraflarına katlanmakla yükümlüdür.
4) Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Yükümlülüğü
Kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene derhal bildirme yükümlülüğü mevcuttur. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması neticesinde doğacak zararlardan sorumluluğu mevcuttur.
5) Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu
Kiraya verenin kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre öncesinde kiracıya bildirmesi durumunda kiracı, kiralananın bakımı, satışı ya da sonraki kiralaması için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin veya kiraya verenin belirlediği bir üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermek zorundadır. Ayrıca kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararın önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiraya veren çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre öncesinde kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararını göz önünde tutmak zorundadır.
Kadıköy İstanbul’da bulunan Avukat Uzman Arabulucu İnanç EKER Hukuk Bürosu olarak müvekkillerimize adi kira sözleşmeleri ile konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası, yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası, kira bedelinin tespiti davası, kira uyarlama davası, kira sözleşmesi hazırlanması, tahliye taahhüdü hazırlanması, finansal kira sözleşmeleri, filo kiralama sözleşmeleri, hasılat kira sözleşmeleri ve taşınır kira sözleşmeleri ve benzeri konularda hukuki destek sağlamaktayız. Kira sözleşmesinden doğan hukuki ihtilaflar neticesinde hak kaybına uğranmaması için alanında uzman kira hukuku avukatı ile çalışılması gerekmektedir.
KİRA HUKUKU AVUKATI İSTANBUL EKİBİMİZİN BAŞLICA HİZMETLERİ
- Kira sözleşmesi hazırlanması
- Tahliye taahhütnamesi hazırlanması
- İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması ve dava takibi
- Tahliye davası açılması ve dava takibi
- Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası açılması ve dava takibi
- Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açılması ve dava takibi
- Kira uyarlama davası açılması ve dava takibi
- Finansal kira sözleşmesi hazırlanması ve hukuki danışmanlık
- Filo kiralama sözleşmesi hazırlanması ve hukuki danışmanlık
- Hasılat kira sözleşmesi hazırlanması ve hukuki danışmanlık
- Kira sözleşmesinden kaynaklanan alacakların tahsili amacıyla icra takip işlemleri
KİRA HUKUKU AVUKATI İSTANBUL EKİBİMİZ İLETİŞİM
İstanbul ilinde faaliyet gösteren Avukat Uzman Arabulucu İnanç EKER Hukuk Bürosu’na ve kira hukuku avukatı İstanbul çalışma ekibimize iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.
